23上海新天地商业模式探讨
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上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
【精品】23上海新天地商业模式探讨
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖 而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑 面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、 商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平 方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成
基本目标是住宅小区较高的价 格销售，实现盈利。其中第一 期五栋住宅楼于2002年下半年 开始公开对外发售，三周内基 本售完。一期售价每平方米高 达1.7万元～2.5万元
特色：既突出又明显，且浑然天成
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感：
在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础：
上海新天地成功的14个因素
◆上海经济的持续增长：香港贸易发展局03年3月 总结的报告说，上海和香港的生产总值（GDP）在 过去十年的基础上保持增长，到2015年上海的总额 会超过香港，2020年上海的人均GDP也会超过香港。
基本目标是住宅小区较高的价 格销售，实现盈利。其中第一 期五栋住宅楼于2002年下半年 开始公开对外发售，三周内基 本售完。一期售价每平方米高 达1.7万元～2.5万元
特色：既突出又明显，且浑然天成
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感：
在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础：
上海新天地成功的14个因素
◆上海经济的持续增长：香港贸易发展局03年3月 总结的报告说，上海和香港的生产总值（GDP）在 过去十年的基础上保持增长，到2015年上海的总额 会超过香港，2020年上海的人均GDP也会超过香港。
上海新天地商业模式[1]
![上海新天地商业模式[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/1774d7b4ddccda38366baf29.png)
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
学习改变命运,知 识创造未来
规划与建设情况
基本目标
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位 于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻 黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001 年中国年度新锐榜建筑奖”。
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
学习改变命运,知 识创造未来
规划与建设情况
基本目标
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位 于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻 黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001 年中国年度新锐榜建筑奖”。
上海新天地商业模式探讨
3
国际合作与交流
加强与国际知名商业区的交流与合作，引进国际 先进的商业模式和管理经验，提升新天地的国际 影响力。
05
案例研究
成功案例一：特色餐饮店
总结词
提供独特的美食体验
详细描述
特色餐饮店在新天地中凭借其独特的菜品、创新的烹饪方式以及舒适的用餐环境，吸引了大量食客前 来品尝。这些餐饮店不仅满足了消费者的味蕾，还为顾客提供了愉悦的用餐体验，从而在新天地中脱 颖而出。
THANKS
品牌商家竞争
新天地内品牌商家众多，各品牌之间 竞争激烈，需要不断提升产品质量和 服务水平以吸引消费者。
竞争优势与劣势
竞争优势
新天地凭借其优越的地理位置、丰富的品牌选择以及良好的营商环境，在商业 竞争中具有明显优势。
竞争劣势பைடு நூலகம்
面对周边同类商业区和品牌商家的激烈竞争，新天地需要不断创新和提升自身 竞争力，以吸引更多消费者。
上海新天地商业模式探讨
目录
• 上海新天地概述 • 商业模式分析 • 商业环境与竞争态势 • 商业模式创新与优化建议 • 案例研究 • 结论
01
上海新天地概述
地理位置
01
位于上海市中心地带，紧邻南京 路、外滩等著名景点，交通便利 。
02
周边高档商业区、酒店、写字楼 等设施齐全，形成高端消费群体 聚集地。
利用互联网和移动支付等新技术，拓展线上业务， 实现线上线下融合发展，提升消费者便利度。
未来发展方向
1 2
多元化业态布局
在保持现有文化商业特色的基础上，引入更多元 化的业态，如科技、健康、教育等，以满足消费 者不断升级的需求。
社区化运营
加强与周边社区的合作与互动，提升新天地在社 区中的影响力，实现商业与社区的共赢发展。
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• 那里的时尚精品店紧追国际流 行色，不逊半步，中华文化商 场出售的是艺人工匠们独创的 居家用品，工艺品和旅游纪念 品，完全是地道的中国味。露 天广场上丰富多彩的文化表演 让游客有许多的参与。石库门 博物馆通过对一幢楼的重新布 置。家具摆设，原汁原味地再 现20世纪初上海一家人的生活 形态，让游客在怀旧寻根的情 绪中了解上海的历史文化。博 物馆也通过图片。录相了解上 海新天地从石库门建筑旧区到 时尚休闲步行街的演变。
• 美国旧城改造专家本杰 明· 伍德设计事务所和东方 文化背景的新加坡日建设 计事务所以及同济大学设 计院的共同配合，分别以 不同视角剪裁石库门里弄。 为了真实体现上海历史文 化，保留石库门建筑的砖 墙、屋瓦、石库门，开发 商（瑞安集团）不惜代价， 从国外进口价格昂贵的防 潮药水注射进旧砖瓦。而 石库门建筑内部的结构， 就以现代都市人的生活方 式重新打造。
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
上海新天地案例研究
10
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
15
盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
15
盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
典型案例上海新天地商业街研究分析
5、合理的规划布局实现复合功能价值最大化：社会综合体实现了商务、商业、居住、文化休闲等多元物业的融合发展，同 时也对空间组织提出了更高的要求，通过合理的布局和分区使人流得到有效的利用，商业达到最大展示面，通过人车分流、 立体空间的利用，解决交通拥堵问题，从而真正实现项目综合效益最大化；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
上海新天地景色赏与商业模式分析(ppt 47页)
上海素享“万国建筑博览会”之美誉。外滩的马路一侧，一幢幢哥特式、罗马式、文艺 复兴式、巴洛克式等中西合璧、风格迥异的巍峨大厦展示了建筑艺术的风采。同样，上海的 近代住宅建筑也可谓洋洋大观、多姿多彩。漫步在大街小巷，细细品味这些上海的民居住宅， 你会觉得那独具神韵的老房子也是一道道美不胜收的风景。石库门住宅脱胎于中国传统的四 合院。十九世纪后期，在上海开始出现用传统木结构加砖墙承重建造起来的住宅。这种中西 建筑艺术相融合的石库门作为建筑和文化的产物，在中国近代建筑史上留下了深深的烙印。 它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被 打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、 “客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等 与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。
• 上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命 力。
石库门简介1
石库门是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑，它起源于太平天 国起义时期，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外 国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代，围合仍是上海住宅的主要特征，但不 再讲究雕刻，而是追求简约，多进改为单进，中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大 量吸收了江南民居的式样，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，这种建筑因此得名“石 库门”。 我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。 中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。
上海新天地简介 石库门简介 上海新天地开发商简介 上海新天地设计单位简介 上海新天地所处地段的开发建设情况及目标 商业地产开发模式 休闲吧 新天地商业分析
• 上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命 力。
石库门简介1
石库门是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑，它起源于太平天 国起义时期，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外 国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代，围合仍是上海住宅的主要特征，但不 再讲究雕刻，而是追求简约，多进改为单进，中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大 量吸收了江南民居的式样，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，这种建筑因此得名“石 库门”。 我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。 中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。
上海新天地简介 石库门简介 上海新天地开发商简介 上海新天地设计单位简介 上海新天地所处地段的开发建设情况及目标 商业地产开发模式 休闲吧 新天地商业分析
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新天地开发改造的5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，
让人看到：历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来
的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的 需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境， 通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地）， 把整个环境营造好。
Hale Waihona Puke 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军 发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波 等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难 民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商 人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅 大都被建为联排式的石库门里弄住宅。
本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结 构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库 门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭 居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客 堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层 主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采 用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
规划与建设情况
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
90年代初期，上海开始了大型的重 建和开发。不少石库门老房子被拆 卸，取而代之的是一幢一幢的高楼， 一片又一片充满怀旧风情的老房子 渐渐消失，人们才意识到要去保留 这些上海独有的“艺术品”。
项目概况
上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元， 于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成， 2001年9月对外营业。
项目概况 开发建设情况 定位 开发理念 成功要素 开发商的利益点 模式解码 “新天地”模式复制
N
S
D 企业天地
E 瑞安总部大楼 C 翠湖天地
B 上海新天地
A 太平桥人工湖绿地
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 “箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建 筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一 般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇 为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅 相比，趋向保守。
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。 ◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概 念的诠释。 ◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、 有活力的形象。 ◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经 营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。 ◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。 ◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城 隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民 广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推 介景点和外地人到上海的必到之处。 ◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑 出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也 是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此 做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主， 但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营， 以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风 格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖 而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑 面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、 商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平 方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成
基本目标是住宅小区较高的价 格销售，实现盈利。其中第一 期五栋住宅楼于2002年下半年 开始公开对外发售，三周内基 本售完。一期售价每平方米高 达1.7万元～2.5万元
该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、 爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。 ◆明星文化效应：
这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟 等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。 ◆石库门博物馆： 通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧 寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建 筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能 够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发 商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
新天地分为南里和北里两个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地
块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、 休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃 幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的 餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰 品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心， 为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味 的休闲娱乐热点。
上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获 “2001年中国年度新锐榜建筑奖”。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
基本目标
与政府合作开发人工湖绿地的基本 目标是以先改善环境来提升该地 区52公顷的土地的品质，带动房 地产的开发和销售。太平桥人工 湖绿地目前已经成为上海市中心 一个独具特色的景观空间
开发新天地，主要是为该地区营造 一个高品位的人文环境，再进行 房地产开发，以实现经济效益、 社会效益双赢。新天地的目标是 既要体现上海的历时文化风貌， 又要体现上海的时尚新地标及品 味，意欲成为一扇体现上海昨天、 今天和明天的窗口式旅游景区， 成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
特色：既突出又明显，且浑然天成
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
上海新天地开发商简介
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由
香港瑞安集团开发的。
瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一
年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集
团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍
及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及
长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新
的精神。
在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务
瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地 产开发公司，自集团于二零零四年把中 国内地的主要地产发展项目注入瑞安房 地产发展后，瑞安地产主要从事地产投 资业务，在香港、中国内地及纽约均有 投资项目。
上海新天地设计单位简介
美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年， 提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因 在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计 而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的 各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金贸大 楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港 国际会议中心，北京工商银行大楼等。
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感：
在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础：
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
E 瑞安
集团 总部 大楼
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最 大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三 幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦 以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供 283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑 面积由105至500平方米。