浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力
租赁中关于房屋违法用途的规定
租赁中关于房屋违法用途的规定房屋租赁作为一种常见的居住方式，在现代都市生活中得到了广泛的应用。
然而，为了维护社会秩序，保障租赁双方权益，也为了避免房屋被用于违法活动，法律对于房屋租赁中的违法用途给予了明确的规定。
本文将就租赁中关于房屋违法用途的规定进行分析和探讨。
一、合同约定禁止违法用途首先，租赁合同作为双方达成协议的法律依据，可以明确规定禁止违法用途。
当租赁双方签订合同时，可以合理约定并明确表示，被租赁房屋不得用于任何违法犯罪行为。
这样的规定可以有效约束租户，使其不敢将房屋用于违法活动，从而保障社区的安全和秩序。
二、房屋管理规定除了租赁合同约定禁止违法用途外，房屋管理规定也对房屋租赁中的违法用途做出了规定。
各地方的政府机关、房屋管理部门等都制定了相应的政策文件和规章制度，明确规定了房屋租赁中不允许存在的违法用途。
比如，一些地区规定禁止在租赁住宅中从事违法经营活动，禁止将房屋用于非法聚集、赌博、贩毒等活动。
这样的规定为执法机关提供了法律依据，使他们可以对违法行为进行打击和制止。
三、配套措施的加强除了约定和规定违法用途外，一些地区还采取了一些配套措施来加强对房屋违法用途的管理和监控。
比如，一些大城市建立了房屋租赁监测平台，对租赁房屋的使用情况进行监控和抽查，确保租赁房屋的合法使用。
同时，一些社区还加强了巡逻力度，加大对于潜在违法行为的监控和处罚力度，以维护社区的安全和秩序。
四、租赁中的法律责任在房屋租赁中，如果出现了违法用途的情况，法律也规定了相应的法律责任。
比如，租户经营非法聚集场所、赌博等活动的，除了要承担相应的行政处罚外，还可能面临合同解除、追究刑事责任等后果。
对于违法用途的严重违约行为，法律要求承租人不仅要承担相应的民事责任，还要承担相应的刑事责任。
在租赁中，房屋违法用途的规定不仅是为了保护房东的权益，更是为了维护社会秩序和社区安全。
只有加强对房屋违法用途的管理和监控，才能够营造一个和谐、安全、有序的租赁环境，为社会的稳定和发展做出积极贡献。
什么是房屋租赁合同无效5篇
什么是房屋租赁合同无效5篇篇1一、引言本协议旨在明确何为房屋租赁合同无效的情形，以保障租赁双方合法权益，维护房地产市场秩序。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，就房屋租赁合同无效问题达成以下协议。
1. 违反法律法规：房屋租赁合同违反国家法律法规、政策规定的，包括但不限于违反土地使用权出让、城市规划、房屋建设、房屋租赁等方面的法律法规。
2. 损害公共利益：房屋租赁合同损害社会公共利益，如存在违法建筑、改变房屋使用性质等行为。
3. 无民事行为能力：当事人无民事行为能力或者限制民事行为能力，且未经法定代理人追认的房屋租赁合同无效。
4. 虚假意思表示：房屋租赁合同系虚假意思表示，如隐瞒真实情况、提供虚假证明文件等。
5. 违反公序良俗：房屋租赁合同违反公序良俗，损害社会道德风尚的，如涉及赌博、色情等违法活动。
6. 未经批准：房屋租赁未按规定向房地产管理部门登记备案，或者未取得房屋租赁许可证的。
三、无效租赁合同的法律后果1. 自始无效：无效的房屋租赁合同自始不具有法律效力。
2. 返还财产：因无效租赁合同取得的财产应当返还，包括租金、押金等。
3. 赔偿损失：因一方过错导致合同无效的，过错方应当承担赔偿责任。
4. 追缴违法所得：涉及违法所得的，由相关部门依法追缴。
1. 了解法律法规：租赁双方在签订房屋租赁合同前，应了解相关法律法规，确保合同内容合法合规。
2. 审查房屋状况：租赁双方应认真审查房屋状况，确保房屋符合租赁使用要求。
3. 选择正规中介：通过正规房地产中介机构寻找房源，降低合同风险。
4. 完善合同条款：签订合同时，应完善合同条款，明确双方权利义务，预防纠纷。
5. 及时登记备案：房屋租赁合同签订后，应及时向房地产管理部门登记备案，确保合同效力。
五、争议解决如因房屋租赁合同无效问题产生争议，租赁双方应先友好协商解决；协商不成的，可依法向所在地人民法院提起诉讼。
六、附则1. 本协议自双方签字盖章之日起生效。
浅谈房屋租赁合同法效力及风险6篇
浅谈房屋租赁合同法效力及风险6篇篇1一、协议背景与目标鉴于房屋租赁市场的活跃发展，为保障租赁双方的合法权益，明确租赁合同法的效力及风险，特制定本协议。
本协议旨在通过法律指导，增强租赁双方对房屋租赁合同法效力的认识，降低合同履行过程中的风险。
房屋租赁合同法是规范房屋租赁行为的重要法律依据。
依法签订的房屋租赁合同具有法律效力，对租赁双方均具有法律约束力。
合同一旦生效，租赁双方应严格遵守合同约定，否则将承担法律责任。
三、租赁合同的主要内容及风险点1. 租赁双方的基本信息：包括出租人和承租人的姓名、身份证号、联系方式等。
2. 租赁物的描述及租赁期限：明确租赁房屋的地址、面积、结构等信息，以及租赁的起止时间。
3. 租金及支付方式：约定租金金额、支付时间、支付方式等，确保双方权益。
4. 租赁物的交付与返还：规定交付与返还的程序、标准等。
5. 双方的权利与义务：包括房屋维修、物业管理、税费承担等。
6. 违约责任与赔偿：明确违约情形、违约金及赔偿责任。
7. 风险点分析：- 出租人风险：承租人拖欠租金、损坏房屋设施、擅自转租等。
- 承租人风险：出租人产权纠纷、房屋质量问题、随意涨租等。
四、合同的法律效力要素1. 合同签订双方的民事行为能力：确保签订合同的出租人和承租人均具备法律行为能力。
2. 合同的自愿与公平原则：合同应在双方自愿的基础上签订，且内容公平合理。
3. 合同的合法性：合同内容不得违反国家法律法规，不得损害社会公共利益。
4. 合同的成立与生效条件：合同需符合法定的成立要件，并按照法律规定完成生效程序。
五、合同履行与风险控制措施1. 租赁双方应严格遵守合同约定，确保合同顺利履行。
2. 建立有效的沟通机制，及时处理合同履行过程中的问题。
3. 出租人应核实承租人身份及租赁用途，确保承租人的信誉。
4. 承租人应按时支付租金，妥善使用房屋，避免损坏。
5. 对于可能出现的风险，双方应事先约定防范措施和解决方案。
六、争议解决与法律救济途径1. 合同履行过程中发生争议，双方应首先协商解决。
房屋租赁合同在法律上的效力
房屋租赁合同中的法律风险问题房屋租赁公约是以房屋为租赁物，由享有凡是有权或经营权的出租人将房屋奉求承阻人使用、收益，承阻人奉求租金，并于公约休止时将租用的房屋返还给出租人的协定。
作为当事人两方就房屋租赁举动所签署的体会两方权利使命干系的协定，直接影响当事人的利益。
在实际中，公约两方签署《房屋租赁公约》时存眷更多的是租金、支出时间等事故，却忽略了一些不常见的题目。
而恰是由于对这些题目约定不明，每每导致租赁相关发作。
我律师变乱所紧凑多年来计划房屋租赁相关案的实际，针对一些简单被当事人忽视，而又笼统引起争议的题目，提出风险避免程序，盼望能为当事人签署房屋租赁公约时供给法令布施。
一、有用租赁公约及其处理惩罚依照《民法通则》第61条和《公约法》第58条规定，房屋租赁公约确认有用后，其处理惩罚上主如果承租方腾退房屋，租赁房屋复原到签署公约从前的形状，承租方负担负责将租赁期间添附物撤消或和出租方磋议抵顶。
承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的丧失。
构成公约有用的差错方还理应抵偿对方是以所受的丧失，两方都有差错的，理应各自担任响应的使命。
是以，签署租赁公约前，两方应失职调查，防范签署有用公约。
以下先容几种常见的有用公约。
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁公约有用。
有这么一个案子，某房制作公司将大厦出租给某公司，两方约定了租期、租金及违约条款。
承租方进入后对大厦进行了装修。
数月后，承租方以《租赁公约》有用为由，告状至法院，申请房制作公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行存款利钱，并抵偿其丧失。
经查，房制作公司系大厦的构建单位，该大厦尚未计划小我验收手续。
别的消防支队批准大厦投入使用，但《建造工程消防验收合格见识书》未签发。
法院认为，按照我国《建造法》的规定，工程未经验收大要验收分歧格的，不得奉求使用，是以大厦不具有出租使用的条件;房制作公司将房屋出租给时，不有计划消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未计划消防验收手续，依照我国《消防法》的规定，消防未经验收大要验收分歧格的，不得使用，是以房制作公司将大厦出租举动，违犯了《消防法》的规定。
房屋租赁合同效力问题解析
房屋租赁合同效力问题解析房屋租赁合同效力问题解析由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益而不得处分。
在承租人破产时租赁房屋不得列人破产财产出租人有取回权。
下面是小编收集的房屋租赁合同效力问题，希望大家认真阅读!一、影响房屋租赁合同效力的因素总的来说，房屋租赁合同无效的原因在于标的物缺陷，违反法律的强制性规定。
(一)土地批准手续实践观点：出租未取得用地批准而建设的房屋，租赁合同无效。
原理解释："保护、开发土地资源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建设用地批准文件是关于土地建设用途的文件，是建筑合法化的前置性条件。
《土地管理法》中有关办理用地批准手续的规定属于《合同法》第五十二条、《合同法解释二》中效力性的强制规定。
规范指引：《土地管理法》第四十三条、第五十三条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。
(二)规划1.建设用地规划许可实践观点：未取得规划许可证的用地属于非法用地，该地上房屋属于违法建筑，租赁合同无效，且无效力补正空间。
原理解释：该许可是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划部门确认建设项目位置和范围等整体符合城市规划的法定凭证。
为保障建筑产品质量、房产交易平衡等国家利益与社会公共利益，《城乡规划法》对工程建设前置性条件作出的明确规定系效力性强制规定。
规范指引：《城乡规划法》第三十七条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。
2.建设工程规划许可实践观点：未取得建设工程规划许可进行建设的项目属于违法建筑，房屋租赁合同无效。
原理解释：建设工程规划许可是规划部门核发的、确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
区别于建设用地规划许可，该类许可系对建设项目的具体方案进行审查，如控制建筑高度、密度等，这类规定属于法律的强制性规定。
为协调城乡空间布局，集约高效合理利用城乡土地，建设工程规划许可是一种规制土地利用的事前机制。
最高法判例：租赁房屋虽改变用途违反土地管理法，但协议有效
最高法判例：租赁房屋虽改变用途违反土地管理法，但协议有效展开全文实践中，将工业厂房出租为办公用房、办公用房出租为酒店营业性用房、工业厂房出租为营业性场所的情形非常多。
对于这种租赁房屋的登记用途与实际租赁用途不符所签订的《房屋租赁协议》是否无效，在实践中是一个比较有争议的法律问题，各地法院判决结果也不尽相同。
本文作者通过检索大量案例发现，如果不突破《土地管理法》对于土地性质的强制性划分：即农用地、建设用地、未利用地。
基于房地一体原则，房屋规划用途的改变依旧属于土地性质范围内的利用，只是违反了《土地管理法》第五十六条有关变更土地用途应先行审批的规定。
而实践审判中的争议焦点就在于对于《土地管理法》第五十六条的性质认定，此条款究竟属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定，对此条款的定性分歧导致了法院的不同判决结果。
最高法的最新判例不认为此条款为效力性强制性规定，改变房屋用途出租不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁协议有效。
案例索引01《成都神旺置业有限公司、上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷案》【（2019）最高法民终879号】）裁判要旨02本案无法从当事人举示的证据认定案涉物业的规划用途确定为“办公”用房，且即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。
裁判意见03最高院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
神旺公司与瑰丽公司签订的《商务中心租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
根据合同法第九十三条、第九十四条规定，合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。
本案中，神旺公司在一、二审诉讼中均表示，案涉《商务中心租赁合同》因双方之间协商达成了解除的合意而已解除，神旺公司向法院举示了包括2018年5月1日瑰丽公司原法定代表人邱X所发的邮件等证据予以佐证。
房屋的使用用途违反其规划用途租赁合同的效力如何
房屋的使用用途违反其规划用途租赁合同的效力如何《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
”该司法解释适用于房屋违反规划许可或者未取得规划许可的情形，实践中，大量案例是房屋符合规划许可，但是后续使用的用途违反规划用途的情形。
最高人民法院在“（2023）民申字第507号”《申请再审人连云港市晶都房地产开发有限公司因与被申请人连云港市新明珠大酒店有限公司及一审被告连云港嘉怡国际酒店管理有限公司、褚敬租赁合同纠纷申请再审民事裁定书》中认为，“强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。
2023年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。
”另外两个案例，可以作为对此原则的印证。
案例一庄景雄与深圳光明晟大五金商贸有限公司买卖合同纠纷中，案涉房屋性质为厂房，但出租人将房屋以商铺性质对外出租，广东省高院认为“涉案房屋属于《建设工程规划许可证》范围内的建筑，足以认定涉案房屋取得了建设工程规划许可证；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同应认定为无效合同，但庄景雄有关深圳市光明新区晟大五金商贸城一期一层B15、B16号商铺的使用用途与房产证登记不符、存在消防瑕疵的主张，并不属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，故庄景雄有关涉案《商铺租赁合同书》无效的主张，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持，一、二审判决认定涉案《商铺租赁合同书》合法有效，并无不当。
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效篇一：农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定【案情】20XX年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20XX年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20XX年10月1日起至XX年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。
20XX年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。
连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。
在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。
因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。
本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
【评析】笔者同意第二种意见。
要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅议改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作者：唐宾时间：2０13－03－24【摘要】改变房屋用途的租赁合同,尤其是改变划拨土地上房屋用途的租赁合同，究竟是有效还是无效，事关众多出租人和承租人的切身利益。
亟待最高人民法院制定统一的司法裁判标准,为司法实务部门的民商事审判活动提供审判指导,避免因法律规定的含糊和不统一导致司法裁判乱象，以增强法律适用的严肃性和规范性。
【关键词】划拨土地房屋用途合同效力一、引言房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为,对于建立和完善多层次住房保障体系,活跃市场经济发挥了重要作用。
随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程,将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。
众多国有企业、事业单位改制后,仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。
作为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。
本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点,对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析,以抛砖引玉，与司法实务人士进行交流和探讨。
二、案件始末位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营,名为文化创意园实为商业街,聚集了多家餐饮、服装企业。
武汉某餐饮公司承租其中１０00余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷,汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。
笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律服务的经验，判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房,所占用的土地应为划拨工业用地,房屋性质应该为工业、交通用房。
若出租房改变了土地和房屋用途，则租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。
随后,笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定,确认出租房屋所涉土地用途为工业用地,使用权类型为划拨,房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。
在获取上述证据后,笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途,违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。
经开庭审理，某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请求。
目前,餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。
三、司法审判现状及其成因分析(一）司法审判现状基于对上述某区法院判决的疑问,笔者查阅了各地法院对类似案件的判决,发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准,甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。
各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形：１、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起,一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉请求,但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释,缺乏说理的深度,不能产生令人信服的法律效果。
２、广东佛山市某区人民法院的判决[①],认为《土地管理法》、《土地管理法实施条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位,并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。
3、最高人民法院分别于2００1年和2002年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。
在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中,最高人民法院(200１）民一终字第７3号民事判决书[②]判决认定，出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为，违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，其《租赁协议书》无效。
昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用途的性质,是违法行为,无论是否上缴租金中的土地收益部分,均不能使《租赁协议书》有效。
但颇具戏剧性的是,时隔不到一年,对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以(20０２）民一终字第４号民事判决书[③]判决认定,改变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。
其判决理由为:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁管理办法》第二十五条的规定,即房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中的土地收益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。
(二)成因分析1.对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁合同效力持肯定说的学者和实务人士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途,改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定,是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。
违反该规定,仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果,不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。
其法律依据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房屋租赁管理办法》并未禁止划拨土地上房屋出租,只要将租金中的土地收益中上缴国家,并不损害国家利益。
对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定,其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力,以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地,否则，土地用途管制将形同虚设。
同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋所有权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管,即主要依赖于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。
但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。
因此，寄望于改变划拨土地用途的房屋有所有权人以国家利益为大局,将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家，是不切实际。
2. 未区分划拨土地上房屋现状用途出租和改变房屋用途出租的法律性质有法律专家和实务人士认为,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《出让和转让暂行条例》）第四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》(下称《城市房地产管理法》)第五十六条的规定，为改变划拨土地上房屋的出租合同效力的提供了法律依据。
根据《出让和转让暂行条例》第四十五条规定,只要经土地和房屋管理部门批准，满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明,以及按规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件,划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。
根据《城市房地产管理法》)第五十六条规定:只要房屋所有权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可出租。
笔者认为,《出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房地产管理法》)第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为,而不包括改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为，理由如下：（1)我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则,土地用途直接决定房屋用途。
根据《城乡规划法》第四十三条的规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
同时,依据《城乡规划编制办法》第四十二条的规定,控制性详细规划确定的各地块的主要用途应当作为强制性内容。
综上可知，房屋建设应当按照城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用途进行建设。
因此,土地用途直接和终局的决定房屋用途,改变房屋用途,其实质是改变了土地用途。
(2）我国对土地用途实行严格的管制制度，土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
任何改变土地用途的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意,并报批准用地的人民政府批准。
城市规划区内改变土地用途的，还必须符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。
经过上述程序改变土地用途后,还应在土地登记主管部门作土地用途变更登记。
（３)划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地，具有很强的政策性,必须符合《划拨用地目录》对使用主体和特定用途的要求。
根据国土资源部令第9号《划拨用地目录》第四条的规定,以划拨方式取得的土地使用权,因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。
因此,房屋所有权人改变划拨土地上房屋用途,其本质是改变了划拨土地的用途，已经不再符合《划拨用地目录》的规定,应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。
3. 法不责众的心态部分法律专家和实务人士认为，改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为大量存在,不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种情况,还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保留房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。
因此,若否定改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力,无疑会给既有的租赁业态造成巨大冲击，牵涉面广,涉及的利益群体众多,与当前高度重视审判社会效果的司法裁判指导思想相悖。
反之，从物尽其用的角度出发,对该类房屋租赁合同效力予以肯定，符合鼓励交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。
笔者认为,上述观点同样缺乏依据。
作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的商事主体。
因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审判指导思想来认定其出租行为的效力。
而更应从是否凡违反《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对土地用途管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。