2020年粤港澳大湾区9城房地产市场分析报告

2020年东莞房地产市场分析报告

2020年东莞房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 房地产市场分析03 市场总结04 后市展望2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。

全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。

住宅用地供需双升，成交金额再创新高。

01政策《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。

《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。

东莞市“一号文”发布5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。

香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。

香港居民享有与当地居民同等的待遇。

香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。

但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。

出台“无理由退房”政策1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。

认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。

东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。

2019-2020年粤东城市房地产市场报告

2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。

2020年深圳房地产市场分析报告

2020年深圳房地产市场分析报告2020年9月2020 年是深圳特区成立四十周年。

1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。

40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。

房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。

同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。

展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。

第一部分、深圳40 年来，取得快速发展1、40年来深圳房地产行业快速发展深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。

中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。

深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。

40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。

商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。

深圳地产基本面中长期依然向上。

自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。

2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。

图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。

发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。

（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。

（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。

（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。

人大国发院-2020中国城市更新评价指数(广东省)研究报告-2021.3-

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2020 中国城市更新评价指数(广东省)研究报告
值理念、更新目标更具有相似性和前瞻性，是我们开展初期研究的重要对象。而处于粤港澳湾区的部分广东省城市又是未来我国经济最有活力的地区，承担着角逐国际竞争的重大使命，更加需要充分评估城市更新的政策引领、管理赋能和实施成效情况。因此，本次研究以属于粤港澳大湾区内的深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆 9 城为样本开展城市层面的评价研究。在完成对城市的评价后，我们也将基于这 9 个城市对 60 个样本项目进行典型做法的分析。
1 研究背景与目的
当前，中国城镇化率已超 60%，部分城市国土开发强度较高，大中型城市正在由“增量扩张”转向“存量更新”。2021 年，“实施城市更新行动”首次写入政府工作报告，为 “十四五”时期国家新型城镇化战略指明了方向。
从地方的实践来看，改革开放以来，广东省通过积极推进“三旧改造”一直走在全国城市更新前列。以深圳、广州为代表的粤港澳湾区部分城市已在城市可持续发展方面，创新出台了系列配套政策，形成了高效运行的体系、先进的经验，并诞生了优秀的城市更新服务商。然而，局部地区虽积累了丰富的案例，但针对城市更新的评价仍然缺乏量化、持续性的跟踪研究。
2020 中国城市更新评价指数(广东省)研究报告
中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议中提出 “实施城市更新行动“，实践中城市更新已在各地有所探索。中国人民大学国发院城市更新研究中心联合中国指数研究院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团四家单位联合开展了“中国城市更新评价指数”指标体系构建及实证研究工作，完成了 2020 中国城市更新评价指数（广东省）研究报告

2019-2020年粤港澳大湾区9城年报特辑

NO.4 东莞
GDP总量 6592.10亿元
名义增速 8.54%
NO.5 惠州
GDP总量 3180.89亿元
名义增速 4.65%
NO.8 珠海
GDP总量 2282.25亿元
名义增速 6.47%
NO.9 湛江
GDP总量 2231.78亿元
名义增速 4.15%
NO.10 江门
GDP总量 2224.74亿元
东莞
珠海
中山
成交建筑面积(万㎡)
成交楼面价(元/㎡)
惠州
大湾区商品住宅销售市场：七城中东莞近三年年均供需最为平衡，量价平稳齐升；惠州供应回落，成交面积持续走高。
2500 2000 1500 1000
500 0
2017 年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001197 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 2019 年
惠州 2019.5.30 不限购：除了部分炒房和境外人士
东莞 2019.7.31 年满18岁的港澳台居民，有居住证即可在本市买一套房
江门市
中山市珠海市
深圳市香港
深圳 2019.11.11 取消豪宅税，单套建筑面积在144㎡以上均属普通住宅
2019.12.2
深汕特别合作区商品房全面解冻 2019.12.12 取消商务公寓只租不售的限制
大湾区住宅用地市场：广佛宅地供需两旺，东莞宅地供应步伐与广深一致，供需量涨幅平稳；地价深圳持续领跑，广州、佛山、东莞稳定性高。
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200

2020粤港澳大湾区2季度理想安居报告

金额夺冠。另外，惠州出让地块最多，成交了33幅，佛山成交32幅次之，进行了多城布局。其中，恒大在广州、东莞、佛山、中山四城共拿了7幅涉住宅用地；佳兆业
佳兆业、中海、富辰、凯德利房地产、鹏达、新力、天益、卓越地产
奥园、龙光、中交、时代、海景蓝湾、三水融创、蓝光、新希望、美的置业、万科+深圳地铁、金科、恒大地产、敏捷、佳兆业、上坤、方直、香缤国际、湖北清能、海伦堡、中海、世茂、阳光城、金辉、
碧桂园、佛山新城投资+中南、海逸
广州
26
东莞
20
江门
19
781.21 353.67 89.09
港澳居民可在珠海大桥以东、市区、横琴仅限购1套；珠海大桥西限购2套（全市不可超过2套），不需要个税或社保证明
港澳居民在惠州限购住宅1套，商业不限制港澳人士只能在中山购置一套自住的住房（含自建房）；4月3日，香港人在中山购房推出最新政策，不需要再提供居住证和工作证明了，只需要在房管局打无房证明即可。港澳台人士在肇庆置业，目前没有相关条件要求，香港居民可凭借港澳身份证或通行证在肇庆买房，与本地居民同等待遇。
随着楼市走势向好，2季度各地房企开启了“抢地”模式，土地成交较一季度大幅上涨。
2020年2季度粤港澳大湾区内地9城土拍情况
城市
惠州佛山
居住&商住用地数量（幅）
33 32
卖地总金额（亿元）
136.27 505.28
城市惠州
佛山
2020年2季度粤港澳大湾区内地9城拿地企业
拿地企业
惠福投资、星河地产、金辉集团、万科、昊翔源、隆生、创华盛投资、嘉华慕腾、平安、方圆联手、金辉、瑞峰置业60%股份、大坤地产、德丰地产、碧桂园、天诚、陈美兴、宏宇房地产、华润置地、

2020粤港澳大湾区系列研究报告：方兴未艾,纵览大湾区经济-2020.04

3. 投资与消费 ..................................................... 6 3.1 投资稳中有升，深圳增长最快 .................................................................... 6 3.2 房地产“稳投资”主导作用显著 .................................................................. 8 3.3 房地产投资整体增速回落，增速分化明显 .......................................................... 8 3.4 消费整体规模不断提升，广深佛占比下降 ......................................................... 10 3.5 穗莞消费增速有所反弹，其他城市仍在下降 ....................................................... 10
2．产业状况 ........................................................................................ 3 2.1 服务业占比不断提升............................................................................ 3 2.2 第二产业：莞佛占比高，动能下降明显 ............................................................ 4 2.3 第三产业：头部效应显著，增速有所反弹 .......................................................... 4

2019-2020年粤东城市房地产市场报告

2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。