美国房地产市场研究(万科)
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
感谢观看
二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。
而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。
因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。
二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。
根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。
至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。
此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。
三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。
其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。
根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。
随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。
四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。
例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。
此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。
五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。
例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。
此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。
综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。
房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。
万科房地产市场细分和客户研究
增强市场竞争力
准确把握市场动态和客户需求， 快速响应市场变化，提高企业在 激烈竞争中的竞争力。
万科房地产如何实现市场细分与客户需求对接
深入调研市场
通过市场调研了解客户需求、消费习惯、购买力等方面的信息，为市 场细分提供数据支持。
制定细分策略
根据调研结果，将市场划分为不同的细分领域，针对不同领域制定相 应的产品、价格、推广等策略。
万科房地产客户需求与行为分析
品质需求
交通便利
随着生活水平的提高，客户对住宅品质的 要求越来越高，包括建筑质量、装修风格 、配套设施等方面。
对于城市居民来说，交通便利是购房的重 要考虑因素之一，尤其是对于上班族和有 车一族。
教育资源
社区环境
许多购房者将子女的教育作为购房的重要 考虑因素之一，因此教育资源的丰富程度 对房地产项目的影响较大。
优化产品设计
根据客户需求调整产品设计，以满足不同细分市场的需求，提升产品 竞争力。
强化客户服务
提供优质的售前、售中、售后服务，增强客户对企业的信任感和忠诚 度。
市场细分与客户需求对接的案例分析
案例一
万科针对年轻白领推出的“公寓式”住宅，满足其追求时尚、便捷的生活方式需求，获得市场热销。
案例二
万科在某度假胜地推出“别墅式”酒店式公寓，满足游客对于高品质住宿的需求，取得良好的销售业 绩。
谢谢观看
万科房地产市场细分和客户研究
目录
• 万科房地产市场概述 • 万科房地产市场细分 • 万科房地产客户研究 • 万科房地产市场细分与客户需求对接 • 万科房地产市场细分和客户研究的实践应用
01
万科房地产市场概述
万科房地产市场现状
01
当前万科房地产市场处于稳步增长阶段，市场需求 持续旺盛，但竞争也日益激烈。
_中国房地产企业国际化战略研究——以万科集团为例
山西农业大学学报（社会科学版）第13卷（第12期）002446J．Shanxi Agric．Univ．（Social Science Edition ）No．12Vol．132014收稿日期：2014-05-10作者简介：翟艳（1976-），女（汉），山西永济人，讲师，硕士，主要从事宏观经济管理与可持续发展方面的研究。
中国房地产企业国际化战略研究———以万科集团为例翟艳，黄解宇（运城学院经济管理系，山西运城044000）摘要：中国房地产企业国际化是经济发展的潮流。
随着海外地产投资机会增加，中国房地产业正面临着国际化战略的重要课题。
以万科集团为例，分析了万科集团国际化的优势、劣势，总结出中国房地产业进行国际化战略要注意的问题。
关键词：房地产业；国际化战略；核心竞争力中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1671-816X （2014）12-1207-04Study of Internationalization Strategy about China ＇s Ｒeal Estate Enterprises ———Case on Vanke ZHAI Yan ，HUANG Jie-yu（Department of Economics Management ，Yuncheng University ，Yuncheng Shanxi 044000，China ）Abstract ：As internationalization is an irreversible trend of economic development ，China＇s real estate industry is also facing to such a vital issue with more overseas investment opportunities emerging．This article takes Vanke as a sample and analyses its ad-vantages and inferiorities when going globalization．Some issues which should be taken into consideration in internationalization of China＇s real estate enterprises are summarized．Key words ：Ｒeal estate industry ；Internationalization strategy ；Core competitiveness国际化是经济发展的潮流。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
美国房地产市场泡沫状况分析
利率政策：美联储通过调整利率来控制房地产市场的资金流入和流出 贷款政策：政府对房地产贷款的监管政策，如贷款额度、首付比例等 货币供应量：中央银行控制货币供应量，从而影响房地产市场的资金供应 货币政策对房地产市场的影响：货币政策的变化直接影响房地产市场的供求关系和价格水平
定义：投资者 过度购买房地 产，期望通过 价格上涨获利
房价暴涨：房地产市场泡 沫会导致房价暴涨，超出
普通人的购买能力。
房屋质量下降：为了快速 回笼资金，一些房地产开 发商可能会降低房屋质量。
房屋供不应求：由于房价 暴涨，一些人可能会选择 退出房地产市场，导致房
屋供不应求。
房地产投资风险增加：房 地产市场泡沫会导致投资 风险增加，一旦泡沫破裂， 房价暴跌，投资者将面临
原因：低利率、 宽松贷款条件、 投资者追逐高
回报
影响：推高房 价、引发市场 泡沫、经济危
机
案例：2000年 代初的美国房 地产市场泡沫
破裂
内容：金融创新是导致美国房地产市场泡沫的重要原因之一，如次级贷款、抵押 贷款证券化等金融工具的创新，使得房地产市场融资更加容易，推高了房价。
内容：金融创新的过度发展使得风险被过度分散和转移，导致市场对风险的认知不足， 进一步推动了房价的上涨。
金融机构破产
股市崩盘
添加标题
添加标题
信贷市场收缩
添加标题
添加标题
房价下跌
房价下跌：导致房屋所 有者财富减少，影响消
费和投资
经济衰退：房地产市 场泡沫破裂可能导致
经济衰退或萧条
银行风险：房地产市 场泡沫破裂可能导致 银行破产或信用紧缩
社会不稳定：房地产 市场泡沫破裂可能导 致社会不稳定，增加
犯罪率和社会问题
《2024年房地产行业上市公司财务风险控制研究——以万科集团为例》范文
《房地产行业上市公司财务风险控制研究——以万科集团为例》篇一一、引言随着中国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其上市公司在市场中的地位日益凸显。
然而，随着市场竞争的加剧和政策调控的频繁，房地产上市公司的财务风险问题逐渐成为业界关注的焦点。
本文以万科集团为例，对房地产行业上市公司的财务风险控制进行深入研究，以期为相关企业提供有益的参考。
二、万科集团概况万科企业股份有限公司（以下简称“万科集团”）是中国房地产行业的领军企业之一，其业务涵盖房地产开发、物业管理等多个领域。
作为一家上市公司，万科集团在财务管理、风险控制等方面具有较高的代表性。
三、房地产行业上市公司面临的财务风险（一）市场风险市场风险是房地产行业上市公司面临的主要财务风险之一。
市场供需变化、政策调控等因素可能导致房价波动，进而影响公司的销售和利润。
（二）融资风险房地产上市公司需要通过银行贷款、债券发行、股权融资等方式筹集资金。
然而，融资过程中可能面临利率波动、信用风险等财务风险。
（三）资金链风险房地产项目的开发周期长，资金需求量大。
如果公司资金链出现断裂，将给公司带来巨大的财务风险。
四、万科集团的财务风险控制策略（一）市场风险控制万科集团通过深入研究市场供需、政策走向等因素，制定科学的销售策略和价格策略。
同时，公司还通过多元化发展，降低对单一市场的依赖，从而降低市场风险。
（二）融资风险管理万科集团在融资过程中，注重选择合适的融资方式和融资渠道，以降低融资成本和信用风险。
同时，公司还通过优化债务结构，保持合理的负债水平，降低资金成本。
（三）资金链管理万科集团通过严格的预算管理、成本控制以及高效的资金运作，确保项目开发的资金需求得到满足。
此外，公司还建立了完善的预警机制，对资金链进行实时监控，以便及时应对可能出现的风险。
五、万科集团财务风险控制的成效与启示万科集团在财务风险控制方面取得了显著的成效。
公司的财务状况稳健，风险抵御能力较强。
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政府的行为对房地产市场和开发商 的影响主要有以下几个方面：
地方土地规划法规 低收入住宅的开发
2007.12.24
地方土地规划法规
分区规划法规，土地细分规则 公共设施承载力同步于开发度 开发费 城市红线 开发权转让 开发上限 等等
2007.12.24
35-45：70% 65-75：75% 75+ ：72%
2007.12.24
利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。 之后经过积极调整恢复了资金流通。
2007.12.24
住房贷款首付的比例大大降低，刺激了住房购买 （来源NAR）
2007.12.24
美国的家庭平均人口逐渐下降，结婚并有小孩的家庭逐渐减少。
2007.12.24
南方新贵
例如：Phoenix, AZ 凤凰城；Dallas, TX 达拉斯；Las Vegas, NV 拉斯维加斯
ho us ing units (m illio ns )
40
35
30
25
20
15
10
5
0 19 5 0
2000
No rtheas t
Ow ner
19 5 0
2000
2007.12.24
Vote With Your Feet!
选择住房也是以行动对住宅 和社区的综合质量投票， 标准主要包括： 学区质量 住房价格，增值保值 低税率 社区稳定安全，家庭型社区 交通便利 公共设施 自由选择促进城市间竞争
2007.12.24
自由市场和传统规划下的开发在很多城市造 成商住的分离
区划法规委员会
• １１个委员 • 市长任命是议会认可 • 制定和修改区划法规 • 重要项目审批 • 规划局是成员
2007.12.24
区划法规修改审理委员会
• ７个人 • 市长任命，市议会认可 • 修改区划法规，建筑规
范，审批 • 规划局起指导作用，并
进行设计审批
2007.12.24
区划法规修改的程序
Middle 60%
最富有的 1%人群
13.7%
住房
8.4%
26.1%
中间 60%人群 14.7%
Business Equity or Corporate stk Residence
Other Assets
2007.12.24
78.5%
59.2% 住房
城市间的市场差异
昂贵的东西海岸 衰败的老工业城市 南方新贵 车轮一族 与 工业城市
例如：Detroit, IL底特律; Pittsburgh, PA匹兹堡
2007.12.24
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南方新贵
例如：Phoenix, AZ 凤凰城；Dallas, TX 达拉斯；Las Vegas, NV 拉斯维加斯
Affordable housing低收入住宅泛指政府参与资助或建造 的住宅
M id w es t
Renter
19 5 0
2000
So uth
19 5 0
2000
West
2007.12.24
车轮一族与“卧室城”
例如：Camarillo, CA卡玛雷洛；Maple Wood, NJ枫树城
2007.12.24
城市内部的优势地段
择群而居--富人的游戏 孟母三迁
“Vote with your feet” 商与住的不平衡
2007.12.24
Source: US Census Bureau.
2007.12.24
住房的新建量与现存房销售量在90年代后持续增长， 然而，当时有预言房地产市场将在2000年后出现疲软
2007.12.24
住房价格指数（HPI）增长率与GDP增长率相关，并滞后1-2年，2001年后超前于 GDP增长；每十年经历一个“双峰”/”双谷”周期。
2007.12.24
随着环境意识增强，高密度住宅开发受到提倡
2007.12.24
环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发 的外在条件。比如有更多的社区参与，政府审批的条件更 强调环境保护，高密度，人行道，公交，等等。在开发控 制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。
2007.12.24
2007.12.24
新建房的面积却越来越大 新建房人均居住面积78.8平米（2000年）
2007.12.24
Source: U.S. Census Bureau.
美国在二战后经济与收入持续增长
2007.12.24
住宅购买可负担性系数在近年来逐渐下降—买房更困难了 （来源NAR）
2007.12.24
费不高于收入的30% 美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%；
1千6百万超过收入的50%
2007.12.24
低收入住宅的开发
公房，开发补贴，廉租补贴，税收和贷款优惠，等等 征收开发费，用于低收入住宅开发 通过法律法规实现一定比例的低收入住宅
2007.12.24
低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念
许多城市致力于复兴市中心
2007.12.24
低收入住宅
山姆大叔
财政补贴与税收优惠，等等
公私合作 设计的改良 杯水车薪？ 开发商买单？
2007.12.24
低收入住宅的开发
低收入：住户的收入低于当地中等收入的80%（Median Income)
中低收入：住户的收入介于当地中等收入的80-95% 低收入住宅：低收入和中低收入住户可负担的住宅，月花
2007.12.24
昂贵的东西海岸
例如：San Francisco 旧金山, San Jose圣荷赛, CA; Boston, MA波士顿, Washington DC华盛顿
Map of Median Values of Single Family Owner-Occupied Housing. US Census Bureau.
2007.12.24
区划法规周期性地更新
2007.12.24
汽车文化的盛 行导致郊区化
2007.12.24
从1950到2000年郊区人口的比例增加了近27%
4 3 .9
3 2 .8
2 3 .3
Central c ities Su b u rb s
Nonm etropolitan
19 .7
3 0 .3
•申请建筑许可
不符规范的被驳回申请
申请修改区划法规
规划局向区划法规修改 审理委员会报告
听众会
对于新建筑或改变外观 的项目，规划局进行设
计审批
2007.12.24
波士顿区划法规
2007.12.24
保护地下水的区划法规
2007.12.24
城市更新区的区划法规
2007.12.24
区划法规倡导公交导向的开发模式
2007.12.24
住房市场的衰弱直到2006年才初露弥端 原因主要有几个： 1. 供大于求，90年代末价格增长超过供应速度，到近
几年开始反转，也是婴儿潮的原因。 2. 信贷的门槛过低，造成购买力的泡沫。 3. 2001年经济周期进入下滑阶段，股市熊市，之后恢
复较为缓慢，消费者信心不足，与整体经济有关。 4. 98年以来，房价增长大大超过收入增长，存在泡沫。
美国房地产市场研究
2007.12.24
万科 国际房地产市场研究系列 2007 12
邢锡芳
Boston, MA, US xingxifang@
美国房地产市场的周期和主要影响因素 不同城市和地段的差异 政府的影响，规划与法规及低收入住宅 住宅户型的变化
2007.12.24
Mesa,
1950 – 2000, 16800 – 396400, 2261%
Peoria, 1960 – 2000, 2600 – 108400, 4079%
Scottsdale, 1960 – 2000, 10000 – 202700, 1922%
Tempe, 1950 – 2000, 7700 – 158600, 1964%
主要原因包括： 市中心的商业优势 郊区居住优势 规划上的失策 负面效应是造成过多的交通压力及 商业办公区夜间的空置
2007.12.24
新城市主义等一些规划理念提倡在设计和规划中鼓励多种功能 混合型社区，这样有助于建设24小时运作和更为便利的社区。
2007.12.24
在设计和规划中提倡多种开发混合型社区
美国房地产市场的周期和主要影响因素 十年的周期 经济与收入的持续增长 人口增长与二战后的婴儿潮 利率和信贷
结论：万变不离其宗的经济规律
2007.12.24
Source: National Association of Realtors; HUD; U.S. Census Bureau.
2007.12.24
失业率
2007.12.24
美国的人口在二战后保持稳定增长，包括自然增长与移民
2007.12.24
然而人口的年龄组成却在变化，1946-64年间出生的“婴儿潮”对人口组成以 及房市需求有着巨大影响
2007.12.24
人口的年龄组成之所以会影响住房市场需求是因为：
不同年龄段的人群对住房的需求量不同 不同年龄段的人群的住房购买率在过去三十年保持相对稳定 比如20-34：30%
2007.12.24
万变不离其宗的经济规律
需求与供给决定价格与销售量 需求
居住（消费）
当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。
投资（盈利）
当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。