济南经九路3号项目地块考察报告2013-3-19

济南经九路3号项目市场调查分析报告一、济南基本概况:济南市又称泉城，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，中国历史文化名城，也是国家批准的十五个副省级城市之一。

济南拥有2700多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。

因境内有“七十二名泉”故被称为“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。

环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。

继济南全运会取得圆满成功后，2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。

面积：8227平方公里人口：681.4万（2011年）二、济南经济发展状况1、济南经济发展概述1自清朝后期，济南便产生了资本主义的萌芽。

济南是中国近代史上第一个自开商埠（1904年），主动进行资本主义化的城市。

著名的瑞蚨祥就发祥于此。

20世纪初由德国修建的胶济铁路和津浦铁路交汇与此，更促进了济南的繁荣。

近年来，济南在机械纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，根据国家产业政策，适时地把机（高性能、高附加值机械产品和冶金产品）、车（先进的重型汽车、改装车、摩托车）、电（新型电子产品和高档家用电器）、化（现代生物医药化工、精细化工和化纤）作为四大主导产业发展，提高了全市工业经济运行质量和效益。

济南还大力实施名牌产品战略，不断扩大名优产品生产规模，积极参与国内外市场竞争。

以轻骑牌摩托车、大型压力机、数控机床、高档改装车为代表的车机产品，以小鸭牌洗衣机为代表的家电产品，以将军牌卷烟、金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品，均在国内市场占有很大份额。

其中小鸭牌全自动滚筒洗衣机、轻骑牌系列摩托车已是中国家喻户晓的名牌，远销海外30多个国家和地区。

同时，济南还大力发展文化创意产业和会展业，成功举办了第7届中国国际园林花卉产业博览会和2010年全国糖酒会，也涌现了济南兴国展览展示公司等行业领导企业。

济南在拥有两个会展中心的基础上，在城西第三个会展中心即将竣工，届时三馆齐发的会展格局就会形成。

济南已经成为“中国经济综合实力50强”城市之一。

电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着举足轻重的地位。

济南高新技术、信息产业发达，并被国家批准成为“中国软件名城”。

拥有占地20公顷、亚洲最大的环形建筑——国家级软件基地“齐2鲁软件园”，及“CIIIC国家信息通信国际创新园”、“国家超级计算济南中心”、“济南量子技术研究院”等一批电子信息研发机构，现已有1200余家国内外IT研发企业入园发展。

济南现代服务业繁荣发达、服务功能健全，市区范围共有各类商业网点数量近40000个，其中购物中心、济南夜色商场、超市、便利店等布局合理、数量庞大，商业潜力雄厚。

济南也具有良好的农业资源，悠久的蔬菜种植传统，享有“中国精品菜篮”的美誉，培育出“章丘大葱、鲍芹”、“商河大蒜、彩椒”、“平阴玫瑰、阿胶”、“仁风西瓜、曲堤黄瓜”、“张而草莓”、“张夏玉杏”、“马山栝楼”等一批国家地理标志产品，在国际市场亦具有较高知名度。

济南市郊区农村盛产粮食、蔬菜、果品、水产品、经济作物和药用植物，其中明水香稻、龙山小米、章丘大葱、北园白莲藕、泰山小白梨、大货山楂、鸡爪绵核桃、历城红玉杏、黄河鲤鱼、平阴玫瑰、庄科栝楼等以其品优质良而驰名中外。

近年来，济南发挥当地资源优势，大力发展优质、高产、高效农业，农业生产连年丰收。

投资环境优势。

济南市成立了“加快科学发展，建设美丽泉城”领导小组，由市四大班子领导挂帅，以大力促进“发展实体经济、建设美丽泉城、优济南风景化发展环境、创新社会管理”，努力将济南市政府打造成——全国“审批最快、服务最优、效率最高”的廉洁高效服务型政府，并出台了一系列招商引资优惠及扶持政策，大大提高了投资者在济南投资的效率及便利水平。

3济南抓住发展的战略机遇期，解放思想、干事创业、加快发展、实现三步走的阶段性战略目标，2012年在全市国内生产总值GDP达到4812.68亿元，人均GDP超过1万美元，建立起现代化省会城市的发展框架；到2020年城市人口将达到800万，建成区面积达1000平方公里，把济南建设成为现代化、国际化的区域中心城市。

2、济南近期宏观经济发展情况济南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。

截至2012年10月，济南地域财政收入为977.40亿元，经济运行态势总体良好。

但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。

受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。

国内方面，预计2013年的中国经济增长总体呈平稳走势。

但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。

3、GDP及产业结构（1）济南去年GDP情况分析42012年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值3500.68亿元。

根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012年预计全市生产总值(GDP)增长9.5%左右。

推算得出，2012年全年生产总值约4824.89亿元，是近七年来的最高值。

在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度GDP增长率已达到7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。

5(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值。

推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”)（2）产业结构2006年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012年前三季度三大产业总量分别为168.75亿元、1391.07亿元、1940.86亿元，三产比例由2011年同期的4.8:41.4:53.8调整为4.8:39.7:55.4。

全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”，该数据与2011年同期相比，第三产业比重同比提高了0.7个百分点，产业结构进一步优化。

近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。

然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。

目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产6业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。

在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。

(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。

推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”和“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”)4、济南人口数量趋势济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。

全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000年和2010年济南市常住人口①(详见图表备注)分别为592.17万人和681.40万人，十年间共增加了789.23万人(其中城区人口增加了75.74万人)，增长15.07%，年平均增长率为1.41%，即济南每年约新增近10万人口。

从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。

对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。

截至2012年12月，济南全市的户籍人口是606.6万，其中，主城区户籍总人口是349.2万，登记在册的外来人口(流动人口)是192万。

主城区外来人口和户籍人口之比是1：1.5。

而10年前的2002年，济南市外来人口仅有60万，2009年达到了150万，2012年则达到了192万。

预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。

(注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为2000年及2010年全国人口普查数据，均为常住人口。

①常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。

)85、固定资产投资2012年1-10月份，济南市固定资产投资1717.5亿元，同比增长19.7%。

从产业结构看，第一产业61.7亿元，增长32.8%；第二产业540.1亿元，增长21.3%；第三产业1115.7亿元，增长19.0%，其中房地产开发投资557.0亿元，增长25.8%。

2012年1-10月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。

6、对外贸易2012年济南市进出口总值实现91.47亿美元，同比下降12.1%。

其中，出口实现57.2亿美元，同比下降5.4%，增幅低于全省7.8个百分点；进口34.3亿美元，同比下降21.3%。

其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。

1-12月份内资企业出口41.97亿美元，占全市出口比重的73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。

一般贸易出9口37.99亿美元，占全市出口的66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。

机电产品出口39.5亿美元，占全市比重69%，高新技术产品出口64249万美元，占全市比重11.2%。

五是部分骨干企业出口下滑。

1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了86%和27.7%，减少出口4.9亿美元；济钢集团出口同比下降52%，减少出口1.84亿美元；力诺公司出口下降43.6%，减少出口4577万美元。

以上4家企业共减少出口7.2亿美元，拉低出口增幅11.9个百分点。

7、居民生活水平和消费（1）人均可支配收入与人均消费性支出10济南市城市居民收入逐年平稳增长。

2012年，济南城市居民人均可支配收入为32561.28元，同比增长12.7%。

2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。

从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。