房地产项目定位全过程探讨
关于沈阳某房地产项目总体定位方法探讨
利大街 及南五 马路 ，出行方便 。区域商务氛 围逐渐 形成 ，商务 客群体 量逐渐增大 。而本案 区域 内超 高星级酒店相 对匮乏 ，区 域 的发展和 周边众 多企事业单位 的商 务住宿需求 能够对 高端酒 店物业给予有力的支撑，见表 ｌ 。
表１沈阳市酒店物业 发展分析 区域依据 商务酒店氛围浓厚 酒店客户市场认可 城 市依据 展会城市 商务旅游 丰富客源 时机 依据
１论 题 的背 景 和 意 义 ． 随着 国家对建筑市场采 取紧缩政策 ，城市中 的土地 资源的 供应越来越紧 张，２ ０ 年 １ 月ｌ 日，财 政部、 国土部等 五部委 ０９ ２ ７ 出台旨在打击 “ 囤积 ”土地行 为的 《 关于进 一步加强土地 出让 收支管理 的通 知》 。要求今 后在 土地 出让 中，拿 地首付不低 于 全部土地出让款的５％ ０ ，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过
一
市场依据
国际知名酒店 管理公司
城 市国际影响力
的实例验证
该区域虽然 居住氛 围较 差，环境嘈杂 ，但 区域居住类产 品 最大 化 ，从 而 获 得 理 想 的 利润 。 销售情 况相对较 好。随着商业 项 目供应量 的加 大，居住型物业 ７７ 本文通过沈 阳某项 目，探讨如何运 用项 目的准确 定位使项 的需求 逐渐突显 ，核心区域现 有在售 的住宅项 目销 售均价４ ４
时代经 贸 ２１ ０ ０年 ２ 月 中旬刊 总第１０ ６期
关 于 沈 阳 某 房 地 产 项 目总 体 定 位 方 法 的 探 讨
ｉ 氅
沈阳 １０ ０ ） ０ １ １ （ 阳铁 路 局概 预 算审 查所 ，辽 宁 沈
【 摘 要】在市场竞争 日益激烈的房地产市场 ，让投资有方 向有预期收益 ，需要对 影响项 目 特质 的各个方面进行分析，准确的对项 目 进行总体定位 ，本文通过 对沈阳 九久时代广场 项 目的分析 ，对这一论题进行 了一些探讨。 【 关键词 】房地产项 目；总体定位 ；方法
2024房地产开发全流程及关键节点控制
2024房地产开发全流程及关键节点控制2024年房地产开发的全流程及关键节点控制可以从以下几个方面来进行详细介绍。
一、项目前期阶段：1.市场调研和需求分析：需通过对于市场的调研和需求的分析来确认项目的可行性和定位。
2.土地获取和审批：包括与政府的沟通、竞拍或协商购买土地，提交土地使用权申请并获批。
3.立项和可行性研究报告：筹建立项工作小组，组织编制可行性研究报告，并提交审批部门进行评审。
二、项目设计阶段：1.规划设计：通过规划师、建筑设计师等专业人士进行项目规划设计，并与相关审批部门进行沟通和协调。
2.建筑设计：确定项目的建筑总体规划、建筑面积、户型设计、平面布局等，并进行设计审批。
3.结构设计：由结构工程师负责项目的结构设计，并经过结构验算和稳定性分析。
4.给排水设计：包括供水、排水、消防等系统的设计，并经过审批部门的审核。
5.电气设计：设计项目的电力供应、照明、通信等系统，并获得审批。
三、施工准备阶段：1.承包商选择：对于施工工程进行招标或谈判，选择合适的承包商。
2.施工图设计：由设计院根据建筑设计和结构设计的结果，制定出相关施工图纸，并进行审批。
四、施工阶段：1.施工准备：承包商按照施工图纸进行施工准备工作，包括设备调配、施工材料采购等。
2.施工过程：按照施工图纸和合同约定开始项目的实际施工工作，包括土建工程、装修工程等。
3.工程质量控制：建设单位和监理单位对施工进行质量控制和监督，确保工程符合标准和规范。
五、竣工验收阶段：1.施工完成：全部工程竣工后，进行整体验收。
2.竣工验收：由相关部门对整体工程进行验收，包括施工合格证和消防验收等。
六、销售和交付阶段：1.物业销售：进行物业销售和推广，确保项目的销售情况符合预期。
2.交付相关手续：与购房人办理相关的交房手续，包括过户、缴费等手续。
在以上的全流程中，关键节点的控制主要包括市场调研和需求分析的准确性、土地获取和审批的顺利进行、立项和可行性研究报告的及时编制和审批、设计阶段各专业设计的质量和审批的迅速办理、施工准备和施工过程的按时进行和完工质量的保证、竣工验收的顺利通过以及销售和交付阶段的顺利进行。
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产楼盘定位的关键步骤
房地产楼盘定位的关键步骤定位的四个步骤：A：调研；B：细分市场；C：选择目标市场；D：定位。
这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。
一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。
要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。
灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。
二、细分市场人以类聚，物以群分。
对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。
找出细分市场的标准。
比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。
根据不同的标准就会划分出不同的市场。
三、选择目标市场市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。
有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。
实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。
四、定位选定了目标市场，接下来就可以定位了。
定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。
定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。
定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。
这个顺序也可以倒过来。
比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。
房地产开发项目全过程管理
房地产开发项目全过程管理1.引言在房地产行业中，房地产开发项目的全过程管理起着至关重要的作用。
全过程管理是指从项目的规划、设计、开发、销售以及运营等各个阶段对项目进行系统化、有效的管理，以实现项目目标并提高项目的绩效。
本文将介绍房地产开发项目的全过程管理流程，并探讨其中的关键要素和注意事项。
2.全过程管理流程房地产开发项目的全过程管理包括以下几个关键阶段：2.1 项目规划阶段在项目规划阶段，开发商需要确定项目的定位、规模、目标客群以及项目的可行性等。
这个阶段的关键任务是进行市场调研和可行性分析，以确定项目的合理性和可行性，并制定项目的整体规划。
2.2 项目设计阶段项目设计阶段是对项目进行详细设计和规划的阶段。
在这个阶段，开发商将制定项目的总体设计方案、建筑规划方案以及景观设计方案等。
同时，还需要进行工程预算和工程进度计划的编制。
2.3 项目开发阶段项目开发阶段是指在获得相关许可证后，开始实际进行项目建设和开发的阶段。
在这个阶段，开发商需要组织项目团队和施工队伍，进行项目的土地开发、基础设施建设、房屋建设等各项工作。
2.4 项目销售阶段项目销售阶段是指在项目建设完成后，进行销售和营销的阶段。
在这个阶段，开发商需要制定销售策略、推广方案，并进行销售和签约等工作。
同时，还需要进行售后服务的安排和管理。
2.5 项目运营阶段项目运营阶段是指项目建设完成并开始交付使用后，进行项目管理和运营的阶段。
在这个阶段，开发商需要建立项目管理团队，进行物业管理、维修保养、租赁管理等工作。
3.全过程管理的关键要素为了确保房地产开发项目的全过程管理能够顺利进行，以下是几个关键要素需要重视：3.1 项目管理团队一个高效、专业的项目管理团队是房地产开发项目全过程管理的关键。
该团队需要由经验丰富、技术娴熟的专业人员组成，能够协调各个阶段的工作，并解决项目中的问题。
3.2 沟通协调机制为了确保项目各个阶段的工作顺利进行，需要建立良好的沟通协调机制。
房地产项目全程策划步骤
房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
某房地产公司项目定位分析
某房地产公司项目定位分析1. 引言某房地产公司计划开展一个新的项目，为了确保项目的成功和盈利，项目的定位分析显得尤为重要。
本文将对该房地产公司的项目定位进行详细分析，包括目标市场、竞争对手、目标客户以及独特卖点。
希望通过这些分析，为该项目的成功提供指导意见。
2. 目标市场在进行项目定位分析之前，首先需要确定适合该项目的目标市场。
该房地产公司的新项目是一座高档住宅小区，因此目标市场应该是有购房需求且具备一定经济实力的人群。
通过市场调研和数据分析，我们确定该项目的目标市场是城市上层社会和高收入群体。
这个人群通常有稳定的职业和高收入，对居住环境的品质有较高的要求。
他们追求高品质的住宅，愿意支付相应的价格来享受豪华和舒适。
3. 竞争对手分析在目标市场中，肯定存在其他竞争对手 also operating in a high-end housing market。
因此，我们需要对这些竞争对手进行分析，了解他们的优势和劣势，以便我们能够找到突破和差异化。
经过市场调研，我们发现以下几家竞争对手： - 公司A：拥有多年的房地产开发经验，以高品质和豪华住宅著称。
- 公司B：专注于高档住宅小区的开发，通过与设计师合作，打造独特的建筑风格。
- 公司C：在城市中心建设了一系列豪华公寓，以市中心的优越地理位置吸引了很多购房者。
针对这些竞争对手，我们需要分析他们的优势，比如产品品质、地理位置、市场知名度等方面。
同时，也要注意分析他们的劣势，找到可以利用的机会。
4. 目标客户分析除了了解竞争对手，还需要通过目标客户的分析来确定项目的定位。
在这个阶段，我们需要详细了解我们的目标客户，包括他们的需求、偏好和购房决策的因素。
基于市场调研和数据分析，我们发现目标客户具备以下特点： - 年龄在30岁到50岁之间，已婚或有家庭。
- 有稳定的收入来源，对居住环境的品质和舒适度有较高的要求。
- 重视社区安全和便利设施，例如学校、购物中心、公园等。
房地产开发中的项目定位策略
房地产开发中的项目定位策略房地产开发是一个庞大且复杂的行业，而项目定位是开发商成功实施项目的重要一环。
项目定位策略决定了项目的目标市场、产品特点以及市场定位，因此在房地产开发中起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发中的项目定位策略，并分析其影响和应用。
一、项目定位的重要性项目定位是指开发商确定该项目在市场中的地位和角色，以及与竞争对手的差异化。
良好的项目定位能够帮助开发商抓住市场需求，满足消费者的期望，同时提供有竞争力的产品。
项目定位策略直接关系到项目的销售情况、收益率以及发展前景，因此在房地产开发中不可忽视。
二、市场分析与目标定位在确定项目定位策略之前，开发商应进行详尽的市场分析。
市场分析包括对目标市场的需求、竞争对手、市场趋势等方面的研究。
通过市场分析，开发商可以了解到市场的潜在机会和挑战，进而制定出相应的目标定位。
目标定位是指确定项目在市场中的目标消费群体和市场定位。
通过确定目标消费群体，开发商可以更有针对性地开发产品，满足消费者的需求。
市场定位则是将项目与竞争对手区分开来，使其在目标市场中具备独特的卖点和特色，从而获得竞争优势。
三、产品定位策略产品定位策略是项目定位的重要组成部分。
一个成功的房地产项目应该具备独特的产品定位，以吸引目标消费者。
在确定产品定位策略时，开发商应考虑以下几个方面：1. 产品特点：确定项目销售的住宅类型、建筑风格、户型设计等产品特点，从而满足目标消费群体的需求。
例如，如果目标市场为高端客户群体，则应考虑开发高品质、高价值的住宅产品。
2. 价格定位：根据市场需求和竞争环境，确定合适的产品定价策略。
开发商应该考虑市场的价格敏感性，并与产品特点相匹配，以获得最佳的销售效果。
3. 品牌定位：通过塑造项目的品牌形象，树立开发商在市场中的声誉和形象。
一个有信誉和品牌影响力的开发商往往更容易吸引消费者的关注和认可。
四、营销策略和推广渠道选择项目定位策略也涉及到营销策略和推广渠道的选择。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目定位全过程探讨房地产业作为第三产业，其行业性质并不是单纯的商业行为，而应该是种服务行业，是倡导生活品质、营造生活环境和完善服务的行业。
经营房地产，其核心内容应该就是经营服务品牌，而一个品牌的成功塑造，直接与前期项目市场定位息息相关。
本人根据多年经历和自身工作总结，与有志者共同研究探讨房地产项目市场定位规律和操作方法。
关键字：市场定位目标市场终端指向市场指向品牌定位公关关系一、市场定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
本人认为市场定位可分为目标指向定位、终端指向定位和市场指向定位。
1、目标指向定位就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场。
即对房地产产品的消费者而言，永远处在选择的优势地位。
开发商的能力总是有限的，资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位。
房地产在开发前必须要有一个清晰的认识：高、中、低三个档次的市场，不是一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
（1）从房产主题上来定位的话，可以把房地产市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等。
1）健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会产生一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
“健康住宅”可理解为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，应是以人类的居住健康的、可持续发展的为理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。
可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观，感官色彩、材料选择等。
（2）创新住宅主题定位开发商从满足人们求异求新心理的角度出发，挖掘出人们对住宅追求高舒适度、高新鲜感的需求。
开发以创新为主题定位的房地产，对开发商获得高额利润和资金高回报率是一种有益举措。
（3）生态住宅主题定位生态是目前的一个时髦词语。
生态环境的需求，是人们对生活质量有更高要求的一种体现。
生态，是指生物在一定的自然环境下发生有序发展的状态。
生态住宅，就是满足人们对自然环境下的绿色和环保、和谐和自由的心理需求而营建的住宅项目。
这时，也许就应该提出需要解决的问题：我们应该从哪些方面来确定是否可以从事房地产目标市场的开发，也就是如何把握房地产市场的定位呢？（1）高端目标市场房地产的高端目标市场是指房价在8000元/m2以上的房地产。
首先，取决于这个地区的国民人均GDP。
就中国市场而言，目前房价在8000元/m2以上的城市，主要集中在几个大城市，北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等。
据了解，国民人均年收入5万元以上的城市，开发高端市场、就不会有太大风险。
其次，取决于该地区的文化背景。
一般来说，省会城市与其它非省会城市，其高端市场需求要多些；沿海及靠近发达国家和地区的城市比非沿海地区高端市场需求要多些。
再者，不同地区消费者消费定势。
消费定势，是指人们在消费行为中形成的由来已久的固定观点和思维。
而运用定位的创新思维方式，就可以寻找目标市场中能满足消费者心理需求的“新大陆”。
（2）中端目标市场中端房地产目标市场的定位，主要是指房价在3000元—7000元/m2的房地产市场。
中端目标市场，从营销角度上来看，中端目标市场是竞争对手比较多的市场，是处于房地产金字塔目标市场的中间部分。
中端目标市场的定位，取决于以下二方面：1）目标市场开发区域需求总量，即该地区人均住房面积、人均收入、中产阶级数量。
2）目标市场开发区域的人文环境和自然条件，包括政府态度、政策层面要求和自然景观等。
中端目标市场的定位最大难处，是寻找自产品与它产品的差异性从而挖掘到消费者的心理需求。
因为中端目标市场庞大、利润优厚、竞争企业多，至于产品凭什么去取得胜利，就要靠企业的营销整合了。
（3）低端目标市场低端目标市场，是房地产最大的目标市场，是大多数工薪阶层所能购买的经济实用房，它是房地产这个金字塔的基础，全国大、中、小城市都是这个目标市场的对象。
定位于低端目标市场，作为开发商而言，同样面临着巨大的竞争。
所谓低端目标市场，不是低等目标市场，更不是低劣房产目标市场。
而是指面向广大普通老百姓（工薪阶层）受政府扶持的中小面积户型的微利房。
低端目标市场确定后，在营销上，则要控制成本，价格2000元/m2以下。
低端目标市场的价格定位非常重要，要适度。
过于偏低，可能会让开发商无利有图，以至于工程出现“烂尾”现象。
2、终端指向定位房地产不是普通的商品，是人们籍以生存发展的必需品之一。
它不仅体现了一种物化的进步，而且体现了一种文化的进步。
不同历史时期的房地产，反映着不同历史时期的政治、文化和物质文明。
作为房地产的最终消费者而言，除了人之外，还是人。
因此，住宅产品也必须以“以人为本”为根本依据。
从终端指向定位上，按目标市场细分的原则，可分为个人和投资群体、企业、党政机关和社会团体。
其目标市场可以分为个人市场、投资群体市场、企业市场、社会团体和党政机关等。
（1）人是房地产消费的主要群体和终极群体。
任何一栋房屋，任何一种类型房产，不管价高价低、不管位居闹市、僻巷，最后使用和呵护的都是人这个主体。
但是不同的房地产项目在操作前，是要考虑不同个人的不同心理需求和购买动机。
不同的个人由于不同的身份地位，不同的文化背景，不同的区域条件，对房产就会持有不同的认识，不同的观点，不同的态度、及不同的决策。
房地产市场定位，就是要求开发商充分研究上述不同，确定如何建造不同的房产来满足这些不同的需求。
（2）投资群体投资群体的定位，是房产开发商应该要深刻分析和深入研究的一个重要课题。
房地产市场是一个需要庞大资金的准经济市场，是非纯粹的市场经济，受国家政策层面的影响较大，与当地政府的政策层面有着极大的利害关系。
当一个地方国家有些特优政策出台，那一个地方便会成为投资热点，该地房地产亦会火爆，成为热点。
房地产开发商要充分利用这个特点，作好对投资群体定位分析，以获得最大的经济效益和社会效益。
投资群体是房产开发商在策划房地产项目时必须重视的群体，是使房地产增值、俏销的主体。
缺少了投资群体参与的房地产，是难以有快速的资金回收、高效的经济利益的。
而且投资群体是房地产的一个风向标，它预示着该物业的未来与增值。
但从哪些方面来确定投资群体参与同房产增值的关系呢？主要有如下三个方面：1）政府层面；2）人口和经济层面；房地产的发展，离不开人口的增长和经济的发展。
人口增长快，经济发展快，房产需求大于供，投资群体就会接踵而至，房地产市场就会发展迅速；3）未来发展趋势层面。
（3）企业企业作为房地产市场中一分子，属于特殊的目标群体。
一般来说企业作为房地产消费者，是为了解决企业员工住房问题而形成的。
作为开发商而言，这个定位过程，其实就是与企业相关部门签约合作的过程。
（4）社会团体主要指的是学校、医院等社会公益事业单位。
开发商把房地产目标市场定位于社会团体，要充分考虑其特殊性。
当前有不少房地产开发商进入到学校，做学校学生公寓房地产的开发。
有几点要明确：1）是合作建房还是单建房，土地手续是否完善。
2）是建了卖、还是建了租，自有资金是否充足。
3）价格低、利润薄，材料不能以次充好，特别要注意社会效益。
（5）党政机关党政机关作为房地产目标市场中利润比较丰厚的一块。
3、市场指向定位在当今传播过度的社会里，获得成功的唯一法则，就是市场指向定位要明确。
（1）竞争对手分类及定位市场指向定位拒绝在广告中宣传愿望，拒绝贬低竞争对手，拒绝自捧产品。
房地产的终端指向定位亦然。
在一个目标市场上，各竞争者之间的目标和资源情况都不相同，策略也各有不同。
房地产公司规模大小不等，资源条件相差很多，因此各公司在目标市场上占据不同的竞争位置。
按照营销理论来分析，不同开发商在市场中所处的竞争地位有六种姿态：1）支配者。
可以引导和控制其它竞争对手的行为，可以在一个地区成片、成区域地大范围选择其开发策略，这类公司一般与当地政府较好关系。
2）优势者。
这类开发商有比较雄厚的资本作为后援，可以独立操作一个或几个房地产项目，不论竞争者如何行动，可以相对保持独立的位置。
3）有利者。
这类开发商有着优厚的属地亲缘关系、有着特殊的政府政策倾向的扶持，并且有许多改善其市场地位的机会。
4）守住者。
这类开发商有骄人的经营业绩，足以保证其能在房地产业有立足之地。
但是优势在许多公司介入市场的情况下，在逐渐消失，传统的管理方式已使得其在市场胜出的机率越来越小。
5）弱小者。
这类公司经营状况难以令人满意，管理混乱，资金短缺，将逐渐被淘汰。
6）无法生存者。
这类公司管理混乱，资金短缺，工程几成“烂尾”，已经没有改善机会。
综述上述六种分类，在房产市场中从企业角色来看，可以将竞争对手定位为：1.市场领导者是指在房地产行业被公众确认具有引导一段时间内、一定区域范围内房产业发展趋势的企业或集团，其开发的房地项目在当地具有典型性、指导性、范例意义，房产盘面大、资金实力强，有充分地位。
是市场竞争者的众矢之的，竞争者或者向其挑战、或者模仿，或者避免与之竞争。
房地产市场领导者为了确保其领导地位，在策略上多合采用点上进攻、面上防御，点面进退结合的方法。
2.市场挑战者处于这一角色的开发商，是房地产市场最有威胁和震憾力的。
以挑战者的姿态攻击市场领导者，攻击规模相当，但经营不善、资金不足的同行公司或采取吞并或兼并方式，攻击当地区域性的、小型的、经营不善、管理落后、资金不足的公司。
3.市场追随者目前房地产市场处于市场追随者角色定位的开发商还是主流。
作为市场追随者其市场策略可分为三类：1）跟着市场走，按市场规律来操作；2）距离性追随；3）选择性追随。
4.市场补缺者这是初涉入房地产行业中小型公司角色定位选择。
竞争对手分类及其定位，仅是在进入某一地区房地产市场时，进行的一种现状分析和研究，实际操作过程中尚有许多其它的选择与方法。
从定位的角度上讲，这是在寻找产品差异性和是否合乎消费者潜在心理需求。
定位的法则在于：不怕竞争，无须竞争，不要竞争，因为定位开发的产品，就是消费者所需要的产品。