新区土地开发成本测算
土地成本构成
地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
1、土地取得费及相关税费
（1）土地取得费（Ea）
土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有：
①土地取得费
根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：
（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；
（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；
（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；
。
（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；
（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。
另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：
一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：
1、耕地
A、粮食作物田
平原地区：元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；
B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田
平原地区：元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：元/公顷（800-1200元/亩）；
C、菜地（常年种植）：元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。
按照待估宗地MI-M11的所在区域及其土地利用类型，土地补偿费按该耕地近三年亩产值的8倍计算。
、
土地补偿费=1200*8=9600元/亩=平方米
②安置补助费
根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十六条规定征用土地的安置补助费按下列标准执行：
（一）征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口为按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；
（二）征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地，每一个安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的十倍；
通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前征地每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。其中待估宗地M1、M2、M7-M9征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为人，M3-M6征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为人，则：
安置补助费=1200*6*=10800元/亩=元/平方米
③地上附着物和青苗补偿费：
根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十七条规定被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：
(一)苗补偿费按一季作物的产值计算。
(二)征用土地上的树木，凡有条件移栽的应当组织付给移栽人工
费和树苗损失费，不能移栽的，可给予作价补偿。
|
(三)被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给
予折价补偿，或者给予新建同等数量和质量的附着物。
通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前淄博市各区征用农用地的青苗补偿费标准为：一年共两季作物，按一季作物产值计算。
青苗补偿费=1200*=600元/亩=元/平方米
综上所述，待估宗地土地取得费为：
土地取得费=①+②+③=++=元/平方米
（2）税费
①耕地占用税
根据山东省人民政府关于贯彻《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的通知（鲁政发[1987]81号）第二条的，本次评估待估宗地M1-M9耕地占用税为6元/平方米。
②土地管理费及土地登记费：
根据鲁价费发[2001]301号文件《山东省物价局、财政厅转发国家计委财政部〈关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知〉的通知》规定，淄博市征地管理费按征地费用总额的%收取；根据国家土地管理局[1990]国土（籍）字第93号文件规定，经计算土地登记费为元平方米。
土地管理及土地登记费=*%+=元/平方米
-
③耕地开垦费
根据《淄博市人民政府办公厅关于切实做好耕地占补平衡和土地开发整理工作的通知》（淄政办发[2000]6号）第四条规定，耕地开垦费收缴标准：
（1）属于基本农田的耕地，按该耕地近三年平均亩产值的10-12倍收取。
（2）占用基本农田以外的耕地，按该耕地近三年亩产值的8-10倍收取。
考虑到待估宗地所在区域周围为基本农田以外耕地，耕地开垦费按该耕地近三年亩产值的8倍计算；
耕地开垦费=1200*8=9600元/亩=元/平方米
综上所述，待估宗地各项税费为：
税费=①+②+③=++=元/平方米
（3）土地开发费（Ed）
通过对淄博市张店区城区周围新建住宅小区、工业小区及部分新征用土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，待估宗地土地开发费为元/平方米。
（4）投资利息
(
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估期日中国人民银行公布的短期贷款利息率%计算，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×开发周期×利息率+土地开发费×开发周期×1/2×利息率
投资利息=（+）×1×%+60×1/2×%=元/平方米
（5）投资利润
按照淄博市统计局公布的有关统计资料及对土地开发企业投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行为的实际情况，本次评估的待估宗地M1-M9土地开发的年投资利润率确定为6%，则投资利润为：
投资利润=（土地取得费+有关税费+土地开发费）×投资利润率
投资利润=（++）×6%=元/平方米
（6）土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料，张店区土地增值收益率一般按成本价格的一定比例确定，根据市场调查待估各宗地区域内工业用地增值收益率按20%计算。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润）×增值收益率
土地增值收益=（++++）×20%=元/平方米
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（7）无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式：
地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益得：
无限年期地价=+++++=元/平方米
（8）待估宗地有限年期地价确定
根据有限年期地价测算公式：
V n= V N×[1-1/(1+r) n]
式中：V n——待估宗地设定年期土地使用权价格
V N——无限年期土地使用权价格
R——土地还原率[土地还原率按评估基准日时人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按6%计]
n——待估宗地设定年期（年）
50年地价=×[1-1/（1+6%）50]=元/平方米