房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考)

房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考)

上海市房地产估价师协会

房屋拆迁评估培训材料

房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）

目录

第一部分有关解释和技术细则

一、拆迁补偿估价的价格、内涵

二、作业流程

1、拆迁补偿估价项目作业流程

2、现场踏勘工作注意事项

三、估价方法及操作要点

（一）估价方法的选择

（二）基准价格修正法

（三）市场比较法应注意的事项

（四）收益法及操作中注意事项

（五）成本法及操作

四、估价结果平衡

第二部分估价成果内容及格式

一、估价汇总报告内容及格式

二、估价技术报告内容及要求

三、分户报告（附分户估价报告格式表）

四、成果资料存档

第一部分有关解释和技术细则

一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵

1、拆迁补偿估价价格的定义

根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。

2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作

由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。

①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。

②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。

二、作业流程

1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）

适用基准价格修正法

不适用基准价格修正法

受理组织制定勘察实地勘选择评估

选择评按照通常

划分房屋选择典评估典型

平衡、确定类因素修平衡、确定分

编写估价报填写分户估

2、现场踏勘的注意事项

（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。

房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。

（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；

（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。

三、估价方法及操作要点

（一）估价方法的选择

房屋类别条件适用方法

居住房屋集中、连片、同类

型房屋

基准价格修正

法

整栋花园住宅、新

式里弄及其它不

适用基准价格修

正法的房屋

市场比较法、成

本法

非居住房屋

有成交案例市场比较法无成交案例，有出

租案例

收益还原法

成本法

无成交案例，无出

租案例，如机关、

学校、医院、工厂

在建工程成本法、假设开

发法

（二）、基准价格修正法

1、基准价格修正法的适用范围

基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。

2、基准价格修正法的具体操作步骤

（1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；

（2）划分房屋类别；

（3）按房屋类别选择典型房屋；

（4）调查搜集典型房屋的可比交易实例；

（5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；

（6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；

（7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；

（8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。

（9）编制估价汇总报告和技术报告；

（10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）；

（11）整理资料存档。

3、划分房屋类别的具体要求和操作要点

按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有对应关系。据经验，类别可以细分，也可粗分。一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。

房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：

居住房屋分类参考表

房屋类别总体结构式样特征分类标准及特征说明

公寓1-1 钢骨高层

一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以

上（含8层），有分层住宅形态，有独立室号和专

门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生

设备，装修精致，有电梯设备。

公寓1-2 钢混高层或多

层

一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框

架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立

室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规

卫生设备，装修精良，有电梯设备。

公寓1-3 混合一梯两户

一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层）

以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，

有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，

公共部位装修较好。

公寓1-4 混合一梯多户

一般为40年代建造，主体混合结构，7层（含7

层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有

客厅和卫生设备，无电梯，装修普通。

花园住宅

2-1 部分钢砼容积率

<0.6

一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构，

并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，

有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园

较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小, 建

筑容积率≥0.6的为2-2类。

花园住宅

2-2 部分钢砼容积率

≥0.6

花园住宅

2-3 混合容积率

<0.6

一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构，

有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的

独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率<0.6

的为2-3类；花园较小, 建筑容积率≥0.6的为2-4

类。

花园住宅

2-4 混合容积率

≥0.6