2018年春季《房地产法》期末考核

期末作业考核
《房地产法》
满分100分
一、名词解释（每小题6分，共30分）
1、土地使用权确认
答：土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。

2、兼营房地产开发企业
答：兼营房地产开发企业，是指在经营其他种类营业范围的同时，兼做房地产开发经营的房地产开发企业。

3、城镇廉租住房
答：城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收人家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

廉租住房的租赁是政府为建立和完善多层次的住房供应体系，解决城镇最低收人家庭的住房问题而采取的一种社会保障性质的房屋租赁方式。

4、房地产纠纷
答：房地产纠纷是指公民之间、法人之间、公民和法人相互之间以及他(它) 们与房地产管理机关之间有关土地和房屋权利义务的争议。

这里的公民和法人包括涉外房地产关系中的外国公民、外国法人和港澳台当事人。

这种纠纷主要涉及到房地产的所有权、使用权、经营权、管理权，以及由于买卖、租赁等引起的经济权益争议。

5、房地产抵押
答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

基于该行为而形成的房地产抵押法律关系，是抵押人和抵押权人之间的权利义务关系。

二、简答题（每小题10分，共40分）
1、商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要特征有哪些？
答：商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要具有以下特征：
①房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。

②房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。

③、房地产预售法律关系的产生、变更和终止均要受到国家法律较严格的限制。

2、处理房地产纠纷的原则有哪些？
答：一方面是我国法律规定的处理民事、行政和经济纠纷案件所必须遵守的各项法律原则，主要是诉讼法的各项原则，这方面的法律原则主要有:以事实为依据、以法律为准绳的原则，调解与审判相结合的原则，当事人在适用法律上一律平等的原则等；另一方面是与房地产法相关的原则，也就是基于我国房地产法的本质要求，在处理房地产纠纷时所必须遵循的特殊的原则，这方面的法律原则主要有: ①、公民住宅利益优先原则②、消费者保护原则③、利益协调和兼顾原则。

3、根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的免税范围有哪些？
答：根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的免税范围包括以下几种情况：
(l)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(2)宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(3)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(4)个人所有非营业用的房产;
(5)经财政部批准免税的其他房产，包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。

除此以外，纳税人缴纳房产税确实有困难的，还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。

4、房地产开发企业的设立条件。

答：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
①.有自己的名称和组织机构。

②.有固定的经营场所。

③有符合国务院规定的注册资本。

④足够的专业技术人员。

⑤法律、行政法规规定的其他条件。

三、论述题（每题15分，共30分）
1、建设用地使用权人的权利。

答：1.占有和使用土地。

建设用地使用权就是为保存建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用土地的权利，因此使用土地是建设用地使用权人的最主要权利。

建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。

例如，限定房屋的高度或者限制房屋的用途的，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。

由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提。

同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。

建没用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属没施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

2.权利处分。

建设用地使用权人可以处分其权利。

这主要有以下几种情形：
（1）建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

既然建设用地使用权是以保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的，则其必须与建筑物、构筑物及其附属设施共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的流转作了限制，则建设用地使用权人不得超出该限制流转其建设用地使用权。

（2）抵押。

建设用地使用权可以作为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施也随之抵押。

另外，当地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。

（3）出租。

建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施租赁给他人使用并收取租金。

在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人（出租人）仍须向土地所有人履行义务。

但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

在其他情况下通过划拨土地取得的建设用地使用
权不得转让、出租、抵押。

3.附属行为。

建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。

4.取得地上建筑物或其他工作物的补偿建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或者构筑物及其他附属设施，其所有权应当属于建设用地使用权人。

立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或者构筑物及其他附属设施有取回权的。

但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会利益上看是有害的。

因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或者构筑物及其他附属设施以购买权补救之，即土地所有、·以时价购买地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施时，建设用地使用权人不得拒绝。

这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强，而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。

我国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。

另外，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、房地产开发的原则。

答：(1)、依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。

我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

(2)、房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。

科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

(3)、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。

社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。

环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。

以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。

这就需要政府站在
国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。

(4)、应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

即综合开发原则。

综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。

综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

(5)、符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。