财税[2004]134号土地使用权出让等有关契税问题

财政部、国家税务总局
关于国有土地使用权出让等有关契税问题
的通知

2004-08-03 财税[2004]134 号

为了进一步明确与国有土地使用权出
让相关的契税政策，推动公有住房上市的
进程，现将有关契税政策通知如下：

一、出让国有土地使用权的，其契税
计税价格为承受人为取得该土地使用权而
支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计
税价格为成交价格。成交价格包括土地出
让金、土地补偿费、安置补助费、地上附
着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建
设配套费等承受者应支付的货币、实物、
无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低
的，征收机关可依次按下列两种方式确
定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进
行综合评定，并经当地税务机关确认的价
格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府
公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计
税价格，一般应确定为竞价的成交价格，
土地出让金、市政建设配套费以及各种补
偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，
后经批准改为出让方式取得该土地使用权
的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补
缴的土地出让金和其他出让费用。

三、已购公有住房经补缴土地出让金
和其他出让费用成为完全产权住房的，免
征土地权属转移的契税。



最新配套文件：
国家税务总局 关于明确国有土地使用权出让契税计税依
据的批复

国税函[2009]603 号 2009-10-27

北京市地方税务局：
你局《关于国有土地使用权出让契税
计税依据确定问题的请示》（京地税地
[2009]124 号）收悉。经商财政部，现批复
如下：
根据《财政部 国家税务总局关于土地
使用权出让等有关契税问题的通知》（财
税[2004]134 号）规定，出让国有土地使用
权，契税计税价格为承受人为取得该土地
使用权而支付的全部经济利益。对通过
“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权
的，应按照土地成交总价款计征契税，其
中的土地前期开发成本不得扣除。

解读国税函[2009]603
号：缴契税不可剔除土地开发成本

近日，国家税务总局下发《关于明确
国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603 号），对国有土
地出让的契税计税依据问题做出明确。国
税函〔2009〕603 号文件规定，根据《财政
部、国家税务总局关于土地使用权出让等
有关契税问

题的通知》（财税〔2004〕134
号）规定，出让国有土地使用权，契税计
税价格为承受人为取得该土地使用权而支
付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂
”程序承受国有土地使用权的，应按照土
地成交总价款计征契税，其中的土地前期
开发成本不得扣除。
根据我国法律规定，在我国境内转移
土地、房屋权属，承受的单位和个人为契
税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。如
何确定出让国有土地使用权时缴纳契税的
计税价格，我们在《契税暂行条例》第四
条第（一）款及《契税暂行条例细则》第
九条中可以找到相应的依据，土地使用权
出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税
依据是成交价格，即土地，房屋权属转移
合同确定的价格，包括承受者应交付的货
币，实物，无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有
价款都属于计税依据范围。土地使用权出
让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价
格中所包含的行政事业性收费，属于成交
价格的组成部分，也不应从中剔除，纳税
人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳
契税。
2004 年财政部、国家税务总局对国有
土地使用权出让当中的契税计税价格曾单
独发文明确。财税〔2004〕134 号文件规
定，出让国有土地使用权的，其契税计税
价格为承受人为取得该土地使用权而支付
的全部经济利益。如果以协议方式出让
的，其契税计税价格为成交价格。成交价
格包括土地出让金、土地补偿费、安置补
助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补
偿费、市政建设配套费等承受者应支付的
货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，
征收机关可依次按下列两种方式确定：一
是评估价格，由政府批准设立的房地产评
估机构根据相同地段、同类房地产进行综