土地流转面临的困难问题及建议

目前推进土地流转仍面临几方面问题，亟待关注。

一、土地出让方方面：

（一）受传统观念影响，农户“惜转”心理普遍。当前，农村青壮年劳动力大多外出务工，留在农村从事农业生产的大多是55周岁以上的中老年人，老年人相对于年轻人对土地的依赖性更强。一方面，老年人维持生计、维持生活保障的手段较少，而土地恰恰提供了这一功能，一旦土地遭到损坏，达不到原先或者预期的效益，就难以维持农户最基本的生计，也会限制农户进行土地流转。另一方面，因为土地担负了精神寄托的功能，老年人对土地有着特殊的情感，阻碍了土地流转。同时，随着国家实施耕地地力保护补贴、政策性农业保险等一些列的惠农支农补贴政策，种粮户每亩有补贴，农作物受灾了还有会一定的保险补偿，更加重了农户的“惜转”心理，土地流转的积极性难以有效提高。

（二）农户土地零散，成方连片流转难度大。当前，农户承包地比较零散，要实现土地规模经营，就必须做到成方成片连在一起，并确保流转期限较长和相对稳定，而一旦由于少数或个别农户不愿意流转，连片规模经营就不可能实现。如果想获得土地的经营权，通过承包、流转等方式达到土地集中连片的效果，就需要跟村里挨家挨户地商谈，非常分散、费力，而且不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功。无

二、土地承包方方面：

（一）土地流转费用上涨，经营收益提高难。调研发现，近几年随着规模化经营的发展，土地需求量不断增加，流转费用有逐年上涨的趋势，造成流转成本高企。目前，土地流转费用平均在每亩XX元左右，好的地块达到XX元以上，影响了承包方的流转积极性。同时，多数土地流转大户仍是主要种植小麦、玉米等粮食作物，种植科技水平不高，没有形成合理的种植结构，产业链条短，涉及深加工领域更少，尚未构建起土地流转、农业企业与产业园区的高效联动机制，没有实现企农双赢，没有使土地流转发挥出最大的经济效益。

（二）土地流转经营风险高。农业是一个风险相对较高的行业，具有自然和市场的双重风险，一旦遇到灾害性天气或者市场行情不好，则很难实现盈利，甚至出现亏损，从而导致农村土地流转风险增加。同时，流转土地规模化经营需要配套灌溉等水利设施，前期投入大，成本回收期长，影响了土地承包方的积极性。

对此，基层建议：一是加大资金扶持力度，建立土地规模经营扶持专项资金，按照经营规模、产业档次、基础设施投入、产品质量认证等，采取以奖代补的形式，给予一定的奖励。二是鼓励金融机构要根据土地流转经营主体的特点，探索创新金融产品，制定专项信贷政策和金融服务措施，特别是要加大基础设施和固定资产投资方面的金融支持力度。进一步降低门槛，探索发展农村资金互助社、小额贷款公司等农业融资渠道和土地担保抵押模式，鼓励担保公司为土地

规模流转主体提供融资服务。三是加快推进农村养老、医疗等社会保障体系建设，加大财政投资力度，解决土地流转后农户后顾之忧。

土地流转管理办法(整理)

土地流转土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。” 农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。土地流转模式：土地流转具有以下五大模式： 1.土地互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。 2.土地出租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 3.土地入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 4.宅基住房宅基地换住房，承包地换社保以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。 5.股份合作 “股份+合作” 中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

农户农村土地流转协议

农村土地流转协议出租方（以下简称甲方）：身份证号：承租方（以下简称乙方）：***乡**行政村村民委员会甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权出租事宜，订立本合同。一、租赁标的甲方将其承包经营的位于乡村组，路侧的农用地亩的承包经营权出租给乙方从事农业生产经营。二、租赁期限土地租赁期限为16年，即自2017年10月1日起至2033年10月1日止（出租期限不得超过承包期的剩余年限）。三、租赁费土地租金按照每亩土地每年450公斤小麦的价格支付（以当年国家公布的小麦三级花麦保护价为准）。如果国家取消小麦粮食保护价，每亩土地租金费按当地当月的小麦市场价进行结算。四、支付方式和时间土地承包款按年结算，乙方采用现金支付租金，支付时间为每年10月1日之前，把当年土地租金一次性向甲方付清（即先付年租金后种地）。土地租金如逾期一月未付时，乙方应向甲方支付原费用的10%的滞纳金。逾期两个月未支付时，甲方有权利收回土地，终止合同。五、租赁土地的交付时间和方式

甲方应于2017年10月1日前将出租土地交付给乙方。（乙方应向甲方出具乙方签名的出租土地交付收据）。六、土地租赁和使用的特别约定 1、乙方取得租赁土地后，租赁期内依法享有土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。 2、乙方取得租赁土地后，必须按土地面积承担双方协商的费用和其他义务。 3、乙方必须管好用好租赁土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的排灌设施等国家和集体资产。 4、乙方经营甲方的土地只能搞种植、养殖，不准搞永久性建筑，不得改变土地的农业用途。 5、本协议不改变土地权属，若遇国家开发项目征用土地，土地收益归甲方所有，土地附属物收益归乙方所有。 6、乙方在租赁期限内有权转租承租土地。 7、土地出租期限内的国家的种粮、良种等政策性惠农补贴归甲方所有，乙方争取的土地开发项目和资金有乙方支配，国家关于土地流转的一切优惠政策归乙方所有。 8、乙方同意甲方在国家殡葬政策允许土葬的情况下进地埋葬。 9、乙方如需用工，同等条件下，本村村民优先。七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。甲乙双方均不得擅自变更或解除合同。否则，给对方造成的损失由擅自变更方承担，擅自变更方另向守约方支付加10%的违约金。

农村土地流转存在的问题及建议

农村土地流转存在的问题及建议 Prepared on 24 November 2020

农村土地流转中存在的问题及建议摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。关键词：土地流转规模经济保障制度农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地

土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在问题与解决对策日期：2010-12-10 [ 大中小] [ 打印] [ 关闭] [ 收藏] 农村土地流转是促进农业规模经营，优化农业资源配置，发展现代农业的必由之路，对于推动农业产业转型升级，促进农民创业创新，推进工业化、城市化和城乡统筹发展有着十分重要的意义。随着党的十七届三中全会允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营这项重大决定的实施，农村土地呈现出了加速流转的态势。如何进一步加快农村土地合理流转，推动新农村建设快速稳步发展，成了我们当前面临的一项长期而重要的任务。一、当前农村土地流转存在的问题 1、土地流转不规范。目前，土地流转处于无组织性地盲目开展的状态，主要是群众自发进行，缺乏各级政府部门和单位有效的组织和引导，流转过程存在诸多不规范现象。首先是缺乏土地流转服务机构和流转平台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转。这些问题导致了土地难以实现规范、有序和高效流转，整体呈现出流转速度偏慢，流转期限偏短，规模经营水平偏低等特点。再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成，流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续，大多只有口头约定而无书面合同；少数虽有合同，但不规范准确，导致双方的权、责、利无法得到有效保障。

2、土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：一是流转形式档次不高，流转形式绝大部分仍属最低层次的委托代管形式，并且全是散户流转，不成规模。二是流转土地的开发档次不高。由于许多流转的土地处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强，很难形成规模经营，土地没有得到充分利用，农业产业化发展滞缓。三是土地流转短期行为严重。从出让方看，主要是务工经商不稳定，也担心政策变化，怕土地转出后失去土地，、所以大多采取短期转包的方式。从经营大户的情况看，由于流转期限短，容易产生短期行为，致使承包户不愿在土地上投入过多的成本，难以挖掘土地的最大效益。 3、机构机制不健全。虽然国家出台了有关农村土地流转政策法规，但是地方配套政策措施尚未出台，无具体的操作办法和指导性文件。《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等法规虽然将土地流转管理的职能赋予乡镇人民政府和县级农业主管部门，但县乡村均未建立土地流转领导机构、工作机构和服务机构，也没有制订出台土地流转的指导性文件、工作职责和制度体系，对土地流转的引导服务和管理监督职能未能落实到位。由于农村土地流转管理机构不健全，致使绝大部分土地流转不规范，处于自发性无序流转，加之土地流转的价格评估机制尚未建立，使得流转价格的形成缺乏科学依据，制约了农民流转土地的积极性。二、制约农村土地流转的因素 1、农民流转意识不强烈。土地是农民赖以生存的最基本的生产

土地流转工作方案 .doc

土地流转工作方案撰写人：XXX 本文档介绍了XXXXX. YOUR LOG

为加快农村承包土地经营权流转，推进农村土地适度规模经营，进一步优化农村土地资源配置和产业结构调整，适应新形势下发展农村经济，建设现代农业的要求，推进社会主义新农村建设，根据县委、县政府相关文件精神，结合我镇实际，特制定本方案。一、指导思想坚持以科学发展观为统领，按照“依法、自愿、有偿”的原则，依托农业大户、农民专业合作社、龙头企业等，鼓励农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，推进农村土地承包经营权依法有序流转，加快农村土地流转步伐，发展多种形式的适度规模经营，提高土地经营效益，实现传统农业向现代农业转变。二、工作目标 2013年12月30日为第一阶段，将实现新增流转土地面积1.2万亩；2014年1月1日至2014年12月30日实现新增土地流转面积5.62万亩；两个阶段实现土地流转面积6.82万亩，占全镇17万亩耕地面积的40%。三、基本原则农村土地承包经营权流转应遵循以下原则：（一）平等协调、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。（四）受让方须有农业经营能力。（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。四、机构设置（一）设立青阳镇土地流转工作领导小组成立镇土地流转工作领导小组，镇长为组长、分管领导为副组长，财政所、农业经济技术服务中心、国土资源所、民政办、劳保所等部门负责人为成员。（二）设立土地流转服务机构成立镇农村土地流转服务中心，办公地点设在镇农业经济技术服务中心。设置土地流转信息栏，通过网络和电子大屏幕不定期发布待转出土地信息，居委会会计为各居委会土地流转专职信息员，农业经济技术服务中心设专职人员管理全镇土地流转的信息平台。五、具体措施一是建立土地流转台帐。各居委会迅速召开群众代表会议，由居委会安排专人逐组逐户调查登记农户现有土地经营权状况，登记并建立有流转意向以及已流转的土地台账。二是完善流转合同相关手续。土地流转合同一律采用镇农业经济技术服务中心提供县委农工办统一印制的《县农村土地承包经营权流转合同书》，新增流转的土地，合同期

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下：一、镇辖区内土地流转的现状截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。二、存在的主要问题

农村土地流转制度

1农村土地流转制度的现状及其存在不足根据新制度经济学的理论，制度的基本功能就是以最小的社会资源解决人们所面临的问题，或者使这一问题的解决能够实现社会福利的最大化。从制度设计的角度而言，各类业已存在的制度都有其特定的服务价值或功能。也可以说，每一项制度安排都有其特定的目标。我国农村土地的法律制度的构建与完善更是事关我国9 亿农民的切身利益和全面建设小康社会目标的实现。土地承包经营权流转，是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下，在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转。农村集体土地所有权主体虚置财产所有权主体明确是进行市场交易的基础，农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前，从我国现行立法的规定中可以看出，农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然，这里的所有权主体的不明确，形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊，从而必然在土地产权市场中为权益而争，这也就人为地加大交易成本，造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权，拥有比所有权人更大的控制权，这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定，从而阻碍了土地承包经营权的流转。缺乏规范的土地流转机制《物权法》第133 条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农民土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”《农村土地承包法》第49条也有类似的规定, 这些规定都出现了一种土地流转方式即抵押。也就是说，只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押，而那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视，也限制了土地承包经营权的流转。另外，由于农民法律知识的缺乏，造成土地承包经营权流动的法定程序不能得到严格遵守，最终也可能会损害流转农户利益。土地承包经营权属于用益物权，物权的变动方式是法定的。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权流转时应签订书面合同。然而根据调查，就转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均就达65.92%。即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包都可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，从而给农村社会稳定埋下隐患。可以说，这种状况既不利于农村土地规模化经营的发展，也不利于对受让户利益的保护。城乡分割的土地二元市场和户籍制度我国现行的土地征用制度是国家垄断一级市场，国家征用是农地转化为建设用地的唯一途径，而除此之外，农村非农建设用地则无法直接进入市场交易。对于目前这种国家通过对征地市场的行政垄断而导致的城乡土地市场分割而言，实质上仍然是靠剥夺农民的土地财产权收益在进行工业化和城市化。城乡二元的户籍制度又致使有意愿进入城市定居的农民不愿也不敢最终放弃土地承包经营权。这些都与统筹城乡协调发展、构建和谐社会是相违背的。农村社会保障体制建设滞后目前，土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿意放弃土地承包经营权，致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失，使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因，其宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃对土地的承包权。因此，在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下，就不可能从

农村土地流转注意事项

农村土地流转注意事项一、农村土地纠纷问题解决途径当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解；当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，不属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。二、农村土地流转三大原则（一）在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。（二）根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。（三）具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权;流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。三、土地流转的补贴怎么拿财政部对土地流转方按照每亩100元的标准给予一次性奖励，但是必须要符合以下条件：1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水

平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行"保底分红")的土地股份合作社优先扶持。4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。四、农村土地流转农村土地流转合同"四大忌" 农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷，所以，在签订合同的时候一定要注意以下四点：（1）忌没"把"的口头合同；《合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《农村土地承包法》第三十七条规定,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。"土地流转"这类事关农民切实利益的重大事项,属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。（2）忌"价款不清"的书面协议；"流转价款及支付方式",是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权,书面合同的必备条款。根据《合同法》第六十一条、六十二条合同生效后,当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,可按照订立合同时履行地的市场价格履行。就"流转价款

农村土地流转中存在的问题及其改进策略

农村土地流转中存在的问题及其改进策略摘要：农村土地流转量虽然在逐年增加，但土地流转的范围和数量还远不能满足现代农业集约化经营的需要，而且存在地区差异明显、流转不规范、市场机制不完善、农民受益少等突出问题。这些问题反映了农村土地流转程度不高，流转的目的不明确，制约了当前农村经济发展。要切实做好土地流转工作应改革当前的土地制度，提高对土地流转的认识，依法保护土地承包方和土地受让方的利益，建立健全土地流转管理机制，构建农村土地流转制度创新的金融体系等措施，推进土地流转工作的顺利进行和开展。关键词：农村；土地流转；流转机制；土地补偿中图分类号：F301.1 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2015）10-2552-05 DOI：10.14088/https://www.360docs.net/doc/7114976566.html,ki.issn0439-8114.2015.10.066 土地是农民增收的主要源泉，在保持农村基本经营制度的前提下，加快推进农村土地流转是促进农业增效、持续增加农民收入的重要途径。近年来，从中央到地方相继出台了一系列规范土地流转市场的规章制度，农村土地流转正处于蓬勃发展时期。党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出了

允许农民以转包、出租、互换等多种形式实现土地承包经营权流转，“通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等收益。”[1]但由于各种原因土地流转还存在很多突出问题，严重阻碍我国城镇化建设进展，成为影响我国经济发展的一个重要制约因素。 1 农村土地流转的作用与意义 1.1 农村土地流转的界定农村土地流转的定义主要是对土地流转的范围进行界定，大致有三种观点。第一，土地流转是指土地所有权和使用权在不同经济实体之间的流动和转让。也就是说农村土地市场包括农村土地所有权市场和土地使用权市场。土地所有权市场是集体经济组织依法向国家或其他经济组织有偿转让土地所有权的市场，如国家征地、乡镇企业和农村小城镇的建设占地等；土地使用权市场包括一级和二级土地使用权市场。一级土地市场是土地所有者即集体的土地使用权有偿转让给土地使用者的交易关系；二级土地市场是土地的使用权在土地的使用者之间的流动和转让。第二，农村土地流转的本质是农户所拥有的集体土地承包经营权的交易。这种观点认为，农户土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对

农村土地流转工作计划

农村土地流转工作计划篇一：农村土地流转工作实施方案 **农业农村土地流转工作实施方案一、流转地点：二、土地流转原则农村土地经营权的流转是在稳定和完善农村土地家庭承包体制下，维护所有权、稳定承包权、放活经营权。必须遵循以下原则： 1、坚持“依法、有偿、自愿”的原则，农村土地流转不得改变土地集体所有权性质、不得改变土地原农业用途，不得强迫农民进行土地流转，流转受益归承包农户所有。 2、坚持集中、规模、增效的原则，农村土地流转要推动土地资源的高效利用和相对集中，发展规模经营。 3、坚持管理、规范、有序的原则，农村土地流转要规范合同管理、及时解决纠纷、维护双方合法权益、确保规范有序进行。三、土地流转方式 1、农民以转让形式流转土地承包经营权，为确保稳定流转的稳定性，流转时间为**年。 2、农户可以将土地承包经营权委托村集体经济组织集中流转。在集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转的

承包户，可以通过调换土地等方式协商解决。3、土地流转价**元/亩（均不含所有政策性补贴在内，如粮种补贴、种植补贴等）。 4、鼓励农户在自愿基础上将土地承包经营权作为股份入股，组建土地股份合作社。四、目标任务 20XX年，力争土地流转面积5000亩，20XX年新增土地流转面积15000亩，20XX年新增土地流转面积30000亩，20XX 年新增土地流转面积50000亩。五、建立机构，提供服务，确保农村土地规范有序流转 1、成立相关组织。县政府成立了以常务副县长**为组长的土地流转服务小组，赛德农业成立了专门的**农业专业种植合作社。 2、建立镇、村两级农村土地流转服务机构，**农业出10-20元/亩作为协调费，具体为每块农田全部流转的20元 /亩，留一户的15元/亩，二户的10元/亩，同块农田内三户或三户以上不进行流转的，**不接收（农田地块以农忙路为界）。六、维护农村土地流转双方的合法权益 1、农村土地流转的转包费、租金、转让费等，应本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则确定，用现金兑付。实行土地经营权入股的，收益分配可以实行保底分红。

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，**市一直把土地有序流转农业增效、农民增收、农村稳定的大事来抓，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从农村生产要素的流动和优化配置、农业结构、农民收入的，和规范农村土地有序流转，了。截止20XX年末，农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700 个农户，分别占承包耕地面积的呀口总农户的%流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的％；流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的％；流向农户的77687 公顷，占流转总量的%在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，的2236公顷，分别占流转总量的% 10% % % % %流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93% ；乡村组织信息流转的1461公顷，占流转土地的％；委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的％流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80% 种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年流转面积占% 5?10年占% 10年占% ** 市土地入股，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，地了农村土地流转，了土地资源的优化配置和，了规模效益。了农村土地规模化经营。土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组

织和有能力经营的农民，了土地规模经营。了转移劳和农民增收双赢。农村土地流转后使会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，了小城镇建设步伐。了农业产业化经营的发展。成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，土地流转进程，公司+流转合作社+基地+农户，吸引社会资本投向农业，了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。主要问题近年来，**市农村土地流转工作、县两级和各级农业主管的下，对依法土地流转了的，了，但还许多亟待的地方。对土地流转的意义和认识。许多农民还把土地流转整合土地资源、土地产出率、转变经营、解放农村生产力、发展多种经营、增收渠道手段和途径。有些农民依然小富即安的传统观念，不愿离开那块有限收入的土地。土地流转需要规范。各地完全健立和实施土地流转登记备案制度。流转主体和还完全依法运行。对流转情况备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还。还土地流转引起的纠纷。土地流转的体制机制和流转还市场经济发展的需求。换言之，以土地经营的变革为标志的农村生产力和生产关系的发展需要。对策与建议

农村土地流转各项制度

农村土地流转制度一、岗位责任制度宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求，结合实际指导各村土地流转，负责工作计划、总结、统计汇总必报表。第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。第三条主要负责建立50亩（含50亩以上规模经营的土地流转信息平台，及进收集，发布土地流转供求信息，建立土地流转储备库。第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续，审核流转报告，指导签订流转合同及其鉴证，管理农村土地流转档案资料。第五条定期召开月报会，及时总结经验，负责各村推广，做好各村土地纠纷的调解。第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。二、信息发布制度第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库；

第二条定点收集、定期发布，定时上报土地流转信息；第三条及时更新土地流转的信息发布内容；第四条运用信息化管理手段，实现市、镇两级土地流转信息联网；第五条指导培训镇、村两级信息员，及时采集信息资源，增强信息服务功能。三、备案审查制度第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查；第二条规范操作程序，保证流转程序和内容真实、完整、合法有效；第三条依法审查土地流转方式，流转期限、流转费用的合理性；第四条对申请合同鉴证的，依法进行鉴证；第五条对土地流转情况进行备案登记，为土地流转纠纷处理提供依据。四、档案管理制度第一条为了切实加强对农业土地流转资料的管理，

做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全，特制定本制度；第二条档案柜要合理放置，统一编号，档案资料排放做到科学、整齐、统一。第三条档案管理人员变动，应及时办理移交、接交手续，防止档案遗失。第四条档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管，强化责任；第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料，并按规定装订归档。第六条加强治安保卫工作，严防档案资料被盗，确保档案资料安全。第七条室内要经常清扫和通风，保持整齐、整洁、干净，采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。第八条非本单位工作人员查阅档案资料，须经单位主管领导同意批准，外借资料须履行登记归还制度。五、调解仲裁制度第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。

农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在的问题及对策随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题：一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、

经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因

农村土地流转存在的问题及建议

2019土地流转新政策

2019土地流转新政策我国关于土地流转的政策是什么？完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革，稳定农村土地承包关系并保持长久不变。下面小编将为大家具体介绍相关知识！ ▲一、土地流转新政策 ▲1、加快土地确权土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权

利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。 ▲2、规范土地流转但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。 ▲3、基本农田保护制度中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。 ▲4、搭建土地交易平台伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭

乡镇土地流转情况汇报

乡镇土地流转情况汇报为进一步加强我乡国有农用土地经营管理，确保农民农工的负担不反弹，积极化解土劳不均矛盾，根据屈政发1号文件精神，在区委、区管委的正确领导下，我乡结合自身实际高度重视土地流转工作，突出重点，狠抓落实，取得了显著成效。现就我乡土地流转工作开展情况汇报如下：××乡有水田面积24000亩，因中有平江河、东有××山，地势高差相对较大，有些村近三十年未调整田土面积，加之外地迁入人口多等原因，导致土地流转工作难。去冬今春以来，乡党委、政府采取积极有效措施，着力化解土劳不均矛盾，土地流转工作稳妥推进。到目前止，全乡13个村土地流转工作已基本圆满完成，全乡共24000亩水田一、未流转前的基本状况土地面积高度不平衡一是村与村之间不平衡，例如××山上的三个村与湖区的村之间的不平衡，湖区的人均责任田和经营田可达3亩，而××山上的人均责任田和经营田尽为亩。二是户与户之间不平衡，例如汨江村的部分家庭的水田面积达40亩，而同是这么多人口的家庭水田面积不到10亩。还有的是家有两三个老人家的田，而新生了小孩的户又进田不到。三是外来户与本地户之间的不平衡，有些外来迁入户因购买房屋时地面积比较多而引起的当地人的心理不平衡。

村级债务包袱较沉重由于户与户间的土地面积不平衡，导致在交相关费用时，田多的就少交、田少的就干脆不交，这样各项费用收不上来，村上要搞建设就只能伸手找乡里要了。这也就严重地加重了乡、村两级的负担。恶性循环有碍经济发展由于人退休而田不退、多种了的又不愿拿出来，新增了人口的要、少了田的也要，导致经常有村民为田地的事情打架相骂。如此循环往复，就有村民上访到乡里、区里，这样不利于我们××乡的社会稳定和经济发展。二、基本原则以屈政发1号文件为指导坚持因地制宜，合理确定土地使用权配置方式，确保群众利益;按照“分类划块、相对集中、打桩定界、严格分开”的要求，坚持分类管理，稳定责任田承包经营，完善经营田租赁经营，促进土地经营管理规范有序;坚持集中连片管理，发展适度规模经营，搞活土地流转，提高土地利用率、产出率和商品率;坚持体制机制创新，建立健全国有土地资产经营企业化管理方式，实现国有土地资源保值增值。坚持区指导、乡领导、村为主的原则按照区委、区管委的相关要求，乡党委书记负总责，乡长担任土地流转工作领导小组组长，各村由村支部书记担任

土地流转制度

土地流转制度 1、江平（中国政法大学终身教授、博士生导师）认为，重庆工商局这五十条措施应该说涉及许多方面的问题，包括《物权法》、《公司法》以及行政管理等许多领域，从民商法的角度来分析，首先中央确定重庆为城乡统筹发展的试验特区，应该说是非常正确的，有积极的意义。重庆所研究的作为特区的十几点里，不仅包括户口制度的问题，社会保障制度的问题，其中有一个很重要的问题是农村集体土地怎么进入流通，农村集体土地怎么能够进入市场流转，所以重庆市完全可以就土地流转的问题和城乡一体化做一些试点的工作，作为试点的特区。农村的土地问题实际是三大土地问题，第一是承包经营的土地，第二是农村作为建设用地的集体土地，第三是宅基地，这三个集体土地的问题也正是《物权法》里所涵盖的三个。在《物权法》起草过程中，关于这些问题争论很大，到底怎么样来写，要不要改革，要不要进一步开放流通争论的问题，最后《物权法》都是以概括性的条款回避了。因为涉及土地承包经营权写得很清楚，依照《农村土地承包法》的规定有权来怎么怎么样等；集体土地建设使用权可以依照《土地管理法》的规定；宅基地亦如此。可以看出《物权法》在这三个集体土地的改革或者流通的问题上采取了谨慎的保持现状的办法，但是又留有余地，把过去禁止性的规定都划掉了，保留余地，这是很重要的。一个是保持现状，一个是保持稳定，一个是留有余地，就可以为将来一些地方进行试点和改革等留有余地。这三种土地的权利应该怎么看呢？第一，土地承包经营权，土地承包经营权虽然在《物权法》没有写可以入股，可以出资，但是《物权法》有个“等”字，而《农村土地承包法》里没有禁止入股，在这点上重庆并不是创新，但是里面写了土地可以入股，而用途不能改变，现在重庆在这点上对于农业经营的理解扩大了是完全正确的。过去理解农业经营就是种地或者耕地，作为耕种来用，农村承包经营土地就是耕地，耕地当然一般都是用于耕种，或者是草地和林地，现在扩展到可以办农民专业合作社，这条应该是合理的。农村的《专业合作社法》去年已经通过了，《专业合作社法》规定的形式可以是加工的，甚至是信用合作社。如果要建合作社，跑到城里租房子是不现实的，就在承包地上搞农业生产专业的合作社有何不可。农业目的应当作更广泛的解释，只要为农业服务，就是符合农用目的的。现在各种专业合作社都是为农业服务的，加工合作社、消费合作社、信用合作社。如果它扩大到了可以拿农村的土地承包经营权搞企业，搞商业可不可以，甚至开发商品房。重庆写法是经过区县批准，这是谨慎的有条件的试点。必须批准，不经过批准不可以。按道理来说什么叫入股，什么叫出资，实际上就是办企业，所以入股现在看起来可以说对它的用途做了扩大的解释，这些是有可能的。农村承包的土地将来能不能更放开一点，鼓励农民把土地承包权交出来，然后给农民社会保障。因为现在农村中有些人已经不在农村干活了。在密云有很多人开出租车，他们说土地没了，也不要了，到北京来租个房子就在北京生活了，甚至买了房子。土地承包经营权是自己重要的权利，给了相应的补偿，给了社会保障制度，等于上了保险，所以就不要经营权了。中国总不能那么多人老在农村，中国农村人口要减少，用土地换终身保障，也是可以的。如果有人愿意到北京来开出租车，就给补偿，也是非常好的，所以第二个制度也应该完全鼓励，鼓励农村一些享有土地承包经营权的，只要有其他出路，不愿意从事农业经营，然后就可以以土地换取社会保障。再大的开放就难说了，因为终究还有耕地的限制，不能够打破18亿亩耕地这个死线。必须死守这个底线，太放开了底线就难说了。第二个问题就是农村集体土地上能不能搞建设用地，也是争论比较大的。重庆这次没有涉及这个问题，因为这个问题已经不再是工商局的权限了，工商局的职责在于注册合作社，