保利中央公园专题研究
保利中央公园万圣节活动策划案
DIY老师现场指导 4款水晶镶钻羽毛面具制作
DIY老师现场指导南瓜灯制作
礼仪小姐佩戴精美面具 为小朋友发放糖果
为到来的每一位客人发放精美小礼品
10月5日奖品：
▪ 一等奖1名， 10000个球击球券一张 ▪ 二等奖1名， 1000个球击球券一张 ▪ 三等奖2名， 500个球击球券一张
万圣节是西方的传统节日，具有相当的影响力。近来也被国人们逐步 接受，这样的节日却难免因为东西方文化背景的差异在国内遭遇小小 的冷落和尴尬。我们的活动提取了万圣节能够被大家接受的主题元素 -神秘、激情、魔幻、欢乐，将以独一无二的形式呈现给大家。
虽然万圣节已经过去，但是我们将结合万圣节的核心元素再次在保利 中央公园呈现，让来宾充分感受万圣节欢快的节日氛围。
活动主题：迟到的万圣节 活动时间：2011年11月5日至6日 活动地点：保利.中央公园售楼处 参加人群：意向客户、签约客户 现场氛围：激情、神秘、魔幻、欢乐
现场DIY环节
▪ 客人可以现场DIY面具、现场南瓜灯制作、并为小朋友发放糖果
现场布置
▪ 铺设红地毯、主背景板、签到背景板、室外树枝布置蜘蛛网、骷髅面具、 蝙蝠、南瓜灯
抽奖环节
▪ 活动期间安排抽奖环节与客户互动，增加活动气氛
浪漫自助餐
▪ 丰富的自助餐，时令水果，充满了品质的西式自助搭配中式糕点，将让嘉
宾的味蕾在这里得到极致盛放。
地面红地毯装饰 售楼处门口摆放南瓜装饰 入口处签到 背景板、正门口主题背景板
售楼处院内树上装饰
▪ 蜘蛛网、蝙蝠、骷髅面具、南瓜灯等
10月6日奖品
▪ 一等奖1名，500元加油卡一张 ▪ 二等奖1名， 1000个球击球券一张 ▪ 三等奖1名，500个球击球券一张
中央公园设计方案
中央公园设计方案
中央公园是城市中的绿地休闲区，为了更好地满足人们对自然环境的需求，可以提出以下的中央公园设计方案：
首先，中央公园的面积应该足够大，能够容纳大量的人进行休闲活动。
公园可以围绕一个主题，如花园、湖泊、运动场等，以满足不同人群的需求。
公园应该有合理的布局，将不同功能的区域划分开，比如休闲区、运动区、游乐区等，方便人们进行各种活动。
其次，公园应该有丰富多样的植被和景观设计，以提供美丽的视觉享受。
可以种植各种花草树木，包括花卉、灌木、乔木等，不仅能够提供鲜花盛开的美景，还能吸收空气中的污染物质，保持空气的清新。
同时，公园应该有合理的景观设计，如人工湖泊、喷泉、石桥等，以增加公园的艺术氛围。
另外，公园还应该有完善的设施和便利的服务。
在公园内设置茶座、餐厅等休息场所，方便人们休息和就餐。
同时，还可以设置公共厕所、儿童游乐场等设施，方便人们满足各种需求。
公园内应该有足够的照明设备，保证夜晚的安全，以及方便人们夜间活动。
最后，为了让公园更加环保和可持续发展，可以在公园内设置太阳能光伏板，供给公园内的照明和设施使用；采用雨水收集系统，用于浇灌花草树木；推广无噪音、低能耗的电动交通工具，减少公园内的空气和噪音污染。
综上所述，中央公园的设计方案应该注重空间规划、植被和景观设计、设施和服务以及可持续发展等方面。
通过合理的设计，中央公园可以成为人们休闲娱乐、接触大自然的重要场所，提升城市居民的生活质量。
中央公园园林设计理念20110630
一、設計理念“城市中的绿洲，公园里的家”。
保利·中央公园地理位置优越，不仅处在大望京商务区的起端，具有展示城市门户形象的意义，更值得一提的是东面紧邻占地33.5公顷，拥有2万平方米水系的公园，这一绿色天然的大氧吧是每个购房者梦寐以求的宜居大环境,也给园林景观的设计提供了良好的基础。
此外，中部有近2万平方米的城市绿化带，大大提升了小区的周边环境，因此我们在设计中将居住区的空间特点与公园及城市绿化带的景观特点相互融合贯通。
使居住区和大望京公园、城市绿化带三者联合在一起，成为该区域中一个统一的绿色大环境,真正的成为城市中的绿洲。
整个住宅区内的园林景观也采用同样的设计手法，将传统归于现代，将都市的喧嚣隐于自然的山水花园中，以流水、跌水、喷泉、草地、密林等优美的园景与周边的绿色大环境相互呼应。
楼宇之间精心设计出的各种景观空间，集休憩、锻炼、娱乐等休闲设施为一体，使居住者在松栎、梅兰、桃李林中尽享园林之美，谱写诗意的生活乐章。
此外，我们对住区环境品质的设计不仅着眼于创造人类宜居的居住环境，同时还为花鸟虫鱼提供适宜栖息的场所，达到人与自然和谐共处，共同构成“城市中的绿洲，公园里的家”。
二、分区定位：为创造区内的品位生活，根据各区目标客户的不同，各分区将设定各自的主体色彩，使每个景观区域都具有各自强调的功能及分区风格。
（一）望林苑——典雅、大气（630地块）（1）地块特点东侧紧临大望京公园，临窗眺望可将碧波绿海尽收眼底。
景观占地广，可塑造多样的园林空间。
（2）风格定位充分利用该区大尺度的空间，总体景观给人以大气自然的感觉。
因而在设计上师法自然，以密林、疏林草坪和自然起伏的缓坡地形构成小区景观骨架，苍翠葱茏的树林与光晕斑驳的草坪使人仿佛置身于开阔疏朗的坝上林区。
宽广的草坪和丰富的林苑使人得到内心的宁静。
（3）景区定位小区内部的空间设置旨在满足不同人群的需求，以求达到动静结合。
东侧的翡翠林带作为小区与大望京公园的融合林带，使两侧的景观相互呼应。
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
15
典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
14
典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
17
3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
23
服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
中央公园地价创新高，公园中区学区价值凸显
中央公园地价创新高，公园中区学区价值凸显文 | Y老师为期两天的重庆首次集中供地落下帷幕，主城区共计46宗土地全部出让，出让面积共6398.84亩，一类、二类居住用地共5771.58亩，占出让面积90.2%，商业、商务等用地共627.26亩，占出让面积9.8%。
北区出让土地较多，中央公园片区成交楼面价基本在1.4万元/㎡左右。
这篇文章关注点聚焦中央公园，通过公园北区的土地成交来看，公园中区的学区价值逐渐凸显。
本文将分为以下几个部分：一、中央公园土拍概况二、公园北区教育规划三、公园中区学区价值中央公园土拍概况按渝北区对空港新城的规划，是以中央公园为核心确定了公园北区、公园中区、公园东区三个部分。
▲ 三区两带四核图源空港新城图中并未出现“公园南区”，中央公园南侧经济开发由两江新区负责；行政管辖悦来片区由渝北区负责，其余由两江新区负责。
本次集中供地的“地王”由保利竞得，位于中央公园西侧，地块名称为“两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C09-5”。
在主城区46宗土地，成交单价TOP10中几乎全是中央公园周边地块。
保利竞得中央公园西侧地块，西侧属于中央公园“核心区”，拥有大型商业体，未来还将打造“中央公园西TOD”，出让价格最高，15711元/㎡的成交楼面价也成为了此次土拍的“地王”。
公园东侧发展较早，配套相对成熟价格位于中等，成交单价海成、融创分别以单价14583元/㎡、14470元/㎡位列TOP3、TOP4；公园北侧处于待开发区域，出让面积以及出让价格相对较低；我将此次中央公园此次出让土地大致区位标记在了卫星图上。
▲ 中央公园土拍概况中央公园南侧还有一宗土地由康田以7280元/㎡挂牌成交，由于比较特殊不具参考性所以并未标记在图中。
公园北侧教育规划在《看懂中央公园教育布局》这篇中，我大致说明了目前中央公园教育布局，结合此次土拍，我继续放出干货，重点看看公园北侧的教育规划。
可能有的读者已经知道在轨道交通5号线的悦港大道站附近有一所规划中学，即上图中的“花石中学（项目名）”，该项目位于S03-1地块，已在2020年5月进行了工程监理招标。
项目第三方评估检查迎检策划范例
项目第三方评估检查迎检策划范例附件1常德保利中央公园项目二期一标第三方评估检查迎检策划中国建筑第五工程局有限公司2018年3月18日目录1、编制内容及目的 (2)2、编制依据 (2)3、第三方评估检查概述 (2)3.1评估内容 (2)3.2评估得分 (2)3.3评估流程 (2)3.4结果考核 (3)4、迎检目标 (3)5、迎检工作小组 (3)6、前期策划 (6)6.1第三方评估方案培训、学习 (6)6.2编制第三方评估手册 (7)6.3现场策划 (7)7、迎检工作安排 (8)7.1 检查当天迎检安排 (8)7.2 现场迎检准备 (8)7.3 现场整改 (8)8、考核规定 (9)8.1处罚类： (9)8.2奖励类： (9)9、迎检经验及拟采用优秀做法 (10)9.1迎检经验 (10)9.2 优秀做法及迎检技巧 (20)10、针对本项目的首次第三方评估检查 (35)10.1 目标 (35)10.2 重点关注 (36)1、编制内容及目的本策划编制包括五方面主要内容：保利第三方评估检查内容，评估流程及考核方式概述；项目部为第三方评估检查确定的具体目标；迎检落实责任分工及具体工作安排；根据检查结果对劳务和项目管理人员拟采取的考核措施；以往保利项目迎检经验及拟采用优秀做法。
通过策划，为后期迎检提供可操作性较强的基础支撑，使项目部达到迎检思路清晰并在检查中取得较好成绩的目的。
本次策划本项目针对第三方评估检查整体的策划，后续每次第三方评估检查前需在策划基础上并根据现场实际情况细化编制针对该次检查的相应迎检策划。
2、编制依据《保利地产第三方工程评估方案》（2018版）《保利地产实测实量操作指引（住宅项目）》《保利地产住宅项目质量风险操作指引》《保利地产安全文明施工操作指引》《保利地产第三方评估评分细则》《保利地产2018年混凝土回弹检测操作指引》3、第三方评估检查概述3.1评估内容评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及质量风险三个方面。
保利中央公园专题研究PPT课件
一、先发优势：三水新城驱动力，保利品牌影响力
三水新城规划：从保利拿地到开发，与政府合力不间断地炒作区域未来价值 保利品牌：对于保利此类大型开发商的品牌情结，镇街客户尤甚，随众性追捧 地段优势：地块所处西南与北部镇街交汇处，相比北江片区更接近乐平、大塘芦苞等主要镇街。利于吸纳外区客户，保障客源
二、价格策略：高报低开、低开高走、市场突围
• 样板房通道
利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外；使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感;
2020/2/12
20
现场体验线
现场接待体验（以真实客户身份）
销售： 接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出，对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力 现场水吧客服： 根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要，提升客户满意度及尊崇感 样板房客服： 主动对来访客户进行讲解，提示户型主要卖点 安保人员： 较高的接待标准，客户出入行注目礼
线上投放：开盘至今一直维持充足的线上投放，重点选取性价比较高的公交站牌实现西南全覆盖 推广形象：精准的市场定位，围绕核心卖点长期打造出鲜明的推广形象；推广主画面变现力优秀，吸睛能力强
四、软硬件优秀
展示面：多年开发经验、完善的集团标准提供了优秀的展示面，园林、通道、样板房等关键位置相比镇街本地项目有突出表现 服务接待：物业、销售服务水平较高，客户现场体验良好
7000
6100
恒福 新里程 5700
博雅滨江 5700
联动前
恒福新里程
联动后
8400
博雅滨江 7000
价格存在较强竞争力
联动前维持市场上的偏高价，但实际89㎡产品仍有一定竞争力 联动后价格有一定上涨，但是升幅与周边项目相对较小，价格已然一大优势
南昌保利悦字系景观方案文本
南昌保利悦字系景观方案文本
（实用版）
目录
1.南昌保利悦字系景观方案的概述
2.景观设计的主要理念和目标
3.景观方案的具体内容和特点
4.景观方案的实施和预期效果
正文
南昌保利悦字系景观方案是一份针对南昌保利悦字系项目的景观设
计方案。
该方案以提供高品质的生活环境，提升小区居民的生活品质为核心目标，通过创新的设计理念和精细的规划，打造出一个人与自然和谐共生的景观环境。
在设计理念上，南昌保利悦字系景观方案主要秉持“生态优先，人文为本”的原则。
设计师们在方案中大量引入了绿色生态元素，如绿化带、中央公园、景观湖泊等，旨在构建一个绿色环保、宜业宜居的生态小区。
同时，方案还充分考虑了居民的生活需求，如设置休闲娱乐设施、运动场所等，为居民提供丰富的户外活动空间。
在具体内容和特点上，南昌保利悦字系景观方案主要包括以下几个部分：一是小区入口景观区，通过设置标志性建筑和绿化带，提升小区的入口形象；二是中央公园景观区，以大面积的草坪和丰富的植被，为居民提供一个宽敞的户外活动空间；三是湖泊景观区，通过建设景观湖泊，提升小区的整体品质，同时为居民提供一个休闲观景的好去处；四是住宅区景观区，通过合理规划绿化带和种植植被，提升住宅区的生活品质。
在景观方案的实施和预期效果上，南昌保利悦字系景观方案将通过分期建设的方式进行实施。
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主动出击：
继续努力开拓本地客户、广州联动客户，保障本项目客源
聚合推广：
线上推广围绕品牌、文化、江景等独特优势进行重点输出，建立足以打动市场、有充分标示性的项目市场印记
苦练内功：
以豪宅标准为目标，完善现场展示面；通过培训提升现场接待水平，提高客户满意度
推货节奏
小步快跑的推货节奏
• 维持高频率的推新速度，保障市场热度 • 除部分大户型楼王采取收筹外，其余楼栋基本采取自然销售方式
二期14#-
15#/20# 二期12#-13#
3月
4月
20#
25# 6#/24# 23#
2016
二期16#-19# 21#-22#
10月
9月
8月
5月
3月
1月
2015
4月
开盘首推 10-15/18#
5万方风情商业街 露天大型泳池 国际双语幼儿园
一期推售情况
总栋数：23 总户数:2034 户型：88-172㎡
推售时间：2014.04-2015.08
去化率：97% 去化周期：16个月 去化速度：约125套/月
二期推售情况
总栋数：35栋 总户数:3200 推售时间：2015.09~ 已推：1065 去化率：84% 去化速度：约100套/月 未来预测：2016年将继续推出5-8
保利中央公 园专题研究
2016-06-10
目录
01
02 03 04
基础信息篇 销情回顾篇
热销透析篇 本案启示篇
01
基础信息篇
项目基础信息
三水保利中央公园基础信息
占地面积 总建筑面积 276292㎡ 701000㎡
容积率
绿化率 开工时间 物业管理费 装修情况
3.0
38% 2013-08-01 1.95 毛坯
二、价格策略：高报低开、低开高走、市场突围
高报低开：开盘前释放价格6400-7400元/㎡，实际5500元/㎡起，凸显性价比，产生哄抢效应 低开高走：开盘两年来，价格以小幅度稳定上涨，在实现利润提升的同时也建立了良好的市场印象 价格突围：片区联动热潮开启后项目涨幅较小，相比联动项目已拥有充分的价格竞争优势
汇信华府 7200
时代城 5500
碧堤雅苑 7000
保利 6100
保利 5900
时代城 7000
恒福 新里程 5700
博雅滨江 5700
联动前
联动后
恒福新里程 8400
博雅滨江 7000
价格存在较强竞争力
联动前维持市场上的偏高价，但实际89㎡产品仍有一定竞争力 联动后价格有一定上涨，但是升幅与周边项目相对较小，价格已然一大优势
3.7M 4.2 M
多功 能房
小结
推广形象定位清晰，直指要害 线上推广渠道持续稳定，覆盖面充足 后期现场活动以暖场为主，影响力一般 现场展示面规整，体验良好 现场接待体验优秀
户型产品优秀，满足市场需求
04
总结启示篇
热销总结
一、先发优势：三水新城驱动力，保利品牌影响力
三水新城规划：从保利拿地到开发，与政府合力不间断地炒作区域未来价值 保利品牌：对于保利此类大型开发商的品牌情结，镇街客户尤甚，随众性追捧 地段优势：地块所处西南与北部镇街交汇处，相比北江片区更接近乐平、大塘芦苞等主要镇街。利于吸纳外区客户，保障客源
五、适销对路的刚需、刚改、改善型产品结合
88方小三房，110-130方3+1房和130-160方4+1房，适销对路的产品比例，既针对刚需客户，又 满足改善型客户需求，最大限度消化购房客户。
本项启示
借势突破：
结合本项目周边旧改打造高端住宅区进行炒作，提升客户对片区的形象
顺势而为：
密切关注市场动态，保持具备充足竞争力的价格条件；针对市场需求提供适销对路的户型产品
项目 官微 户外
大牌：长期维持三广+广三高速两 张大牌 公交站牌：维持60块+的公交站 牌，覆盖西南城区
广告
拓展
目前基本取 消销售外出 拓展
针对部分加推 节点会安排少 量兼职到旺地 派单
销售拓展
兼职拓展
活动线
开盘以大手笔新鲜感活动引爆市场：选取国宝展及三文鱼品
尝，保证吸引力的同时也体现了品共三期，目前为二期
1:0.67
总体规划布局
生态配套
5公里中央水轴 三水荷花世界
交通配套
广佛肇轻轨站 三水新汽车站
文化配套
文化三馆 三水新城学校 文化创意产业园
住宅规划布局
开发情况:项目住宅共分三期开发,一期售 罄，二期在售，三期待建
三期 二期 一期
梯户比：2梯4户、2梯3户 建筑层高：18-33层 园林：新典雅风格;以本土树种为主要乔木 景观 自身配套：
现场体验线
现场接待体验（以真实客户身份）
销售：
接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出，对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力
现场水吧客服： 根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要，提升客户满意度及尊崇感 样板房客服： 主动对来访客户进行讲解，提示户型主要卖点 安保人员： 较高的接待标准，客户出入行注目礼
三、推广策略：持续性投放、鲜明的推广主题
线上投放：开盘至今一直维持充足的线上投放，重点选取性价比较高的公交站牌实现西南全覆盖 推广形象：精准的市场定位，围绕核心卖点长期打造出鲜明的推广形象；推广主画面变现力优秀，吸睛能力强
四、软硬件优秀
展示面：多年开发经验、完善的集团标准提供了优秀的展示面，园林、通道、样板房等关键位置相比镇街本地项目有突出表现 服务接待：物业、销售服务水平较高，客户现场体验良好
1 0 1 1 1 2 9 8 7 6 5 2 0 1 9 1 6
未 售
在 售
二期北区在售
1 3 2 2 2 1
二期南区 2017年推出
1 4
1 5
1 7
1 8
栋、21-22栋(9-11栋待2017年）
02
销情回顾篇
量价分析
开盘劲销5亿
800 700 600 500 400 300 200
开盘至今量价情况
成交套数
成交均价
100
0
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
7,200 7,000 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 5,800 5,600 5,400 5,200
5月
6月
8月
9月
12月
2014
16/17#
7#
20#
21#
22#
客源分析
西南城区客户
三水镇街客户
三水北部大塘、芦苞镇 街客户为主
60%
20%
广州外溢客户
60%
三广、张边市场附近 小个体户、企事业单 位职工居多
片区联动前 片区联动后
25
%
三水区域多个项目启动联动后，保利中央公园有效吸引其联 动外溢客户，广州客户比例达25%。
后期以暖场为主：持销期营销费用控制较严，基本以现场暖场
为主，主题集中为亲子、运动类，市场影响力相对较小.
展示线
亮点
• 销售中心
以大型沙盘详尽有效地展示新城规划，增强客户信心 • 园林 二期园林示范区全新开放，丰富的小品提升园林整体氛围
• 样板房通道
利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外；使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感;
货源分析 适销的产品组成
首置、改善并重，最大力度网罗客群 89㎡刚需户型最受欢迎
56%
89㎡刚需2+1房 二期已推去化率—92%
28%
140-170㎡改善4+1房 二期已推去化率—57%
16%
110-130㎡首改3+1房 二期已推去化率—71%
小结
稳定亮眼的去化速度，价格稳定微涨
片区竞品联动齐涨后价格拥有竞争优势，刚需户型尤甚 采取小步快跑的推货方式，维持较高的市场热度 片区联动后，广州客户成为客源重要组成部分 适销的货源组成有效促进了去化
开盘两年保持亮眼的去化速度
月均去化103套，年均1200套！ 总销售金额已超20亿元
采取保利惯用的低开高走手法
开盘以远低于市场预期的5500起入市，引爆市场 后期价格以小幅度稳定上升
二期较一期均价实现300元/㎡升幅
量价分析
80-90㎡核心户型 市场价格对比
雅湖半岛 5600
万达 5800
产品线
现金牛——89㎡2+1房
• 标准三房布局，动静分区 • 带主套设计 多功 能房
• 得房率83%
• 客房开间3.8m • 主卧开间3.6m
持平或超越主流 竞品刚需户型
3.6 M
3.8 M
产品线
明星产品——140㎡4+1房
• 动静分区、南北对流 • 4+1设计，满足更多需求
• 得房率81%
• 客房开间4.2m • 主卧开间3.7m 景观阳台朝北
03
热销透析篇
推广线
形象定位：百万方/新城/品牌/公园/大盘——为改变三水而来
推广主画面 节选
保利品牌 荷花世界资源 新城未来利好 产品信息
推广诉求：
简洁 色彩对比 较强冲击力
画面调性
渠道线
推广
频率：相对较低，一般仅为配合重 要节点 内容：一般是广告公关制作的长图 文，比较精致，图文并茂