房地产价格评估培训课程(
合集下载
房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
房地产评估方法培训
15
房产估价方法—收益法
运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
10
宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影 响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土 地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数
11
宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适 用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较 法进行估价时采用。
9
宗地地价评估基本方法—剩余法
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交 易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式： V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息
16
房产估价方法—收益法
资本化率分析确定方法：
1、市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价 格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本 化率。 2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整 值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整 值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对 象的用途及新旧程度等确定
房地产估价原则与培训课件
房地产估价原则与培训课件简介本文档旨在介绍房地产估价的基本原则，并提供一份培训课件，帮助读者了解和掌握房地产估价的方法和技巧。
房地产估价是一个重要的领域，它对于房地产行业的发展和决策具有重要意义。
通过本文档和课件的学习，读者将能够理解房地产估价的基本原则，并掌握一些实用的估价技巧。
目录1.房地产估价原则的概述2.房地产估价方法–市场比较法–收益法–成本法3.数据收集与分析4.估价报告的编制要点5.房地产估价的实例分析6.培训课件1. 房地产估价原则的概述房地产估价是指对房地产进行估算和评估其价值的过程。
房地产估价的原则是指在进行估价过程中应遵循的一些基本准则。
这些原则是根据市场经济的基本规律和估价实践的经验总结而成。
房地产估价原则主要包括以下几个方面：•适当性原则：估价应具有科学性、准确性和可靠性，以反映房地产的真实价值。
•客观性原则：估价应基于客观事实和真实数据，而不受主观因素的影响。
•全面性原则：估价应考虑房地产的全部价值和影响因素，包括物理、经济和法律等因素。
•合理性原则：估价应符合合理的经济和市场预期。
•一致性原则：估价应符合行业准则和规范。
2. 房地产估价方法在房地产估价过程中，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法的基本原理和应用情况。
市场比较法市场比较法是基于市场交易数据来确定房地产价值的方法。
它通过比较估价对象与已经成交的类似物业的价格，从而确定估价对象的价值。
市场比较法的主要特点是简单易行，适用范围广，但对数据的准确性要求较高。
收益法收益法是基于估价对象的收益能力和现金流量来确定房地产价值的方法。
它通过预测估价对象未来的收入和支出，计算出其未来现金流量，并以此为基础进行估价。
收益法的主要特点是能够反映房地产的潜在价值，但对数据的可靠性和预测能力要求较高。
成本法成本法是基于估价对象的建造成本和折旧程度来确定房地产价值的方法。
它通过计算重建或替换成本，并考虑折旧和物理磨损等因素，从而确定估价对象的价值。
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
房地产价格统计培训
本期
1-101
1-201
5-101
5-101
样本交易单价
上期
本期
9700 9700
9700 9800
本期样本交易单价的填写
(4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中 没有与上月所选调查样本根本同质可比 的房屋 在上月所选调查样本的根底上 评估本期样本交易单价
本期样本交易地址与上月样本交易地址一致
本期样本交易单价的填写
本期样本交易单价的填写
某工程5月只有1单元销售，从中抽选样本为1单元 503，样本交易单价9700元/平方米，该楼共5个单元， 6月份1—3单元销售了40套，4、5单元销售了20套， 仅4、5单元提价100元/平方米〔同质可比〕
2021年6月 上期样本交易单价=9700元/平方米 本期样本交易单价=9800元/平方米
名称
面积
易单价
易单价
2122
1
2122
2
10200 10200
11220 11220
用90—120平方米的涨 跌幅度计算得出
本期样本交易单价的填写
c.该类型房屋本月全部售完
本工程还有其他类型房屋 周边工程有该类型房屋 原那么上应使用周边工程推算
本期样本交易单价的填写
5月份销售A高档公寓330平方米，别墅 780平方米，样本交易单价分别为10200元/ 平方米和22000元/平方米，6月份，该工程 高档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨 3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上 涨2%
本期样本交易单价的填写
(2)本月所销售的房屋中有与上月所选调查 样本根本同质可比的房屋，但存在层差、户 型等差异
要剔除不可比因素
本期样本交易单价的填写
房地产估价师培训课件
房地产估价师培训课件标题：房地产估价师培训课件一、课程简介本课程旨在为学员提供全面的房地产估价知识，培养其成为合格的房地产估价师。
课程涵盖了房地产估价理论、方法与实践，让学员能够掌握估价技能，提高估价水平。
二、教学内容1、房地产估价基础知识（1）估价师职业发展与道德规范（2）房地产基础知识：类型、功能、产权形式等（3）房地产市场分析：供求关系、价格趋势、区域差异等2、估价方法（1）比较法：前提条件、数据收集、计算公式、调整方法等（2）收益法：预期收益、折现率、资本化率等（3）成本法：建筑物重置成本、土地还原成本、综合成本等3、实践案例分析（1）住宅小区估价：不同类型住宅的价格评估实例（2）商业地产估价：商业用途的房地产价格评估实例（3）工业用地估价：工业用地价格评估实例4、估价报告撰写（1）估价报告的结构与内容（2）估价报告的撰写技巧与规范三、教学方法1、理论讲解：通过讲座、案例分析等形式，使学员理解房地产估价的理论知识。
2、实践操作：通过实际操作，让学员掌握估价方法，提高估价技能。
3、小组讨论：学员分组进行讨论，分享实践经验，互相学习。
4、专家指导：邀请行业专家进行授课，为学员提供实际操作指导。
四、评估方式1、课堂测试：对学员的课堂学习情况进行测试，了解其掌握程度。
2、实践评估：对学员的实际操作进行评估，检验其估价技能水平。
3、小组讨论：对学员在小组讨论中的表现进行评价，了解其沟通能力与团队协作能力。
4、学习报告：要求学员撰写学习报告，总结课堂学习内容及实践经验。
五、结课证书完成全部课程学习，通过课程考核的学员，将获得本课程的结课证书。
同时，我们将为优秀学员提供推荐就业的机会，助力其在房地产估价领域取得更好的发展。
六、总结本课程通过系统的教学内容、丰富的教学方法以及全面的评估方式，旨在培养合格的房地产估价师。
我们期待各位学员在课程中取得丰硕的成果，为未来的职业发展打下坚实的基础。
2024年房地产估价与发展行业培训资料
包括项目可行性研究、开发流程管理 、营销策略等房地产开发与经营相关 内容。
学员心得分享交流环节
分享学习过程中的感悟和收获，如对市场分析的深入理解、估价方法的掌握程度等 。
交流在实际工作中遇到的问题和解决方案，促进学员之间的经验共享和互助学习。
讨论如何将所学知识应用于实际工作中，提升个人职业能力和团队整体绩效。
基础设施
基础设施的完善程度直接影响房地 产项目的吸引力和价值，如交通、 教育、医疗等基础设施的完善程度 。
供需关系及价格走势分析
供应情况
房地产市场的供应情况包括土地 供应、房屋新开工面积、竣工面 积等，供应不足会导致房价上涨
。
需求情况
房地产市场的需求情况包括购房 需求、租赁需求等，需求增加会
推动房价上涨。
案例分析与讨论
运用所学的房地产估价理论和方法对案例进行深入的分析和讨论，包括估价模型的选择 、参数的设置、报告的编写等方面。
经验总结与启示
总结案例中的成功经验和教训，提炼出对房地产估价实务操作有指导意义的启示和建议 ，帮助估价师提高实际操作能力和应对复杂情况的能力。
04 行业发展动态与趋势展 望
国内外行业现状及对比分析
祝愿学员在房地产估价与发展 行业中取得更大的成功。
感谢您的观看
THANKS
02 房地产市场分析与预测
宏观经济环境对房地产市场影响
经济增长
政策调控
经济增长对房地产市场有重要影响， 经济增长快时，房地产市场活跃，房 价上涨；经济增长放缓时，房地产市 场可能受到抑制。
政府对房地产市场的调控政策直接影 响市场走势，如限购、限贷、土地供 应等政策措施会对市场产生较大影响 。
利率水平
下一步学习计划和资源推荐
学员心得分享交流环节
分享学习过程中的感悟和收获，如对市场分析的深入理解、估价方法的掌握程度等 。
交流在实际工作中遇到的问题和解决方案，促进学员之间的经验共享和互助学习。
讨论如何将所学知识应用于实际工作中，提升个人职业能力和团队整体绩效。
基础设施
基础设施的完善程度直接影响房地 产项目的吸引力和价值，如交通、 教育、医疗等基础设施的完善程度 。
供需关系及价格走势分析
供应情况
房地产市场的供应情况包括土地 供应、房屋新开工面积、竣工面 积等，供应不足会导致房价上涨
。
需求情况
房地产市场的需求情况包括购房 需求、租赁需求等，需求增加会
推动房价上涨。
案例分析与讨论
运用所学的房地产估价理论和方法对案例进行深入的分析和讨论，包括估价模型的选择 、参数的设置、报告的编写等方面。
经验总结与启示
总结案例中的成功经验和教训，提炼出对房地产估价实务操作有指导意义的启示和建议 ，帮助估价师提高实际操作能力和应对复杂情况的能力。
04 行业发展动态与趋势展 望
国内外行业现状及对比分析
祝愿学员在房地产估价与发展 行业中取得更大的成功。
感谢您的观看
THANKS
02 房地产市场分析与预测
宏观经济环境对房地产市场影响
经济增长
政策调控
经济增长对房地产市场有重要影响， 经济增长快时，房地产市场活跃，房 价上涨；经济增长放缓时，房地产市 场可能受到抑制。
政府对房地产市场的调控政策直接影 响市场走势，如限购、限贷、土地供 应等政策措施会对市场产生较大影响 。
利率水平
下一步学习计划和资源推荐
最新房地产评估系统培训134P课件PPT
3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。
4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价 格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
16
房地产概念的总结
房地产概念的总结
房地产
土地
建筑物 其他土地定着物
实物
权益
区位
实体
土地
建筑物
房地
质量
地上空间
房屋
功能
地面
构筑物
地下空间
21
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产 评估尤为重要。
14
第四节 房地产评估的必要性
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义： （1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。 （2）为各类房地产交易服务。 （3）满足房地产税收的需要 （4）为征地拆迁补偿费提供依据 （5）对城市旧房拆迁补偿的评估 （6）处理房地产纠纷的作用 （7）企业合资、重组和股份制的需要
8
第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年， 工业用地50年，商业用地40年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 .1 房地产价格概念
7
第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
1、房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及 房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。 （1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地 产的价格。 （2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。 （3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物， 其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施 或建筑物。 综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价 值。
4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价 格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
16
房地产概念的总结
房地产概念的总结
房地产
土地
建筑物 其他土地定着物
实物
权益
区位
实体
土地
建筑物
房地
质量
地上空间
房屋
功能
地面
构筑物
地下空间
21
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产 评估尤为重要。
14
第四节 房地产评估的必要性
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义： （1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。 （2）为各类房地产交易服务。 （3）满足房地产税收的需要 （4）为征地拆迁补偿费提供依据 （5）对城市旧房拆迁补偿的评估 （6）处理房地产纠纷的作用 （7）企业合资、重组和股份制的需要
8
第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年， 工业用地50年，商业用地40年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 .1 房地产价格概念
7
第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
1、房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及 房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。 （1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地 产的价格。 （2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。 （3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物， 其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施 或建筑物。 综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价 值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
(二)房地产价格评估的原则
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
二、房地产估价概念与估价原则
9.合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
二、房地产估价概念与估价原则
4．替代原则
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全 的替代关系。房地产价格也符合这一规律。
购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代 品或相似房地产价格的影响。
二、房地产估价概念与估价原则
5.贡献原则
一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
二、房地产估价概念与估价原则
二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
三、房地产评估历史渊源
7.外部性原则
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物， 只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而 不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产 的价值的贡献有意辅相成的。例如，如果 一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子 却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值 可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附 件的房子协调起来。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置
包括平面图、户型图等。
一、对建筑物的基本认识
9．外观
包括外观图片等。
10．建成年月
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
第四章 房地产价格评估
一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
二、房地产估价概念与估价原则
9.合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
二、房地产估价概念与估价原则
4．替代原则
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全 的替代关系。房地产价格也符合这一规律。
购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代 品或相似房地产价格的影响。
二、房地产估价概念与估价原则
5.贡献原则
一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
二、房地产估价概念与估价原则
二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
三、房地产评估历史渊源
7.外部性原则
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物， 只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而 不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产 的价值的贡献有意辅相成的。例如，如果 一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子 却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值 可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附 件的房子协调起来。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置
包括平面图、户型图等。
一、对建筑物的基本认识
9．外观
包括外观图片等。
10．建成年月
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
第四章 房地产价格评估
一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。