物业管理企业收入的确认和计量,财经界.doc
物业管理服务收入准则
物业管理服务收入准则1.引言1.1 概述物业管理服务收入准则是指对物业管理公司在提供物业管理服务过程中所获取的收入进行规范和准确核算的标准和原则。
随着房地产市场的发展和经济的不断增长，物业管理服务行业迅速崛起，其重要性日益突显。
物业管理服务收入准则的制定对于规范物业管理市场秩序，提高物业管理企业的经营管理水平，保护业主和租户的权益具有重要意义。
物业管理服务收入主要包括管理费、租金收入、停车费、设备设施使用费等各种收入项目。
根据不同的业务特点和收费模式，物业管理服务收入可以采用不同的分类方式。
一般来说，可以将其分为基本管理费和附加管理费两大类。
基本管理费是指为维护物业综合管理秩序所产生的费用，如保洁费用、绿化费用等，通常是按照物业面积或单位数量来计算。
附加管理费则是指根据具体的服务内容或额外提供的特殊服务所产生的费用，如停车费、设备设施使用费等，通常是按照实际使用情况或特定协议来计算。
物业管理服务收入准则的制定受到多种因素的影响，包括国家法律法规的要求、行业协会的规范要求、市场竞争的压力、业主和租户的需求等。
同时，建立适合的物业管理服务收入准则也是保障物业管理企业正常运营和长期发展的必要条件。
准确核算物业管理服务收入有助于提高企业在市场上的竞争力，规范企业经营行为，提高业主和租户的满意度，从而促进物业管理服务行业的良性发展。
综上所述，物业管理服务收入准则的制定和应用对于规范物业管理市场秩序、提高管理企业水平以及保护业主和租户权益具有重要意义。
在国家法律法规、行业规范的指导下，以促进市场的健康发展为目标，建立起科学合理、适应实际的物业管理服务收入准则，对于促进整个物业管理服务行业的可持续发展具有重要的意义。
1.2 文章结构本文按照以下结构来阐述物业管理服务收入准则的相关内容：第一部分为引言部分，包括概述、文章结构和目的。
通过概述，我将简要介绍物业管理服务收入准则的背景和重要性。
文章结构部分将列出本文的大纲，帮助读者了解文章的整体结构。
物业收入财务处理制度范本
物业收入财务处理制度范本第一章总则第一条为了加强物业管理收入的财务处理，规范物业管理企业的财务行为，根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》和《企业会计准则》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于我国境内所有物业管理企业。
第三条物业管理企业应严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律，依法做好财务会计工作。
第四条物业管理企业的财务管理应遵循权责发生制原则，及时、准确地完成收支核算，保证会计信息的真实、完整。
第二章收入管理第五条物业管理企业收入包括物业服务费、停车费、广告费、租赁费等。
第六条物业管理企业应设立专门的收入管理部门，负责收入的管理和核算。
第七条物业管理企业应按照国家规定和合同约定，及时收取物业服务费、停车费等收入。
第八条物业管理企业应与客户建立明确的收费关系，使用合法、规范的收费凭证，确保收费的合规性。
第九条物业管理企业应按照合同约定和国家规定，合理确定各项收入的金额，不得擅自提高收费标准。
第十条物业管理企业应定期对收入进行核对和分析，确保收入的准确、完整。
第三章支出管理第十一条物业管理企业的支出包括人员工资、水电费、维修费、保险费等。
第十二条物业管理企业应设立专门的支出管理部门，负责支出的管理和核算。
第十三条物业管理企业应按照国家规定和合同约定，合理支出各项费用，确保企业正常运营。
第十四条物业管理企业应加强对水电费、维修费等费用的管理，实行节约用水、用电和科学维修，降低成本。
第十五条物业管理企业应按照国家和企业的相关规定，为员工办理社会保险和商业保险，保障员工权益。
第四章财务报告第十六条物业管理企业应按照国家和企业的相关规定，定期编制财务报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
第十七条物业管理企业应确保财务报告的真实、准确、完整，及时向有关部门报送。
第十八条物业管理企业应定期进行财务分析，评估企业的财务状况和经营成果，为决策提供依据。
第五章监督与检查第十九条物业管理企业应建立健全内部财务监督机制，加强对财务活动的监督和检查。
物业管理企业收入的确认和计量
物业管理企业收入的确认和计量
物业管理企业收入的确认和计量
随着新开发楼盘与日剧增，物业行业也在不断的崛起和壮大，与此同时物业管理企业（以下简称物管企业）经营范围不断的扩大、服务种类的多种多样使得物管企业经济业务越来越复杂化。
然而收入作为物管企业利润构成的一项重要要素，也不仅仅局限于物业费，因此物管企业收入的确认和计量受到企业以及会计信息使用者的高度重视。
一、物业管理企业收入的定义
首先，我们要明确什么是物业管理。
在《物业管理条例》中明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
其次，我们还要知道什么是“收入”。
根据最新《会计准则》第14号“收入”准则规定：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
”
最后，我们不难得出，物管企业的收入是物业公司在依据其与业主签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维修物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等日常活动中形成的，导致所有者权益增加与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
集团物业财务核算规范收入核算指引
集团物业财务核算规范收入核算指引1、指引概况2、计算与确认原则2.1《企业会计准则》中对提供劳务确认收入的条件2.1.1收入的金额能够可靠地计量。
2.1.2相关的经济利益很可能流入企业。
2.1.3交易的完工进度能够可靠地确定。
2.1.4交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
2.2在上述的基础上，物业公司计算与确认收入的原则2.2.1物业管理费按照《收楼通知书》中约定的时间开始计算。
如属按揭款到账日期晚于《收楼通知书》中约定的日期，按照按揭款到账日起计第七天止开始计算，《收楼通知书》日期与上述日期之间的管理费以空置管理费计收。
2.2.2发生的减免，必须取得经审批的正式批文后，按照审批文件的要求计算或者调整；发生的赠送，必须取得经审批的正式批文后，向地产收取，收入确认不变。
2.2.3前期介入费以及交楼后的物业管理费，根据物业公司与业主、地产双方签订的付款合同或协议，按月确认营业收入。
2.2.4物业公司提供劳务的，如取得的维修服务费、会所收入、工本费等，应当在劳务已经提供，同时收讫价款时确认为营业收入的实现。
3、收入核算范围本指引收入核算的范围如下：3.1 物业管理费（含住宅、商铺、写字楼、幼儿园、车场、空置及赠送的管理费）。
3.2 物业前期介入费。
3.3 维修服务费、会所收入、工本费、其他等。
3.4 常规类的代收代付业主水电费以及各类押金收退，一并在本指引中讲述。
4、工作流程4.1 物业管理费、代收代付业主水电费：每月初根据业务系统或管理台账的数据，生成各项目该月应收取的金额，会计根据该金额编制分录。
收回上述款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。
4.2 物业前期介入费：根据已批准的预算方案，每月末全额计提应向地产收取的金额。
收回款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。
4.3 其他租赁收入、维修费服务费、会所收入、工本费、其他等小额收入：根据每月实际收取的金额直接确认收入。
5、相关业务分录5.1 物业管理费、维修服务费、会所收入、工本费及押金（A）本部代项目收取各种收入(包括项目现金送存\POS机\银行自动划扣\支票\汇款),根据银行送款单及银行回单，本部分录为借：银行存款1002贷：其他应付款-往来款（项目+代收代付）2241.01（月末已送存银行但次月银行才到账的，本部必须记此分录，作为企业已收银行未收的未达账项，既体现在本月的银收，也体现在本月的银行余额调节表中。
收入与费用的确认与计量
收入与费用的确认与计量在财务会计中，收入与费用的确认与计量是企业财务报告的核心内容，对于企业经营情况和财务状况的准确反映具有重要意义。
本文将介绍收入与费用的确认与计量的基本原则和方法，并探讨其在财务报告中的应用。
一、收入的确认与计量收入是指企业从经营活动中所获得的经济利益，如销售商品、提供劳务等。
在确认收入时，应遵循以下原则：1. 收入的确认时间：收入应在企业完成业务交易或服务交付后确认。
根据“收入发生制”原则，收入的确认与货款支付、货物转移等因素无关，而与业务完成的时间点有关。
2. 收入的确认条件：收入应满足以下条件方可确认：（1）经济利益已流入或将要流入企业；（2）收入的金额能够可靠计量；（3）收入发生的相关权利已转移给了买方。
3. 收入的计量方法：收入的计量方法主要有现金基础计量和权责发生制计量。
现金基础计量是指收入按实际收到的现金金额计量，适用于现金交易；权责发生制计量是指收入按发生时的价值计量，适用于非现金交易。
在财务报告中，收入的确认与计量应遵循上述原则和方法，确保财务信息的真实性和可靠性。
二、费用的确认与计量费用是指企业为取得或保持收入而发生的资源使用或资产减少，如销售费用、管理费用等。
在确认费用时，应遵循以下原则：1. 费用的确认时间：费用应在与其相关的收入确认同时确认，或者能够可靠计量后确认。
根据“费用发生制”原则，费用的确认与实际支付的时间无关，而与其发生的时间点有关。
2. 费用的确认条件：费用应满足以下条件方可确认：（1）费用的发生已能够可靠计量；（2）费用与企业取得或保持收入的相关业务有直接的因果关系。
3. 费用的计量方法：费用的计量方法主要有现金基础计量和权责发生制计量。
现金基础计量是指费用按实际支付的现金金额计量，适用于现金交易；权责发生制计量是指费用按发生时的价值计量，适用于非现金交易。
在财务报告中，费用的确认与计量应遵循上述原则和方法，确保财务信息的完整性和准确性。
收入准则 物业公司案例
收入准则物业公司案例物业公司是指专门从事物业管理服务的企业，其主要收入来源包括物业管理费、物业维修费和其他相关服务费用。
在收入准则方面，物业公司需要遵循以下几个方面的规定和要求：1. 收入确认原则：根据收入确认的准则，物业公司应在其提供服务的同时，将相关费用计入收入。
例如，物业公司根据合同向业主收取物业管理费，应在提供管理服务的同时确认收入。
2. 收入计量原则：物业公司应按照合同约定的费用标准计量收入。
例如，根据物业管理合同，物业公司可以按照每平方米的面积计算管理费用。
3. 收入实现原则：物业公司应在服务提供后，客户确认并支付相关费用后才能确认收入。
例如，物业公司提供维修服务后，需要等待业主确认维修情况并支付维修费用后，才能确认相关收入。
4. 收入分配原则：物业公司应根据合同约定的收入分配方式进行收入分配。
例如，物业公司根据合同约定，将物业管理费的一部分分配给物业维修基金。
5. 收入分类原则：物业公司应将不同类型的收入进行分类，例如物业管理费、物业维修费和其他相关服务费用。
这样有助于对收入进行准确的统计和分析。
6. 收入披露原则：物业公司应根据相关法规和会计准则要求，及时、准确地披露收入情况。
例如，在财务报表中明确列示各项收入和相应的金额。
7. 收入减值原则：物业公司应根据实际情况，对可能发生的收入减值进行评估和计提。
例如，物业公司对欠费业主的收入可能存在减值风险，需要根据情况计提相应的减值准备。
8. 收入税务处理原则：物业公司应按照税法规定，合理处理收入的税务事项。
例如，物业公司应按照税法规定，缴纳相关的增值税和所得税。
9. 收入管理原则：物业公司应建立健全的收入管理制度，确保收入的合规性和准确性。
例如，建立收费管理系统，及时跟踪和管理收入的情况。
10. 收入风险管理原则：物业公司应识别和评估可能存在的收入风险，并采取相应的措施进行管理和应对。
例如，物业公司应建立有效的欠费管理机制，及时跟进欠费情况并采取相应措施。
物业会计如何确认营业收入与核算营业税金
物业会计如何确认营业收⼊与核算营业税⾦物业管理是⼀个新兴⾏业，按照物业档次和服务标准实⾏有偿服务。
物业管理公司在从事物业管理和其他经营活动中所取得的各项服务性和经营性收⼊，称为营业收⼊，分为主营业务收⼊和其他业务收⼊两部分。
主营业务收⼊包括物业管理收⼊、物业经营收⼊、物业⼤修收⼊，其中以物业管理收⼊为主，主要包括：为房屋业主和使⽤⼈提供公共卫⽣清洗、公⽤设施的维修保养和保安、绿化⽽收取的公共性服务费;为房屋业主和使⽤⼈代缴⽔电费、煤⽓费、有线电视费、电话费、房屋⾃⽤部位和⾃⽤设备修缮等⽽收取的公众代办性服务费;为满⾜房屋业主和使⽤⼈的特殊需要，为其提供的增值服务，诸如家电维修、室内裱扮、代办购物、购买充值卡、配送和分销桶装⽔、订送⽜奶，甚⾄是旅游服务、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡推⼴等特约服务费。
确认营业收⼊实现的原则和结算⽅式按照财政部1998年3⽉12⽇发布的《物业管理企业财务管理规定》关于“企业应当在劳务已经提供、同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收⼊的实现”的原则规定，企业⽆论采取哪种服务、结算⽅式，都应以此为基础确认营业收⼊的实现，⽅能正确计算征收物业管理公司应交纳的营业税⾦及附加。
确认营业收⼊的实现应当分清下列⼏种情况：采取交款服务的⽅式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收⼊则被确认。
采取定期预收服务费的⽅式，应在物业管理公司已提供某⼀阶段服务(⼀般以⽉度为结算期)后作为营业收⼊的实现，此时，服务费已收取，服务已提供。
采取分期收款⽅式，按提供物业管理服务合同约定的收款⽇期作为营业收⼊的实现。
在这种⽅式下，服务已提供，服务费要按合同到期⽇收款;只有到了合同收款⽇，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确认营业收⼊的实现。
出租房租⾦收⼊，应按合同(租约)规定的付租⽇期和⾦额，确定租⾦收⼊的实现。
如果合同(租约)规定的收款⽇期已到，承租⽅未付租⾦的，仍应视为租⾦收⼊实现。
物业管理企业的收入及费用
2024年2月16日星期五
物业管理企业会计
第5页/共45页
1)物业管理收入的核算 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的物业管理收 入包括公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收 入。 （1）公共性服务收入的核算 公共性服务费收入包括公共卫生清洗、公共设施的维修 保养和保安、绿化费用，它是物业管理收入的主要内容。公 共性服务实行政府指导价管理办法，即由各区、县物价部门 会同房地产部门规定基准价及浮动幅度。 物业管理公共性 服务收费的内容一般由以下八个部分构成：管理、服务人员 的工资和按规定提取的福利费；楼内公用设施维修及保养费； 绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理企业 固定资产折旧费；法定税费。
10.1 营业收入的核算
10.1.1营业收入概述 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者
权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流 入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物 业管理和其他经营活动所取得的各项收入。根据物业管 理企业的经营特点及经营活动的内容，物业管理企业的 营业收入一般划分为主营业务收入和其他业务收入。
物业管理企业会计
第8页/共45页
公共性服务费由物业管理企业按照物业管理服务合 同约定向业主收取。公共性服务费收入一般有两种收取 方法：按月收取和定期预收。按月收取公共服务费时， 借记“库存现金”或“银行存款”，贷记“主营业务收 入——物业管理收入——公共性服务收入”；定期预收 公共性服务费时，借记“库存现金”或“银行存款”， 贷记“预收账款”，科目，分月度计算结转主营业务收 入时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入— —物业管理收入——公共性服务收入”
[例10-6] 宏达物业管理公司2006年12月承接的福泰小区 三部电梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程价款 收入18 000元，经业主委员会签字认可。根据有关资料， 作会计分录如下：
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物业管理企业收入的确认和计量，财经
界，
《财经界》
随着新开发楼盘与日剧增，物业行业也在不断的崛起和壮大，与此同时物业管理企业（以下简称物管企业）经营范围不断的扩大、服务种类的多种多样使得物管企业经济业务越来越复杂化。
然而收入作为物管企业利润构成的一项重要要素，也不仅仅局限于物业费，因此物管企业收入的确认和计量受到企业以及会计信息使用者的高度重视。
一、物业管理企业收入的定义
首先，我们要明确什么是物业管理。
在《物业管理条例》中明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
其次，我们还要知道什么是“收入”。
根据最新《会计准则》第14号“收入”准则规定：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
”
最后，我们不难得出，物管企业的收入是物业公司在依据其与业主签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场
地进行维修、养护、管理，维修物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等日常活动中形成的，导致所有者权益增加与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
二、物业管理企业收入的种类
根据物管企业的经营特点，我们将物管企业的收入划分为物业管理收入、物业大修收入和其他业务收入。
(一)物业管理收入
指物管企业向物业管理委员会或业主产权人、使用人收取的物业费（含向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的物业费）、车位管理费、电梯等公共设施养护费、维修费（包括维修材料费及人工费）、装修管理费收入（指物管企业经物价或业委会同意收取的装修管理费及装修垃圾收入扣除支出后的结余部分）和租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等。
(二)物业大修收入
指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修时的所得收入（包括物管企业向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金）。
(三)物业经营收入
指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、使用人委托取得的有偿服务费和公众代办性服务收入和代购货物收入等。
三、物业管理企业收入的确认与计量
(一)物业管理收入的确认和计量
物管企业提供的劳务要区分是否跨年度。
跨年度的劳务，指提供服务交易的开始和完成均在同一个年度；不跨年度的劳
务，指提供劳务交易的开始和完成分属于不同的年度。
对于不跨年度的劳务，提供劳务收入按完成合同法确认，确认的金额为物业管理合同的总金额确认；对于跨年度的服务，提供劳务收入要依据资产负债表日劳务的结果是否能够可靠地予以估计来加以确认。
具体如下：
1、在资产负债表日，提供劳务的结果能够可靠地估计的劳务收入确认
首先,判断提供劳务的交易结果能否可靠估计。
如同时满足下列条件表明提供劳务交易的结果能够可靠地估计:物业收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定。
然后，要确定劳务的完成程度。
物管企业通常可以选用已完工作的测量法或已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例法,或者已经发生的成本占估计总成本的比例法计量提供劳务交易的完成进度。
最后用完工百分比法确认收入和相关费用，具体应按以下公式计算：
本年确认的收入=劳务总收入×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的收入
本年确认的费用=劳务总成本×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的费用
2、在资产负债表日，劳务交易的结果不能可靠地估计的劳务收入确认
在此情况下,物管企业应正确预计已经收回或将要收回的款项能弥补多少已经发生的成本，分别以下情况进行处理：
(1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，应按已经发
生的劳务成本金额确认收入；同时，按相同的金额结转成本，不确认利润。
(2)已经发生的劳务成本预计只能部分地得到补偿的，应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入，并按已经发生的劳务成本结转成本。
确认的收入金额小于已经发生的劳务成本的金额，确认为当期损失。
(3)已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，不应确认收入，但应将发生的劳务成本确认为当期费用。
(二)物业大修收入的确认与计量
物管企业向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人，物业管理公司仅是代管使用，因此该款项不属于物管企业的收入；倘若物管企业以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入则要依据“（一）”中所述的方法来进行确认和计量。
(三)物业经营收入的确认和计量
物管企业为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额确认收入；而物管企业为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的直接交付委托方的，可按收取的代办手续费确认收入；物业管理公司为私房业主或租住户出租房屋，要按双方签订委托合同约定金额进行收入的确认；物管企业应小区内的产权人、使用人需要，而开展的如家政服务、装饰装修、自用设备维修等有偿服务，要区别这些服务收费除了物价部门规定有统一收费标准
者外，物业企业收费在双方自愿的情况下收取的佣金进行收入的确认和计量。
物业经营收入中任何一项收入都必须以接受业主和租住户委托为前提，并且经当地物价部门认可后，方能向业主和租住户收取。
四、物业管理企业收入账务处理
(一)物业管理收入的账务处理
(1)收到物业管理收入时，会计处理：
借：库存现金或银行存款——基本户
贷:预收账款——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费
(2)月末或资产负债表日时，会计处理：
借：预收账款——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费
贷：主营务收入——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费
(二)物业大修收入的账务处理
(1)物管企业收到大修基金时，会计处理：
借：银行存款——代管基金存款
贷：代管基金
(2)物管企业代业主委员会或业主产权人、使用人使用大修基金时，会计处理：
借：代管基金
贷：银行存款——代管基金存款
(3)倘若物管企业以提供劳务形式承接房屋共用部位、共用设施设备的大修工程发生工程支出时，会计处理：
借：物业工程——XX工程
贷：银行存款——基本户
4、工程完工后，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签字认可后进行转账时，会计处理：
借：代管基金——XX工程
贷：主营业务收入——物业大修收入
借：银行存款——基本户
贷：银行存款——代管基金存款
借：主营业务成本——物业大修成本
贷：物业工程——电梯大修
(三)物业经营收入的账务处理
(1)收到服务费时，会计处理：
借：库存现在或银行存款——基本户
贷：预收账款——有偿服务费/公众代办性服务/代购货物
(2)月末或资产负责表日，会计处理：
借：其他业务收入———XX有偿服务费/公众代办性服务/代购货物
贷：预收账款———XX有偿服务费/公众代办性服务/代购货物
物管企业无论取得哪一类收入都应依据权责发制，遵循实质重于形式的原则进行确认。
在实际工作中许多物管企业为了实现盈利的最大化，都会利用自身优势开展多种经营活动，当几项收入均发生时，物管企业要做到不同收入不同计量，收入与成本相匹配，以确保会计信息的真实准确。
财经界| 露露| 2012/10/31 11:10:53 | 1347 | 学术。