甲级写字楼标准分析报告

写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告

对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，目前市场上普遍流行两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，同一级别中的写字楼的硬件配置可能相差很大，但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分，如5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，只是划分写字楼等级的参考标准。本文就写字楼的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，并例举上海部分写字楼空调配置情况，以供参考。

下面就两种分类标准中的甲级写字楼及5A写字楼作简要介绍。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、属于24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分级标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。

智能化5A写字楼包括楼宇设备自动化系统(BA)，安全防范系统(SA)，通信自动化系统(CA)，办公自动化系统(OA)，火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)。1．楼宇设备自动化系统(BA)可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。楼宇设备自动化系统包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统

等。2．安全防范系统(SA) 分为闭路监视系统和防盗报警系统。前者分别可在地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机，在楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，在地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。后者是指写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器等。3．通信自动化系统(CA)包括综合布线系统和无线通信转发系统。前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。后者在提供以5类线为基础的综合布线信息通道，在办公楼各层设有移动信号增强系统。4．办公自动化系统(OA)是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。预留电力负荷每平方米50伏安以上，办公室布线采用网络地板或地面线槽。5．火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)设有智能类比功能的火灾自动报警及自动

灭火和消防联动控制。除此之外，还有广播音响系统，火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

5A仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，

但是决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，下面例举两大国际测量师行仲量联行及第一太平戴维斯对甲级写字楼的一些要求以供参考。

仲量联行国际甲级及甲级写字楼衡量标准

第一太平戴维斯国际甲级及甲级写字楼衡量标准

为了更进一步了解上海地区甲级写字楼空调系统的配置情况，以下例举上海地区已完成部分甲级写字楼的空调设置标准，以供参考。

综上所述，总结两大国际测量师行多年的行业经验，同时满足上海市公共建筑节能设计标准，对甲级写字楼空调系统进行总结归纳，以供参考。具体如下：1．系统参数及配置

2．设备监控系统智能设计