《房地产评估》试卷A及参考答案

' 华中师范大学成人本科

学年第二学期

* ' I

: 《房地产评估》试卷（A 卷）

I I

考试时间：90分钟

闭卷任课老师：

装班级：学号：姓名：成绩:

、单项选择题（每小题 1分，共20分）

下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（）

A 、土地总价

B 、土地单价

C 、楼面地价

D 商品房价格

对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（

）

A 、一般物价指数

B 建筑材料价格指数

C 、房地产价格指数

D 定额调整系数土地价格=（房地净收益- ）/ 土地资本化率。（

）

A 、土地净收益

B 、建筑物价格X 建筑物资本化率

C 、房地费用

D 建筑物净收益

从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（）

A 、越高

B 、越低

C 、不变

D 越可靠

用成本法估价时，房屋现值等于（

）

A 、房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限

B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限

C 、房屋重置价格X 成新度

D 、房屋重置价格-年折旧额

8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（

）

A 、毛地的拆迁安置补偿费

B 、已投入的费用

C 、投资利息

D 销售税费

9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（

）

A 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格

B 、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

C 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格

D 、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格

10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的

、

2、

、

I I

订

基本完好房的成新度一般为（）

A 、七成新

B 、六到七成新

C 七到八成新

D 、八到十成新

其他条件相同，期房价格一般（

）现房价格。

A 、咼于

B 、低于

C 等于

D 、不可比

易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（

）

11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（

A 、抵押

B 、买卖

C 、租赁

15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为

500万元，现探测其地

下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（）

D 1500万元至2000万元之间

16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两

块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相

同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 ______ 原理造成。（）

A 、收益递减原理

B 、适合原理

C 均衡原理

D 预期原理

17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为 7,乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该

两块土地的总价相比有（）

A 、甲的等于乙的

B 、甲的高于乙的

C 、甲的低于乙的

D 难以判断

18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场

价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为 2800元/平方米,

则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 A 、800

B 、900

万元。（）

C 、1000

D 大于1000

19、设立地役权通常会使（

）

A 、供役地的价值下降

B 需役地的价值下降

C 、供役地与需役地的价值都下降

D 供役地与需役地的价值都上升 20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（

: )

A 、土地使用期限

B 、土地使用管制

C 、土地面积大小

D 土地权利性质

二、多项选择题（每小题 1分，共10分）

1、房屋完损等级划分的依据包括（

）

A 、功能

B 、成新

C 装修

D 结构

E 、设备

2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（

）

A 、2300 元 / m 2

B 、2495 元 / m

C 、2500 元 / m

D 3000 元 / m 2

12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（建筑面积 A 、 B 、建筑面积 1800平方米，两年前租出，年租 1100平方米，近期租出，年租

10000平方米，近期租出，年租 D 、建筑面积 1000平方米，近期租出，年租 13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为

6% A 、1.5%

B 、1.51%

C 14、经济折旧也叫（

）

A 、功能折旧

B 物质折旧

1200平方米，现空置。

）

35万元，位于同一工业区 150元/平方米，位于 20公里外 180万元，位于同一工业区 20万元，位于同一工业区

以季度为计息周期，则实际利率是（ D 、6%

D 、精神折旧

A 、1000万元

B 、1500万元

C 、2000万元

建筑面积 6.14%

外部折旧

A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分

A 、电费

B 、物业管理费

C 、水费 10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（

A 、在建工程

D 、供暖费）

E 、房地产税

B 、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售

C 、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确

D 、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润

E 、现金流量折现法比传统方法好 3、下列叙述正确的是（

）

A 、估价是科学与艺术的有机结合

B 理论、方法和经验对估价同等重要

C 、估价是一种主观活动

D 、估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来

E 、买卖双方应按估价结果交易

4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（

）

A 、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B 、如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C 、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D 、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大

E 、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（

）

A 、你买卖的房地产市场价值

B 、买房愿意支付的最低价格

C 、买方可承受的最高价

D 、卖方可接受的最低价

E 、卖方愿意接受的最高价

6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（

） A 、房地产开发用地 B 学校 C 、在建工程

D 、别墅

E 、特殊厂房

7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（

A 、受区位因素影响大

C 、不太容易受交易者个别情况影响和左右 E 、同时存在租赁价格和买卖价格

8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（

）

E 、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情 9、某写字楼的租金为每日每平方米

3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地

产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括

）

B 、是物品本身的价格 D 、价格形成时间长 A 、相邻房地产合并交易 B 、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C 、交易双方存在利害关系

D 交易税费非正常负担

B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产

C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

D、可供开发建设的土地

E、市场交易活跃的房地产

三、判断题（每小题1分，共15分）

1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（）

2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例

资料在估价时不可以采用。（）

3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（）

4、交易实例不一定是可比实例。（）

5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（）

6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（

）

7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。（）

8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，

但不应相互替代。（）

9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（

）

10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳

使用。（）

11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。（）

12、路线价法，实际上是一种市场法。（）

13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（）

14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

（）

15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（）

四、简答题（每小题6分，共30分）

1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？

2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类?