资产评估学教程资产评估的基本方法
资产评估学教程
资产评估学教程资产评估学是一门研究资产估值和评估方法的学科，旨在为企业和个人提供正确、科学的资产评估服务。
本教程将对资产评估学的基本概念、评估方法和实践技巧进行介绍，帮助读者快速入门和掌握资产评估的基本知识。
一、资产评估的概念和作用资产评估是指对财产和权益进行定量或定性的估价，确定其市场价值或价值范围的过程。
资产评估的作用主要包括：资产交易、融资担保、财务会计、财产保险、破产清算等。
二、资产评估方法1.比较市场数据法：根据市场上相似或可比的资产交易价格，推算出被评估资产的市场价值。
该方法适用于市场价格透明和可获得充分市场数据的情况。
2.收益法：根据资产产生的未来收益来确定其价值。
常见的收益法有资本化收益法和净现值法。
资本化收益法是根据资产产生的经营收益和风险来确定其价值，净现值法是根据将资产未来的现金流折现回现值，再进行计算。
3.成本法：根据资产的重建成本或替代成本来确定其价值。
资产评估方法适用于无法获得市场价格或收益预测数据的情况。
三、资产评估的实践技巧1.选择合适的评估方法：根据被评估资产的性质和市场情况，选择合适的评估方法。
不同的资产可能需要采用不同的评估方法，以获得准确的评估结果。
2.收集充分的市场数据：市场数据对于资产评估至关重要，需要收集和分析市场上的交易数据、行业数据等，获取准确的市场价格和收益预测数据。
3.合理选择评估参数：评估方法中的参数选择对评估结果影响很大，需要合理选择参数，根据市场情况和资产特点进行调整。
4.注意评估过程中的风险：资产评估涉及到许多风险，如市场风险、评估方法选择风险、参数选择风险等，需要进行风险分析和控制，确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，资产评估学是一门重要的学科，它为企业和个人提供科学的资产估值和评估服务，帮助客户做出正确的决策。
通过学习资产评估学的基本概念、评估方法和实践技巧，读者可以快速入门和掌握资产评估的基本知识，提升自己的评估能力和专业水平。
资产评估学第二章资产评估方法
资产评估学第⼆章资产评估⽅法⼀、资产评估的基本⽅法（资产评估学第⼆章）资产评估⽅法是实现评定估算资产价值的技术⽅法，但就资产评估⽅法本⾝⽽⾔，它并不为资产评估所独有。
事实上资产评估⽅法是在⼯程技术、统计、会计等学科的技术⽅法的基础上，纵使⾃⾝的特点形成的⼀整套⽅法体系。
资产评估⽅法与其他学科的技术⽅法既有联系，⼜有区别，区别就在于资产评估将其他学科的技术⽅法按照资产评估运作的内在要求，⽤资产评估的技术思路加以重组，从⽽构成了资产评估⽅法体系。
该体系由多种具体资产评估⽅法组成，这些⽅法按分析原理和技术路线不同，可以归纳为三种技术类型，或称三种基本⽅法，即市场法、成本法和收益法。
第⼀节市场法⼀、市场法的基本含义市场法是指利⽤市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接⽐较或类⽐分析经估测资产价值的各种评估技术⽅法的总称。
从市场法的含义可以发现，市场法是资产评估中若⼲评估思路中的⼀种，是实现该评估技术思路的若⼲评估技术⽅法的集合。
市场法是根据替代原则，采⽤⽐较和类⽐的思路及其⽅法判断资产价值的评估技术规程。
因为任何⼀个正常的投资者在内购置某项资产时，他所愿意⽀付的价格不会⾼于市场上具有相同⽤途的替代品的现⾏市价。
运⽤市场法要求充分利⽤类似资产成效价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
运⽤已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事⼈接受的。
因此，市场法是资产评估中最为直接，最具说服⼒的评估⽅法之⼀。
当然，通过市场法进⾏资产评估，尚需满⾜⼀些最基本的条件。
⼆、市场法的基本前提通过市场法进⾏资产评估需要通过满⾜两个最基本的前提条件：（1）要有活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可⽐的资产及其交易活动。
公开市场是⼀个充分的市场，市场上有⾃愿的买者和卖者，他们之间进⾏平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场⾏情。
按市场⾏情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各⽅所接受。
资产评估学第二章 资产评估基本方法
当评估对象与参照物之间只有功能因素的
差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
4．交易情况。 交易情况主要包括交易的市场条件和交易 条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场 条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非 公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包 括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
第二节 收 益 法
一、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值 来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。
二、基本思路
“将利求本”的思路认为任何一个理智的投资者在 购置或投资与一项资产时，所愿意支付或投资的货币数 额不会高于所购置或投资的资产在未来能为其带来的回 报，即收益额。
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案 例，应采用市场法进行评估。待估资产 与参照资产的差异仅仅在交易时间这一 指标上，所以只对时间差异进行调整即 可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相 比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)
6、市场售价类比法 • 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对 象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算被评估对 象的价值。 • 数学表达式：
资产评估价值＝参照物售价 功能差异值 时间差异值 交易情况差异值 资产评估价值＝参照物售价 功能差异修正系数 时间差异修正系数
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年， 待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产 的成新率为：
资产评估学---资产评估的基本方法
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例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
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（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
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（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
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三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
资产评估学教程(第七版)课件：资产评估的程序与基本方法
第二节 成本法
一、成本法的概念
复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的 生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与 估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、 生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的 具有同等功能效用的全新资产的成本。
五、功能性贬值的估算
（一）超额运营功能性贬值的估算步骤
（1）比较年运营成本之间的差异
（2）确定净超额运营成本
（3）估计待评估资产的剩余使用寿命
（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）超额投资功能性贬值，
（复原重置成本 - 更新重置成本）×（1-实体贬值率）
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目 前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与 新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资 福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为 25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能 性贬值。
重置核算法是
➢ 间接成本 = 人工成本总额 × 成本分配率
成本分配率 = 间接成本额/人工成本额
➢ 或：间接成本 = 直接成本 × 间接成本相对于直接成本 的比率
➢ 或：间成本 = 工作量（单位为工时或工日） × 单位 工作量的间接成本
某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为 60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其 中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。 根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对 于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机
资产评估基本方法
资产评估基本方法
资产评估的基本方法主要包括市场比较法、成本法和收益法。
1. 市场比较法：通过比较市场上类似的资产价格和交易信息，来确定资产的价值。
该方法适用于流通性较高的资产，如房地产、股票等。
评估师会分析市场上最近类似资产的交易价格，考虑相关因素（如位置、面积、配置、条件等）来估算资产的价值。
2. 成本法：以资产的重建成本为基础，减去折旧和损耗，来估算资产的价值。
该方法适用于固定资产，如机器设备、房屋等。
评估师会考虑购买资产所需的成本，以及使用寿命和折旧率等因素。
3. 收益法：通过评估资产所能产生的收益来确定其价值。
该方法适用于投资性资产，如商业地产、股权等。
评估师会分析资产所能带来的净收入，考虑现金流量、租金收入、折旧等因素来估算资产的价值。
需要注意的是，不同的资产评估方法适用于不同类型的资产，评估师会根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估师还会考虑市场条件、需求供应情况、经济环境等因素来确定资产的价值。
第二章-资产评估的基本方法
• 【例】估价对象概况:待估地块为城市规划 上属于住宅区旳一块空地，面积为600平方 米，地形为长方形。
• 评估要求:评估该地块2023年10月旳公平市 场交易价格。
• 评估过程:
• (1)选择评估措施。该种类型旳土地有较多 旳交易实例,故采用现行市价法进行评估。
• (2)搜集有关旳评估资料。
• 搜集待估土地资料。(略)
•
市场条件主要是指参照物成交时与评估时市
场供求情况。市场条件上旳差别对资产价值旳影
响很大。
• 交易条件主要涉及交易批量、动机等。交易 批量不同，交易对象旳价格就可能会不同，交易 动机（迅速折现）也对资产交易价格有影响。
• 当评估对象与参照物之间只有交易情况旳差别 时，被评估资产旳价值可用下式表达为：
• 这种措施得到广泛应用。因为，在资产评估过程 中，完全相同旳参照物几乎是不存在旳。更多旳 情况下取得旳是相类似旳参照物价格，只能经过 类比和调整来拟定被评估资产旳价值。
• 类比法旳基本计算公式为：
• 被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数
• 调整系数=评估对象旳特征系数/参照物特征系数
• 利用类比法旳关键是经过严格筛选，找到 最适合旳参照物，并进行差别调整。一般， 参照物旳主要差别原因有下列几种方面：
• 搜集交易案例资料。此次评估选择了4个市
案例A
案例B
案例C
案例D
评估对象
坐落
• 所在 地域
用地性质 土地类型 交易日期
总价
略 临近
略 类似
略 类似
略 类似
略 一般市区
住宅 空地
住宅 空地
住宅 空地
住宅 空地
住宅 空地
• 2023. • 2023. • 2023. • 2023. • 2023.
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2、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 重置成本 ＝成交价
（一）重置得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1)产出能力相等， 运营成本高（物耗、能耗、工耗等） (2)运营成本类似，产出能力低
2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本
年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，
资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗 功能性
（三）注意问题
经济性
1、历史资料的真实性
2、形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率
三、对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
第二节 收益法
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 （买方市场时期的价值观）
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路
被估资产生产能力 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被重估置资成产本的＝重参置照成物本
被参估照资物产年年产产量量
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得， 就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
被估资产 资产的 重置成本＝历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数 被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 a1%）(1 a2 %)...(1 an %)
注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。
4、统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
3. 修复费用法
修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新 功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种 方法。
该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限 无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的 情况。
（三）功能性损耗及其计量
（五）综合成新率及其计量 (了解)
1. 含义：资产的现行价值/资产的重置权价
2. 计量方法
(1) 观察法
(2) 使用年限法
综合成新率＝
预计尚可使用年限
实际已使用年限 预计尚可使用年限
综合成新率＝1－
修复费用 不可修复性损耗 重置成本
100％
(3)修复费用法
可补（偿修复 性） 损耗：技术上可行，经济上合算。 不可补偿性损耗：技术上不可行，经济上不合算。 （修复）
计量方法: 1、观察法
有形损耗率
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
2、使用年限法
被评估资产的有形损耗
＝重置成本 残值 总使用年限
实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产
加权更新成本＝已使用年限 投资成本
经济性贬值率＝
1－
预计可被利用的生产能 资产原设计生产能力
力 x
100 %
经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率
4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×
（P/A,r,n）
注意问题 （p.44）：一般讲，只有能够单独计算收 益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期 内是否存在利用率低或收益额减少的问题。
计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 其中：（P/A,r,n）为年金现值系数
（四）经济性损耗及其计量
1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产
本身的问题。
2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少
3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
△ 计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置
成本。
（3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
资产评估学
第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
第三章 资产评估的 基本方法
第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 (卖方市场时期的价值观)
1、重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试
费等, 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。
该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算 更新重置成本。