房地产开发全套流程及潜规则指南

第一章房地产开发程序简介 (1)

第二章房地产开发公司的设立 (6)

第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)

第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)

第三章土地使用权取得流程 (6)

第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)

第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)

第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)

第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)

第四章房地产开发阶段 (10)

第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)

第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)

第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)

第五章项目建设阶段 (12)

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)

第六章销售经营阶段 (15)

第七步销售经营阶段的法律程序 (16)

第七项销售经营阶段的相关税费 (16)

第七章物业管理 (17)

第八步物业管理阶段的法律程序 (17)

第八项物业管理阶段的相关税费 (17)

附录：房地产开发专业术语 (18)

第一节面积类 (18)

第二节价格类 (20)

第三节实务类 (22)

第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

1 预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2）现售

商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

第二章房地产开发公司的设立

第一步房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式

土地相关术语：

一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地

的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与

性质、与相邻宗地的关系等。

五、集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有

的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区（县）房地局立案；

3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区（县）房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；