中国房地产市场可持续发展研究
房地产行业的可持续发展
房地产行业的可持续发展房地产行业作为经济的重要组成部分，对于社会的发展和人民的居住需求起着举足轻重的作用。
然而，近年来随着资源利用的不合理和环境保护意识的提高，房地产行业的可持续发展问题日益引起关注。
本文将分析房地产行业的可持续发展，并提出相应的解决方案。
一、资源利用与环境保护1.1 能源消耗与节能措施房地产行业的发展离不开能源的消耗，尤其是建筑物的能源消耗占比较大。
为了实现可持续发展，应采取节能措施，例如利用太阳能、风能等新能源，改善建筑隔热材料，加强室内外温度控制等，以减少能源消耗并降低环境污染。
1.2 土地利用与绿化建设房地产开发往往需要大量土地资源，合理利用土地资源是实现可持续发展的关键。
应该鼓励在建筑物周围进行绿化建设，增加绿地面积，提高城市环境质量，有效利用土地资源，减少城市热岛效应。
二、社会责任与公共服务2.1 社会公益项目房地产企业应积极履行社会责任，开展与房地产行业相关的公益活动。
例如，捐资兴办教育机构、修建公共设施、投资社会福利机构等，回馈社会，改善社区居民的生活质量。
2.2 住房保障与社区建设房地产行业的可持续发展还应关注居民的住房需求。
政府和企业可以共同合作，推动中低收入群体的住房保障计划，修建负担得起的住房，提供优质的居住环境。
同时，加强社区建设，改善居民的生活条件，营造和谐的社区氛围。
三、金融支持与风险控制3.1 资金运作与金融创新房地产行业的可持续发展需要大量的资金支持，同时也需要进行风险控制。
可以通过金融创新，引入更多融资渠道，提高资金利用效率。
例如，建立房地产资本市场、推行房地产投资基金等，增加房地产企业融资的渠道选择。
3.2 风险管理与监管房地产行业的发展伴随着一定的风险，为了保证可持续发展，应加强风险管理与监管。
政府应制定相关政策，加强房地产市场的监管，防范投机行为和房地产泡沫的产生，保护房地产市场的稳定和健康发展。
结语房地产行业的可持续发展是一个综合性的问题，需政府、企业和社会各界的共同努力。
房地产市场与城市可持续发展研究
房地产市场与城市可持续发展研究第一章：引言随着城市化的不断加深，城市的可持续发展已成为重要的议题之一。
房地产市场作为城市发展的重要组成部分，在城市可持续发展中也发挥着重要作用。
本文将从房地产市场与城市可持续发展的关系入手，对两者之间的相互影响进行探讨。
第二章：城市可持续发展概述城市可持续发展是指在人口、经济、环境和社会等各方面均能够满足当前需求的同时，不损害后代满足其需求的城市发展方式。
具体来说，包括以下几个方面：1. 城市环境：城市在可持续发展中应该优先考虑环境保护，减少污染排放，提高自然资源的利用效率。
2. 经济可持续性：城市应该注重经济的可持续发展，尤其是在长期目标和短期利益之间做出平衡，符合市场机制的发展。
3. 社会可持续性：城市应该注重社会受益的可持续发展，不断完善社会服务体系和公共设施，提高民生水平。
第三章：房地产市场概述房地产市场是城市经济中最活跃的领域之一，由于其强大的推动作用，它在城市可持续发展中具有重要意义。
房地产市场的主体包括房地产开发商、投资者、中介机构等。
作为整个经济体系中最活跃的市场之一，房地产市场不仅对经济增长做出了重要贡献，也在城市规划、环境保护和社会发展等方面起到了重要作用。
第四章：房地产市场与城市可持续发展之间的关系在城市可持续发展中，房地产市场具有着重要作用。
具体来说，如下几个方面：1. 房地产市场对城市规划的影响：房地产市场是城市发展规划的重要参考，它提供了重要的经济支撑，对城市的宏观调控起到了重要作用。
2. 房地产市场对环境保护的影响：房地产市场在城市建设过程中，对环境的破坏是不可避免的。
在城市可持续发展中，需要关注房地产市场与环境保护之间的相互关系，加强环保手段与规定的制定，尽量减小城市建设对环境的影响。
3. 房地产市场对社会发展的影响：房地产市场的活跃程度直接决定着社会发展水平。
房地产市场的健康发展可以为城市带来更多的财政收益，并为居民提供更多的就业机会，同时也可以为城市提供更多的公共设施和社区服务。
浅析我国房地产经济可持续发展的措施
浅析我国房地产经济可持续发展的措施我国房地产经济是中国经济的重要组成部分，对于国家经济的发展和社会稳定起着重要的作用。
近年来房地产市场的快速增长和房价上涨所引发的问题也日益突出，因此需要采取一系列措施来实现房地产经济的可持续发展。
需要完善房地产市场调控政策。
通过建立健全的调控机制，加强市场监管，防范房地产市场的泡沫化和投机炒作现象。
要根据不同城市和地区的实际情况，采取差别化的调控政策，降低房地产市场的投资风险和投机性需求。
需要加强土地管理和利用。
土地是房地产发展的基础，因此应该加强土地的统筹规划和管理，合理利用土地资源，避免过度开发和浪费。
要鼓励土地集约利用，提高土地利用效率，推动城市土地资源的可持续发展。
需要推进住房制度改革。
当前，我国的住房制度存在一些问题，如住房分配不公平、住房财富不稳定等。
应该加快推进住房制度改革，建立健全的住房保障体系，提高城乡居民的住房保障水平，增强人民群众对房地产市场的获得感和幸福感。
第四，需要加强房地产企业的监管。
房地产企业是房地产市场的主要参与者，因此需要加强对房地产企业的监管，防止企业存在违规操作和不良行为，保障市场的公平竞争和消费者的合法权益。
要加强对房地产企业的信用评价和监督，促进企业的诚信经营和可持续发展。
第五，需要加强科技创新和产业升级。
房地产经济是现代产业经济中的重要组成部分，因此需要加大科技创新和产业升级的力度，提高房地产产业的技术含量和附加值，推动房地产经济向高质量发展的转变。
要注重发展绿色建筑和低碳房地产，促进房地产经济与环境保护的协调发展。
我国房地产经济的可持续发展需要采取一系列措施，包括完善房地产市场调控政策、加强土地管理和利用、推进住房制度改革、加强房地产企业的监管、加强科技创新和产业升级等。
只有通过全面的改革和创新，才能实现我国房地产经济的可持续发展，为经济社会的发展做出更大的贡献。
中国房地产业的发展研究及趋势分析
中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
自改革开放以来，中国的房地产市场在不断扩张壮大，已成为世界上最大的房地产市场。
然而，自2017年以来，国家开始出台一系列调控政策，对房地产市场进行整顿和规范，这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。
本文将对中国房地产业的发展状况进行分析，并探讨其未来的发展趋势。
一、中国房地产业的发展历程1978年，中国开始实行改革开放政策，随之而来的是房地产市场的崛起。
在经历了多次周期性调整后，中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期，此时许多城市的房价呈指数级增长。
2008年，全球金融危机席卷整个世界，而中国作为少数几个幸存者之一，房地产市场更是不受影响。
房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生，2010年，中国城镇化率突破50%。
城镇化率的提高直接增加了消费市场，推动了房产的快速增长。
二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长，但是从政府角度来看，这种快速的增长并不是好事。
2017年以来，国家出台了许多政策来抑制这种增长。
政策中最重要的是“铁腕限购”，用来遏制投机性需求。
此外，政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。
与此同时，房地产市场也处于供应过剩状态，大型城市拥有大量空置房，而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。
这些政策和现状说明，中国房地产市场需要转型和调整，以保持其健康持续发展。
三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。
首先，政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。
技术的进步，应用智慧城市数据，实施智慧城市建设，构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市，并进一步规范市场秩序。
其次，中国房地产公司需要寻找新兴市场，并努力打破单一性发展模式。
在“央企+民企”混改后，不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。
企业需要有创新的发展思路，向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。
中国房地产市场的现状与未来发展趋势研究
中国房地产市场的现状与未来发展趋势研究中国房地产市场是中国经济的重要组成部分，也是吸引了世界视线的热点领域之一。
然而，在过去的几年中，由于政策紧缩和市场调控，中国房地产市场经历了一波短暂的低迷期，但随着政策调整和市场复苏，房地产市场逐渐回暖。
本篇文章将通过对中国房地产市场的现状和未来发展趋势的研究，来探讨中国房地产市场的未来发展方向。
一、中国房地产市场的现状1.1 房价上涨虽然在新冠疫情爆发后，房地产市场出现了一波短暂的低迷期，但在政策调控和市场复苏的双重影响下，房价逐渐上涨。
2021年一季度全国商品房销售面积同比下降2.8%，但是房地产市场整体仍表现良好，部分城市甚至出现了房价上涨的情况。
1.2 市场调控加强中国政府一直以来都非常重视房地产市场的发展和稳定，对房地产市场的调控也非常严格。
在疫情期间，为了稳定房地产市场，中国政府推出了一系列促进房地产市场复苏的政策。
通过限售、限贷、限购等政策手段来调控市场，避免房价的大幅波动。
1.3 房地产企业集中度提高在房地产市场复苏的过程中，中国房地产企业的集中度也在逐渐提高。
2019年，前十大房地产企业销售额占比达到23.2%。
在疫情期间，一些小型房地产企业出现了破产情况，也促使房地产市场集中度的提高。
这也将会进一步促进中国房地产企业的垄断化趋势。
二、中国房地产市场的未来发展趋势2.1 房地产市场调控仍将坚定可以看到，中国政府在房地产市场调控方面一直非常有力，也比较有效。
因此，在未来，房地产市场调控仍将是中国政府的一项重点工作。
未来房地产市场调控可能会更加精准、科学，更加符合市场需求。
2.2 增量市场的开发当前，中国房地产市场的开发主要集中在存量市场。
未来，则应该更多地关注到增量市场的开发，主要包括房地产新区、住宅租赁市场等。
由于城市化进程的不断加速，增量市场具有较大的潜力和市场空间，将成为未来房地产市场的发展方向。
2.3 大型房地产企业的增强未来，大型房地产企业的垄断现象将会不断加强，目前市场份额少的企业将会面临着较大的困境。
中国房地产市场的社会影响与可持续发展
中国房地产市场的社会影响与可持续发展中国房地产市场一直是国民经济的重要组成部分，对社会经济发展及居民生活产生着深远的影响。
然而，近年来，随着房地产市场的快速发展和投资热潮，一些负面影响也逐渐浮现，给社会带来了一定的困扰。
因此，本文将从社会影响和可持续发展两个角度来探讨中国房地产市场的现状，并提出相应的解决方案。
一、社会影响1.房价上涨与住房问题中国房地产市场的火爆使得房价呈现快速上涨的趋势，这对低收入群体来说无疑是个巨大的负担。
许多年轻人或新婚夫妇需要付出巨大的财力才能购买一套房子，这进一步加剧了住房问题，导致社会的不公平现象。
2.投资房产与资金高度集中大量资金涌入房地产市场，使得投资房产成为了一种常见的投资手段。
然而，由于政策限制和市场变动的不确定性，导致资金过度集中在房地产领域，限制了其他实体经济的发展，并进一步加剧了财富分配不均的问题。
3.土地资源浪费与环境破坏中国是一个土地资源稀缺的国家，但房地产开发对土地的需求量非常大，这导致了土地资源的浪费和破坏。
大规模开发项目往往需要大面积的土地，而在这个过程中，对自然生态环境的破坏也日益严重，破坏了生态平衡和可持续发展。
二、可持续发展1. 调整政策与减少波动为了促进中国房地产市场的可持续发展，政府应加大调控力度，并制定更加明确的政策。
通过调整政策，可以减少市场的波动性，降低因投机活动而导致的价格风险，为市场的健康发展创造良好的环境。
2. 加强土地资源管理与规划为了避免土地资源的浪费和环境破坏，政府应加强对土地资源的管理与规划。
在土地供应方面，应严格控制土地供应量，避免大规模的土地开发项目。
在土地使用方面，应加强对土地的保护和管理，限制过度开发和破坏。
3. 增加住房供给与改善居住环境为了解决房价上涨和住房问题，政府应大力增加住房供给，并改善居住环境。
通过加大公共住房建设力度，充分发挥市场机制作用，提供多样化的住房选择，满足不同人群的需求，从而缓解住房压力和社会不平等现象。
我国房地产业可持续发展研究
标， 不断地向外粗放扩张， 而且城市土地的使 市化进 程的加快 ， 以亿计的农村劳动力转移 砖等） 数 ；二是结构设计不合理，需求材料数量 用及管理存在着行政划拨与有偿 出让双轨制， 到城市中来， 他们需要生活空间。大多数此类 多、 质量不高、 技术粗糙 。 这样不但存在着资源
致使房地产 的开发失控 ， 无序发展 。我 国城市 城市新移民难 以支付高额的买房成本， 但他们 的浪费， 同样也存在着质量及安全隐患。
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我 国 房 地 产 业 可 持 续 发 展 研 究
口文 ／ 王 静
，０ ２ 此后这 政策一定会继续贯彻落实下去。应该看到， 当 提要 本文分析当 地产业可 发 年底商品房空置面积达到５００万 ｍ， 前房 持续 展的现状和问题， 提出我国房地产业走可持续
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指标持续上升 ，００年达 ９００万 ｍ。 ２０ ，０ ２截止 前市场的一 些态势 已经初步 出现 了， 以上 地级
其城市经济、国民经济的发展状况相适应： 与 季度 ， 全国房 地产开发企业累计完成房屋施工 设计普遍存在平面形式单一， 方型塔和长条板 居民的收入水平、 消费特点相适应； 需要有一 面积 １．亿 ｍ， ０ ３ ２同比增长 ２． 同时完成开 楼偏多的现象。这种千篇一律、 ３ ％， ３ 缺乏个性的建 定的社会条件、 资源和环境提供保障。 近年来， 发土地面积 ５２４ ｍ， ，８ 万 ２同比增长 ５． ３ ％。这 筑模 式不但违背 了我国地域 间千差万别 的 国 ３
我国房地产经济可持续发展战略的分析
我国房地产经济可持续发展战略的分析近年来，中国房地产行业的发展迅猛，成为我国经济增长的重要支撑。
过度的房地产开发和投机行为也给我国经济带来了一定的风险和挑战。
为了实现房地产经济的可持续发展，我国需要制定相应的战略，以解决当前面临的问题和挑战。
我们需要建立健全的监管体系和政策制度。
当前，我国房地产市场存在着过度的投机和泡沫风险，一些地方政府也存在着过度依赖土地出让收入的问题。
要加强土地利用规划和调控，防止房地产市场出现过度供应和价格泡沫。
建立健全的房地产市场监管体系，严格执行房地产政策，加大对违规开发和销售行为的处罚力度，保障市场的稳定和健康发展。
要加强对房地产市场的定向调控。
当前，我国的房地产市场存在着城乡差距和区域分化的问题，一些大城市的房价过高，而一些中小城市的房地产市场又存在着库存过剩的情况。
需要根据不同地区的实际情况，采取差异化的调控政策，促进房地产市场的平衡发展。
对于一些热点城市，可以采取限购、限贷等措施，加大对投机行为的打击力度；对于一些库存过剩的城市，则可以采取降息、降税等政策，刺激房地产市场的需求。
要加大对房地产开发的支持力度，推动住房租赁市场的发展。
当前，我国的住房租赁市场还比较不发达，很大程度上是由于对房地产开发的支持力度不够。
为了吸引更多的企业和机构进入住房租赁市场，我们可以加大对房地产租赁企业的税收优惠和金融支持，同时推动建立健全的住房租赁市场机制，提高租赁住房的供应。
这样不仅可以缓解当前住房市场的供需矛盾，还可以促进房地产业的转型升级，实现实体经济的健康发展。
要加强对房地产行业的规范和标准化管理。
当前，我国的房地产市场存在着一些问题，比如商品房交付标准不统一、商品房质量参差不齐等。
为了解决这些问题，我们可以加大对房地产行业的监督检查力度，推动建立健全的商品房交付标准和质量监督体系，提高房地产产品的质量和市场竞争力。
还可以加强对房地产从业人员的培训和监管，规范房地产经纪行为，保护消费者的合法权益，维护市场秩序。
房地产经济可持续发展问题研究
发展。然而在 发展的过程 中，出现 了诸如供 给需求矛盾 、房价 产 开 发 中存 在 的 各 种 问 题 。 因 此 ，我 们 要 重 视 环 境 保 护 ，维 护 居高不下 等多方面的 问题 ，引得广大老百姓 叫苦不迭 。随 着国 生 态 平 衡 。房 地 产 业 发 展 要 与人 口发 展 、环 境 发 展 、 资 源 利 用
所 以我 国在 未来发展房地 产业方面 ，要 注重 对资源 的合理 开发 房地产企业的发展战略 ， 凸显和强化公 司个性 ， 构建整合性战略 。 利用 ，使房地产 业向着可持续性发 展的方向前进 。 建立 有效地激励机制 和约束机制 ，积极解决企 业管理 中的 “ 认 ３ ． 结 构 性 矛 盾 突 出 ， 空 置 率 比 较 高 。 总 量 性 、结 构 性 供 求 知 模 式 钢 化 ” 问题 。 失 衡 ，造 成 大 量 商 品房 空 置 。大 多数 房 地 产 投 资者 不 能 根 据 不 ４ ． 深 化 管 理 体 制 改 革 ，完 善 宏 观 调 控 。科 学合 理 的 房 地 产
业 管 理 公 司 的 资 质 建 设 ，进 一 步 落 实 物 业 管 理 条 例 和 （ （ 物 但是人 均 占有量却 非常 的少 。而我国 的房地 产业发展 目前还 处 权法》 ，正确处 理好物业 管理 企业 、开 发商、业主和 业主委 员 会 之 间 的 关 系 。 其 次 ，要 建 立 和 完 善 现 代 企 业 制 度 。 科 学 制 定
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房地 产经济可持续发展问题研究
杜 阿 丽
哈尔滨市住房保 障安置服务 中心
房 地 产 业 是 一 个 具 有 高 度 综 合 性 和 关 联 性 的 产 业 ，是 国 民 满 足 人 们 不 断 提 高 的 改 善 住 房 条 件 的 需 求 。 在 发 展 中适 度 控 制 经济 中 各 行 业联 系 的 重 要 枢 纽 。近 几 年 ， 中 国房 地 产 市 场 蓬 勃 规 模 和 速 度 ，抑 制 各 种 不 良现 象 的 发 生 ，逐 步 解 决 现 有 的 房 地
中国房地产业现状及发展趋势研究
中国房地产业现状及发展趋势研究近年来，中国房地产业得到了迅猛的发展。
特别是在经济转型和城镇化进程中，房地产业对中国经济的推动作用日益突出。
本文从房地产行业的发展历程、现状及未来趋势等方面对中国房地产行业做了分析。
一、发展历程中国房地产业的发展经历了三个阶段：（1）改革开放前期阶段（1978-1992年）。
该阶段，中国房地产市场还未成形，房地产开发主要由政府出资或引导外资。
不少地方决策管理部门按计划生产方式，对房地产推崇尽恨，导致房地产市场的低迷。
（2）改革开放中期阶段（1993-2012年）。
该阶段，房地产行业快速增长，成为中国经济发展的新引擎。
财政政策、货币政策和土地政策等一系列政策的支持和推动，让房地产市场从体制上获得了必要的积极性和灵活性。
随着住房消费观念的逐渐成熟，房地产市场的供需矛盾依然存在，但受到多个因素的制约，其中包括城市化率的增加、居民收入水平的提高、地方政府的财政制约以及相关的税力政策、金融政策和地产行业的调整。
资本市场也对房地产企业的发展起到了积极的促进作用。
（3）新常态下的阶段（2013年以来）。
继房地产市场经历了十年的黄金时期之后，市场进入维持高增长、高投资的状态。
然而，在“大楼政策”的背景下，当前的中国房地产市场还面临着新的调整和压力。
政策环境发生了变化，在经济增长和财政预算方面的政策取向均发生了改变。
房地产信息公开化和专业化等趋势的加强也加速了房地产行业的进一步规范。
二、现状中国房地产市场在近年来呈现出以下特点：（1）回落趋势。
根据发布的数据，截至2018年11月底，中国四大一线城市和30个典型二线城市房价环比连续3个月下降，表明中国房地产市场的回落趋势正在逐渐显现。
（2）土地市场低迷。
由于政府调控政策影响加大，地方政府的土地供应量逐渐减少，土地市场的火爆程度相对较低，导致房地产企业的土地储备和资金调配难度逐渐加大。
（3）投资增速放缓。
据中国国家统计局数据显示，从2013年开始，房地产行业投资增速呈明显滑坡趋势，2018年投资增速约为10.9%，较上一年同期窄幅下降。
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中国房地产市场可持续发展研究摘要:随着人们生活水平的提高,房地产经济越来越受到人们的高度重视。
房地产业能否健康可持续发展,关系到国计民生。
本文对房地产可持续发展中存在的问题进行分析,重点阐述当前房地产业发展的战略和对策。
关键词:中国房地产业可持续发展宏观调控一、我国房地产市场现状第一,国际因素带动房地产市场的发展。
2005~2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨,出现了价量齐升的局面,从而影响了我国的房地产市场。
从全国来看,这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%,商品房销售价格累计上涨了34.3%。
2005~2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度,一方面体现了商品房需求强劲,居民购买力强;另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。
实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后,2009年商品房销售量同比上涨了50.9%,商品房销售均价同比上涨了20.75%,双双达到了历年之最。
第二,国家政策的出台推动了房地产市场的发展。
2009年各地房地产市场商品房价格的迅速攀升,与2008年国家再次启动房地产刺激经济以及2009年大量信贷有很大关系。
据估计,2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台,相应地刺激了投资和投机性需求。
第三,地方政府的“招拍挂”机制直接推动了土地价格上涨进而推动了房地产市场价格的上涨。
2009年的大量信贷很大一部分流入了地方政府的投融资平台,一定程度上为地方政府提供了充足的流动性,使得地方政府开发和囤积土地有了资金来源,增强了地方政府捂地不卖的信心,也助长了各地地王的出现。
地王的出现严重影响了购房者的购房心理,特别是影响了打算购房但是购房能力不足的中低收入群体。
第四,居民的刚性需求以及投机需求是推动这次房价上涨的内因。
从人口普查结果来看,根据2008年的统计,20~49岁人口占我国总人口的47%。
这个群体的一部分到了适婚年龄需要购买住房,这部分住房需求“刚性很强”;一部分由于在1998年前后购买了“房改房”,经过10年左右的时间,这些家庭纷纷进入了住房改善期,这部分改善型的购房需求,刚性同样较强。
另外,我国已经进入了城市化加速发展时期,意味着将会有更多的人住到城市里,由此带来的购房需求不可忽视。
相比而言,北京、上海、深圳的房价上涨较快与这部分群体的购买有很大关系。
第五,工资体制改革是推动房价上涨的重要因素。
由于近几年国家工资收入体系改革,城市居民的持久性收入得到了稳步提高,投资和承受风险的能力在增强。
我国物价的温和上涨、储蓄率偏高、人民币升值预期的增强也为住房的投资和投机性需求带来了理由。
二、我国房地产行业存在的问题我国房地产业发展,没有跟上城市化步伐,尤其是控制土地造成商品房供应不足,而保障性住房建设又明显滞后,房地产供求失衡使房价上涨,超出了居民实际承受能力。
(一)经营偏差造成房地产供求失衡。
我国房地产供求失衡表现为:对土地控制使供需预期缺口拉大,从而刺激房价快速上涨;房价上涨又刺激投资和投机的资金流入,造成供需预期缺口进一步拉大,房价再涨造成广大居民缺乏购买能力。
1、经营城市理念的偏差。
地方政府提出经营城市的理念,把房地产业作为重要财源,以实现土地收益最大化为经营思路,通过对土地供应控制,不断抬高土地价格,从而造成土地供求失衡。
2、宏观调控政策的偏差。
在房价快速上涨后,把控制投资和土地供应作为调控对象,反而增加了住房供求矛盾,使商品住房严重的供不应求。
3、开发商经营的偏差。
在住房预期需求高涨的情况下,开发商暴利意识得到强化,通过屯地、捂盘、价格操纵、虚假宣传等方式,由于信息的不对称,供求矛盾和预期供求差距不断放大。
(二)居民收入增长成果被房价上涨吞噬国内房地产价格呈明显上涨的趋势。
从1992~2007年,16年中有8年房价达到二位数涨幅。
尤其是近年来房价快速上涨,2004 年、2005 年住房价格分别上涨15.99%和15.24%,高于同期城镇居民人均收入增长幅度4.78个和3.87个百分点。
城镇居民收入增长成果被房价上涨所吞噬,收入越来越高、买房越来越难,已经引起广大群众的不满。
房价过快上涨的主要原因:一是存款负利率导致投资和投机需求增大,购房需求短期内过快增涨抬高了房价,房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增加;二是控制土地供应和提高交易成本,强化了商品房供给将减少、房价将上升的预期;三是土地价格的持续上涨直接推动了房价上涨。
如果不能有效控制房价上涨的势头,房地产泡沫的破灭将带来较大金融风险,并影响到国民经济稳定增长。
(三)房价虚高严重降低居民购买能力。
近年来,我国房地产价格快速上涨,2007 年与2001 年比较:全国商品房销售额占GDP 比重提高了7.55 个百分点、年均提高1.26 个百分点,而上海提高了个12.02 百分点、年均提高个2.0 百分点。
全国房价收入比达到7.27倍,而上海则到了12.54倍,并呈逐年上升的趋势,已经明显高于3~6倍的国际一般水平。
虚高房价造成居民住房负担过重,一方面,挤占居民其他消费支出、抑制内需增长;另一方面,推高了居民城市生活成本,使农村劳动力向城镇转移成本明显上升,从而影响城市化进程。
(四)保障性住房供应严重滞后我国住房保障工作力度逐步加大。
2007 年8 月,国务院《关于解决低收入家庭困难的若干意见》,明确要求加快建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,并提出改进和规范经济适用住房制度,逐步改善其他住房困难群体的居住条件。
2007年各地安排廉租住房资金超过以前历年累计投入总额,但全国也仅80亿元;经济适用住房占商品房比重呈逐年下降趋势,2000~2007年,竣工套数占商品房比重由28.21% 下降到8.10%,新开工面积占商品房比重由21.77% 下降到6.10%。
在我国保障性住房供应体系中,廉租住房建设总量还非常小,而经济适用住房占商品房比重明显下降,使保障性住房供应严重滞后,这是当前住房供求不平衡的重要因素。
三、对房地产行业可持续发展的战略和对策(一)正确判断形势,促进房地产市场的稳定繁荣。
房地产业对于改善广大城市居民的居住条件,增加就业,促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。
对待我国房地产业的发展,要站在落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度,来判断当前错综复杂的房地产市场形势,首先要从中国经济社会发展的阶段出发,充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响,选择正确的研究视角和坐标,科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场,同时,也要充分认识到房地产业自身的特点,在此基础上全面而有针对性的分析市场形势。
(二)加大宏观调控力度,推动房地产市场健康快速发展。
要把握经济社会发展的规律性,抓住房地产业运行自身的特点,按照扩大供应、改善民生、加快城市化进程的思路,在遵循市场化运行的原则下,对房地产业大力支持和有效调控,构建商品住房与保障性住房的多种供应渠道,推动房地产业健康快速的发展。
1、加大城市土地供应,保证住房供求平衡。
城市尤其是东部沿海城市,不仅区域经济较发达,而且生态环境承受力较强,政策导向要鼓励人口流入。
这要求政府在区域规划中,扩大城市尤其是东部沿海城市土地供应,以满足城市人口流入的住房需求。
政府有责任对城市发展和土地供应统筹规划,也有能力通过对土地供应的合理安排,逐步达到住房供求平衡,把房价调控到与经济发展相适应的水平。
2、扩大商品住房供给,抑制房价的过快上涨。
我国房价过高的主要原因是需求旺盛和上涨预期,城市化进程加快和居民住房改善都是刚性需求,政策如果控制房地产投资和供应必然会强化上涨预期。
那么,扩大供给就变成抑制房价过快上涨的唯一途径。
首先是扩大住房建设投资。
政府应当提出明确的政策导向,在促进城市化进程中,将持续加大住房建设投资,逐步达到住房供应适当过剩,满足不断增长的城镇人口对住房的需求。
其次是抑制住房投机需求。
通过房地产税收调节制度的实施,可以有效地打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
再次是减轻居民购房负担。
要降低住房建设环节和交易环节的税赋,不仅可减少商品住房成本,还可加快存量房地产的正常流转,扩大住房供应。
3、改善供应结构,完善住房保障体系。
解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。
针对房地产市场的结构性矛盾,政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品住房在商品房中的主体地位,控制高档商品房建设,提高普通商品住房的供应比例;通过税收、信贷、利率等手段,控制住宅建设标准,引导企业开发普通商品住房。
随着经济社会的发展,要逐步完善住房保障体系。
一方面,合理安排经济适用住房的建设规模,调整供应办法,尽量采用定向供应的办法,严格控制销售对象;在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。
另一方面,制定相应鼓励政策,发展廉租住房,加大廉租住房的建设力度,扩大廉租住房的供应范围,保障最低收入人群,包括农村进城务工人员的基本住房需求。
(三)整顿房地产市场秩序,规范企业行为。
我国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。
房地产业一直是近年来群众反映强列、要求治理整顿呼声最强烈的行业之一。
在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下,加强对房地产业的行业管理要转变思路。
一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。
二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。
三是建立房地产信用档案,惩戒市场失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。
扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。
四是加强基础信息的收集和发布,为宏观调控和消费者提供决策依据。
市场信息准确、透明、对称、完全,是有效调控市场的基础,也是消费者理性选择的重要条件。
(四)加大金融支持,推进房地产金融产品创新。
2008年以来,房地产行业景气度持续回落,商品房成交量低迷,房地产开发企业资金链趋紧。
房地产业景气度下降的直接原因是房价虚高,广大居民住房需求因为购买力不足而受到严重抑制,房价虚高问题已经成为房地产健康发展的障碍,有向价值理性回归的要求。
当前房地产业已经积累了较高的风险,银行要对房地产客户扶优限劣,积极推进房价软着陆实现理性回归,促进房地产风险逐步释放,以防范房地产金融风险。