坡地别墅房地产类型做法

山地别墅产品分析
E-HOUSE CHINA/200902
CASE-STUDY
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山地别墅产品解读
山地别墅概念解读 山地别墅四大设计要点 山地别墅四大成本控制要点
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一、概念解读
山地住宅区：指坡度在10%以上，需要梯级和坡道处理道
路高差关系的住宅区。
• 因其自然地形的复杂性、规划建筑设计和空间、环境的特殊要求与 特色，山地住宅成为住宅建筑的一种重要类别。
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要点三: 空间布局 因地制宜
■ 要满足住宅日照，通风，密度，朝向，间距等方面的要 求，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并 能有效地防止噪声污染。 ■ 规划要“ 因地制宜”、最大限度地保留原生态系统，让 建筑和自然和谐的融合。
深圳 万科17英里
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要点三: 空间布局 因地制宜
■ 别墅的类型也决定了小区的空间形态。
重庆学府大道69号别墅是掉层式和退台式相结合很好的 例子。设计者把掉层上面直接做成露台，可以种花，种树， 形成具有良好生活的情趣的环境，在最底层的退台前面有 一个很大的私家花园，退台的后面是一个较私密性的空间。 这种布局方式使得建筑形态非常丰富。
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一、概念解读
山地项目的总体布局
主要有两种形式，目前国内山地别墅类产品多以以分散式布局为主。 ￭ 分散式布局 分散式布局能够与整个地形和场地的环境相互交融。运用这种布局形式可以更 好的呼应整个山形，感觉比较自然。 ￭ 集中式布局 集中式布局把住宅集中在一起，做成高密度的低层建筑方式，这种方式占地会 小一些，但是也会产生对山体的遮挡，或者产生建筑形态的拥挤感和单调感。
• 住宅组群的规划尽量利用基地本身沿着海岸线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，营 造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立体组合，从而创作出一个富时代 感的海岸建筑群。
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总平布局，分散布局，保证各栋建筑的优质景观
别墅区
高层区
总体布局为两个部分：
沿海的坡地为别墅区；后面的台地为高层住宅区；
上达到把道路的成本降到最低。
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万科十七英里采用分台的方式设挡土墙
学府大道 69 号，局部建 筑密度相对宽松，且坡高 较高，挡土墙就采用了顶 部放坡的退台方式，既有 效利用土地景观资源，又 节省了挡土墙高额成本。
关键二、合理设置挡土墙高度
由于挡土墙本身的造价很高，包括挖土和填土的造价 都非常高，因此合理控制挡土墙的高度十分重要。
联排别墅具有线性特点，应因地制宜，根据复杂的地形特点，调整建筑走向，形成弯曲和错 位，打破空间的单一性。利用山地地形自然形成围绕山峰布置的组团。 双拼住宅和独立别墅以错落方式布局，创造出整个小区在空间节奏和景观层次上的变化。
双拼、联排山地别墅
独栋山地别墅
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要点三: 空间布局 因地制宜
■ 规划时还应注意到当地的地质结构。因为，这些过程确立了不同场地的稳定性、承 载力以及开挖和整坡的难易。 ■ 住宅小区以居住为主体，公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动 场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住宅的干扰。
■ 道路流线：结合地形，地势和等高线的变 化，因势利导，做到流线简洁，减少道路坡 度变化和施工土方量，还要结合市政管道的 敷设进行设计。
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要点二：竖向设计 合理高差
山地住宅小区的竖向设计应充分利用自然地形，选择合理的设计标高， 尽量减小土方工程量，利用建筑基础、地下车库、路槽及管沟挖方余 土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。 ■ 排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。 ■ 管道的敷设方式根据具体情况大致可分为3 种：架空、直埋和地沟。 ■ 室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯光缆等均宜采用地下敷 设方式。
桃花源项目2个设计原则：
一是尽量保留原生树；
二是保证“曲径通幽”的设计原则，保证山地别墅 的休闲主题。
杭州 绿城桃花源
重庆 龙湖蓝湖郡 三、四组团联排别墅区
实践一：总图布局
组团四联排别墅：垂直等高线的布置。 每栋联排别墅由7～13户组成。每户面宽6.9m, 其道路坡度一 般为5%～6%,每两户地形高差0.7m左右。
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要点四：景观设计 天人合一
山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与 自然和谐。 景观组织方式与处理手法： ■ 结合建筑的布局方式，景观组织沿建筑而设置，并在建筑 间较开阔的地方设置景观节点，形成空间趣味点。 ■ 设置视觉通廊，通过对建筑合理组织，形成无视线障碍的 景观通廊，使整个小区空间通达舒展。 ■ 发展立体绿化，营造空中景观。这是有效增大住区绿化面 积，改善环境，美化住区的重要措施之一。 ■ 水体设计中，考虑到岸边湿地对水体净化价值的可利用性， 故应对湿地加以保护，在湖岸设置木栈道和休闲平台，增加 行走湖岸的乐趣。 ■ 宅旁景观设计要结合建筑布局和地形特点，注重创造居民 可以聚集活动的场所，创造别具特色的“ 环境节点”，使居 民感受到交往带来的情谊、温暖、祥和的大家庭气氛。
消防系统
3、消防设计：对于多拼并联住宅，沿建筑一侧做消防车道，并可沿栈道接近多拼和双拼住 宅。尽端路的尽头设回车广场供消防车掉头。高层公寓住宅则沿周边布置环绕车道。 为争取户户海景，多拼的住宅之间有局部侧墙间距不足6米，较高的一侧墙设计为防火墙。
绿城.桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓的丘 陵地带。桃花源总占地达2700亩，拥有真山真 水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一，主 要以山地别墅产品为主。
万科17英里 绿城桃花源 龙湖蓝湖郡3、4组团 棕榈泉国际花园二期 中安翡翠湖 西山美庐 碧瀛谷 岳麓山公馆
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深圳 万科 17英里
• “17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山， 高差约50米。地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半 岛。
利用山体等高线布局建筑，形成线性弧形布局方 式，最大限度扩展沿海面
占地面积 6.7万㎡
总建筑面积 5.1万㎡
物业类型
一期开发为别墅（108户） 二期为高层、商业会所（341户）
容积率 0.75
建筑与地形有机结合
原有地形
最大限度利用原有地形，形成高低错落的楼盘形象
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交通系统
人行路线
为减少对原始地貌的破坏，车行道只组织于山坡之上，并尽早地将车辆引下车库。车道的尽端开 放出回车用的广场。 1、人行系统：作为补充，小区的人行交通系统完善而发达，回家的路主要以宽阔的木栈道牵引， 垂直的交通则由室外电梯承担，将住户由主路送至家门前的花园广场。另一人行交通是横贯小区 的休闲步道：分为山间小径和沙滩小径，分别设于不同层面上，让人感受全然不同的郊外景致。 2、小区停车：小区地面上预留一道横向的地面停车带，地下车库设于高层住宅地下室。
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关键四、优化管网系统设置
在坡地上做设计管网时，要非常注意管网的走向，有的地方管网不能走，此时排水管要做很大的 跌落井。 尽量发挥坡地的优势，利用天然的排水系统，把雨水管网尽量减少，甚至还可以把雨水在场地需 要的情况下做成路边淋沟的排水，达到经济效益的目的。
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国内典型山地别墅项目
深圳 杭州 重庆 重庆 重庆 北京 苏州 武汉
Байду номын сангаас
两种各具特色的坡地处理方式
在设计中, 为顺应道路坡度, 每两户别墅设计一个入户标高, 则 一栋联排别墅有4～7个入户标高。同时, 每栋别墅采用了3～4 种单体户型, 同一种单体户型还设计了不同的立面形式。接合 弧形道路的走势, 每栋别墅户与户之间采用了前后错位的设计 手法。 建成效果：虽然每栋联排别墅组合户数较多, 长度达到48m～ 90m, 但由于有高低和前后错落的变化, 组合的户型和立面形式 也多种多样, 小区道路两旁的建筑景观效果是极为丰富多彩的。 联排别墅高低起伏, 错落有致, 与山势和环境融合在一起, 山地 建筑特征得到了极大的体现。 。
关键一、控制土石方最小化
要把土石方控制到最小，尽量不做大量的挖土和填土， 在设计上对每一栋楼的标高都要进行核实，同时仔细 计算道路标高和坡度。
重庆学府大道69 号
小区主干的坡度不能超过8%，但是如果完全按照这个标准 来做，可能局部会产生很大的成本。 所以在非主要路段上 把道路的坡度最大放到15%，平均来分开处理之后，总体
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重庆龙湖蓝湖郡 三、四组团联排别墅区
组团三联排别墅：平行等高线布置。 每栋建筑的单体户型一般为两种, 组合户数主要是4户和6 户, 最多也不超过8户。在坡度较大的地方, 均采用4户的组 合方式。这样, 每栋建筑就可以控制在一个入户标高。
利用地形高差： 多栋别墅围合成半私密的内部庭院, 庭院局部设置地下车 库及工人房等辅助房间, 其标高与较低一面的道路标高接 平。这样, 庭院标高高于道路3m左右。别墅人行主入口由 内部庭院进入, 车辆进入地下车库, 住户还可从每户的辅助 入口进入。人行和车行组成立体的交通系统, 互不干扰。 庭院高于道路, 免受道路和车行的干扰, 其人行、休闲娱乐 的功能更加突出。而通过在庭院设采光井和局部下沉式花 园, 地下车库也能自然采光通风, 不会感到压抑,同时也消 化了地形的高差。 由于组合户数和单体户型不多, 每栋建筑的入户标高只有 一个, 在进行建筑形体设计时, 比较容易控制和把握, 设计 的整体感也更强。
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实践二：单体户型的设计
根据不同的地形高差, 3、4组团采用了上坡、下坡等多种 户内错层设计平面，巧妙地消化了高差, 而且也使别墅的 内部空间富于变化。
上坡户型布置在场地高于道路的地方, 一般由前花园入户 上半层进入客厅及后花园, 然后上半层到达餐厅、厨房等 房间, 再上一层则进入主卧。这样, 客厅为一层半的高度, 前后花园消化了1.5m左右的高差; 另一种平面设计是一层 为车库和辅助房间, 直接由室外楼梯上二层进入客厅, 客厅 与后花园相通, 这样的平面可消化3m左右的高差。