昆明房地产代理公司调查报告

昆明市房产销售代理及营销顾问市

场调查报告

一、昆明市商品房销售代理市场调查

1、目前的昆明房地产市场，据不完全统计，60%的商品房项目为开发商自行销售，销售代理商品房项目约占40%。

2.主要原因：目前在昆明占有市场主导地位的房地产开发商，包括江东集团、中产地产、银海地产、俊发地产、中林地产等中大型房地产开发商都有自己完善的销售团队和策划团队，而像世纪城、新亚洲体育城、大商汇、滇池卫城等大型房地产项目则是开发商自行销售或是从外地聘请顾问公司进行销售顾问指导，如新体的广州博智。这在很大程度上压缩了昆明商品房销售代理市场。

3.虽然仅有40%左右的房地产项目聘请销售代理公司进行营销顾问和销售代理，但按照2009年昆明商品房销售金额为180亿元计，商品房销售代理总额达72亿（此数据未经详细核实，但具有较强的推论指导意义），按照目前昆明商品房销售市场的正常销售代理费2%，则昆明房地产市场的销售代理费用总额为72亿元×2%=14400万元。

二、昆明市商品房销售代理公司概况

目前，昆明房产代理众多，但表现十分强劲的主要是深圳至祥、易事达和中原地产、合富辉煌等几家家，这其中，深圳至祥、易事达和中原地产三家公司基本占有目前昆明房地产销售代理市场30%左右的市场份额。

1.深圳至祥

通过汇都国际和新干线两个项目的成功操盘经验，目前在昆明房地产销售代理市场上占有十分明显的经验优势和与开发商洽谈的经验资本，该公司在商业投资型楼盘销售推广方面具有独特和领先的操盘经验和优势，现阶段该公司的商品

房销售代理项目近十个（汇都国际、兆丰六千城、国际银座、昆明玉器城、名仕山、自然界、记者村、同德锦江嘉园），在销售代理市场上占有明显的领先优势。

2.易事达

本土代理公司中销售执行力最强的中介代理机构，其销售执行的专业优势目前在昆明占有明显的领先优势，年销售额在10亿元以上，是目前云南房地产营销代理行业内的三甲品牌企业。目前该公司的商品房销售代理项目有近10个(国际银座，香樟16坊，高顺铭都，骏信国际汽配城，建水裕顺·奥城，个旧锦绣文华，腾冲腾越大商汇，东信中心城，邦盛万商)

3.中原地产

中原地产自2004年进入云南市场，09年独立注册为昆明中原房地产经纪有限公司，结合云南中原“中原化，本土化”资源优势，形成了业内无法比拟的优势，揽括万科进驻昆明首个项目“万科金域缇香”、云南省最受关注品牌价值755亿螺蛳湾旧城改造项目、云南省最大开发商城投双凤村1800亩改造项目等大盘，与多家品牌发展商形成战略合作伙伴，目前该公司的商品销售代理项目有8个(御景新城、华侨城、保利宁湖峰境、山水融城、丽江山、洱海龙湾、天籁家园、万科金域缇香)

三、昆明市商品房销售代理市场发展趋势

随着深圳至祥的跳跃式发展，目前昆明房地产市场的销售代理市场份额已经逐渐被外来中介结构抢占，昆明本土机构由于具有关系优势和资源优势，目前还可以占据销售代理市场一定份额。

随着松散型组织和广告介入型机构的进入，昆明市整体的商品房销售代理市场发展方向格局已被逐渐打破，，销售代理市场变得逐渐多元化发展。这两类房地产中介服务机构开始逐渐抢占市场份额，他们多数通过低价和资源关系进行市场占领，较为典型的为优势时代关联公司个碧石投资顾问和观澜传播关联公司观筑营销机构。这两个公司的典型特征是通过广告接洽和与开发商进行整合推广合作关系建立后，向开发商重点推出营销策划机构，借以实现房地产项目的销售代

理介入。

四、房产代理公司主要服务内容（一）项目的整体定位及发展战略

1、基础市场研究

2、国内外项目开发案例研究

3、项目条件与地块解析

4、项目发展方向初步判断

5、项目整体定位

6、功能分区及功能比例划分

7、财务分析

（二）、物业发展建议、优化与策略启动

1、物业发展建议

2、启动区定位

3、启动策略

（三）、项目营销战略与策略

1、消费者价值取向研究

2、房地产市场销售特征

3、项目卖点整合与营销SWOT分析

4、营销案例借鉴

5、营销总战略形成

6、项目影响策略

（四）项目营销执行策略

1、营销执行准备阶段

2、推广执行策略

（五）招商代理服务

五、主要费用收取情况

1、销售代理费，一般按照销售额的比例提成，收费比例按照项目的大小与项目的操作难易度二度，一般工业用地类项目起步在1.8%，并且需要按照项目的销售情况跳点。

2、项目的调研推广等费用一般为定额，按照项目的大小，操作难度来定。

附件：各销售代理公司基本情况

1、易事达房产顾问

易事达公司成立于2001年11月19日，注册资金100万元，定位于专业从事地产策划、地产顾问、楼盘营销、销售代理为一体的房地产综合服务商。

易事达公司属于股份制私营企业，公司股东全由销售一线成长而来，实际自身操盘达数百个。从事房地产行业已有10年的辉煌历程，公司成立的这些年时间里，共代理销售过100余个楼盘。

2005年，易事达公司凭借优异的销售业绩获得“2005昆明金牌地产推广（销售）机构”的殊荣。

2006年，易事达公司因全年完成13.8亿元的销售业绩荣获“最具品牌影响力的营销策划机构”桂冠。目前每年销售额稳定在10—15亿元。

公司所操作楼盘情况：

2000年底，进入代理昆明“锦绣花园”（别墅项目）——盘活闲置5年之久的“问题楼盘”。

2001年5月，实现“锦绣花园”别墅100%的销售率，洋房90%的销售率2001年7月，进驻昆明“东方玫瑰园”项目（之前由深圳一家公司代理销售，每月销售额150万左右）。公司介入后，首月销售1900万元，第二月销售3100万元，第三月销售2500万元，第四月销售 1920万元，仅四个月的时间回收资金近一个多亿。

2002年，昆明“东方玫瑰园”项目销售再度过亿，并成功配合媒体运作，该项目被评选为“十大明星”楼盘。

2002年6月，进驻昆明“永丰商住楼”（商铺、住宅）。2003年2月，昆明“永丰商住楼”销售告罄，发展商满意之余，提出合作新开发项目，邀请进行前期市场调查、策划工作。

2003年6月，进驻昆明“世林国际别墅”项目。

2003年，进驻云南个旧项目（“金瓯园”）公司项目。

2004年5月，进驻昆明“人与自然”项目。

2004年6月，进驻昆明“邦盛新时代”项目。

2004年10月，进驻云南腾冲“百年鑫城”项目。

2004年11月，进驻云南建水“建新清式步行街”项目。

2004年12月，进驻昆明“邦盛国际城”项目。

2005年，进驻“世林国际别墅第三期”别墅项目销售。

2005年4月，进驻昆明“人与自然Ⅱ期”项目。5月“人与自然”被评为“中国西部最适合人居奖”。8月进驻昆明“人与自然Ⅲ期”项目。

2005年9月，进驻昆明“盛世豪庭”项目楼盘。2006年1月，开盘当天销售7000多万元，完成销售率85%。

2005年11月，进驻云南红河州“石屏商业步行街”项目。

2005年12月，进驻云南思茅“中国茶城·财富广场”项目前期工作。

2006年1月，云南思茅“中国茶城·财富广场”项目开盘当天销售1.2亿。 2006年4月,昆明“水映长岛”项目开盘当天销售1.5亿。

2006年7月，云南思茅“中国茶城·财富广场”项目二期开盘当天销售5600万，开盘当天销售额完成了二期总量的80%.

2006年7月，昆明“水映长岛”项目二期开盘当天销售达1亿。

2006年8月，进驻昆明“春城邻里”项目前期工作。

2006年10月，昆明“水映长岛”项目商业第六区开盘当天销售突破9200万。

2006年10月，昆明“春城邻里”项目开盘当天销售达1.2亿。

2006年10月，作为云南金牌地产代理机构“昆明易事达”与云南省房地产门户网站“云南房网”、云南领先房地产电视传媒“房市直通车”强强联手，打造“云南购屋俱乐部”，再次掀起云南楼市惊涛骇浪。

2006年11月下旬，进驻云南建水“福润街”项目前期筹备工作。

2006年12月，云南建水“福润街”项目开盘当天销售突破8000万。

2006年12月初，进驻云南孟连“际翔·城市花园”项目前期工作。

2006年12月26日，2006云南楼市大盘点年会昆明易事达荣获“2006最具影响力策划营销机构”奖

2006年12月31日，云南昆明“盛世豪庭Ⅱ期”开盘当天2小时即告售罄，成交金额8200余万。

2007年1月9日，进驻云南“砚山·奥林匹克花园”前期工作。

2007年4月21日，云南建水福润街二期盛大开盘，在可销售总标的9000的前提下，开盘当日完成20%的销售业绩。

2007年5月26日，由邦盛集团开发，昆明易事达房地产经纪有限公司销售代理的“邦盛国际·茶文化产业中心”公开认租，当天，由易事达房地产销售代理的600余间商铺被茶商认租完毕。

2007年7月30日，“永昌兰郡”火爆开盘。开盘当天销售现场盛况空前，销售总套数360套，销售率高达78％，总销售金额达到9000多万。

2007年9月28日，位于广福路版块、官南大道沿线的邦盛水映长岛3期——南城坊，在无任何预告广告的情况下，受到购房者的狂热追捧，仅仅4小时就销售300套。

2008年4月22日，“永昌商贸园”开盘当日，整体销售率达70%，销售额突破四千余万，傲然成就淡市之领跑者，零八年保山楼市之标杆。

2008年5月1日，个旧“丽水金湾”，火爆开盘，“丽水金湾”住宅可销售标的2.83个亿，开盘当日就创下了2.5个亿的销售总值这不仅创造了个旧地产的销售奇迹，还谱写了红河地产新篇章！

2008年6月10日，“绿春商业广场”开盘当日销售完成5000万元。

2008年11月9日，“腾北商业广场”开盘当日销售完成1.2亿。

2009年5月2日，香格里拉“坛城旺角”商业开盘开盘，销售完成过85/%。 2009年6月14日，公司顾问项目昆明鼎易地产“鼎易天景”开盘，销售完成80%。

2009年6月19日，保山伟业永昌兰郡项目商业“精品建材街”开盘，销售

完成50%。

2009年，昆明邦盛“万商城”项目二次开盘，业绩均过亿。

2009年10月，云南建水“裕顺·奥城”项目2次开盘，业绩1.5亿。

2010年3月初，进驻芒市“金塔水乡”项目。

2010年4月3日，在进驻短短一个月的时间内，完成芒市“金塔水乡”项目认筹当天排卡突破500张。

2010年5月15日，芒市“金塔水乡”项目开盘，易事达又一次树立了当地营销标杆，首次将挤压卖场成功地移植到芒市这个亚热带边疆少数民族城市。在4·15新政之下，开盘当天，房源销售率达70%,成交业绩1.01亿。

2010年8月18日，“永昌兰苑”推出300套多层住宅，以平均36秒一套的速度，在不到三个小时内创造完美售罄的奇迹，引爆保山。

2010年9月12日，“永昌兰苑”高层电梯房惊艳开盘，作为电梯房刚起步的保山来说，高层的抗性尤为明显，在高单价、高抗性的情况下，开盘当日取得可销售标的65%的销售佳绩。

2011年11月21日，腾冲“腾越大商汇”项目认筹当日客户数量已突破800余户，此后三天的时间排卡数量又增千张，就是腾冲大多数人为项目沸腾的时候，“腾跃大商汇”低调地在12月21日开始了内部认购，在短短两天半的时间便一倾而空，3.2亿的销售业绩为该项目2010年底的工作画上了漂亮的分隔符。

2011年1月8日，“景秀文华”项目在个旧市四星级酒店世纪广场宴会厅顺利开盘，仅仅3个小时完成可销售标的70%，实现1.62亿骄人的销售业绩。

2011年3月27日，腾冲“腾越大商汇2期-建材家居名店城”如期开盘，经过三个多小时紧张有序的选房，推出房源完美售罄，销售额达亿元，延续了一期的火爆销售。

2011年5月8日，昭通“际桓国际商贸城”售楼部盛大开放。

2011年6月2日，公司与云南新都昌集团成功签订该公司开发的昆明新都昌商业广场项目（原豆腐营十三号地块）的销售代理协议，签订协议的第二天，易事达迅速从公司正在运作的各项目抽调优秀的经理、主管、销售人员补充原有销售团队，策划营销中心也增派主力策划人员投入项目营销策划工作。目前，项目前期交接工作已经基本完成，策划、销售双线并进，各项工作进展顺利。

2011年7月1日，公司签下了昭通彝良县旧城改造项目全程代理合同，及芒市旧城改造项目合同。

2011年7月5日，公司签下了腾冲县东方红制药厂旧城改造项目合同。

2011年7月23日，腾冲“际桓·城市花园”开盘当日实现可销售房源的80%以上，实现销售金额1.2亿。

2011年8月8日，公司签下了团结乡1000亩旅游地产项目。

2011年8月26日，昆明“东信·中心城”售楼部盛大开放。

2011年10月20日，大理“琪年时代商贸城”售楼部盛大开放。

2011年11月27日，骏信国际汽配城一期封顶仪式庆典在云南大剧院一楼顺峰海鲜酒楼盛大举行，活动邀请600人出席，实际出席人数为760人，整个活动获得业界的一致认同与肯定，在行业内造成强大的轰动效应。

2011年11月29日，腾冲“腾跃大商汇”封顶庆典隆重举行，快女冠军段林希亲临现场助阵，活动当天现场爆棚，到场人数超过3000人。

2011年12月3日，弥勒“云岭·盛世佳园”产品发布会在红河州弥勒县米勒大会堂盛大启幕。

2011年12月10日，芒市“金塔水乡·北岸”开盘取得圆满成功，率先争取了芒市住宅半年未开盘的市场机会。

2011年12月10日，弥勒“云岭·盛世佳园”在弥勒入冬起最冷的一天迎来了开盘的火爆，1200位客户到场，开盘劲销80%。

2011年12月25日，腾冲“腾跃大商汇”中心名店城通过一个月不到的时间营销推广和15天的紧张认筹工作后，迎来开盘，认筹客户75批，当天成交了64套房源，客户成交率高达85%，为开发商年底回款15170746元，成功实现销售。

2、至祥置业昆明分公司

深圳至祥置业有限公司于1993年注册成立，是一家集房地产投资、策划、销售代理等多种经营业务于一身的综合性投资顾问机构。2004以项目组的形式代理汇都国际进入云南市场，2005至祥置业昆明公司正式成立，2007昆明至祥正式成立地州事业中心，全面拓展地州业务，2005-2011连续7年实现代理行业云南市场占有率第一，持续保持强劲的领先势头。2011年年销售额在15—20亿

元。

2004年，至祥进入云南市场，6年来共策划代理项目100余个，总签约面积1000多万㎡，省内业务重点覆盖：曲靖、大理、保山、腾冲、红河、迪庆、版纳等，服务超过80余家知名开发商！

1、服务内容

（1）投资服务

根据城市与区域发展，市场研究进行可行性分析，方案优化。

（2）市场研究

（3）开发顾问

区域发展、土地出让、项目顾问

（4）全程策划

前期策划：项目基础判断，总体市场研究及专题调研，项目定位，物业发展建议，项目规划、建筑方案评价，相关专业公司建议。

营销策划：项目定位、整合推广、销售总结及销售策略调整

（5）销售代理

前期土地评估、专题市场研究、土地规划研究、产品设计、营销策略、形象推广、项目销售

（6）规划设计

（7）商业地产全程策划运营

2、成功案例

（1）商业类

汇都国际1、2期；昆明走廊；春城财富.新南亚；百大家电；新纪元酒店公寓；曲靖.麒麟商业广场等。

（2）别墅类

同德.极少墅；云报.奥林匹克记者村；保山.易乐上苑一期等。

（3）写字楼

世纪中心、金领地.国际商务等。

（4）综合类

金领时代、同德.锦江嘉园、国际银座、锦泰花园、报业.尚都、星雅俊园、昆明玉器城等。

3、昆明紫东房地产经纪有限公司

昆明紫东房地产经纪有限公司是一家及多种房地产经营业务于一体的综合性专业房地产服务机构，旨在秉承高度的专业水准及敬业精神，为地产开发商的项目开发提供全方位的专业化服务，强大的师资力量使紫东迅速发展成为本土具实力和丰富操盘经验的房地产服务机构。

紫东自成立伊始，为多家房地产开发公司提供包括市场调研、项目定位、产品建议、营销企划、销售培训、广告实施、公关实施等多项服务。长期从事房地产调研与研究分析工作，使公司具备了强有力的市场把控能力及营销策划能力，充分了解客户的需求，服务意识周到，产品研发能力在市场上处领先地位。在全省能同时开展不同的地产项目，建立了全面的公司管理体制、项目管理体制、客户服务体制。

1、营销策划专业服务内容

销售代理、策划顾问

?房地产代甲方全案策划

?工业、旅游、住宅、商业地产策划销售

?产品定位主题策划顾问

?专业房地产全案营销策划

?产品或集体CIS品牌形象策划

? SP、EVENT企划顾问、策划推广

?营销策划训练顾问，销售道具建议

?投资、合作单位建议

?建筑、景观、空间专业团队建议

营销、品牌策划

?地产同业策略联盟

?年度成果及新产品趋势活动?宏观品类地产、微观房产策略? PR记者联谊会、行销策略

2、项目产品和服务内容

?项目解析报告

?项目经营发展策略

?项目策划及规划建议书

?项目租赁策略

?项目全程营销策划

?项目全程统筹符合策略

?项目资本运营策划

?产权销售及销售顾问代理

?项目资本运营辅助

?商业经营管理顾问代理

?失败项目诊断及重生建议

?置业顾问任务书

?物业评价及资源调查报告

?专题资源组织实施策划案

?分期开发及征地策略

?项目前期规划建议

?项目前期定位及综合运营策略

3、代理案例

1、商业地产

（1）深圳西部电子城

（2）女人世界南山店

（3）东方巴黎时装交易广场

（4）河南安阳大华商业广场

（5）沙湾国际商业广场

（6）西双版纳.世纪新城（景洪市）

（7）景洪.富泰中心商务区

（8）丘北.金色荷塘

2、旅游地产

（1）思茅.糯扎渡新城

（2）武定罗骛彝寨

（3）腾冲高黎贡国际旅游城

（4）德宏.咖啡旅游小镇

3、住宅地产

（1）文山.中天世纪

（2）玉溪.时代明珠

（3）景洪.林语庄园

（4）景洪.中景名城

4、工业地产

（1）云南俊腾达中小企业工业园

4、昆明世联卓群房地产经纪有限公司

世联地产从2005年起开始涉及云南区域业务，至今世联已服务云南50多个地产顾问项目，4个代理项目，并以昆明为核心，辐射了丽江、大理，版纳，瑞丽，腾冲，玉溪，曲靖等城市，快速完成整个云南重点区域的战略布局。先后服务了政府及开发企业近60余家，参与政府多项区域运营项目，并携手多家跨区域品牌开发商及本地开发商共同合作，在豪宅、普宅、写字楼等领域皆有出色项目。

2011年5月16日昆明世联卓群房地产经纪有限公司正式成立。站在全国视野的高度，以客户需求为导向，通过咨询+实施的专业服务为客户解决问题。世联昆明公司经过不懈的探索和努力，通过快速响应并满足客户需求而建立良好

的合作关系，大力开展本土人才本土化发展的建设，我们坚信在不久的将来世联昆明公司是云南区域房地产市场服务的第一选择。

经典案例：云投集团版纳嘎洒项目，旅投集团曲靖麒麟温泉小镇项目，丽江玉龙瑞峰里江山项目，腾冲晋云瑞龙地产项目，美城地产六和村旧改项目，昆明轨投福德村项目，银海领域项目，红星国际项目，德润投资浪口村旧改项目，国福地产国福现代城项目，东方柏丰东方首座项目。

昆明市城市房地产交易管理条例

昆明市城市房地产交易管理条例 ( 1 9 9 9年9月2 3日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 9 9 9年1 1月2 6日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准) 第一章房地产租赁第一章为加强我市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。第三条昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门，各司其职，密切配合，负责全市城市房地产交易管理工作。第二章房地产转让第三章房地产抵押第五章中介服务第六章其他规定第七章法律责任第一条

县（含县级市，下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责，协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。第四条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第五条房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规，依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二章房地产转让第六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、互换（交换）、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第七条以出让方式取得土地使用权的，其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内可以转让。土地使用权转让时，其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。第八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为土地

房地产公司办公室管理制度65194

房地产公司办公室管理制度65194 办公室管理制度为完善公司的行政管理机制～建立规范化的行政管理～提高工作效率～使公司各项行政工作有章可循、照章办事～特制订本制度。一、办公室职能: 1、负责督查公司职能部门对领导决策、决定事项的催办查办,来往文电处理、文书档案的管理,公司会议和重要文件的执行情况。 2、负责公司对外宣传、联络～拓展公关业务～促进公司与各界的广泛合作与友好往来～树立良好的企业形象。 3、负责信访接待～协调处理日常事务。 4、负责公司的综合治理、安全保卫、消防等工作～贯彻落实各级政府有关指示精神～组织宣传检查工作。 5、负责公司计算机管理、维修、网络服务、电子信箱使用维护～不断提高办公自动化水平。 6、按照档案管理要求～做好资料的收集积累后进行整理并及时归案。 7、负责办理公司法人营业执照年检、工商登记、商标注册及公司部分印章的管理,负责劳动合同的鉴定、保管、变更和手续审批。 8、负责公司办公用车的使用、保养、维护及人员的行政管理。 9、严格管理干部及职工聘用制度～负责干部职工的考核聘任调配～以促进公司进一步发展。 10、负责收集、整理、通报及反馈公司政务信息～并承担公司领导交办的其他工作任务。二、办公室管理制度 1、为加强考勤管理～维护工作秩序～提高工作效率～公司员工必须自觉遵守劳动纪律。 2、工作时间:

上午:8:00——11:30 下午:3:00——6:00,夏季, 上午:8:00——11:30 下午:2:00——5:00,冬季, 以上时间安排根据实际情况可作调整～具体安排以公司文件为准～公司办公室负责员工考勤。 3、公司员工按时上下班～不得迟到、早退、旷工。 4、公司根据实际需要～在保证员工每天实际工作时间总和或满足公司制度的前提下～灵活调整工作人员的上下班时间。 5、加班: 公司员工如因工作需加班～给予加班费,含节假日,。春节加班每天给予加班费。三、档案管理制度 1、严格执行党和国家的保密安全制度～确保所有案卷的机密安全。公司员工都有保守公司秘密的义务。在对外交往合作中要特别注意不泄露公司秘密～更不能出卖公司秘密。,秘密事项:公司经营发展决策、人事决策、招标项目的标底等,。

昆明房地产市场发展现状及趋势分析

房地产业的关联性很强，不仅自身的发展能推动国民经济前进，还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重，然而房地产业所解决的就是住房问题，是基本生活必需品。显然，房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化，房地产业迅猛发展，也越来越受到各方关注。但最近，我国房市出现投资过热、房价偏高，及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响，开发商、购房者开始回归理性，房市出现整体下滑的势头，并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热？是否会出现房地产泡沫？我们作为房地产行业内的人或是消费者，对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度？针对这些问题，有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。一、昆明房地产市场现状分析昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步，历经10多年培育，自90年代末20世纪初发展迅速，目前仍处于快速发展阶段，需求有持续上升的潜质，但随着大批房地产企业的进入，导致这片热土上的竞争异常激烈，最后到底会朝怎样的方向发展，我们翘首期待。近年，昆明的总体经济指标稳步增长，伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引，昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看，昆明城区主要被分为两类：一类主城区城中村改造，地段好、容积率高、规划建设城市综合体，拆迁上较难；一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边，潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区，供应较少。昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳：整体供应量较充足，其中南市区的供需都相对较大；底价主导：整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本，对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要；市场活跃：上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场活跃；整体态势明朗：2013年新盘占据市场，开盘项目保持着小步快跑的势头，新增刚需量大，但改善型需求不多；价栺增长：市场成交价稳中有升，8863元/㎡，二环内开盘均价普遍上万，且没出现前年以价换量的局势；主力刚需：购房的大军主力仍以刚需为主，公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外，注重人居品质的客户渐增，在满足大量刚需的同时，改善型购房者正期待着能受到更多关注。二、昆明房地产市场发展趋势分析 1、昆明城市特点，预示房地产市场好的发展前景昆明为云南省会，是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心，是国家重要的旅游和商贸城市，是西部地区重要的中心城市！昆明还是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心，是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心的地位，对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差，其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外，非常适宜居住，其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点，预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。 2、昆明市稳步上升的整体经济，保障房地产市场的不断发展近几年，昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展，尤其是2000 年以来，发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布，城市化率在不断提高；也改变着居民的收入状况，可支配收入在不断上涨。种种变化，使人们对居住的要求不断提高，形成非常强势的有效需求，为昆明房地产发

房地产公司办公室工作内容

房地产公司办公室工作内容房地产公司办公室工作内容（一）公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员； 2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作； 4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力； 5、负责员工工资的管理工作； 6、负责正式员工劳动合同的签订； 7、负责保存员工相关个人档案资料； 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利； 9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作； 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。（二）公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况； 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理； 3、根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行政费用的支出； 4、负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度； 5、负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定； 6、负责公司文件的管理工作； 7、根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理； 8、负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作； 9、负责公司外围环境卫生的管理； 10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理； 11、负责员工食堂工作的管理； 12、负责对外的接待及票务、住宿等工作； 13、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议； 14、负责公司大事纪工作； 15、负责信访接待工作； 16、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作； 17、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。感谢您的阅读！

房产中介公司管理制度(共4篇)

房产中介公司管理制度 (共4篇) 房产中介公司管理制度一在公司内，应遵守公司各项规章制度，服从上级指挥。二上下班时，必须谨记打考勤卡，不得代打。三严格遵守工作时间，做到不迟到，不早退。下班时间到后，必须整理好物品下班。四工作期间应认真工作，不允许串岗聊天和在工作区内大声喧哗，不得妨碍他人开展业务工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的书报杂志。五工作时，不打非业务性电话，接非业务性电话时应尽量缩短时间。六必须履行对公司机密、业务上的重要信息的保密义务，不得将公司业务及营销信息泄露给他人。不打听，不传播与本人无关的，不该打听不该传播的事项。七不得将公司资料、设备、器材用作私用，如需携带外出须得到批准。八与工作无关的私物不得随意带入公司，工作场地非经许可不得进行各类娱乐活动。九员工个人所借用的工具、物品必须妥善保管，不得随意拆卸或改装。若出现故障须及时向上级申报。十无操作资格者不得操作公司的有关设备、器具等。十一客人来访原则上应有预约，并在指定场所接待。非工作人员不经许可不得进入工作场所。

十二公司员工间及对公司外的人员，必须礼貌待人，文明用语，不讲粗话、脏话。同事之间要和睦相处，互相团结、帮助。十三公司员工上班一定要佩戴胸卡，如有遗失应尽快申请补办。十四员工着装应以反映良好的精神面貌为原则。男职员着装要清洁整齐，禁止穿拖鞋、背心、田径裤。女职员穿着要大方得体，不浓妆艳抹，不准单穿吊带衫、凉拖鞋。十五随时注意保持周边环境卫生清洁，不随地吐痰、不乱扔纸屑烟蒂、不乱涂乱画。雨具、雨鞋一律放置在规定存放处。十六除在指定场所、时间外，不允许饮食、吸烟。十七节约用水、用电、办公用品。安全用电，爱护灯管、插座、开关等电路设施。不准私自拆除、搬移和乱拉线路。若有损坏，须通知总务处进行更换、修理。十八必须遵守用火规则(下班前关闭煤气、清理烟缸、切断电源) 十九所有设备、器具等必须保持可正常安全运作状态。二十发生传染病立即报告行政办公纪律管理规定第一条凡本公司员工上班要带胸卡。第二条坚守工作岗位,不要串岗。第三条上班时间不要看报纸、玩电脑游戏、打瞌睡或做与工作无关的事情。第四条办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。第五条上班时不能穿超短裙与无袖衣及休闲装，请穿西装和职业装，不要在办公室化妆。

昆明市房地产市场调研报告范本

春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告

2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况：11 （二）市场供给与销售统计 (12)

（三）竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 （四）产品形态分析 (34) 一、产品热点：34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 （五）消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点

云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点：一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投

房地产代理公司组织架构建议书

房地产代理公司组织架构建议书作为一家专业的房地产代理公司，应该有严格的垂直管理系统，需要建立一个统一的组织架构，才能在激烈的行业竞争中立足并脱颖而出。岗位分析如下：销使:“无限放大的售楼部”概念的执行者，实现地毯式市场清洗，迅速激活销售局面；明确自己的目标，竞争意识强，有好的信息反馈。组长：配合置业顾问管理好整个小组的纪律及工作，及时反馈整个市场信息及每位组员的工作情况，自己以身作则，心态好、业务能力强，各项指标要起到带头作用。起到承上启下的桥梁作用。置业顾问：销售现场直接接触客户，根据每个项目的需要可临时从当地招聘，随时进行更新，这样既可以降低成本，又可以保证人员的纯洁性；绝对服从现场经理的工作安排，努力学习，提高自身的谈判技巧和管理能力。负责提高自己所带小组的所有人员的综合素质，按时完成公司下达的各项指标。售楼部秘书：接听、记录好客户的咨询电话，统计总结好每

一天的上客量、成交量、咨询电话、报表等，安排好置业顾问见客，吃饭顺序。落实好办公室守则和各项纪律，协助配合好现场经理的工作。按时完成公司下达的各项指标。销售主管：协助销售经理进行日常管理工作，原则上由公司进行挑选后长期培养，若项目体量较小，也可以不设主管一职，初期由现场置业顾问轮流做主管，后期从竞争中产生，这样容易产生信服力；并且，让大家都有机会得到锻炼，此种方式适合现场置业顾问达到4人或4人以上时实行；售楼部经理：驻项目现场进行现场管理、置业顾问培训、售楼部秘书、销售进度安排并与驻场策划人员进行配合，推进策划方面工作；负责整个项目的日常和开发商相关人员的协调、沟通工作。培训、管理好本项目下属人员（秘书、置业顾问、销使）各项业务技能和为人处事之道及爱岗、敬业精神。协调、安排、完成整个项目的任务，提高整个项目所有人员的综合素质。审核每月员工的工资、佣金。灌输企业文化、企业精神，让每位员工都能以公司为核心，使员工对公司有归属感。营销策划人员：每个项目根据情况配备1—2名策划人员，一个策划人员可以同时跟几个项目，主要在几个项目的现场进行实际了解，然后根据情况做出相应的策划方案。广告设计师：由设计总监安排设计师所跟的项目，但该设计

深圳房地产中介公司名单

1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司

昆明市房地产西山区项目投资分析报告word

前言承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的全程策划及市场推广工作。本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标作以下模拟：由于项目未最终确定，多数工作均有待于与贵公司进行协商，以谋求共识，为实现最终的项目业绩共同努力。目录

一、项目开发周期根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。 3）整个项目的开发时间为15个月。

二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元地价：60万元/亩*30亩=1800万元规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：单位：万元

说明: （1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*+1050*=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元三、销售收入分析 1、营业额项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收益如下：

房地产公司办公室工作总结

房地产公司办公室工作总结房地产公司办公室工作总结回顾这半年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。你还在为如何写出优秀的《房地产公司综合办公室XX 年终工作总结》而烦恼吗?快来看看小编为您整理的《房地产公司综合办公室XX 年终工作总结》吧! 通过半年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将半年来的工作情况总结如下：一、办公室的日常管理工作。办公室对我来说是一个全新的工作领域。自己清醒地认识到，办公室是综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。 2、积极响应公司号召，深入开展工作 3、完善公司基本制度。 4、建立了员工人事档案（电子版） 5、认真做好公司的文字工作。负责办公会议的记录、整理和会

议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作。 6、认真最好办公物品采购工作。 7、认真做好人力资源有关工作，提高公司规范化运作水平。 8、企业文化建设。二、加强自身学习，提高业务水平由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。三、存在的问题和今后努力方向在行政工作取得一定成绩的同时，行政工作还存在着诸多问题：一是办公室相关职位及职责尚不明确，办公室现有工作人员三人，但每个人的职务和职责公司尚未明确，使办公室在创造性的开展

16家央企房地产公司名单

16家央企房地产公司名单 (2010-09-16 17:26:10) 转载分类：地产行业标签：房地产房产 1、中国建筑工程总公司中国最大的房地产企业集团之一。公司旗下的中国海外是中国房地产行业的领军企业，在我国房地产开发中始终居于领先地位，其自主规划开发的深圳“香蜜湖一号”、北京“中海安德鲁斯庄园”、上海“海悦花园”等十个项目获得中国房地产界的最高荣誉奖项——“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。中国海外打造的“中海地产”是中国最具价值的房地产品牌之一。此外，公司八大建筑工程局在国内长年积累的广泛营销网络与建筑房地产业务一体化优势已成为公司开展中低档房地产开发、打造大众精品住宅的强有力支撑。近期，中建地产成功地创新了工程承包与房地产开发相结合的经营模式。中建地产致力于成为中国最大的保障性住宅供应商之一。 2、中国粮油食品（集团）有限公司中粮地产（集团）股份有限公司（简称中粮地产）以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的经营理念，致力于为客户提供品质优良的产品和细致入微的服务。20 世纪90年代开始，中粮集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，成功开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、广州科学城等项目。2005年11月，中粮集团成为上市公司“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”的第一大股东。2006年4月，上市公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。依托中粮集团的强力支持，中粮地产将大力整合中粮集团和上市公司的广泛资源，建立中粮集团地产业务开发的平台，抓住机遇，不断推进业务向前发展，使中粮地产成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。 3、中国中化集团公司地产业务是中化集团的五大主营业务之一。中化集团的地产业务定位于“在一线城市黄金地段及著名度假区开发运营高档商用物业”。截至2008年年末，公司正在开发和持有的高档商用物业面积已逾170万平方米，其中持有高档写字楼41万平方米、高档酒店客房3200间，资产规模和运营效率均处于国内领先地位，是国内最大的高端商业地产企业之一。 2007年8月17日，公司的地产旗舰企业方兴地产（00817.HK）在香港联合交易所主板上市。公司作为主要股东

房地产代理公司管理制度

房地产代理公司管理制度第一章总则（一）为加强集团房地产营销工作的开展，确保代理销售楼盘的正常运行，提高代理项目营销工作的工作效率，明确代理项目的工作职责，特制定本制度。（二）凡集团所属房地产项目公司与销售代理公司合作的均须严格按照本制度执行。（三）各区域房地产项目公司与销售代理公司合作的，可根据实际情况，结合本制度并参照《管理大纲》制定相应的工作细则，以确保营销工作的运行规范。第二章适用范围本代理公司管理制度适用于集团所辖范围内采用销售代理的房地产项目公司。第三章销售管理（一）代理期限管理 1、项目公司应严格按照与代理公司签订的合同代理期限执行。 2、代理期限届满，若需要与原代理公司续签的，项目公司应提前一个月确认并上报集团销企部；若项目公司要求更换代理公司的，项目公司应提前三个月进行招标并上报集团销企部。（二）代理期间人员配置管理 1、在代理合同签订后，项目公司应督促代理公司在正式驻场前一个月建立项目营销团队，统筹项目营销工作。 2、项目公司督促代理公司配备至少一名经验丰富、并具有相应资格的项目总监负责统筹该项目所有事宜；一名销售项目经理和企划经理常驻销售案场；若干名（按照代理合同约定）销售人员组成销售团队常驻销售案场。 3、项目公司应对代理公司委派人员进行综合考评，若不能胜任项目的销售工作或产生重大工作失误的，项目公司应要求代理公司更换人员。（三）案场管理 1、项目公司管理人员应严格要求代理公司销售人员的礼仪规范。(可参见集团管理大纲)。 2、项目公司应做好提供给代理公司的固定资产的管理，做好资产的清点及交接工作，

并定期盘点。 3、项目公司应对代理公司的日常费用进行管理，依照合同向代理公司提供相应的费用，超出部分应要求代理公司自行负责。 4、项目公司应督促代理公司做好案场公示包括项目规划许可证、施工许可证、预售证、营业执照、合同公示、房源及价格公示、温馨提示等，公示内容需项目公司审核后方可公示。（四）计划管理 1、项目公司应督促代理公司制定年度营销计划，由项目公司审核后报集团销售企划部，并召开专题会议审核。方案由集团审批后执行。 2、项目公司督促代理公司制定各项目从开始销售到结案的供应量，销售量，销售价格，销售金额，销售费用的计划，分解到月度。由项目公司审核后报集团销售企划部，并召开专题会议审核。计划由集团审批后执行。 2、项目公司应督促代理公司提交的各阶段性销售计划：项目某一销售阶段内（如季度）供应量，销售量，销售价格，销售金额，销售费用的计划，分解到月度。由项目公司审核后报集团销售企划部，计划由集团审批后执行。 3、项目公司应要求代理公司根据市场状况适时调整各阶段的销售计划指标。（五）合同管理 1、项目公司督促代理公司制定详细的销售合同签订流程，并提交审核，项目公司根据集团管理大纲进行相应调整，代理公司按照项目公司销售部确认的流程进行合同的签订。 2、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》、补充协议等相关资料由项目公司填写，必须采用各房地产公司所在省、市提供的规范版本，并以合同申报形式经OA逐级上报至集团总裁审批。审批后项目公司与代理公司确认执行，项目公司督促代理公司不得进行任何修改。 3、项目公司应要求代理公司销售人员、驻场销售经理须逐级对销售合同审核，并进行签字确认，项目公司进行最终审核。 4、项目公司应定期或不定期抽查代理公司销售合同签订的规范情况。 5、代理公司每天对销售合同的签订情况进行数据汇总，并及时发送项目公司。（六）价格管理 1、项目公司根据市场分析情况，结合本项目实际，在开盘前一个月要求代理公司制定定价方案并报集团销售企划预审，项目公司可根据实际情况给出意见并做补充材料与

昆明市房地产市场发展趋势

项目投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告,是在宏观经济未来无重大变化的基础上,针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论,对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用! （一)昆明市房地产市场概况目的:

分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2０03年上半年昆明市房地产的发展稳中有升,机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈从现有商品房市场来看,随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强,同时开发商加大了对土地资源的储备,因此，２003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品,准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明房产市场来看,近几年来消费者的消费观念不断转变,随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期,小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完,而正在销售的楼盘都以80－12０平米的户型为主,因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档,形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C．城市建设格局已发生新的变化房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产

(分销管理)房地产分销代理合作协议书(代理公司跟开发商)

（分销管理）房地产分销代理合作协议书(代理公司跟开发商)

商品房分销代理合同合同编号：签订时间：签订地点：委托方（以下简称甲方）：公司地址：代表人：受托方（以下简称乙方）：公司地址：代表人：为了共同开辟甲方房产在的销售市场，甲、乙双方本着互惠互利，诚实信用的原则，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经友好协商，就甲方委托乙方独家分销（以下简称该项目）的有关事宜，经过充分协商，达成以下协议。一、分销代理项目概况 1、乙方分销代理期限、范围及内容： 1）、乙方从年月日起至年月日止，分销代理本项目。合同到期前15天内，乙方有优先续签后期楼盘销售代理的权利。 2）、甲方授权乙方为（项目名称）在（区域）独家分销商。3）、在本合同有效期内，甲方为乙方出具授权委托书（附件一），乙方应将授权委托书悬挂在乙方经营场所显著位置，乙方的业务范围及代理权限仅限授权委托书及本合同有关规定范围。 2、乙方所代理工作的标准

1）、项目分销渠道由乙方根据项目状况进行深入市场调查研究，并根据甲方项目进程组织异地购房团队参观选房。 2）、乙方分销渠道工作对甲方规划设计、工程管理和房屋销售尤其商业物业的销售、招商工作起到引导作用。 3）、建立双方沟通机制，并制定《客户购房确认单》（附件2）。 4）、乙方所实施的分销渠道工作，能为甲方项目销售上解决慢销或滞销问题。三、甲方的权利及义务 1、甲方保证该项目的合法性和真实性，若客户购买房产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的纠纷由甲方负责。 2、在合同生效之日起三日内，甲方须向乙方提供项目相关资料。如售楼书，销讲资料，宣传单页及《认购书》、《商品房买卖合同》、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关项目资料复印件。 3、甲方有义务保证本项目对外公开的价格与提供给乙方购房者的价格一致，若有折扣优惠亦应一致，甲方应将该项目的价格明细表提交给乙方，该价格表经甲方签字并盖章生效。如甲方对价格进行调整，则甲方需以书面形式通知乙方。 4、甲方对乙方人员进行该项目必要的专业培训，培训方式可通过书面、电话或直接至现场等方式进行。甲方有义务将工作中需告知乙方的主要情况告知乙方，并安排专职人员每天与乙方相关人员对接。 6、甲方协助乙方完成购房团在甲方项目参观、选购和签约、收款等各项接待程序，并保证现场的接待质量。在购房客户签订《商品房买卖合同》的过程中，如遇到特殊情况，客户要求在异地签约的，甲方给予积极配合。 7、甲方不干涉乙方在本合同约定范围内的销售工作，但甲方有权进行监督，以保证项目及企业的品牌形象。 8、乙方日常的推广费用由乙方自行承担。但大型的推广活动（如房展会、酒店推广会等）可由乙方提出方案，经甲方批准后，费用由甲方承担，具体合作方式由双方商议后签订补充协议确认。 9、甲方及时透明的协助乙方做好销售过程的各项工作和客户归属业绩确认等工作并按合同

武汉有项目的房地产开发商名录

武汉有项目的房地产开发商名录说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03

房地产昆明市项目投资分析报告范本地产业精品资料

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前言承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的全程策划及市场推广工作。本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标共识，为实现最终的项目业绩共同努力。目录一、项目开发周期根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。 2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。

3）整个项目的开发时间为15个月。二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元地价：60万元/亩*30亩=1800万元规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：说明:

（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元三、销售收入分析 1、营业额项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收 1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%

云南房地产市场调研报告

云南地产市场调研报告橡树地产——新项目云南分公司 11月25日第一部分:云南省概况

一、云南省地理位置和行政区划: 云南省: 总面积:约39万平方千米,占全国面积 4.11%,在全国各省级行政区中面积排名第8;总人口:4596万( ),占全国人口3.35%,人口排名为第12名;全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人,占总人口的66.63%;各少数民族人口为1533.7万人,占总人口的33.37%。相邻的省区:四川、贵州、广西、西藏;

缅甸、老挝和越南; 北回归线从该省南部横穿而过。行政区划: 呈贡区(含呈贡新区) | 盘龙区| 五华区| 官渡区| 西山区| 东川区| 安宁市| 晋宁县| 富民县| 宜良县| 嵩明县| 石林彝族自治县| 禄劝彝族苗族自治县| 寻甸回族彝族自治县; 古城区| 永胜县| 华坪县| 玉龙纳西族自治县| 宁蒗彝族自治县; 隆阳区| 施甸县| 腾冲县| 龙陵县| 昌宁县; 景洪市| 勐海县| 勐腊县。二、云南省自然地理: 1、气候特点: 云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候的特点。其主要表现为: ①气候的区域差异和垂直变化十分明显:平均温度在5~24℃左右,南北气温相差达19℃左右,表明了”立体气候”的特点。 ②年温差小,日温差大。夏季,最热天平均温度在19~22℃左右;冬季,最冷月平均温度在6~8℃以上。年温差一般为10~15℃,但阴雨天气温较低。一天的温度变化是早凉、午热,特别是冬、春两季,日温差可达12~20℃。

③降水充沛,干湿分明,分布不均。降水量最多是6~9月份四个月,约占全年降水量的60%。11月至次年4月的冬春季节为旱季,降水量只占全年的10%~20%,甚至更少。 2、地质地貌: ①云南地形:极为复杂,大致上,西北部是高山深谷的横断山区,东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低,有84%多的面积是山地,高原、丘陵占10%,仅有不到6%是坝子、湖泊之类。 ②云南地貌:云南平均海拔米左右,主要是波状起伏的低山和浑圆丘陵,发育着各种类型的岩溶地貌,西北部平均海拔在3000米~4000米;云南西南部平均海拔在1500米~2200米;云南靠边境地区地势逐渐和缓,平均海拔只在800米~1000米,个别地区下降至500米以下,是云南热带和亚热带地区之所在。 3、水文: ①云南省地跨六大水系:太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江(红河)水系、北部湾澜沧江(湄公河)水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。 ②湖泊:滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。