2019年上海三林板块市场分析报告
上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告_83页_XXXX年
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世 博会的召开，本项目所在区域规划 为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世 博园区建设，以旅游会展和现代 居住为主导功能，下辖南码头路 街道、周渡街道、上钢新村街道、 东明路街道北蔡镇、三林镇，行 政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。 全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为 依托，形成了三林地区的上南、三林、 东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中 心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划 布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补， 但是整体显得十分凌乱。
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06- 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07- 07- 07-
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中心城区 远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用 房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。 三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。 区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。 三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。 文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。
三林现况和规划史上最全
三林现况和规划史上最全说到三林板块，真的非常非常大，要把三林规划讲清楚，真的不是一张两张图可以表达的。
So，惠选君忙了两天，把大三林划分成了十个区域，简单跟大家说一说每个区域的和现况和规划。
区域一前滩现况前滩规划东方体育中心前滩中心前滩香格里拉酒店太古里铁狮门水景广场亚太中心前滩世贸中心29号地块陆家嘴综合体前滩演艺中心惠灵顿国际学校惠灵顿双语幼儿中心莱佛士国际医院前滩友城公园前滩休闲公园前滩体育公园被称为陆家嘴3.0版的前滩未来商业汇集，三大公园占地共计61万平方米，打造低密度亲水生态国际商务区，未来该区域有四条隧道两座大桥：打浦路隧道、龙耀路隧道、龙水南路隧道、上中路隧道以及卢浦大桥、徐浦大桥，四条地铁在该区域换乘：6号线、8号线、11号线、19号线，交通极其便利。
该区域北面与后滩商务区对接，西面与徐汇滨江相望，南面是神秘的三林锲形绿地，东面遥望迪斯尼国际旅游度假区、空港新城及浦东机场、临港新城，方便形成区域联动，后市可期。
值得一提的是，考虑到整体规划，前滩纯宅地出让极其谨慎，当前出让的9块纯宅地中，仅格力和三湘竞得的3块地块（32、38、36号地块）未来住宅项目可以出售，其余6块出让地块，限制开发商只租不售，这在上海是史无前例的，今后该区域房价值得期待。
区域二西至济阳路，南至中环路，东至东明路，北至川杨河。
该区域未来规划见上图。
该区域紧邻后滩和前滩商务区，处于内中环间，亮点在于不少地块现况为城中村和建材市场，可谓天生丽质难自弃，今后想不成地王都难。
区域三西至东明路，南至中环路，东至红线，北至红线。
该区域和区域二一样，地理位置同样优秀，区域内有超大规模城中村和恒大建材市场，面粉储备充足，而且城中村和建材市场规划中都是商办和住宅用地，故潜力大于区域二，今后极有可能被开发商组团发展成下一个豪宅区，区域内含上海市公办小学NO.1明珠小学C 区。
然而，最大的亮点其实在23-11、23-12、23-21、23-22四块行政办工地块上，不是普通的商办哦！未来是不是政府搬迁选址地呢？谁都不知道！区域四三林锲形绿地:西至黄浦江，南至外环路，东至济阳路，北至中环路。
[房地产]中林项目入市研判
![[房地产]中林项目入市研判](https://uimg.taocdn.com/a85743603186bceb18e8bb4c.webp)
9500 9000 8500 8000 7500 7000
2006年1月－11月三林板块毛坯住宅成交均价走势
8011
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8633
8203
8004
8841 8792
9171 8891
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
区域内由于万科新里程，以及 尚东国际这样的高单价毛坯公 寓的产品出现，毛坯住宅的价 格走势稳步上升。
本案
三鲁公路
徐浦大桥与外环线
三林板块的划分
世博规划区
北三林 西三林
东三林
区隔界线： 以川杨河与杨高南路为界， 将大三林板块分为：北三林、 东三林与西三林三个细分板 块。
三林板块供应分布
川杨河
中房 樱桃苑 9414元(装修) 在售278套
外环线
中房 金谊河畔 8030元 在售116套
恒大国际公寓 10746元(装修)
中林项目 入市研判
推导思路
现状
趋势
现状 市 场 前 提
趋势
客户构成
策略思考
项目价格 与
完销期
概况
项 目
比较
理
解
优劣
机会
三林板块市场分析
三林板块——区位优势明显，成为市级人口导入区
区域位置： 中林项目所在地为大三 林板块， 大三林板块位于浦东西 南地区，是目前浦东地 区最大的常规居住区之 一。 其北面紧邻2010年世博 会功能区，东北面是北 蔡六里生活区，南依外 环线，西靠卢浦大桥延 伸出的济阳路与上南板 块。
东三林—以万科新里程为例
高档产品 主力中户端型产90品－120
低端产品 产品
【房地产年报】2019年上海市场年度监测报告
2019年上海市场年度监测报告微信公众号要买房补贴扫这里抢支付宝红包知识星球（前100名免费）目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块下月预告房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜重点项目房地产政策房地产政策上海市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购2019.08.30上海按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。
缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上限贷2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。
在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
限价------限售2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。
在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
人才政策2019.11.29上海2019年度知识更新工程第二批项目共投入308.5万元，经组织遴选，确定资助高级研修项目25期（A类5期和B类20期）、急需紧缺人才培养项目B类15期。
土地市场上海市土地成交结构走势（按规划建面）2018年12月-2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比57.3%，其次，工业用地成交占比20.6%。
2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比51.7%，比去年同期上升0.2个百分点。
61.73972.160.148.956.529.255.383.784.947.364.151.723.4 6.8 1.47.119.9014.312.30.118.19.615.514 1.326.528.650.130.261.918.8412.415.816.923.40.952.90 4.20 3.48.911.50 2.618.99.49.5住宅用地商办用地工业用地其他用地18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地上海市土地供求价走势2018年12月-2019年12月，上海市共推出土地规划建面2942.6万㎡，成交2764.8万㎡，成交楼面均价7904元/㎡。
2019上海房地产市场各区置业分析报告
“产业型”的城市副中心。
第四等：嘉定新城、青浦新城、松江 新城、奉贤南桥、南汇临港：郊区的 城市副中心
房地产 一、上海未来的发展规划
6、副中心需分级而论
“上海2035规划”中，主城（城市）副中心可分为4级：
最高级：五角场、真如：主城副中心。
最高级的副中心实质等同于CAZ，原先 的4个副中心的规划中，徐家汇已完全成 熟，且地缘上与市中心相连，所以直接并入 了CAZ。五角场规划起点高，目前较为成 熟。而真如规划起点也很高，但过去多年发 展较慢（未来不确定性较高，人口结构和高
房地产 一、上海未来的发展规划
房地产 一、上海未来的发展规划
1、了解“上海20Байду номын сангаас5规划”
2018年1月4日，国务院正式批复《上海 市城市总体规划(2017-2035年)》（简 称：“上海2035”），该规划对标纽 约、伦敦等国际都市，提出将上海打造 成具有国际影响力的大都市，为上海未 来的发展描绘了美好的蓝图。
此外，根据规划，至2035年，上海的 常住人口将控制在2500万左右，而 2018年上海常住人口已达2423.78万， 绝对人口增长空间有限，未来将以结 构变化为主。
注：大家会发现某些新盘叫XX2040，其实 这是当初一些开发商以为会提出2040规划 ，提前注册2040商标，蹭个热度并提高知 名度；结果中央批复的规划是到2035年的 ，由于项目已备案，无法更名，所以目前 有点尴尬（此外，在上海，开发商对概念
上海未来的规划是怎么样的？各区板块都有哪些优缺点？哪些板块更有升值和发 展潜力？
本系列专题将依托“上海2035规划”，从一个上海土著的视角出发，透视上海各 区域板块的投资价值，远离套路，还原真实的上海楼市，帮您打通在上海购房置 业的通任督二脉。
三林镇(杨思)胡巷57,57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料
三林镇（杨思）胡巷57，57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料上海市第五建筑有限公司三林五街坊项目部2011年03月一、工程概况1.1、参建单位1.1.1建设单位上海恒大房产股份有限公司1.1.2设计单位上海原构设计咨询有限公司1.1.3监理单位上海市建设工程监理有限公司1.1.4勘察单位上海岩土工程勘察设计研究院有限公司1.1.5总承包单位上海市第五建筑有限公司1.1.6主分包单位上海五建安装分公司中鑫建设集团有限公司上海康桥建设工程有限公司1.1.7专业分包单位桩基：上海地矿有限公司围护：上海强劲基础有限公司另本项目根据合同约定有28家甲方直接分包单位，另外24项甲供、甲指乙供、或甲限品牌限价材料1.2、工程地址、位置工程位于上海市浦东新区三林镇杨南路以北、东明路以西、高青路以南矩型地块内。
1.3、建筑、结构、基坑概况1.3.1、建筑概况本工程建设总用地面积121463m2，其中商业地块用地面积18600 m2，住宅地块用地面积102863 m2。
工程总建筑面积206911m2，其中地下部分面积80194m2，地上部分面积126717m2；商业地块建筑总面积38136m2，地下部分15070m2，地上部分23056m2，住宅地块建筑总面积168775m2，地下部分65114m2，地上部分103661m2。
工程主要有住宅楼、商业楼、地库三个部分；其中住宅楼29栋（地上5层，地下2层，建筑高度18米）、8#楼（地下一层、地上一层），商业楼（地上4层，地下1层，建筑高度15米，），地库（地下1层，地下挖深-7.25米）组成，其中地库为A、B、C、D、E五个区域。
1.3.2、结构概况本工程基础为桩基承台筏板基础；多层住宅为短肢剪力墙结构；商业及地库为框架结构。
耐火等级为地上部分为二级，商业及住宅地下室为一级。
设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。
其中住宅部分剪力墙抗震等级为三级；地库部分框架抗震等级为四级。
浦发集团上海三林商业项目定位策划与设计(99页)
万科五玠坊
万科 2049：
1）项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将意在吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户 除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、 老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。
第二章、项目概况 1. 项目概括 2. 项目定位及规划 3. 设计理念 4. 目标市场定位
第三章、项目概念方案 总平面及指标、总平面分析绿化，交通等、效果图、建筑平面立面。
2、区域商业布局研究
抽样对附近几个传统的社区商业，及浦西主要古玩茶叶市场进行统计分析。
新华都 购物广场
万科 五玠坊
御桥路 沿街商铺
地下一、二层：乐购超市、地下车库； 一楼：时尚女装、时尚男装、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品； 二楼：服饰、餐饮、婚纱摄影、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品；租金：10 元 / m2 三楼：餐饮、零售、体验科技馆；租金：6 元 /m2 四楼：品牌、概念、特色餐饮；租金：4.5 元 / m2 五楼：数字影院、KTV；租金：2.5 元 / m2
10-80
1F
8元
1 年一签
暂时不收
20-70
1F
5.5 元
1 年一签 3000 元 / 年 30-40
1F
25 平 /3000 每月
1 年一签
1500 每月
25-40
1F
4元
1 年一签
0.3 元 / 每平 方每天
20-50
第一章、项目周边区域商业分析
3、定位考量
1）三林区域总体商业定位，目前高中低档均已全方位覆盖。无论从位置，消费模式都具备了大卖场、百货、大 小餐饮 , 商业设施齐全。本案在这种形势下的定位唯有标新立异！突破传统商业定位思路，走休闲与文化相 结合的路线，方才是真道。
三林镇(杨思)胡巷57,57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料
三林镇（杨思）胡巷57，57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料上海市第五建筑有限公司三林五街坊项目部2011年03月一、工程概况1.1、参建单位1.1.1建设单位上海恒大房产股份有限公司1.1.2设计单位上海原构设计咨询有限公司1.1.3监理单位上海市建设工程监理有限公司1.1.4勘察单位上海岩土工程勘察设计研究院有限公司1.1.5总承包单位上海市第五建筑有限公司1.1.6主分包单位上海五建安装分公司中鑫建设集团有限公司上海康桥建设工程有限公司1.1.7专业分包单位桩基：上海地矿有限公司围护：上海强劲基础有限公司另本项目根据合同约定有28家甲方直接分包单位，另外24项甲供、甲指乙供、或甲限品牌限价材料1.2、工程地址、位置工程位于上海市浦东新区三林镇杨南路以北、东明路以西、高青路以南矩型地块内。
1.3、建筑、结构、基坑概况1.3.1、建筑概况本工程建设总用地面积121463m2，其中商业地块用地面积18600 m2，住宅地块用地面积102863 m2。
工程总建筑面积206911m2，其中地下部分面积80194m2，地上部分面积126717m2；商业地块建筑总面积38136m2，地下部分15070m2，地上部分23056m2，住宅地块建筑总面积168775m2，地下部分65114m2，地上部分103661m2。
工程主要有住宅楼、商业楼、地库三个部分；其中住宅楼29栋（地上5层，地下2层，建筑高度18米）、8#楼（地下一层、地上一层），商业楼（地上4层，地下1层，建筑高度15米，），地库（地下1层，地下挖深-7.25米）组成，其中地库为A、B、C、D、E五个区域。
1.3.2、结构概况本工程基础为桩基承台筏板基础；多层住宅为短肢剪力墙结构；商业及地库为框架结构。
耐火等级为地上部分为二级，商业及住宅地下室为一级。
设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。
其中住宅部分剪力墙抗震等级为三级；地库部分框架抗震等级为四级。
2019年上海三林板块市场分析报告-31PPT-精选文档
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月
注：不含动迁及配套房
2007年（万平米）
2008年（万平米）
2019年1-11月上海市商品住宅成交量同比2019年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步 下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得 到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。
07 .1 07 .1 .2 07 .1 .3 07 .1 .4 . 07 1 .5 07 .1 .6 07 .1 .7 07 .1 .8 07 .1 . 0 7 9. 1 .1 0 7 0 .1 .1 0 7 1 .1 .1 2. 08 1 .1 08 .1 .2 08 .1 .3 08 .1 .4 . 08 1 .5 08 .1 .6 08 .1 .7 08 .1 .8 08 .1 . 0 8 9. 1 .1 0 8 0 .1 .1 0 8 1 .1 .2 1. 1
供应量（万平米）
成交量（万平米）
均价（元/平米）
0 7 、0 8 年全市商品住宅成交量对比走势
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 140.68 84.28 80.72 34.38 153.66 97.95 95.97 102.58 102.06 69.19 64.54 71.44 44.01 45.79 168.35 233.63 262.85 216.45 207.56 208.32 167.11 137.23
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
0 7 - 0 8 年上海市商品住宅季度销售走势
上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]
平方米 80000 70000
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05 06-06 06-07 06-08 06-09 06-10 成交 成交均价
供应套数
416 273
供应面积
41263 32950
户均供应面积
99 121
环球翡翠湾 未来域
两个项目在产品上明显不同，环球翡翠湾明显定位为：紧凑户型。
这两个项目在销售业绩上的差距则直接反映了何种产品具备竞争中的优势
两个项目开盘首月的去化率 项目名称 环球翡翠湾 未来域 销售去化率 95.6% 76.5%
建筑面积 （万M2） 32 25 17 16.2 15 12.73 11.7 10.7 10 7 容积率 1.29 1.5 1.5 1.5 1.4 1.9 1.97 1.5 1.5 1 绿化率 50% 60% 50% 50% 66% 40% 40% 56% 65% 45% 产品类型 多层、花园洋房 小高层 小高层 联体别墅，小高层 多层，小高层，高层 小高层 小高层 小高层 小高层 多层，小高层
7
区域公寓市场供求研究 Regional Market Supply & Demand Research
2005年5月-2006年10月三林公寓供求对比
万平方米 180000.00 160000.00
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
4.00 5.00