房地产工程部管理指导书
房地产工程部管理指导书 Last revision date: 13 December 2020.
一、工程部相关岗位职责
一）、工程部的组织机构设置
（一）工程部组织机构的设置原则：
1.精干高效的原则
2.灵活弹性的原则
（二）工程部组织机构设置
1.工程部的编制
根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为7人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。
2.工程部的岗位设置
目前运作一个项目情况下工程部设置为工程部经理１人；土建工程师2人、安装工程师1人、资料管理员１人；预算经理1人、预算员工程师1人。
项目竣工移交后工程部项目管理岗位根据工程部实际情况和项目人员的表现情况对工程部的岗位重新调整安排或随之撤消，。
（三）工程部组织机构图
二）、工程部部门及岗位职责
（一）工程部部门职责：
工程部
1．部门使命
负责工程项目的建设管理工作。
2．部门职责
设计招标
负责设计单位资质的收集，初步筛选设计单位。
参与公司组织的设计单位的招标评选工作。
施工图设计管理
配合公司规划设计部门编制各类设计任务书。
负责对设计质量、设计进度以及限额设计的组织、协调、控制工作。
组织包括政府业务部门在内的相关单位对设计成果进行评审工作。
工程技术支持
在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务。
负责设计变更的评审,负责组织重大质量问题的处理，并提出解决方案。
供应商管理
负责组织工程供方的资质预审。
施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评、建立合格供应商档案库等。招标管理
参与项目招标工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作。
参与公司招标采购部门组织的对潜在投标人的考察及审查工作。
参与公司招标采购部门组织的编制标底或栏标价。
参与公司招标采购部门组织的开标、评标、定标工作。
协助招标及评标资料的立卷归档。
材料及设备采购
负责项目设备及材料采购总体计划的编制和调整。
根据项目的采购要求，负责编制材料采购月度实施计划，执行日常的采购作业。
负责授权范围内的比价采购材料相关市场信息的调研，建立材料价格信息库。
负责对授权范围内的比价采购活动的实施。
2. 7施工前准备工作
负责施工前各项准备工作的实施和督促。
负责组织施工组织设计的评审及批准工作。
2. 8进度管理
负责编制详细的施工进度计划。
负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整。
负责相关部门与项目有关的工作计划的制定、实施等工作。
质量管理
负责制定工程质量管理制度。
负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。
负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核。
负责制定工程使用原材料的实验、检验制度与程序，并定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查。
负责设计变更的初步审核。
负责定期组织质量检查。
负责组织施工各阶段的工程验收。
安全文明管理
负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理。
负责施工现场社会治安的综合治理。
负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。
监督及协调管理
负责对施工单位和监理单位的检查考核，监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。
协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。
负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。
负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。
综合验收
负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明。
负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。
负责工程竣工验收、物业移交及保修期内维修工作。
工程档案管理
负责工程竣工资料及档案资料的收集和整理，竣工档案的整理和申报，取得档案竣工验收证明文件。
对工程管理过程中的文件、资料进行管理。
（二）工程部经理岗位职责：
1、负责工程部的日常管理工作。
2、配合开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。
3、指导工程的招投标工作。
4、负责项目管理。
（1）开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。
（2）组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。
（3）组织监理、施工单位进行场地移交；组织临时设施的搭建。
（4）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
（5）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任落实到人，并对目标完成情况进行监督检查和调
整。
（6）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。
（7）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。
（8）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
（9）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
（10）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。负责对设计变更、现场签证、工程联系函的控制把关。
（11）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。
（12）组织制定质量监督计划；依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。
（13）组织竣工验收及移交。
（14）监督检查工程和项目文件资料的管理。
（15）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。
5、负责工程监理的管理。
（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。
（2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。
（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。
（4）负责监理费用控制与结算。
6、负责与设计单位协调
（1）参与设计单位的选择。
（2）参与设计方案的选择工作。
（3）组织工程技术人员进行图纸预审。
（4）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。
（5）协调设计单位与相关单位之间的关系。
（6）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
（7）对设计费用进行控制。
7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。
（四）土建工程师岗位职责
1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作。
2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编
制。
4、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
5、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。
6、审核施工图中有关土建部分的设计图纸、参与图纸会审、设计交底工作，负
责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、审查《施工监理规划》、《监理实施细则》。并按批准后的《施工监理规
划》、《监理实施细则》经常监督检查监理单位土建工程师的工作
8、负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，
提出审查意见。对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。
9、负责起草办理土建工程相关各单位提出的土建工程变更单并核实把关。
10、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承
包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
11、经常对施工现场进行跟踪检查，包括：质量、成本、进度、安全及文明施工等
方面；并根据情况提出调整意见。
12、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现
的问题，进行研究讨论，提出解决办法并善于及时处理和解决工程实际
问题。
13、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工
作。
14、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
15、对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。
16、及时向预算工程师反馈工程进度、成本方面的变更情况。对土建工程按合同要
求完成工作量进行认定或签证。
17、参加单位工程各分部分项验收，负责土建工程的竣工验收；并收集整理工程
相关资料。
18、对土建工程进度款支付把关，严格控制进度、质量、安全文明施工情
况。
19、积极完成其它专业工程的配合工作和领导交办的其他工作，主动配合其他部门
完成相关工作。
（四）安装工程师岗位职责
1、协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。
2、协助项目经理做好工程开工的准备工作。
3、参与水、电、暖、通工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标
邀请书的编制。
4、参与安装工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
5、负责对投标单位进行安装方面的现场答疑。
6、审核施工图中有关安装部分的设计图纸、参与图纸会审、设计交底工作，负
责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、审查《施工监理规划》、《监理实施细则》。并按批准后的《施工监理规
划》、《监理实施细则》经常监督检查监理单位安装工程师的工作。
8、负责《水、电、暖、通安装工程施工组织设计/方案》中重大技术措施和
经济方案进行审查，提出审查意见。对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因
素，进行审查。
9、负责起草办理安装工程相关各单位提出的安装工程变更单并核实把关。
10、根据工程质量监督计划和相关规范标准对水、电、暖、通安装工程施工
质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并
提出调整意见。
11、经常对施工现场进行跟踪检查，包括：质量、成本、进度、安全及文明施工等
方面；并根据情况提出调整意见。
12、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水、电、暖、通安装
工程施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法并善于及时
处理和解决工程实际问题。
13、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工
作。
14、负责对水、电、暖、通安装工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量
进行检查。
15、对水、电、暖、通安装工程工程中出现的不合格事项进行检查，并提出
处理意见。
16、及时向预算工程师反馈工程进度、成本方面的变更情况。对安装工程按合同要
求完成工作量进行认定或签证。
17、参加单位工程各分部分项验收，负责水、电、暖、通安装工程的竣工验收
工程；并收集整理工程相关资料。
18、对水、电、暖、通安装工程进度款支付把关，严格控制进度、质量、安
全文明施工情况
19、积极完成其它专业工程的配合工作和领导交办的其他工作，主动配合其他部门
完成相关工作。
（五）档案资料员岗位职责（兼职）
1、负责工程部各项资料包括合同档案、证件资料、设计图纸、设计变更、往来信
函、会议纪要、以及各类文件、文档、规范规定、书籍等的收集、整理与保
管。
2、负责对监理和施工单位在工程实施过程中有关工程资料的检查监督并对其中重
要资料及时收集整理。
３、参与工程招投标工作，负责配合预算部进行标的和投标邀请书的编制。并负责工程部文件的打印和复印工作。
4、按照公司档案管理员要求做好重要档案原件的及时移交并保留副件存档。
5、严格档案入库制度，认真做好分类登记，对档案的分类应做到科学合理，便于
查找。做好图纸和技术文件的收发工作。收发台帐记录。
6、资料借阅归还应按规定办理登记手续，认真检查到期归还的资料是否完整无
缺，发现问题要及时报告主管领导。
7、严格执行档案资料保密制度。按档案管理制度的规定收集、整理、保管好
工程档案。
8、按有关规定对档案进行例行的保养、管理或销毁。
9、主动学习相关的专业知识，积极参加公司组织的各种学习，改进工作方法勇于
创新。
10、积极完成领导交办的其他工作，主动配合其他部门完成相关工作。
（六）预算工程师岗位职责
1、负责项目合同管理工作，认真学习熟练掌握关于工程预、决算的各项规定，灵
活运用预算定额和取费标准，起草合同文件，参加合同的编制工作，处理合同纠
纷、索赔等事宜。
2、负责办理工程招投标手续，配合其他有关报建工作。负责招标工程的标底编
制或控制及其他与招标工作有关的文件、资料准备。
3、负责编制工程项目预决算，向公司汇报工程预算成本情况。
4、参加图纸会审、对设计变更及现场签证结合预结算的相关规定提出合理化的建
议并把关，参加其他有关合同造价方面的各类会议，及时根据设计变更、补充协议
和会议纪要等文件调整预、决算。
5、熟悉本工程项目的各类工程合同，及时办理或督促有关单位和部门办理必要的
设计变更、现场签证手续并核定工程量。
6、负责审核施工单位上报的月或阶段性进度工程量，作为工程进度款的支
付依据，对施工过程中实施有效的成本控制。根据项目进度计划编制年度、月度资金计划，上报公司审批。
7、按项目管理流程规定及时准确办理工程款拨付，并作好资金台帐。
8、向公司提供准确的各种数据。包括房屋销售面积、建筑面积、使用面积、花园
面积，甲供材料及设备计划等。
9、收集整理项目实施全过程的有关经济技术资料，以利工程决算，协调有关部门
做好项目成本分析及开发项目成本测算。
10、配合公司填写与项目预结算有关的统计报表，协助上报相关单位。
11、建立材料市场价数据库，了解材料市场价行情，掌握造价文件政策。
12、主动学习相关的专业知识，积极参加公司组织的各种学习，改进工作方法勇于
创新。
13、积极完成领导交办的其他工作，主动配合其他部门完成相关工作。
二、工程部内部工作流程
１、项目市场调研阶段
在该阶段工程部协助对采集到的项目数据进行分析和技术可行性的评估，并提供初步技术可行性的评估报告。
2、工程项目规划设计、可行性研究报告阶段
工程部配合开发部、营销策划部等部门，对各部门的工作进行技术支持。
3、工程项目设计阶段
工程部配合设计院、开发部进行设计工作。收集提供相关资料及提出合理化建议。提供的相关资料有：
（1）、自然环境资料：工程地质资料、地震资料、水文地质资料、资源勘察资料、地形测绘资料、气候气象资料。
（2）、研究与实验报告资料：自然环境规律模拟试验研究报告，设计条件、力学模型试验研究报告，新工艺、新设备、新技术、新材料试验报告等资料。
（3）、工程技术资料：建筑材料供应及价格资料，主要设备技术资料及定货价格资料。
（4）、配合开发部进行外部协作取证工作。包括水、电、煤气天然气、电信、征地、拆迁、安置等。提供开发项目现场道路标高，场地标高、供水水源点位置、污水排放井位置，电源点位置等
4、工程项目施工阶段
（1）、工程招投标
审批 上报 上报 审批
B 、项目管理规划控制
审
批
C 、工程施工技术准备 a 、图纸会审与技术交底
合格
c
D 、工程施工其他准备
a) 质量体系的建立
b) 质量目标与计划的管理
c) 质量过程控制管理 1）工序质量控制管理
2）分部分项工程质量控制管理
3）工程材料设备质量控制管理
E、工程施工进度管理
a、工程施工进度目标和计划管理
b、进度计划的过程控制
F、工程现场管理
G、工程施工投资管理
工程项目投资管理分为以下四阶段：
a、工程部参与工程投资估算的编制，负责建筑安装工程投资费用的估
算。
b、工程部参与工程概（预）算的审查。
c、工程价款的结算控制：
d、工程部参与工程竣工决算的编制。
H、竣工验收阶段
合格
I 、工程部与外部的工作关系：
三、工程部管理规定
（一）工程部岗位管理规定
岗位设置的原则：
1.依据精干高效的原则
2.灵活弹性、相对稳定的原则
3.因事设岗的原则
4.岗位相关尽量复合的原则
工程部岗位管理规定
（1）工程部目前在只有一个项目的情况下共设置七个人，随着项目的增加，工程部岗位随之增加。随着项目的完工，工程部的岗
位人员随之减少。
（2）工程部的岗位评价根据项目的开展情况和任务量的不同而有所区别：
a)工程部经理：根据项目的数量进行岗位权重的调整。
b)专业管理人员：根据项目的开展情况和任务量的情况进行岗位
权重的调整。具体可分为三种情况：
i项目前期
ii项目施工阶段
iii项目收尾阶段
（3）本着稳定队伍、培养人才的策略，工程部内部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复合型人才和利于岗位的内部
晋升，增加工程部组织机构的精干和高效性。
（4）工程部的岗位人员确定采取双向选择的办法，既尊重个人的选择，又要经过组织评价的双重办法确定岗位人员。
（5）对于刚被招致工程部的人员，根据应聘岗位进行选择，填写应聘申请单并经人事部门、公司主管领导审查、面试确定是否留
用。留用后工程部在试用期内对其进行全面考核与评价确定其
最终上岗。
（6）对于工程部内现有岗位人员如有调整岗位意愿，填写岗位变更申请后，由工程部对其进行考核与评价，并将评价结果报送主
管领导审批确定岗位是否调整。
（7）工程部人员的增加与取消：随着项目的开展和工程量增加，或项目的完工和工程量的减少工程部的岗位会随之增加或减少，
工程部对实际情况作出全面评价后向主管副总或总经理提交工
程部人员申请，批准后进行变更。
（3）工程部人员及劳动纪律管理规定
1.工程部的人员变动和调整遵循严进严出的原则
2.工程部人员的考核遵循公开、公平和公正的原则
3.工作时间的规定：有关工作日及节假日的时间规定参见公司总体管
理制度。
4.不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假，并填写请假单，以备记
录并将记录纳入绩效考核中。
5.工作中需外出办事的必须进行申请，填写申请单，以备记录和考
核。
6.工作需要去外地出差，必须进行申请。
7.工作中严禁聊天和从事其他娱乐活动，影响他人工作。
8.必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财物。
9.办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹安排领
用，避免浪费。
不论在工作中还是在工作之外，不得做出有害和影响公司及部门利益和形象的行为，遵守法律和社会公德。
10.不准接受外单位的宴请或收受与变相收受礼品，如有发现立即进
行严厉处罚，开除出工程部，并退回公司人事部门进行处理。
11.工程部人员如需进行对外招待，必须进行申请，核实批准后方可
进行。
12.工程部所有招待费、交通费实行统一管理，即发生费用前要经过
申请和批准，发生费用后要经过审核，然后统一报销。
（4）工程部工作目标管理规定
a)工程部工作目标、计划的制定
1）工程部经理根据公司的总体情况和上级领导的要求制定工程部的年度工作目标和计划、季度工作目标和计划、和月度工作目标和计划。并将工作目标、计划进行分解，落实到工程部和工程项目的工作上。各单项工程或分项工程主管根据项目的工作目标、计划制定单项和分部分项工程的工作目标、计划，并将目标、计划进行分解，落实到个人或监理单位、施工单位。
2）工程部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并就目标、计划的情况达成一致，并上报主管副总或总经理审批，使目标、计划生效。目标、计划生效后，作为工作绩效的考核依据。
i.工程部工作目标、计划的考核
a)工程部各级工作目标生效后，工程部按时组织相关人员对
工作目标、计划的完成情况进行监督检查。
b)工程部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进
行分析，找出影响目标、计划完成的主、次要因素。
c)将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。
d)工程部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管
副总或总经理审阅。
ii.工程部工作目标、计划的调整
工程部经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的
意见对工程部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相
应的调整，并将调整的结果上报主管领导审批。
iii.工程部工作目标和计划的种类：
a)工程进度目标和计划
b)工程质量目标和计划
c)工程安全与文明施工目标、计划
d)工程施工投资目标与计划
e)工程部总体目标与计划
f)工程部资料与文件管理计划与目标
g)工程部岗位与人员编制目标、计划
h)工程部办公与管理费用目标与计划
i)工程部企业文化实施与管理目标规划
（5）工程部工程进度、质量、投资管理规定
a)工程部进度、质量、投资管理以进度、质量、投资计划与目
标及签订的合同、协议为依据。
b)工程部进度、质量、投资管理采用上级监督检查、抽查与下
级汇报相结合的办法
c)工程部每周、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检查
并听取项目相关人员、监理单位、施工单位的相关汇报。并
将检查结果形成记录上报主管领导。
d)将进度、质量、投资检查结果纳入绩效考核。