北外滩中心项目介绍
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例摘要商业综合体的出现是城市商业空间发展到一定规模的表现，它是城市空间集约化的典型代表。
本项目提出建设滨江绿色商业生活中心的策略，在基地内部设置商业综合体、文化艺术中心、历史文创步行街与滨江开放绿地四大功能。
本文主要聚焦于商业综合体设计，提出多元化商业功能与北外滩城市空间结合的可能性。
关键词北外滩，商业综合体，城市更新一、绪论1.1研究背景上海市民多元化的生活方式中透露着上海作为中国金融、贸易、科技创新中心的“灵魂”，而城市中的商业空间则支撑起了城市经济的“骨骼”。
过去的近百年里，上海发展迅猛，城市面貌日新月异。
如何在上海城市更新的同时兼顾地区的商业效益和文化传承？这是一个值得思考的问题。
1.2研究目的及意义1.2.1研究目的笔者将正处于产业转型升级阶段的原工业港口——上海北外滩地区作为研究对象，把上海商业空间的发展与城市更新、文化传承等要素结合，探寻一种可持续的商业发展模式，以促进上海实现建成国际大都市的目标。
同时，本项目将有机概念与商业空间结合，总结出后工业化地区商业空间发展的新策略。
1.2.2研究意义笔者整理归纳了现有商业空间与城市更新相结合的良性模式，根据该设计策略与北外滩的地域适配度，选择性地将合适的策略运用到项目设计中。
本项目研究的主要意义在于：促使八埭头地区的商业综合体在空间上衔接老城区与滨江景观带，在功能上满足区域商业效益和居民需求，同时保证北外滩地区的人文精神在商业空间中得以延续。
二、上海北外滩八埭头2A/3C地块周边现状2.1项目区位及周边业态2.1.1项目区位上海市杨浦区杨树浦路633号八埭头滨江园总体呈梯形，除东南侧已基本落成3栋公寓，主要分为2A、3C地块。
两地块被南北向的历史道路——景星路划分。
本项目位于八埭头滨江园的2A/3C地块，地块总面积约80,000㎡。
甲方要求总建筑面积约200,000 - 250,000㎡。
上海北外滩地区控制性详细规划
上海北外滩地区控制性详细规划上海市北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。
按照上海市人民政府对黄浦江两岸地区，“百年大计、世纪精品”的要求，结合北外滩地区的优势和实际情况，从功能、结构、形态、环境多方面对北外滩地区进行全面调整，建设以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。
根据现状和黄浦江两岸的规划，对北外滩地区的功能结构作了相应的调整，规划划分为5个功能区：1、商住综合区（河南南路、吴淞路以东地区）：2、商务办公区（虹口港以西、吴淞路以东地区）：3、航运商贸区（虹口港以东、公平路以西、黄浦江以北、长治路以南地区）4、提篮桥历史风貌及现代商业街区（公平路以东、大连路以西、黄浦江以北、唐山路以南地区）5、高档居住区(周家嘴路以南、汉阳路以北、大连路以西、吴淞路以东的地区)北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡。
通过对地区道路的调整和梳理，规划形成的二横六纵干路为骨架辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，沿江（东大名路?杨树浦路）布置有轨电车，届时共有3条市区地铁线（M 线）通过北外滩地区。
规划保留黄浦江上现存的泰公路、其秦线等两条过江轮渡及轮渡站，今后根据客流要求逐步改进；向舒适化的水上巴士发展。
在该段黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。
规划本着人与自然和谐统一的设计原则，建设合适居住和城市发展的都市绿化系统：1、规划在国际客运中心北侧和海员医院西侧基地，设置总面积在21000平方米左右的大型集中绿地和广场。
2、在吴淞路与东长治路的交汇处，规划建设25000平方米的大面积绿地。
3、规划在下海庙和摩西教堂之间建设一块面积约为26000平方米的大型公共绿地。
4、在吴淞路西侧的商业居住综合区内，规划结合原有昆山花园设置了一处面积约4000平方米左右的城市公共绿地以及11000平方米左右的沿苏州河的滨河绿地。
上海北外滩来福士广场简介
上海北外滩来福士广场简介嘿，朋友们！今天我要给你们讲讲上海北外滩来福士广场呀。
这北外滩来福士广场，那可是个相当热闹的地儿。
它就像是城市里的一颗璀璨明珠，吸引着无数人前往。
当你走进那里，哇塞，那叫一个热闹非凡！各种各样的店铺琳琅满目，从时尚的服装到美味的食物，应有尽有。
在这儿，你可以尽情地逛街购物，仿佛进入了一个超级大的宝藏世界。
那些时尚的衣服和精致的饰品，让你忍不住想要买买买，把自己打扮得美美的。
逛累了咋办？简单呀，找个地方歇歇脚，来杯咖啡或者一份甜品，那滋味，别提多惬意啦。
这里还有好多好吃的餐厅，各种风味的美食都能尝到。
不管你是喜欢麻辣鲜香的川菜，还是钟情于精致细腻的西餐，或者是对传统的本帮菜情有独钟，在北外滩来福士广场都能满足你的味蕾。
哎呀，说得我自己都流口水了呢！
而且哦，这里的氛围特别好。
人们都开开心心地逛着玩着，脸上洋溢着幸福的笑容。
有时候还能碰到一些有趣的活动，什么表演啦、展览啦，让你在购物的同时还能享受一场文化盛宴。
说起来，我第一次去北外滩来福士广场的时候，就被它深深吸引住了。
在里面逛了一整天都不觉得累，感觉时间过得飞快。
到要离开的时候，还真有点舍不得呢。
总之呀，上海北外滩来福士广场就是这样一个充满魅力和乐趣的地方。
不管你是想来购物、吃东西，还是只是随便逛逛，都能在这里找到属于自己的快乐。
下次有机会，你们也一定要去感受感受哦，相信你们也会爱上这个地方的！就像我一样，对它念念不忘呢！嘿嘿！。
外滩项目整体定位与发展战略报告
外滩项目整体定位与发展战略报告一、项目整体定位外滩项目位于上海市中心的黄浦江畔，拥有得天独厚的地理位置和风景资源。
本报告针对外滩项目的定位，以发展成为国际一流的商业、休闲和文化中心为目标。
1.商业中心定位外滩项目将打造成为商业活力充沛的区域，拥有一流的商业设施和配套服务。
通过引入国际著名品牌、高端百货、时尚潮流等商业元素，吸引消费者和企业，形成繁荣的商业氛围。
2.休闲中心定位外滩项目将提供多样化的休闲娱乐设施，包括博物馆、艺术展览、电影院、餐饮街区等。
通过丰富的休闲娱乐活动，吸引市民和游客，为他们提供舒适、愉悦的休闲体验。
3.文化中心定位外滩项目将致力于展示上海的文化底蕴和多元的艺术魅力。
通过举办文化节、音乐会、戏剧表演等活动，吸引国内外文化艺术界的精英和观众，推动艺术交流和文化创意产业的发展。
二、发展战略1.增加商业项目外滩项目将引入更多的国际品牌和知名企业，打造成为引领时尚潮流的商业中心。
通过租佳商业空间、提供优质的服务和增加特色商业活动，吸引更多的消费者和商家。
2.多元化休闲设施外滩项目将提供多种类型的休闲娱乐设施，满足不同人群的需求。
除了博物馆、艺术展览等传统设施外，还将引入国际级的主题公园、儿童乐园等，形成丰富多样的休闲场所。
3.引进文化艺术项目外滩项目将与国内外的文化艺术机构合作，举办高水平的艺术演出和展览。
通过举办文化节、艺术家驻地、文创市集等活动，推动艺术交流和文化创新，提升整体的文化品味。
4.提升服务品质外滩项目将注重提升服务品质，为居民和游客提供更好的用户体验。
加强设施维护和管理，提高服务人员的素质和专业水平，提供便利的交通、安全的环境、优质的服务，为用户创造舒适、安全、愉悦的生活和消费环境。
5.创新与可持续发展外滩项目将积极引进创新科技和可持续发展理念，在建筑设计、能源利用、环境保护等方面进行创新探索。
通过使用智能设备、节能减排等手段，提升项目的可持续性，努力打造绿色、智能的发展模式。
上海北外滩望创意园区项目分析
• 规模宏大的“中国上海北外滩希望创意园”， 致力 发展为世界一流的创意、研发、交流、展示中心。 将打造成中国的数码园区，是“未来城市”的发展 蓝图。
项目创新理念定位
二
•
“中国北外滩创意园区”的规划和灵感来自国际著名的社区，即有硅谷执著于科技创新和企业精
神，又有左岸散发着浓烈的艺术学术气息。同时顺应全球健康产业的发展方向，把著名高等学府和
各类科研试验区，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识背景，使其成为具有极高商业价值和广
阔商业空间的全新创意园区。
• 不同功能区，各具风情，涵盖工作与生活的每个方面，可以满足知识工作者，创业、学习、生活、交 流、分享、洽谈合作、休闲娱乐等不同层次人士的需求，成为激发灵感火花，补充知识能量的创想空 间站。
项目功能区域定位
四
“希望创意工作区”是整个“中国上海北外滩希望创意园”的神经中枢。 “希望创意 工作区”的智能化办公楼将汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服 务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中 心，形成网络，层层互动。其影响力更可以辐射到整个上海甚至到更广阔的范围。
目录
• 一、项目主题思想 • 二、项目创新理念定位 • 三、项目总体规划 • 四、项目功能区域定位 • 五、园区的服务系统 • 六、园区的资源系统 • 七、项目规模与运作 • 八、项目远景
项目主题思想
一
• 21世纪是人类社会已经步入一个全新思维的无限创 意的新领域。“中国上海北外滩希望创意园”将汇 集中国上海乃至世界的勇于创新、勇于创造、勇于 创业的新人物、新企业，并成为未来创造中国与世 界经济奇迹的领导人物。
中国50个著名综合体项目一览
中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。
这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街……1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。
东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。
东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。
6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。
另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
2.入驻品牌最多综合体：华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。
这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。
它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。
此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。
两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。
华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。
KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。
上海北外滩风景介绍
上海北外滩风景介绍
北外滩位于上海市中心黄浦区南部，是上海市的一个重要组
成部分。
北外滩开发建设的目标是建成国际化现代城市新中心、
上海的新CBD，成为上海建设世界知名大都市的重要组成部分。
北外滩地处黄浦滨江地区，北临陆家嘴金融贸易区，南接杨
浦工业区和外高桥保税区，西与吴淞口隔江相望，东靠国际客运
码头，占地面积1.06平方公里，规划建筑面积350万平方米。
北外滩在功能定位上与陆家嘴金融贸易区和吴淞口国际客运码头
构成一个“金三角”。
北外滩规划建设的基本原则是：“以人为本、生态优先、文化引领和谐发展”。
北外滩是上海沿江开发的重要组成部分，是上海国际化大都
市建设中的一块“绿心”。
目前，北外滩开发建设已经取得了阶
段性成果，主要体现在以下几个方面：
一、交通便捷。
北外滩是市区通往浦东国际机场及浦东国际
铁路枢纽的必经之路，也是连接新老城区的重要通道，目前已经
有地铁2号线、11号线和10号线穿越北外滩。
上海轨道交通11
号线和15号线将在北外滩设站。
—— 1 —1 —。
中国50个著名综合体项目一览综述
中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。
这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街……1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。
东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。
东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。
6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。
另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
2.入驻品牌最多综合体：华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。
这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。
它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。
此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。
两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。
华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。
KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。
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12号线
北外滩开发计划五大项目:
1.国际客运中心
北外滩项目开发密集，进入迅速发展期
2.白玉兰广场 3.游艇港池
中信广场
4.滨江绿地开放空间 5.双子星酒店
白玉兰广场
本项目
55号地块
金岸大厦
东方海港
上海外滩茂悦大 酒店
上海港国际客运 中心
中化、中房、中远、中海
浦江国际商务广场 国际航运服务中心
北外滩滨江绿地开放 空间
白金湾广场（10年）
3年
白玉兰广场
海门路55号（上海港务）
万达
瑞丰大厦（07年）
7年
宝矿大厦（05年）
9年
城投控股（11年）
3年
白金湾府邸 住宅
新外滩花园 住宅(02年)
绿地北外滩中心
租金 6-9元 不租
售价 不售 整栋出售7.2万/平方
不租
不售
不租
不售
不租
不售
不租
不售
不租
整栋收购均价7万/平方
不租
不售
不租/少部分8-11元 整栋收购均价6.7万/平方
不租
不售
不租
不售
不租
整栋收购均价8.7万/平方
不租
整栋收购均价7.8万/平方
5-8元
5.5万（08年售罄）
在建
在建
未动工
5.5-8.5元 5-7元 6-9元
不售 不售 不售
均价14万
均价8万
均价5.9万
错过陆家嘴 不能再错过北外滩！
项目 项目介绍
中央空调 新风系统
1、商业裙房区域设置集中空调系统、新风系统 2、主楼办公区设置多联机系统，可分户控制 3、办公大堂、银行分别设置独立的多联机系统
项目 项目介绍
办公大堂338㎡
大堂接待 大堂信息屏 大堂电梯厅
大堂休息区 银行（暂定工行）
项目 项目介绍
屋顶酒吧
户外散席区
户外沙发区
散席
北外滩中心项目介绍
项目 项目介绍
项目四至
公平路项目位于北外滩南部地区， 处于公平路码头以东 北临东大名路 南临临江小区及汇山地块 西临公平路及公平路码头 东临三味大酒店及鸿泰地产用地。 地块属北外滩滨江一级地段。
பைடு நூலகம்
项目 项目介绍
交通条件
双轨交：4号线为内环环线， 12号线已建成，项目地下可直通。 东大名路连接外滩 两条越江隧道贯通浦江两岸 公平路轮渡通航中
卡座区
500㎡屋顶酒吧
酒吧
户外沙发区 户外散席区
男卫
女卫
楼梯
设备 后勤厨房 32平方
电梯机房
强电间 电梯机房
项目 周边情况介绍
区 域 内 唯 一 可 售
楼盘名 新华人寿（12年） 宝钢
楼龄 2年 3年
国投
中远
中海
华营置业
上海建工
国航服务中心
浦江国际
建银国际
东方海港大厦
隆裕集团大楼
新加坡太平船务集团大楼
白金湾广场
汇山码头项目 游艇港池
瑞丰国际大 厦 东方渔人 码头
项目 项目介绍
面宽8.7米
办公标准层平面
进
深
12 米
168
150
150
150
140
157
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
代理司B
187
㎡
212
㎡
单层面积1298㎡
项目 项目介绍
项
核心筒6+1部电梯，分高低区运行
项目 项目介绍
交付标准
架空地板 地毯 乳胶漆 VRV中央空调 净水入户 共同通道大理石铺地 地下二层配200㎡食堂 300个车位