龙湖·源著案例分析
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重庆龙湖源著ppt课件
项目建筑风格为新古典法 式；以7+1洋房和点式高层相 结合布局，绿化率40%。
项目内部交通网络采用人 车分流。
主力户型：104-150平米
销售价格：均价10000左右
1.2、项目初步认知/总体规划
龙湖源著以江 北体育公园为依托， 极大地方便了市民的 休闲健身。项目分为 南北组团，规划有庭 院电梯洋房，公园景 观住宅，调性商业， 时尚写字楼、SOHO公 寓的综合商业建筑群， 涵盖了住宅、商业、 办公，并与体育公园 围合，形成新牌坊城 市公园豪宅社区
龙湖·源著
住 宅 调 研 分 析
目录
一、项目初步认知 二、项目区位分析 三、项目产品解析 四、项目单体解读
一、项目初步认知：
1、基本概况：公园豪宅社区 2、总体规划：住宅、商业、写字楼
1.1、项目初步认知/基本概况
龙湖源著位于渝北区新 牌坊新南路西段，紧邻龙湖 水晶郦城，与龙湖花园，香 樟林，紫都城，大城小院， MOCO等形成龙湖大社区，拥 有绝佳的区位和交通优势， 轻轨5、6号线以及环线在北 环立交的设站，保证了业主 的交通出行。龙湖源著地块 占地约700亩地，一半公园一 半城，其中约350亩地是
政府在建中的重庆市江北体育公园，市级重点工程，体育公园规划有丰富高 档的体育配套设施， 室内外网球场，田径场，篮球场，室内恒温游泳场，室 外游泳场，门球场，攀岩与滑板场地场地以及全民健身中心，体育博物馆， 市巾帼馆，残疾人活动中心等场所。
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数 投资商 建筑设计单位
3.1、项目产品解析/规划
南面组团 蕴含商业、办公
以及个性SOHO
北面组团 以住宅为主
公园景观高层
个性SOHO 调性商业
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
〖龙湖研发〗龙湖研发案
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
重庆龙湖源著营销案例
源著销售材料仅有几张连页楼书和户型图，宣传资料较少，质量有待提高。
软件需进一步提升！
尽管龙湖在服务上是行业的标杆，但相对比部分其他龙湖项目如春森彼岸有待进一 步提升。
18
2010.8.14
2010.9-10 2010.11
首次开盘，推出花园洋房产品，当天售罄
陆续加推花园洋房产品 高层产品首次亮相开盘
2010.12-2011.6
2011.7-至今
交叉加推洋房产品和高层产品，月均推案量1次
项目目前仍处于热销期，洋房、高层房源均有销售……..
7
现场营造
现场包装
售房部立面
3
项目概况
4
形象定位
1回归龙湖起源地
案名：龙湖源著
2. 龙湖新牌坊最后洋房作品
项目定位语：新牌坊 十七年优越人居 公园里的 龙湖生活
1. 龙湖在新牌坊的发展历程 2. 公园配套 3. 最龙湖的生活吸引消费者
SLOGAN：享受龙湖就在源著
阶段
导入期、花园洋房 推广期（业主论坛 推广广告） 高层公园六栋＆推 广期
16
广告策略
龙湖源著 销售材料组合
楼书 户型单页
楼书
户型封面
户型内页
17
总结与启示
推盘策略：高频次，产品交叉
项目以洋房产品入市，提升项目价值，后期配合高层产品，交替进行，全面覆盖潜在客户 ，丐推盘频次较高，保持市场兰注度。
区域价值提升：新牌坊，龙湖16年
新牌坊是龙湖16年前开始楼市传奇的地方，该地已形成龙湖大社区，龙湖源著回归新牌坊 ，新牌坊成为龙湖敀乡，区域价值得到再次提升!
项目简介： 龙湖源著位于新牌坊新南路西段，紧邻龙湖水晶郦城，与龙湖花园，香樟林，紫都城，大城小院，MOCO 等形成龙湖大社区。地块占地约700亩地，一半公园一半城，其中约350亩地是政府在建中的重庆市江北体 育公园，预计2011年年底开园，建成后的体育公园是重庆市最大的绿化休闲运劢公园，重要的地标建筑。 龙湖源著分为南北组团，北组团208亩，南组团130亩，规划有庭院电梯洋房，公园景观住宅，调性商业， 时尚写字楼SOHO公寓的综合商业建筑群，涵盖了住宅、商业、办公，幵与体育公园围合，形成新牌坊城 市公园豪宅社区。
软件需进一步提升！
尽管龙湖在服务上是行业的标杆，但相对比部分其他龙湖项目如春森彼岸有待进一 步提升。
18
2010.8.14
2010.9-10 2010.11
首次开盘，推出花园洋房产品，当天售罄
陆续加推花园洋房产品 高层产品首次亮相开盘
2010.12-2011.6
2011.7-至今
交叉加推洋房产品和高层产品，月均推案量1次
项目目前仍处于热销期，洋房、高层房源均有销售……..
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现场营造
现场包装
售房部立面
3
项目概况
4
形象定位
1回归龙湖起源地
案名：龙湖源著
2. 龙湖新牌坊最后洋房作品
项目定位语：新牌坊 十七年优越人居 公园里的 龙湖生活
1. 龙湖在新牌坊的发展历程 2. 公园配套 3. 最龙湖的生活吸引消费者
SLOGAN：享受龙湖就在源著
阶段
导入期、花园洋房 推广期（业主论坛 推广广告） 高层公园六栋＆推 广期
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广告策略
龙湖源著 销售材料组合
楼书 户型单页
楼书
户型封面
户型内页
17
总结与启示
推盘策略：高频次，产品交叉
项目以洋房产品入市，提升项目价值，后期配合高层产品，交替进行，全面覆盖潜在客户 ，丐推盘频次较高，保持市场兰注度。
区域价值提升：新牌坊，龙湖16年
新牌坊是龙湖16年前开始楼市传奇的地方，该地已形成龙湖大社区，龙湖源著回归新牌坊 ，新牌坊成为龙湖敀乡，区域价值得到再次提升!
项目简介： 龙湖源著位于新牌坊新南路西段，紧邻龙湖水晶郦城，与龙湖花园，香樟林，紫都城，大城小院，MOCO 等形成龙湖大社区。地块占地约700亩地，一半公园一半城，其中约350亩地是政府在建中的重庆市江北体 育公园，预计2011年年底开园，建成后的体育公园是重庆市最大的绿化休闲运劢公园，重要的地标建筑。 龙湖源著分为南北组团，北组团208亩，南组团130亩，规划有庭院电梯洋房，公园景观住宅，调性商业， 时尚写字楼SOHO公寓的综合商业建筑群，涵盖了住宅、商业、办公，幵与体育公园围合，形成新牌坊城 市公园豪宅社区。
龙湖地产案例分析
龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。
该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。
业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。
1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。
如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。
而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。
”龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。
直到1988年进入《中国市容报》做记者。
一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。
在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。
一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。
”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。
公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。
而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
龙湖源著洋房户型装修
龙湖源著洋房东南亚优雅风情装修设计名师：胡根【兄弟装饰首席设计师】项目面积及造价：165平方米/60万；此案例项目位于渝北北环石子山体育公园旁品盘-龙湖源著，北区洋房3层1号户型，下面是此户型的原始平面图：经过设计师精心改造，户型结构得到有效利用:在设计风格定位上，吸取了中国风和东南亚风格中的一些经典元素，又加上用以现代的修饰手法，既不过分张扬，又不古板，而又恰到好处地把雍容华贵之气渗透到每个角落。
走进客厅，一股自然的森林气息扑鼻而来，仿佛游走在富饶的热带雨林，给人一种回到家的舒适与放松。
大气优雅的木质家具，与东南亚特色吊顶结合起来，使人感到既创新独特又似曾相识的生活居所。
小编一直觉得饮茶是一种文化，是一种特别的优雅的生活习惯。
本款案例，设计师在设计休闲区的时候，结合了中式与东南亚的精髓，但这并不冲突，反而还和谐得很，原生态的墙壁与装饰品仿佛真的带你回归了那片宁静，平时休息的时候，三五个朋友来家里座一座、喝上一杯茶，谈天论地，那便真的是一种幸福。
开放式的厨房看似没有什么与众不同，可细心的你会发现吧台高椅的独特之处、不管是他的颜色还是花纹都给人眼前一亮的惊喜，把本来有点死沉的空间变得活灵活现，更加突出了东南亚风格的是原始自然、色泽鲜艳，突然之间，就生动了许多。
所以，在装修上面，一点点小心思就足以改变你整个空间的透视感。
露天休闲阳台，有休闲座椅，外沿绿色植被的种植也是不可少的卧室是主人在劳累一天之后的栖居场所，所以设计师在设计上面，没有采用原始的东南压风格的深木色、青铜、木梁以及窗落等，而且结合现代的设计思想来营造一种温馨自然的感觉，以至于业主在客厅与卧室之间有视觉的冲击，不会觉得平淡无奇。
我想这样一间自然、清新的卧室会是业主极其喜欢的fell。
谢谢赏析龙湖源著洋房东南亚优雅风情装修实景案例。
重庆龙湖·源著
政府在建中的重庆市江北体育公园，市级重点工程，体育公园规划有丰富高 档的体育配套设施， 室内外网球场，田径场，篮球场，室内恒温游泳场，室 外游泳场，门球场，攀岩与滑板场地场地以及全民健身中心，体育博物馆， 市巾帼馆，残疾人活动中心等场所。
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数 投资商 建筑设计单位
洋 房 周 边 景 观 环 境
3.2、项目产品解析/户型分布
C1-2户型:三室两厅两卫
套内面积约126㎡
大面宽板式结构电梯洋房，一梯两户，前后通透，电 梯直达车库； 空中院馆设计，从容变换空间，超大入户花园； 宽绰厨房，专属洗衣房，入户鞋柜、储物间设计，品 质生活不彰自显；
C3-2户型:三室两厅两卫
八角窗窗间墙上下线脚 变化，中间增加竖向线 条，从而强调建筑主次 以米色竖向线条作为柱 与线脚的过渡，增加建 筑古典元素符号 窗间墙线脚的变化在统 一中拥有变化
建筑屋顶形式为坡屋顶，屋 顶采用咖啡色线脚压顶，线 脚内辅以波纹状花纹 阳台栏杆采用金属栏杆， 局部添加装饰性竖向花纹 横向划分的进退以及竖向 划分的变化，保证竖向体 量的完整
套内面积约106㎡
大面宽板式结构电梯洋房，一梯两户，前后通透，电梯直达 车库； 阔绰大客厅，入户花园设计、超大露台； 宽绰厨房，洗衣露台、入户鞋柜设计，雕刻精致完美人生； 主卧套房设计，大面宽露台，次卧舒适温馨，一步露台尽揽 极致美景；
俊朗大客厅，主卧、次卧舒适起居尺度；
D1-1户型:四室两厅两卫
窗间墙材料的变化以及 竖向线条的划分，更显 建筑层次
窗间墙的横向划分，让 建筑更显细腻
深灰色菱形金属百叶
建筑竖向柱进退有致，比 例协调统一
竖向细节，打破山墙面的 单一、死板；顶部的变化 使建筑的竖向得以强调
小区规划案例分析
小区规划案例分析一 规划分析
行列式
•行列式布置大面宽双拼别墅产品，位于项目中心部位，联排别墅与高 层之间，前庭后院簇拥，提供了安静而私密的居家空间。 •行列式采用“背靠背”布置方式，私家花园更加隐蔽，便于更加有效 的对行列间景观进行打造，有利于控制景观成本。
小区规划案例分析一 规划分析
院落式围合式
重 庆 万 科 悦 府
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小区规划案例分析一 地理位置
方案基地
项目位于重庆最发达经济走廊— 金开大道的入口，东面是龙湖蓝 湖郡，南邻棕榈泉国际花园，西 面是400亩的锦湖公园，北连 5000亩照母山山脉。 金开大道是重庆著名的“富人 区”，也是重庆中央别墅区的核 心地段，周边环境优美、交通方 便、配套成熟、高档社区众多。
小区规划案例分析二 交通分析
机动车干道采用传统的周边环绕式，绿化、 停车沿干道布置，在实现人车分流的同时也 控制了不行归家的距离。
小区规划案例分析二
以街道空间为主干，以街串巷，通过前庭的过渡， 将散落的居民建筑融为一体，形成了公共空间 半 公共半私密空间 私密空间的基本构架。
小区规划案例分析三
小区规划案例分析一 内部空间构成方针
轴线引导
小区规划案例分析一 景观条件分析
小区规划案例分析方针
小区规划案例分析一 景观构成方针
小区规划案例分析二
都 江 堰 丽 水 青 城
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小区规划案例分析二 地理位置 项目位于四川省都 江堰市，占地约15 公顷。建筑开发类 型以底层连体住宅 为主，辅以少量四 层的公寓及配套的 商铺、会所等公共 设施，建筑总面积 超过90000平方米。 基地较狭长南北向 近800米，而东西向 仅200米，商铺沿主 要城市干道布置， 结合城市绿地形成 内向型商业街。
龙湖·双珑原著专案分析
望京，未来修建可至海淀五道口
项目交通四通八达，三条高速相互通达，京顺路贯穿至北京三环，未来地铁15
号线可实现顺义海淀一线贯通
北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著
土地情况分析 拿地情况：
2012年9月位于朝阳孙河乡北甸西村地块， 龙湖地产以14.7亿元，溢价8.7%的价栺竞得该 地块，起始楼面价仅次于万柳地王的二类居住 用地，最终楼面价为20158元/平米。
项目体量较小，位于中央别墅区核心位置，区位优势明显，配套成熟，交通便利
北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著
项目交通状况
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高速路：
大广高速、京平高速和机场高速，可 直达首都机场、六环和五环；
大 广 高 速 京平高速
京顺路：
京顺路贯穿北京五环、四环和三环。
双珑 原著
京 顺 路
15号线 地铁孙 河站
地铁： 15号线孙河站，东至顺义，西至
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6月开盘后计划还将有三次开盘， 前两次为独栋，最后推出叠拼产 品 网络和户外 画面更新 售楼处开放 样板间开放 首次开盘 拿销售许 可证 2013-6
户外画面 出街 2013-2
预计第二次开盘
2013-5
“原著立世” ，结合线下推 广活动和营销 节点说出“原 著立世”，线 上线下齐収力 ，迚一步引収 市场业内外和 财富阶层关注 。
北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著
项目整体觃划
叠拼区域
共觃划162套；
5
面积238-240平米；
备案单价47407-62299元/平米； 共觃划别墅290套 其中128套独栋和 162套叠拼； 备案总价1128-1494万元/套
叠拼区域
大独栋区域
共觃划41套； 面积510-543平米； 备案单价68711-103102元/平米； 备案总价3600-5500万元/套