房地产价格培训课件.pptx
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求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。
第二节 房地产价格的特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。 2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性， 本身不存在折旧。 3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地 价格差异很大。 4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完 全市场。 5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可 移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
个最终因素，其他因素最终都 是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产的价格。
一、房地产需求
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者 对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费 者需求的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 消费者的收入水平 ❖ 消费者的偏好 ❖ 相关物品的价格水平：替代品和互补品 ❖ 消费者对未来的预期
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹wenku.baidu.com？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
算和判定评的估结价果格。 成交价格
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
3、有效需求----购买力
三、房地产价格决定理论
价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即 价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动， 商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。 （3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。 （4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来 给商品拥有者带来收益。 作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表
示--现象 2、 是商品价值的货币表现--本质
房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。 从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值 和地租资本化价格的综合性货币表现。
二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、房地产的稀缺性
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估
第二节 房地产价格的特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。 2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性， 本身不存在折旧。 3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地 价格差异很大。 4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完 全市场。 5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可 移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
个最终因素，其他因素最终都 是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产的价格。
一、房地产需求
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者 对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费 者需求的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 消费者的收入水平 ❖ 消费者的偏好 ❖ 相关物品的价格水平：替代品和互补品 ❖ 消费者对未来的预期
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹wenku.baidu.com？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
算和判定评的估结价果格。 成交价格
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
3、有效需求----购买力
三、房地产价格决定理论
价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即 价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动， 商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。 （3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。 （4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来 给商品拥有者带来收益。 作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表
示--现象 2、 是商品价值的货币表现--本质
房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。 从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值 和地租资本化价格的综合性货币表现。
二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、房地产的稀缺性
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估