小区物业管理招标文件范本

房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

标准：
1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%;
2.爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动;
3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。

(三)给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

标准：
1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用;
2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准;
3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好;
4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;
5.定期对水箱进行清洗、消毒;
6.保持水箱清洁卫生，无二次污染;
7.保证室内外排水系统通畅;
8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。

(四)供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。

标准：
1.统筹规划，做到合理、节约用电;
2.供电运行和维修人员必须持证上岗;
3.配电室24小时值班;
4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好;
5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜;
6.供电设备定期维护;
7.严格执行用电安全规范，确保用电安全;
8.保证避雷设备完好、有效、安全。

(五)供热锅炉的管理和维护
供热锅炉的管理和维护是指为保证园区正常供暖及热水供应，对锅炉设备的日常管理和养护维修。

标准：
1.保证供热锅炉运行正常、安全;
2.按北京市规定的时间供暖，且供暖季室内温度不低于16摄氏度;
3.供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

(六)电梯运行维修
电梯运行维修是指为保证园区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。

标准：
1.电梯采用无人驾驶，24小时运行;
2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态;
3.通风、照明及其它附属设施完好;
4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备;
5.轿箱、井道保持清洁;
6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

(七)卫生保洁
卫生保洁是指为保证园区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。

标准：
1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物;
2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮;
3.玻璃、门窗无污迹、裂痕;
4.庭院地面清洁无废弃物;
5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净;
6.扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求。

(八)保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理
保安、消防、秩序管理是指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。

标准：
1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入;
2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流;地下车库照明通风良好;
3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行;
4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效;
5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件;
6.对突发事件有应急预案，完善责任制。

(九)本条中所有要求定期(每年、每月)检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。

四、管理目标及各项指标要求
(一)管理目标
为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

(二)管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件;
2.环境卫生、清洁率达99%;
3.消防设备设施完好率100%;
4.房屋完好率98%;
5.设备完好率100%;
6.智能化系统运行正常率98%;
7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%;
8.服务有效投诉少于1%，处理率100%;
9.业主满意率95%。

五、物业管理服务收费及财务管理要求
1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。

大中修理费用发生时，按〈住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法〉执行。

(现阶段业主还没交维修基金)
2.物业服务费由物业公司按月向业主或使用人收取。

3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。

4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。

六、对投标企业的基本要求
七、其他需要特别说明的问题
八、物业管理投标书应包括的基本内容
(一)公司情况
1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料;
2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。

(二)管理总体构想
1.管理模式，各项管理规章制度、机制;
2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训;
3.管理工作必需的物资装备计划情况;
4.采购制度，成本控制目标、方法;
5.外包工作选聘的原则、方法;
6.计算机在工作中的应用。

(三)日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。

(四)房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。

(五)财务管理制度及物业管理收费标准的测算
1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容;
2.能源费的估算与控制措施;
3.物业管理费标准及测算明细;
4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式;
5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚;
6.某某小区的接管方案。