2010海南省文昌市宝名·白金海岸推广规划(终)267p
关于海南省文昌市罗豆田园综合体(共享农庄)概念性规划设计方案
关于海南省文昌市罗豆田园综合体（共享农庄）概念性规划设计方案目录第一章罗豆农场自然地理概况第一节罗豆农场自然地理概况一、区位概述二、地理气候第二节罗豆农场社会经济概况一、历史沿革二、民俗文化三、基础设施四、经济发展五、传统产业第三节罗豆农场旅游发展现状第二章罗豆农场旅游资源分类及评价第一节罗豆农场旅游资源存量调查一、旅游资源分类二、旅游资源分布第二节罗豆农场旅游资源评价一、自然资源及单体评价二、人文资源及单体评价第三节罗豆农场旅游资源总体评价一、各级旅游资源评价图二、优良级旅游资源评价图表第三章罗豆田园综合体（共享农庄）规划理念、发展模型及主题定位第一节规划理念与原则1、坚持以农为本2、坚持规划管控。
3、坚持市场主导。
4、坚持资源共享。
5、坚持试点先行。
6、坚持助力脱贫。
7、坚持绿色理念。
8、坚持彰显文化。
第二节开发建设模式一、整村综合开发模式二、村庄农房改造升级开发模式三、基地开发模式第三节主题定位及形象定位一、区域主题“沧海桑田”定位（一）定为依据（二）定位（三）定位主题意义诠释二、功能分区主题定位（一）定为依据（二）定位（三）定位主题意义诠释第四章罗豆田园综合体（共享农庄）空间布局第一节罗豆田园综合体（共享农庄）空间布局具体方案。
1、分区名称及含义2、分区范围3、各区规划内容第二节图表制作一、制作金字塔分解图二、制作功能布局分解表三、罗豆田园综合体（共享农庄）形象定位（一）形象定位之一：定为依据与内涵（二）形象定位之二：logo设计及诠释第五章罗豆田园综合体（共享农庄）规划设计内容第一节各具特色的“共享农庄”产品1、产品订制型2、休闲养生型3、投资回报型4、扶贫济困型5、文化创意型第二节“共享农庄”基础设施建设规划。
第三节“共享农庄”标准化品牌规划第四节“共享农庄”专项营销规划第五节五、“共享农庄”网络平台规划第六章罗豆田园综合体（共享农庄）运营机制、融资模式及农民共建共享机制规划第一节罗豆田园综合体（共享农庄）运营机制规划一、以企业为主体的运营机制二、以农民合作社为主体的运营机制三、以农村集体经济组织为主体的运营机制第二节罗豆田园综合体（共享农庄）融资模式规划一、股权融资模式二、借贷融资模式三、众筹等创新融资模式四、产业基金模式第三节罗豆田园综合体（共享农庄）农民共建共享机制一、租赁合作参与共享机制二、股份合作参与共享机制三、生产合作参与共享机制四、劳务承包或务工参与共享机制第七章罗豆田园综合体（共享农庄）有关扶持政策及利用一、财政支持政策二、创新金融保险政策三、落实用地政策四、支持相关农业企业发展“共享农庄”五、鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”第八章罗豆田园综合体（共享农庄）项目规划第一节罗豆田园综合体（共享农庄）项目规划一、项目级别二、规划项目汇总（制作大表格）第二节项目投资估算（制作估算详情表）第三节项目实施计划（编制项目实施甘特图）第九章罗豆田园综合体（共享农庄）预期收入、成本与效益第一节罗豆田园综合体（共享农庄）预期收入一、罗豆田园综合体（共享农庄）收入分类二、罗豆田园综合体（共享农庄）预期收入（详细预算表）第二节罗豆田园综合体（共享农庄）运行成本一、罗豆田园综合体（共享农庄）成本分类二、罗豆田园综合体（共享农庄）运行成本（详情表）第三节罗豆田园综合体（共享农庄）运行效益分析及发展展望一、罗豆田园综合体（共享农庄）整体效益分析二、罗豆田园综合体（共享农庄）分项效益分析三、罗豆田园综合体（共享农庄）发展展望关于海南省罗豆罗豆田园综合体概念性规划本次在毕业来临之际，有幸以作业形式参加老师的项目，我们第一小组每个人都非常开心，满怀着热情，决心做出一份好的方案，不辜负老师们的信任。
海南高隆湾五星级酒店地块分析及可行性研究报告课件
海南高隆湾五星级酒店地块分析及可行性研究报告
5
项目四至
➢ 地块呈长方形，项目地块 内有鱼塘、椰子树等。
➢ 地块西南侧为白金路，已 开发项目为白金海岸，配 套有会所、游泳池、海鲜 城等。
➢ 项目西北侧临高隆路，为 待开发地块，该项目为电 梯公寓及商业用房。
➢ 项目东北侧临已开通规划 路，平海逸龙湾已开工建 设，为文昌高隆湾现阶段 最高档次的旅游房产开发 项目。
用地面积
规划 用地 经济 技术 指标
容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 机动车位
物业形态
规划 设计 限制 条件
建筑设计 用地性质 建筑总高度
停车场
108026平米
≤1.2
≤20 %
≤12层
≥50 % 每150平方米建筑面积配1个车位 根据文昌市政府规划，凡临高隆湾一线海景用地，必须修
建一座五星级酒店作为开发前提。
开发背景
• 合作开发
本项目意向由农业部出地 ，海口农工贸（罗牛山） 股份有限公司出资共同开 发建设。
• 资金实力背景
海口农工贸（罗牛山）股 份有限公司以房地产开发 、畜牧业、教育业为主导 公司发展的三大支柱产业 ，已有10年的开发业绩， 并在海南拥有近20000亩 土地储备，公司资金实力 雄厚。
8
项目属性界定结论
亚热带滨海城市，中小型规模、具有一线海景优 势资源的综合性项目。
• 有利因素：
地块具有一线海景优势资源。
初步规划将集星级酒店、度假 别墅、产权式酒店、部分商业 配套为一体的休闲旅游度假物 业。
可适当挖掘项目的温泉资源。
周边开发项目众多，区域认知 度强。
位于发展的片区中间位置，区 域内交通通达性好。
海南文昌高隆湾将来发展规划解析
海南文昌高隆湾将来发展规划解析海南文昌高隆湾将来的发展规划解析文昌市位于海南岛东北部，毗邻海口，占据东环铁路第一站的显要位置。
海岸线长210.07公里，属北回归线以南，系低纬度地带，地处热带北缘，属热带海洋季风气候区，年平均气温为23.9摄氏度。
文昌市目前重点发展文昌市府文城镇、清澜开发区、东郊镇及龙楼镇。
其中，文城镇地区主要以扩大及规划好老城区建设为主，而清澜开发区，则将重点引进各大企业和旅游及其房地产企业的开发，东郊镇则以发展航天主题公园，带动地区旅游业发展，而龙楼镇，重点是放在航天发射中心的建设上。
首先，从文昌市发展的大方向来说，城市的发展重点，还是向清澜地区发展。
文昌市老城区距离清澜开发区约10公里的路程，该路段已经修建成双向六车道的国家一级公路——文清大道，沿途十公里路程，可以分为两个大主题来说。
其中，这两个主题的区分，主要在该路段的两个大转盘之上。
第一大转盘点：从文昌市郊大转盘出发，到文清大道第二大转盘，其该路段之内，主要以发展工业为主，其工业范围包括：发电厂、食品厂、文昌鸡养殖厂、大中油漆厂等部分工厂企业，其中未来招商的企业，其重点的发展范围，建议市政府还需要将其规划在此范围内。
第二大转盘点：第二大转盘到清澜开发区郊区，即现在的椰子大观园一带，政府应该将其规划为种植或养殖类行行业的研究区域，和相关的行政单位分布区，行成一个与清澜开发区行政中心相连接的过渡点。
其次，就是清澜开发的规划与发展。
清澜开发区，是一张白纸，是一块还在等待开发的处女地，本人真心的希望，文昌市政府能好好规划，并开发这块处女地。
清澜开发区，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府则坐落于中心偏西的位置，如何规划好清澜开发区呢，本人认为可以分成以下几点来说。
第一点：政府中心位置。
从文昌市政府出发，以直径一公里为一个商业圈，在航天指挥中心的建设前提下，目前该地区有白金海岸等高档社区，同时，在航天指挥中心建设完成后，必须配有部队保护指挥中心，而二环路的修建，就成为发展这个商业圈的首要条件。
文昌黄金海岸项目分析及规划建议
文昌黄金海岸项目分析及开发规划建议第一部分项目分析第一节：项目区位分析一、区位项目位于海南省著名旅游风景区文昌市高隆湾旅游度假区一线海景黄金地段——高隆湾。
高隆湾面临浩瀚南海，状如弯月，海湾沿岸椰树绿林环抱，环境优美，湾里波平浪静，海水湛蓝清澈，沙滩洁白细柔，被誉为理想的“天然浴场”，，从文城镇坐中巴车可到高隆湾，,距海口市90多公里，距文昌市人民政府驻地仅10来公里。
二、经济指标（规划指标） 总占地面积:19956.22㎡容积率: 2.245 总建筑面积: 48525.38㎡绿化率: 45.68% 土地年限: 70年 总 橦 数:6橦 总户数: 698户 公 摊 率: 18% 楼 层 数:18层 车位数: 146 装修状况:毛胚 梯 数: 2梯8户、2梯4户1、从占地面积和建筑密度来看，本项目占地19956.22㎡，建筑密度为18%，这使项目的园林和绿化面积偏小，项目的整体性设计特色较难，自身配套设施也难以完善。
2、从建筑面积看，本项目建筑面积48525.38㎡，与高隆湾片区项目规模相比属中小规模，产品的差异化才能获得营销上的成功。
3、从 2.245容积率来看，的容积率在文昌清澜开发区内都较少有，生活居住指数较差，私密性也不好。
第二节：项目SWOT 分析一、优势1、市场优势1) 城市整体发展优势①旅游城市定位促进房地产市场发展“滨海旅游区”－ 文昌，一个人文与自然兼容并序的海韵城市。
206.7公里的海岸线今后将成为一条灿烂的旅游产业带：蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业。
“一虹七彩”的初步构想将文昌滨海丰富的自然、人文等旅游资源融会，形成一条美丽的彩虹。
②未来的国家航天城给房地产市场带来很大的发展空间“国家级航天城”2001年2月，海南省政府将航天基地项目列入“十五”计划当中。
航天基地“占地40平方公里，投资额为20亿元；海南航天高技术产业中心，投资额为10亿元人民币，占地3平方公里，目标为“建国际一流的太空旅游城”。
《海南省旅游发展总体规划》
《海南省旅游发展总体规划》由世界旅游组织承担的《海南省旅游发展总体规划》（简称总规）编制工作已顺利完成，５月１３日，规划获得省政府第１３０次常务会议通过，５月２７日，世界旅游组织的代表正式向省政府递交了规划文本。
文本长达３５万字，提出了把海南岛建设成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的目标，并设计了“海南岛：热带中国”的对外促销口号，有关专家称，总体规划是海南旅游发展史上的一座里程碑。
为帮助广大旅游从业人员更深入地了解《总规》，海南金旅网将面向VIP注册用户，分时分批地公布和解读《总规》及其他相关资料。
规划编制历时一年经过多年发展，旅游在全省国民经济中的支柱作用初步显现，旅游产业对全省经济社会的拉动作用也逐步增强，但与旅游产业发达国家、地区和国内旅游发达省份比，海南旅游业仍存在着较大的差距，其中一个很重要的制约因素就是规划滞后。
根据海南的实际情况，省政府领导决定请外国专家帮助编制海南省旅游发展的总体规划，世界旅游组织秘书长弗朗加利先生同意帮助聘请外国专家到海南省完成这项任务。
２０００年７月，世界旅游组织顾问因斯基普先生对海南旅游业进行了立项考察，并形成了编制规划的项目文件，省政府也成立了由国家旅游局领导和海南省政府领导及有关部门组成的海南省旅游发展总体规划编制领导小组。
此后，经招标确定由香港森兰郭斯（亚洲）顾问公司为编制的具体承担单位，２００１年４月，编制工作正式展开。
从２００１年５月至９月，国外专家１１人对我省各地的旅游资源进行了实地考察，并与航空、公路、文化等相关部门进行座谈和讨论，先后召开了５０次座谈会。
９月下旬，国外专家完成了初稿，１２月２０日召开了初稿评审会，１７名国内专家原则通过了这一规划，并提出了具体的修改意见。
会后，由外国专家对规划进行修改，同时规划办公室对规划进行译校，历时一年才形成最后的定稿。
规划主要内容《总规》长达３５万字，并附有大量图表，分为三大卷，对海南旅游业进行了详细的评估，提出了具体的行动方案。
白金海岸销售手册(制度范本、DOC格式).DOC
白金海岸销售手册（制度范本、DOC格式）.DOC手册一、市场篇1、海南及文昌区域位置简介（1）海南区域位置简介海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，四季如春、气候宜人，生态环境质量指数全国排名第一，人均寿命也高于全国平均水平，她已成为人们心中最佳的居住地。
海南岛是中国唯一的热带海岛，有健康岛、生态岛、度假岛等美誉，已成为国内首选旅游度假目的地，每年游客达到４００万人次。
在未来２０年，海南岛将“建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地”，打造成国内外居民的理想第二居住地。
海南以独具魅力的热带风光、四季如春的气候条件吸引了不少内地人士来购房，在冬季避寒目的地的选择上，更是受到老人的青睐，他们在这里购房长期居住。
据了解，每到冬天，海南各地的楼盘便陆续接待不少从内地过来避寒度假的老人。
这些“季节候鸟”型购房者以内地来的老年人为主，来自河北、山西、北京、上海、东北三省、江浙等地为多。
海南岛没有冬天，又是健康岛，同时还是全国独一无二的长寿岛，所以在海南避寒、养老、治病、休闲是内地老人购房的主要目的。
在采访中，一些前来海南避寒疗养的老人对记者说，他们觉得海南目前房地产价格处于较低水平，除海南是度假圣地，投资潜力巨大外，在这买房还可一举两得！第一是海南的空气、水源、阳光、沙滩等得天独厚的环境最适合人类居住、休闲度假；第二是它全国惟一的亚热带海洋性气候，既无寒冬又无酷暑，最适合老人避寒避暑养老。
（2）文昌区域位置简介文昌市位于海南岛东北部，北濒琼洲海峡，东、南临南海，西北邻琼山市，西靠定安县，西南接琼海市。
处于北纬19°21'至20°01'，东经110°28'至111°03'之间。
文昌市海岸线长210、07公里，责任海域4600平方公里，有大小港湾36处；陆域周长285、1公里，东西宽65公里，南北长95公里，呈半月状，面积2488平方公里，占全岛陆地面积的7%。
文昌市人民政府办公室关于印发文昌市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作实施方案的通知
文昌市人民政府办公室关于印发文昌市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】文昌市人民政府办公室•【公布日期】2017.08.14•【字号】文府办〔2017〕224号•【施行日期】2017.08.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】海洋环境保护正文文昌市人民政府办公室关于印发文昌市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作实施方案的通知文府办〔2017〕224号各镇人民政府，罗豆农场，市政府直属各有关单位：《文昌市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
文昌市人民政府办公室2017年8月14日文昌市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作实施方案为深入开展全市海岸带陆域200米范围内鱼虾塘和养殖场专项清理工作，加强我市海岸陆域带200米范围内环境资源修复和保护，根据《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》、《海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则》、《海南省生态保护红线管理规定》和《海南省海岸带保护与开发专项检查工作有关问题处理意见》有规定，结合《文昌市海岸带保护开发治理工作方案》和我市海岸带管理工作实际，制定本工作实施方案。
一、指导思想以中央环保督查为契机，以陆海统筹、科学规划、生态优先、合理开发、综合管理、协调发展的原则为指导，利用3个月时间，对我市沿海区域自平均大潮最高潮线向陆地延伸最少200米范围内重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区等区域的鱼虾塘和养殖场开展集中清理，进一步加强我市海岸带的综合管理，建立健全海岸带保护与开发管理长效机制。
二、清理范围凡在我市行政区域海岸带陆域200米范围内的鱼虾塘、水产养殖场和禽畜养殖场均列入本次清理范围。
三、工作计划（一）调查摸底阶段（8月11日-8月17日）。
按照沿海镇（场）行政区域划分海岸带陆域200米范围内鱼虾塘、养殖场调查清理范围，由沿海所属镇（场）对其行政区域内的鱼虾塘、养殖场情况开展调查。
2019海南省文昌市宝名·白金海岸推广规划267p
碧海城
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产
文昌市市委市府、公安局、法院、检察院、税务局、工商局、航天 基地指挥中心等
规模 户型面积
现状
现推出量 后期推出
占地：400亩；建面：55万 主力户型面积为40㎡-65㎡
一号楼在售中，一次性付款可享9.8折优惠； 当前价格 均价4200元/平方米
近期推出一系列优惠活动：内部认购期间，40㎡-75㎡精品创新园 林度假屋推出100套酬宾房，特价3480元/㎡起，总价13万元套 起，一次性付款更能尊享9.5折友情价，并为业主送上天燃气。
100套 后期供应量较大
核心价值点：海南唯一私家园林、海南唯一根雕休闲会 馆、海南首席人文度假社区、太极意象建筑规划
一号楼，具体数量不详 后期供应量大
核心价值点：高隆湾滨海区域价值、地中海建筑风格、 亚热带原生植物园景观社区
诉求点：万种树，千年松，养心宅；半园王侯半园樵
森海湾
楼盘特点 配套资源
水景地产,复合地产,特色别墅,宜居生态
游泳池、高档 SPA水疗中心、休闲运动中心、生态景观园林、贝壳 状运动中心，人工冲浪等
核心竞争范围（即主力客源争夺的战场）—— 文昌高隆湾区域的“度假社区”
说明：无论从岛外分销点或是其他渠道吸引来文昌的消费者，他们最终都会在 文昌所有楼盘中比较决定，而高隆湾是重点区域，因此也是项目核心竞争范围
次要竞争范围（即辅助客源争夺的战场）—— 三亚、海口滨海区域的“度假社区”
说明：很明显，文昌相比于海口和三亚而言，物业价格是比较低的，项目有可 能利用性价比优势在海口和三亚争取圈定一些辅助客源
核心竞争对手重点比较
森海湾与白金海岸毗邻，项目属性、配套、产品类别等均相同， 对我们产生最大的客群分流威胁，有必要针对其进行重点比较分析
文昌市人民政府关于印发文昌市国家农业可持续发展试验示范区建设方案的通知-文府〔2017〕79号
文昌市人民政府关于印发文昌市国家农业可持续发展试验示范区建设方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------文昌市人民政府关于印发文昌市国家农业可持续发展试验示范区建设方案的通知文府〔2017〕79号各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，各人民团体，省驻文昌各单位：《文昌市国家农业可持续发展试验示范区建设方案》已经十五届市政府第1次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
文昌市人民政府2017年4月6日文昌市国家农业可持续发展试验示范区建设方案根据2016年中央一号文件关于建设农业可持续性发展试验示范区的精神和《国家农业可持续发展实验示范区建设方案》及《海南省国家农业可持续发展试验示范区建设方案》的要求，为做好我市国家农业可持续性发展试验示范区（以下简称“试验示范区”）建设工作，确保该项工作顺利进行，特制定本方案。
一、文昌市农业可持续发展现状分析“十二五”期间，文昌市农业经济保持稳定较快发展，农业结构逐步优化，提质增效格局逐渐完善，农业资源环境保护与生态建设支持力度不断加大，可持续发展能力明显增强。
——综合生产能力稳步提升。
2015年，全市实现农业增加值63.12亿元，年均增长6.8%;全市常住居民人均可支配收入18606元，同比增长8.5%；其中，城镇常住居民人均可支配收入26052元，同比增长7.7%；农村常住居民人均可支配收入11539元，同比增长9.8%。
——农田耕作物高效产能。
2015年，全市耕地面积共计80.086万亩，其中基本农田面积44.8万亩，占耕地总面积的55.41%；高标准农田面积22万亩，占耕地总面积的48.24%。
海南文昌天水星河广告推广计划
航天城外 公园住区 养生美宅
15
市场环境？ 说什么？ 对谁说？ 诉求点？ 怎么说？
目录
2011春节楼市 核心价值 客户定位 形象定位 推广计划
16
海南房地产市场以外销为主，主要为三大购房目的
一、养生养老购房
以老年人或其子女购买为主，用途为老人养老或“老人养老+子女度假”， 为长期居住或候鸟式居住，有明显季节性居住特征，刚性需求特征明显
客户构成
95％以上为岛外度假休闲群体，全国各地客户比较平均，北方占其中50％ 左右，南方占其中50％左右 岛外纯投资度假休闲客户
90％岛外，岛外客户主要以北京、重庆、成都等地为主
30％本地，70％岛外，岛外客户主要以东北、北方区域为主 岛外客户主要以北京、山西等地为主
岛外客户群体为主，主要用作休闲、度假、养老为主
9
六乡：独特文化风情，文昌人杰地灵
• 华侨之乡：120万多华侨，分布在世界50多个国家和地区。 • 文化之乡：海南文化源流，“一里三进士”是历史的写照。 • 椰子之乡：国内椰子出自海南，海南椰子出自文昌。 • 国母之乡：宋氏三姐妹，宋庆龄和宋美龄两国母的传奇人生。 • 将军之乡：共产党大将张云逸、国民党将领陈策等 196位将军，将
文昌天水星河项目 广告推广计划
海南置业顾问有限公司 2011-02-22
1
市场环境？ 说什么？ 对谁说？ 诉求点？ 怎么说？
目录
2011春节楼市 核心价值 客户定位 形象定位 推广计划
2
市场环境扫描
2010是海南楼市由高潮转低谷，然后缓慢回暖的趋势；2011年春节 楼市旺季不旺；淡季提前并延长将很可能是今年市场趋势。
星闪耀。 • 排球之乡：文昌中学排球多次荣获全国冠军，国家沙排训练基地。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
海是最核心的既有自然资源，椰林是次要自然资源； 市政府搬迁至此成为优势社会资源，对投资信心有利； 航天城为创造性资源，对区域投资前景有积极意义； 其中，大部分资源为区域内各项目共享。
与高隆湾区域重点竞争项目度假资源的比较
碧海城：海景、椰林、五星级酒店等 绿岛：私家园林、根雕艺术馆、高星级酒店等 森海湾：一线海景、私家沙滩、五星级酒店等
小结
从岛外千里迢迢来到海南、文昌的购房者成为当地置业 的绝对主体，他们置业的目的通常是度假+投资的综合 考虑，而这其中‘养生度假’是经常出现的关键词。
作为度假，养生是共同的渴望和享受； 作为投资，养生是其重要的价值支撑之一。
这也是为什么文昌所有度假社区，将‘养生’ 作为其宣传物料中重点诉求内容频频出现的原 因！
带着这个‘可能’，我们将对度假社区消费者进行分析
度假社区消费者分析
说明：这里所指的‘度假社区消费者’是指计划在海南购房 的消费者，而非游客，我们的推广无需去转换游客来购房， 这对于有限的推广资源而言，既不现实也无必要。 我们只解决让打算在海南、文昌购房的客户优先选择我们。
消费者构成
海南省房地产销售市场外向性非常明显！
100套 后期供应量较大
核心价值点：海南唯一私家园林、海南唯一根雕休闲会 馆、海南首席人文度假社区、太极意象建筑规划
诉求点：万种树，千年松，养心宅；半园王侯半园樵
碧海城
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产
文昌市市委市府、公安局、法院、检察院、税务局、工商局、航天 基地指挥中心等
规模 户型面积
现状
本质上是为提升住宅产品价 值和促进其销售而服务的!
确定一个根本问题
营销的核心任务是——
实现住宅产品高效的现金回笼和利润提升!
对“核心任务”的基本看法 依据度假社区推广经验，我们需要——
度假社区价值
首先从 休闲度假
独栋别墅 高层公寓 联排别墅
实现住宅价值的整体提升和快速销售
对“核心任务”的基本看法(理由）
西班牙式复合型社区 后期供应量大
价值点：西班牙风格建筑、精致园林景观、300米私家 游艇码头、400米私家沙滩、5星级酒店、第一太平戴维 斯物管、中南建设为文昌唯一上市公司开发企业
诉求点：海视界，悦人生；西班牙浓情国度；0-100岁 全龄中国家庭式度假
看 回 白 金 海 岸 的 整 体 价 值
相比而言，白金海岸在一线海景度假资源上具比较 性优势，但此点与核心竞争对手‘森海湾’无差异！
从 海 口 、 三 亚 来 看
与海口、三亚滨海度假社区的比较
海口和三亚（尤其是三亚）海景资源优越， 滨海区域开发早，如亚龙湾、西海岸，度假 资源和配套成熟，具有极强的认知，是高端 消费者来海南度假、置业的优先选择……
海南航空顾问
比较
平
弱
平
偏弱
小结
客观来看，白金海岸相比森海湾的综合竞争力较弱。
销售状况分析
后期： 从白金海岸二期的高层住宅产品来看，将与森海湾
高层住宅产生更为激烈和直接的竞争，而综合竞争 力的劣势将对项目后期销售带来非常不利的影响！
二期 一期
前期：
森海湾以住宅产品销售为 主，而白金海岸以酒店式 公寓产品为主，产品类型 上的差异，使得前期销售 的竞争未达到最激烈程度
础和依托
华 侨 城
波 托 菲 诺
东
天
部 华
麓
侨
别
城
墅
确认定位对象
综上所述，
本项目需要以“白金海岸（度假社区）”作为第 一级定位对象，以此来拨高项目整体价值， 进而实现提升住宅产品价值的营销任务！
小结
营销任务——
实现住宅产品高效的现金回笼和利润提升!
策略思路——
先推广“白金海岸（度假社区）”，再推售房子
宝名·白金海岸推广规划
目 录
项目定位战略 定位战略的资源配称 定位战略下的住宅推广 定位整合推广规划
目 录
项目定位战略
2010年度营销目标
二期3栋海景高层，共计1500套小户住宅 单位的销售；期望均价6000-6500元
所面临的现实难题
既是消费者的，更是开发商的
选择的 爆炸式增长。
选择的爆炸式增长
相比而言，白金海岸所在的高隆湾滨海区海景资源 并无优势，且开发较晚，在度假配套资源上呈劣势
小结
白金海岸在既有度假资源上并不占优， 难以在此寻找定位机会， 建立项目核心竞争优势。
项目的产品和服务价值分析
区域内重点竞争的度假社区
碧海城 绿岛 森海湾
绿岛
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产,旅游地产,小户型
作为大型高端度假社区， 仅从住宅产品或住宅项目角度进行推广，
难以形成整体产品价值的最大化！
典型案例参考
波托菲诺之于华侨城
&
天麓别墅之于东部华侨城
它们之间的逻辑关系是……
区域的度假价值首先呈现，项目和产品最大的价值则依托于此。 即，华侨城和东部华侨城是好地方，那里面的房子一定很好！
“华侨城”和“东 部华侨城”的度 假价值是“波托 菲诺”项目和 “天麓别墅”产 品价值的最大基
海滨 居住功能：
酒店式公寓、 高层公寓、 独栋别墅 联排别墅
海滨 休闲养生：
游艇码头、 私家沙滩、 海水浴、 入海栈道、 沙滩运动 温泉泳池
海滨 度假功能：
五星级酒店， 海滨会所， 商业街区， 会议中心， 私人/家庭休闲度假 系列服务
厘清三大板块之间的关系
度假社区的物业属性决定了其”休闲和度假功 能”的存在，但对于它们的配置、经营和管理，
森海湾出现了4次 椰海尚品出现了3次 绿岛出现了4次 碧海城出现了9次 白金海岸出现了3次 ……
发现一个现象
但是，当我们了解各项目所诉求的养生内容之后发现一个现象：
都在说养生，都是在‘文昌适宜养生’的大环境层面来说， 社区本身并没有更多实质的支撑，换句话说就是‘泛养生’。
寻找一种可能
有这样一种可能：
1 2 3 ……
购买的心智阶梯
沃尔沃 XXX XXX …… 安全的车
IBM XXX XXX …… 笔记本电脑
生活中的优先选择
降火饮料—— 王老吉 果冻布丁—— 喜之朗 微波炉——— 格兰仕 顶级跑车—— 法拉利 顶级珠宝—— 卡地亚 ……
竞争的战略方式 营销真正的战场
快速攻心 抢占阶梯
解决现实难题的根本
森海湾
楼盘特点 配套资源
水景地产,复合地产,特色别墅,宜居生态
游泳池、高档 SPA水疗中心、休闲运动中心、生态景观园林、贝壳 状运动中心，人工冲浪等
规模 价格
最新工程进度
建筑类别 后期推出
占地：44万；建面：62万
4700-5470，均价5300，含800元装修不接受按揭
F1-4已经封顶， F5，6，9，10均到7层，F7，8已经4层，D区年底 交房的开始装修，D3,4打桩完毕，开始做基础F区样板房固定装修 完毕，对外开放。
文昌在售楼盘
绿岛
碧海城
森海湾
文华园 义方家园
澜心阁 天海紫贝
金色海岸
八一惠园
山海温泉家园
金海假日
碧海椰都 祥瑞苑
绿岛
文华园
椰海尚品
美林逸苑
选择谁？
碧海城
清澜别院
森海湾
选择的爆炸式增长
造成的结果是 消费者面临海量选择！
以至于发展商 稍一放松竞争对手就会抢走你的客户，
而要夺回则已错失良机…
消费者进行购买选择时的规律
白金海岸
？
快速占据置业消费者某类心智阶梯的首选
解决难题的方法：定位战略
战略方法一：抢先占位 战略方法二：关联领导者 战略方法三：为领导者重新定位
首先，明确定位对象
从项目自身说起……
项目的基本印象
白 ·金 ·海 ·岸
融一线海景资源与养生度假为一体的
高尚复合型度假社区
从物业功能来看，项目包括三大板块
次要竞争范围（即辅助客源争夺的战场）—— 三亚、海口滨海区域的“度假社区”
说明：很明显，文昌相比于海口和三亚而言，物业价格是比较低的，项目有可 能利用性价比优势在海口和三亚争取圈定一些辅助客源
从 高 隆 湾 区 域 来 看
高隆湾区域所拥有的资源及价值
……高隆湾旅游区，是一个正在持续开发的旅游区，并在海南已 经稍具知名度，所以，该地区的发展重点，还是以旅游为主……
度假社区资源归类 作为度假社区而言，主要包括两大类度假资源
既有资源
自然资源
社会资源
山 河 湖 海 …… 人文 配套 影响力 ……
主要是依附于 “区域资源”
创造性资源
如深圳世 界之窗创 造的“微 缩景观”
特色
如深圳锦 绣中华创 造的“民 俗文化”
特色
主要通过人为塑 造“产品价值”
项目的度假资源分析
在养生度假类别中，开辟一个相对于‘泛养生’，具有深 度的细分类别为项目定位，塑造整体价值，提升竞争力。
一个被低估的资源
在海南、文昌，有这样一个显而易见到被经常低估的元素
海
就养生而言，‘海’不止是带来一个饱含负离子的养生大 环境，如果只在这个层面利用它来养生是对‘海’资源的 一种辜负，其实，它是可被更多、更深利用于养生的！
森海湾
海
景
资
白金海岸
源
森海湾
建
筑
和
园
白金海岸
林
核心竞争对手重点比较
项 目 度假资源 建筑和园林 配套资源
物业服务
森海湾
一线海景、私 西班牙风格建筑、 五星酒店、餐厅、 第一太平戴维斯
家沙滩等
精致园林
会所、商业街等