苏州星海街和时代广场站配线上方商业咨询报告

苏州星海街和时代广场站配线上方商业咨询报告
特为
苏州圆融集团
2008年01月16日

主要内容
1. 苏州零售市场概况（概述、湖西、湖东、地下） 2. 国内外地铁商业概况及分析
上海地铁商业概况及分析 香港地铁商业概况及分析 日本地铁商业概况及分析
3. 地铁商业和地铁沿线商业地产的关系
业态定位的互动性 商业经营管理的统一性
4. 关于星海街和时代广场站配线上方商业的顾问建议

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第一部分 苏州零售市场概况

苏州零售市场概述
目前苏州的零售市场分成三个等级： ƒ 市级商业中心：苏州市唯一的一个，即观前街地区，以观前街 步行街为主轴，集中了众多传统的百货公司，吸引本地及外地 游客消费；观前商业步行街是苏州人气最旺的区域之一。 ƒ 区域性商业中心：比较多，包括南门、石路、盘门、新区以及 工业园区湖西、湖东等为代表。 ƒ 以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业 则覆盖整个苏州。

苏州零售市场区位分布图

园区区位图
商贸CBD：209.7公顷
商务CBD ：98.7公顷
苏州市最繁华的金融中心（湖西） 苏州高尚居住区（湖东、湖西）和商务楼宇集中区（ 湖西） 湖西 湖西 苏州市最现代的商业中心（湖东） 长三角地区主要会展中心（湖东） 华东资讯集聚中心（湖西、湖东） 湖西 华东乃至全国有影响的商务旅游、休闲观光旅游胜地（湖东）

工业园区（湖西）
ƒ 相对老城区，工业园区人气较差，以金鸡湖为界，湖东与湖 西人气又有较大差别； ƒ 湖西离老城区较近，随着区域高档写字楼的陆续落成以及大 片中高档住宅小区的入住，湖西在近几年的人气会有较大提 升； ƒ 湖西主要有以下商业项目：新天翔广场、恒宇广场、白领广 场、天域庭院风情商业街、中天湖畔广场、湖滨新天地、左 岸商业街A（一期）、星都中心、左岸商业街B（二期）； ƒ 湖西区域的租金水平一般为人民币2.5－3.5元/平米（建筑面 积）/天。

湖西典型项目介绍（新天翔广场）
¾ 位于苏州工业园区中央商务区，北临苏绣路、东临星都街、紧邻中央 公园。主要技术指标：项目土地面积19354平方米，容积率6.5。 ¾ 建筑面积125801平方米，商铺53527.2平方米，写字楼35400平方 米，酒店式公寓37401平方米。地下超市4700平方米，地下车库 37977.77平方米。 ¾ 两幢16-18层楼，四层商业裙房连接两楼。

湖西典型项目介绍（新天翔广场）
¾ 东部为大型百货公司，合作方式为百货整体租赁，整体运 营。 ¾ 西部为购物中心。 ¾ 在裙房的南部、北部东部及中央通道两侧分别设有独立入 口及垂直交通。

湖西典型项目介绍（恒宇广场）

¾项目地址：湖西CBD，苏绣路、星海街。

¾项目构成：四星级酒店、办公、商业裙房。

¾商业部分：地上四层，建筑面积2万左右，与地铁直接连通。

¾商业业态：主力百货或精品购物中心。

¾预计开业时间：2009年

湖西典型项目介绍（白领广场）

白领商业广场位于工业园区星兰街东、

苏华路北，占地15834平方米；

白领商业广场由9幢现代风格的单体

建筑组成，大部分建筑主体3层，

局部4层，总建筑面积21000平方米；

白领广场的租金水平一般为人民币

2.5－

3.0元/平米（建筑面积）/天。

项目位于苏惠路北、星汉街西、星海街东，沿着苏惠路由西向东延伸；共有21家品牌店，业态主要为餐饮、休闲，其中70％的品牌店是首次登陆苏州；

项目于2004年6月开业，建筑面积23,000平方米，停车位400个。

项目位于苏惠路北、星都街西、星兰街东；

占地1.46公顷，建筑面积24,700平方米，

备有地下停车场，拥有车位120余个；

项目于2005年9月开业；二期商业街有20家店，与一期形成共41家品牌餐饮休闲店的大型规模；

项目目前的租金报价为人民币2.5-3.0元/平米（建筑面积）/天。

湖西典型项目介绍（星都中心）

星都中心坐落在金鸡湖西中央商贸区

的中心位置；

项目于2005年9月30日开业，总建筑

面积18,000平方米；

项目目前的租金报价为人民币

2.5－

3.0元/平米（建筑面积）/天。

湖东区域人气很差，只有少数几个以住宅小区为依托的邻里中心才有一定的人气；

湖东区域的商业项目沿旺墩路一字排开，已经建成并开始营业的项目主要有：现代休闲广场，已经建成的有：建屋商业中心，在建项目主要有：时代广场。以上项目占地面积都很大，从区域目前的人气和开发量来看，湖东区域明显供过于求；

湖东区域的租金水平一般在人民币2.0－2.8元/平米（建筑面积）/天。

湖东典型项目介绍（现代休闲广场）

¾现代休闲广场是一个两万多平方米的集群

商业；

¾主力开发餐饮、娱乐、休闲商业，为市民

与游客提供一个新的休闲消费场所；

¾项目目前的租金水平为：人民币80元/平米

（建筑面积）/月，物业管理费为：人民币5元

/平米（建筑面积）/月。

注：本项目在一年前就对服饰类业态采取较多的租金优惠，但至今没有起色！

湖东典型项目介绍（金鸡湖商业广场）

¾金鸡湖商业广场位于湖东的中央商贸区；

¾项目分为三个商业组团，以桥梁和道路连接，通过步行商业街的形式，创造出集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合大型商业区；

¾金鸡湖商业广场一区规模为74102平方米，二区规模为52101平方米，三区为湖东唯一的产权销售商铺。

注：本项目建成至今一直处于空置状态，只有零星店铺处于运营状态！