关于离婚案件中房屋分割问题的调研报告

关于离婚案件中房屋分割问题的调研报告

来源：矿区法院作者：发布时间：2010-11-23

关于离婚案件中房屋分割问题的调研报告为解决四O四厂调整改革脱困的问题，根据中央有关文件精神，四O四厂的生活区从矿区整体迁往嘉峪关，采取由中央财政安排专项补贴与个人部分负担相结合的办法，对离退休人员和在职职工在嘉峪关市实行异地安臵，这意味着四O四厂职工将第一次拥有自己的房产。从法院受理离婚案件的角度来说，此后，离婚案件分割夫妻共同财产部分将新出现房屋分割问题，且因其所占共同财产的比重较大以及购房价与市场价的巨大差距等因素必然成为当事人争执的焦点。为了妥善处理离婚案件中的房屋分割问题，维护社会关系的和谐稳定，我院对近三年来的离婚案件通过阅卷、走访、座谈等形式进行了全面的调研，形成本次调研报告，以期对今后的案件审理工作有所促进。

一、离婚案件中房屋分割问题的基本情况及特点

1、房屋分割问题成为离婚案件受理中的新现象、新问题。

四O四厂职工在生活基地搬迁以前，没有自己的房产，职工居住的房屋为企业无偿提供的福利房，职工只享有使用权，不享有所有权。因此，在原来的离婚案件中，一般不存在房屋分割问题。现在，房屋分割问题成为离婚案件处理中的新现象、新问题，需要认真对待，慎重处理。

2、房屋标的额大，成为当事人争执的焦点。

四O四厂为亏损企业，职工的收入水平普遍较低，所积累的家庭财产普遍较少，因此，市场价达数十万的房屋成为家庭标的额最大的财产，必然成为案件争执的焦点，甚至在一定程度上左右着当事人的离婚决定。特别是四O四生活区的搬迁是政策性搬迁，国家财政给予了大力支持，职工购得的住房为带福利性质的经济适用房，房价为市场上同类住房价格的一半甚至更低，差额巨大，即以同样的价格在市场上无法买到同样的房子。因此，案件当事人双方对房屋产权的争夺异常激烈。

3、离婚案件中涉及房屋分割的案件数逐年攀升，审理、执行难度加大。

2006年受理离婚案件52件，需要分割房屋的8件；2007年受理离婚案件33件，需要分割房屋的15件；2008年截至11月底受理离婚案件46件，需要分割房屋的25件。由于住房在当事人生活中的极端重要性，使得案件调解处理的难度很大，同时，在执行过程中，由于取得房屋一方对另一方进行经济补偿是一笔相当庞大的款项，补偿方往往很难在短时间内拿出补偿款，这也使得另一方因失去住房生活陷入困境，或者出现离婚不离家的尴尬现象。

4、时间跨度长，政策性强，法律适用困难

2003年国家政策出台后，四O四厂于2004年开始组织实施，经过购房登记、选房售房、房款结算、签订购房合同、搬迁入住到取得房屋所有权证等众多环节，直至2008年5月搬迁工程正式完成，时间跨度达4年之久。在这期间，存在登记购房前结婚正式售房前离婚

的，登记购房后结婚正式售房前离婚的，房款结算前离婚的以及“两证”发放前离婚的等等，在不同的时间区间内，情形又各不相同，在处理方式、尺度、法律适用等方面均存在很大的困难。

二、离婚案件中房屋分割问题审理中存在的问题

1、关于离婚案件中房屋分割争议应否受理的问题。对于本次生活基地搬迁所引发的房屋分割问题是否属于人民法院受理民

事案件的范围，在法官中存在争议。一种意见认为，法院不应受理。因为，根据1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等纠纷，均不属于人民法院主管的范围。本次生活基地搬迁是国家为了实现四O四的调整脱困和战略转型所作出的决策，职工购房资金的来源包括自筹资金、住房公积金、银行贷款和购房补贴，后者为政策性补贴，具有明显的福利性质，而且占购房款项的比重较大，如工龄为二十年以上的职工，使用住房公积金和购房补贴后，一般无需自筹资金或只需自筹很少一部分资金即可得到一套100平方米左右的住房。另一种意见认为，法院应予受理。因为该住房为职工通过签订买卖合同并支付价款的方式购得，职工对住房拥有完全的产权，与只有居住权而无所有权的福利分房存在本质的不同。可以预见的是，如果对此类案件人民法院不予受理，在整个生活基地搬迁过程中，大量涌现的此类纠纷将得不到有效的解决，必将影响整个搬迁工程的顺利进行，影响社会关系的和谐稳定，也不符合人民法院为和谐社会建设提供司法保障的宗旨。

2、对于失去购房机会一方的权益如何维护。

有一些当事人在进行了购房登记并缴纳了购房押金后，夫妻感情破裂，于正式售房、缴纳房款并签订购房合同前离婚，然后夫妻一方（一般为女方，因为购房以男方为主进行登记）在离婚案件中要求对所登记房屋进行分割。从法理上讲，夫妻离婚所进行的财产分割是对夫妻现有的共同财产进行分割，该房屋仅仅是进行了登记，即预购，尚未正式签订购房合同，亦未结清房款，因此，不能计入夫妻共同财产之列，当然不能按照夫妻共同财产进行分割。但是，在本次生活基地搬迁中，双方享受各项补贴等优惠政策购房的机会只有一次，如果错失本次机会，一方想得到住房必须以市价购买商品房，而购房价与市场价相比差额巨大，因此，对于失去购房机会的一方来说，这无疑是一种巨大的预期利益损失。如何有效保护失去购房机会一方的合法权益，彰显社会公平，无疑是人民法院必须面对的一项课题。

3、如何认定房屋为夫妻共同财产

由于整个搬迁工程从购房登记到取得房屋所有权证历时四年有余，时间跨度很大，而在此期间婚姻关系状况也呈现纷繁复杂的局面，从而对于认定房屋的权属问题增加了不少的困难。如：结婚于2004年购房登记前，离婚于购房登记后房款结算和购房合同签订前，所登记房屋能否作为共同财产进行分割？结婚于购房登记后，离婚于房款结算和购房合同签订前，所登记房屋能否作为共同财产进行分割？结婚于购房登记后，离婚于房款结算和购房合同签订后，所登记房屋能否作为共同财产进行分割？一方进行购房登记，签订购房合同，并通

过银行以抵押贷款方式取得贷款购得房屋，另一方参与还贷，其后离婚的，该房屋的权属如何认定？

4、如何界定房屋产权的取得时间

本次生活基地搬迁中，所购房屋产权的取得时间如何确定，存在争议。有人认为应当以2004年进行购房登记时的家庭情况确定，如果登记时未结婚而在登记后结婚的，房屋产权应当归登记者本人；有人认为应当以2006年签订购房合同并交清房屋价款时为准确定房屋权属，因为此时购房者已经完成了购房所需的一切手续，房屋所有权证的颁发延后并不影响房屋所有权的取得，因此应当确认购房者在签订购房合同并交清房款时就已经拥有了该项房屋的产权；有人认为房屋产权的取得应当以房屋所有权证和房屋登记薄记载的时间为准，因为这是法定的房屋所有权的取得时间，也是房屋上市交易时确认卖房者是否拥有房屋产权的唯一标准，且是否拥有房屋所有权与房屋是否为夫妻共同财产二者并不冲突。

三、审理离婚案件中房屋分割问题的思路及对策

1、从“公正司法、一心为民”和服务和谐社会建设的大局出发，妥善处理案件受理问题。

本次生活基地搬迁，职工所得房屋从性质上讲并非完全意义上的福利分房，因为职工要支付相当部分的购房款，且职工与企业签订了正式的经济适用住房买卖合同，职工对所购房屋拥有完全的产权，可上市进行交易，房屋从性质上也界定为经济适用房，这一切特点都是单位福利分房所不具备的。因此，本次生活基地搬迁中职工所购得的

房屋并非原来的单位内部福利分房，而应当界定为企业面向职工出售的带有福利补贴性质的经济适用住房。所以，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》在此类案件中并不能适用。且从司法服务于和谐社会建设的大局来看，如果法院将此类案件拒之门外，在四O 四厂几千住户的大规模搬迁中，此类纠纷的数量相当可观，处理不好将直接影响整个搬迁工程的顺利进行，引发社会动荡，不利于社会的和谐安定，有悖于司法的宗旨。因此，如果我们换一个角度看问题，将此类案件作为夫妻离婚后共同财产的分割问题来看待，则案件受理的障碍不复存在，既有利于及时化解当事人之间的纠纷，不致矛盾激化，又可以保障搬迁工程的顺利，同时又维护社会关系的和谐稳定，可谓一箭数雕。而从实施的情况来看，2006年以来，我院将离婚纠纷中讼争房屋均按照分割夫妻共同财产的情况处理，所有案件均得到妥善审理，取得了良好的法律效果和社会效果。

2、坚持“公平正义”的司法理念，切实保护当事人的合法权益。

对于2004年登记购房而于2006年签订购房合同和交纳房款前离婚的当事人而言，所登记房屋尚未正式购得，不属于夫妻共同财产，当然不能作为夫妻共同财产进行分割，离婚时的财产分割只能依据现有夫妻共同财产进行。但是，一个不可忽视的事实是，本次购得的房屋是存在福利补贴的经济适用房，职工支付的房款数额较小，而一旦取得产权后上市交易，取得房产的一方将获得巨大的差价。同时，另一方将永远失去以这种优惠政策购房的机会，因此这种购房价与市场

价之间的巨额差价对双方来说均是一种巨大的预期利益。在这种离婚纠纷中，双方对购房权的争夺实质是对预期利益的争夺，法院应当公平保护双方的这一正当权益。对此，切实的解决方法是，双方可以协商确定购房权的归属，然后由取得购房权的一方给对方相应的补偿；如果双方均争夺购房权，且无法达成一致的，可以采用竞价的方式，对所登记的房屋进行竞价，由出价高的一方取得购房权，同时给予对方房价一半的经济补偿。

3、个案解剖，具体分析，确定房屋的财产属性。

对房屋进行分割的前提是其必须为夫妻共同财产，即夫妻在婚姻存续期间所得的财产，因此，界定房屋的财产属性非常重要，应当区分不同情形，具体分析。一是对于2004年购房登记前结婚2006年正式购房前离婚的，该房屋因为尚未实际购得，并不是现实的财产，因此，不属于夫妻共同财产，但对于失去购房权的一方的预期利益可以主张购房权的形式予以保护。二是对于2004年购房登记前结婚2006年签订购房合同、交清房款或办妥购房贷款相关手续后离婚的，此时，虽尚未取得房屋的所有权证，但是双方出资购房的行为已经完成，房屋已经成为夫妻共有财产的转化形式，房屋所有权的延后取得只影响房屋的上市交易，并不影响其作为夫妻双方共有财产的属性，在分割时需要注意不同情形：如果购房款全部为婚后所得，则该房屋为夫妻共同财产，按一般分割夫妻共同财产的原则进行分割；如果有证据证明彼此在购房款中的个人婚前财产出资部分，则应当将个人婚前财产出资部分扣除后，对剩余款项按夫妻共同财产进行分割；对于双方虽

主张存在个人婚前财产出资但均不能举证证明的，亦应当按夫妻共同财产进行分割。三是对于2004年购房登记后结婚而于2006年签订购房合同、交清房款或办妥购房贷款相关手续后离婚的，不能当然地认为该房屋为登记购房人的个人财产，因为登记购买只是一种购房的预约行为，而不是正式的购房行为，即购房行为并未完成，在分割房屋时应区别出资情况按上述第二项所述原则处理。四是对于一方于2006年通过贷款方式完成购房行为后与另一方结婚，后在实际生活中另一方参与还贷，如果双方离婚，此时该房屋应当认定为结婚前购房一方的个人婚前财产，因为其不是以夫妻共同财产购得，但是对于另一方参与还贷的部分在考虑增值收益后予以偿还。

4、采用多种有效方式确定房屋价值，化解案件的难点问题。

从2004年登记购房到2008年取得房屋所有权证，历时四年有余，对这期间受理的离婚纠纷中涉及到房屋分割的，房屋价值的确定是房屋分割的前提和难点所在。由于讼争房屋为存在补贴性质的经济适用住房，购房价与市场价之间有巨大的差额，因此，不能以购房价进行分割。但同时由于尚未取得房屋所有权证，因而无法委托中介机构对房屋的市场价值进行科学的评估。在实际操作中可以选择以下途径：一是通过作当事人的调解工作，参考市场房价，让当事人协商一个双方均认可的房屋市场价值，然后以此为基准进行分割，这一方式简便易行，可以取得理想的社会效果；二是在当事人对房屋的市场价值无法达成一致时，在购房价之上合理确定一个底价，然后由双方竞价，

出价高者取得房屋所有权，并最终确定房屋的市场价值；三是双方无法对房屋市场价值达成一致，且不适合进行竞价的，可暂不对房屋进行分割，待取得房屋产权证后，进行评估作价。

5、充分发挥司法调解职能，努力实现案结事了

俗话说“清官难断家务事”，以判决的方式解决离婚案件，往往效果很不理想，在执行时亦困难重重。同时，由于夫妻双方毕竟曾经是最相爱的人，再加上如果有孩子作为纽带，调解解决就有了相当的基础，另外，以调解方式解决争议非常有利于案件的执行，有利于实现案结事了。在我院近三年内审结的48件涉及房屋分割问题的离婚案件中，调解结案和经调解撤诉结案的为46件，调撤率达到95.8 %，因此，在处理离婚案件中的房屋分割问题时，应加大调解力度，对于房屋的产权归属、市场价值、补偿比例、履行期限均可通过调解方式解决，防止双方矛盾激化，利于今后的和谐相处，真正实现案结事了。

离婚案件中的房屋分割问题对于矿区法院而言是一项新课题，特别是由于本次生活基地搬迁时间跨度大，案件情形非常复杂，在把握政策和适用法律上均有一定难度，但每位法官坚持“公正司法，一心为民”的宗旨，在处理疑难案件上作了大量有益的探索，如坚持从司法服务和谐社会建设大局出发妥善处理案件受理问题；从房屋的价款构成确定其是否为夫妻共同财产；加大调解力度，力求以调解方式结案，实现案结事了；通过协调确定房屋的市场价值，降低当事人的诉讼成本等，对于今后的司法活动都有广泛的借鉴意义。

（课题组成员：赵伟德王海林马兆民）