2009年房地产经纪实务案例分析题

2009~2010年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解【圣才出品】

2009年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．[已过时]下列因素中，属于房地产市场营销系统微观要素的是（）。

A．收入水平B．人口数量C．广告费用D．金融政策【答案】C【解析】微观环境是指与企业紧密相连，直接影响企业营销能力的各种参与者，如原材料供应商、顾客、公众、政府、竞争者、宣传媒介等。

C项，广告费用属于宣传媒介所产生的费用，是房地产市场营销系统的微观要素。

ABD三项均属于宏观环境要素。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

2．健全的房地产市场营销，首先应仔细分析了解（）。

A．消费者B．生产者C．竞争者D．政府【答案】A【解析】市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。

因此，健全的房地产市场营销首先应仔细分析了解消费者。

3．目前，新建商品房市场的价格通常由（）。

A．政府决定B．购房者决定C．房地产开发企业主导D．房地产经纪机构主导【答案】C【解析】房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房市场，其市场营销具有不同的特点，具体见表1。

表1 存量房和新建商品房市场营销特点对比根据表1可知，新建商品房市场的价格通常由房地产开发商主导。

4．在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。

A．参与工程施工和监理B．就施工和销售现场的协调提出建议C．制定价目表D．制订销售方案【答案】B【解析】在产品设计与规划阶段，房地产经纪人开始全程介入。

其主要工作是确定项目的市场定位。

项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。

房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。

2009年房地产估价案例与分析精讲讲义14

[ 例 4 — 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可⽐实例，有关资料见表 4 — 6 。

可⽐实例情况表 4-6可⽐实例 A可⽐实例 B可⽐实例 C成交价格5000( ⼈民币元／㎡ )650( 美元／㎡ )5500( ⼈民币元／㎡ )成交⽇期2005 年 1 ⽉ 1 ⽇2005 年 3 ⽉ 1 ⽇2005 年 7 ⽉ 1 ⽇交易情况+2 ％+5 ％-3 ％房地产状况-8 ％-4 ％+6 ％在表 4 — 6 的交易情况中，正 ( 负 ) 值表⽰可⽐实例的成交价格⾼ ( 低 ) 于其正常价格的幅度;房地产状况中，正 ( 负 ) 值表⽰可⽐实例的房地产状况优 ( 劣 ) 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

另假设⼈民币与美元的市场汇率 2005 年3 ⽉ 1 ⽇为 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇为 1 ： 8 . 3 ;该类写字楼以⼈民币为基准的市场价格 2005 年 1 ⽉ 1 ⽇⾄ 2005 年 2⽉ 1 ⽇基本保持不变， 2005 年 2 ⽉ 1 ⽇⾄ 2005 年 5 ⽉ 1 ⽇平均每⽉⽐上⽉下降 1 %，以后平均每⽉⽐上⽉上升 0 . 5 %。

试利⽤上述资料测算该写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格。

[ 解 ] 测算该写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格如下：⽤列表法进⾏计算：可⽐实例 A可⽐实例 B可⽐实例 C成交价格5000 ( ⼈民币元／㎡ )650 ( 美元／㎡ )5500 ( ⼈民币元／㎡ )建⽴价格可⽐基础5000( ⼈民币元／㎡ )650 ＊ 8.4( ⼈民币元／ m2)5500( ⼈民币元／㎡ )交易⽇期调整[ （ 1 － 1% ） 3 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100[ （ 1 － 1% ） 2 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100[ （ 1 ＋ 0.5% ） 3 ＊ 100]/100交易情况修正100/102100/105100/97房地产状况调整100/92100/96100/106⽐准价格5300.51( 元⼈民币／㎡ )5442.93( 元⼈民币／㎡ )5429.79( 元⼈民币／㎡ ) 将上述三个⽐准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象价格(单价) = ( 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 )÷ 3=5391( 元⼈民币/㎡ )[ 例 4 — 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 ⽉ 1 ⽇的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可⽐实例，有关资料见表 4 — 6 。

2009年房地产估价案例与分析精讲讲义23

6.6.2　剩余技术剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某⼀构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另⼀构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选⽤相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的⽅法。

此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。

剩余技术主要有⼟地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有⾃有资⾦剩余技术和抵押贷款剩余技术。

6.6.2.1　⼟地剩余技术⼟地剩余技术是⼟地与地上建筑物共同产⽣收益，但如果采⽤收益法以外的⽅法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利⽤收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从⼟地与地上建筑物共同产⽣的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于⼟地的净收益，再除以⼟地资本化率或选⽤⼟地报酬率折现，即可求得⼟地的价值。

[例6—26]　某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，⼟地资本化率为10%。

试计算该宗房地产的价值。

[解]　该宗房地产的价值计算如下：⼟地价值=(50-200×12%)/10%=260(万元) 该宗房地产价值=⼟地价值+建筑物价值=260+200=460(万元) ⼟地剩余技术在⼟地难以采⽤其他估价⽅法估价时，是有效的⽅法。

例如，城市商业区内的⼟地，有时没有可参照的⼟地交易实例，难以采⽤市场法估价，成本法往往也不适⽤，但存在着⼤量的房屋出租、商业经营⾏为，此时可以采⽤⼟地剩余技术估价。

另外，在需要对附有旧建筑物的⼟地进⾏估价时，虽然采⽤市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物⽽导致的⼟地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运⽤⼟地剩余技术便可以求得。

6.6.2.2　建筑物剩余技术建筑物剩余技术是⼟地与地上建筑物共同产⽣收益，但如果采⽤收益法以外的⽅法(如市场法)能求得⼟地的价值时，则可利⽤收益法公式求得归属于⼟地的净收益，然后从⼟地与地上建筑物共同产⽣的净收益中扣除归属于⼟地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选⽤建筑物报酬率折现，即可求得建筑物的价值。

2009年全国房地产经纪人执业资格考试《房地产经纪相关知识》全真模拟试题及详解二

2009年全国房地产经纪人执业资格考试《房地产经纪相关知识》全真模拟试题及详解二
本套试题是2009年全国房地产经纪人执业资格考试《房地产经纪相关知识》全真模拟试题及详解二，该套题遵循指定教材《房地产经纪相关知识》（09年继续使用08版），根据《全国房地产经纪人执业资格考试大纲》的考试内容和要求，对每道试题的答案进行了详细的分析和说明。

该套试卷分为单项选择题、多项选择题和综合分析题三类题型，其中，单选题50道，多选题30题，综合分析题4大题（20小题）。

【部分内容展示】
2009年全国房地产经纪人执业资格考试《房地产经纪相关知识》
全真模拟试题及详解二
一、单项选择题（共50题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

）
1.建筑结构是指建筑物中由（）组成的体系。

A．抗压构件
B．抗拉构件
C．承重构件
D．装饰配件
【答案】C
【解析】建筑结构指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。

2.一般性建筑物按耐久等级分类属于（）。

A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
【答案】B
【解析】按照建筑物的耐久年限将建筑物分为四级：一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑；二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑；三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑；四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

………。

2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校

2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(2)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?(3)某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。

该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。

建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。

政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。

至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。

2009年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解【圣才出品】

2009年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．[已过时]下列因素中，属于房地产市场营销系统微观要素的是（）。

A．收入水平B．人口数量C．广告费用D．金融政策【答案】C【解析】微观环境是指与企业紧密相连，直接影响企业营销能力的各种参与者，如原材料供应商、顾客、公众、政府、竞争者、宣传媒介等。

C项，广告费用属于宣传媒介所产生的费用，是房地产市场营销系统的微观要素。

ABD三项均属于宏观环境要素。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

2．健全的房地产市场营销，首先应仔细分析了解（）。

A．消费者B．生产者C．竞争者D．政府【答案】A【解析】市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。

因此，健全的房地产市场营销首先应仔细分析了解消费者。

3．目前，新建商品房市场的价格通常由（）。

A．政府决定B．购房者决定C．房地产开发企业主导D．房地产经纪机构主导【答案】C【解析】房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房市场，其市场营销具有不同的特点，具体见表1。

表1 存量房和新建商品房市场营销特点对比根据表1可知，新建商品房市场的价格通常由房地产开发商主导。

4．在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。

A．参与工程施工和监理B．就施工和销售现场的协调提出建议C．制定价目表D．制订销售方案【答案】B【解析】在产品设计与规划阶段，房地产经纪人开始全程介入。

其主要工作是确定项目的市场定位。

项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。

房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。

2009年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题

2009年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题一、单项选择题(共50题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在试卷中填上正确答案。

)第1题.为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（）。

A. 连续梁B. 简支梁C. 圈梁D. 主梁答案: A B C D 去问答提问正确答案：C 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第2题. 结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是（）。

A. 砖混结构B. 砖木结构C. 钢结构D. 钢筋混凝土结构答案: A B C D 去问答提问正确答案：D 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第3题. 下列类型的电梯中，一般需要选用高速电梯的是（）。

A. 客梯B. 货梯C. 消防电梯D. 观光电梯答案: A B C D 去问答提问正确答案：C 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第4题. 为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（）。

A. 石膏板B. PVC板C. 矿棉板D. 铝合金板答案: A B C D 去问答提问正确答案：D 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第5题. 能够从中查阅或确认建筑物室内外地面标高和外墙构造情况的施工图是（）。

A. 建筑平面图B. 建筑立面图C. 建筑剖面图D. 建筑详图答案: A B C D 去问答提问正确答案：B 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第6题. 在合同实施阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算并确定的工程造价是（）。

A. 合同价B. 结算价C. 决算价D. 修正预算价答案: A B C D 去问答提问正确答案：B 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第7题. 能够反映调查区域内各宗土地的分布、界线、位置和面积，经过土地登记具有法律效力的专题地图是（）。

A. 地形图B. 房产图C. 宗地图D. 地籍图答案: A B C D 去问答提问正确答案：D 我来解析我需要解析纠错解析：无解析第8题. 关于房产图的测绘顺序，正确的是（）。

2009年房地产经纪人经纪概论真题及标准答案

2009年房地产经纪人经纪概论真题及答案单项选择题１.房地产经纪人员接待客户时，最好()。

答案(）ﻫA.坐在客户的侧边Ｂ．坐在客户的对面ﻫＣ.坐在客户的后面ﻫＤ.紧靠客户身旁2．道德的客观方面包括()。

ﻫ答案（)A．道德意识Ｂ.道德标准ﻫＣ．道德信念Ｄ．道德判断ﻫ３．房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的,其缺点主要表现为()。

ﻫ答案(）ﻫA.对环境变化适应能力差ﻫＢ．横向沟通协调较为困难ﻫC.双重领导，违反了统一指挥原则Ｄ.高层决策迟缓ﻫ4．如果客户来电话要找的人不在,最合适的礼貌应答是（)。

答案()ﻫA.请问上次是哪位业务员接待您的ﻫＢ.您好!××公司,请问有什么需要我为您服务C.对不起！他（她)出去了,您需要留言吗D．对不起!他(她)出去了，请您打他(她)手机ﻫ5.建设部．国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是（)。

答案()Ａ．项目建设依据ﻫB.商品房销售依据C．买受人所购商品房的基本情况D.面积确认及面积差异处理ﻫ6.经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的沟通和()作用。

ﻫ答案（）A.规范ﻫB.中介C．提升D．发展7．在房地产经纪人员职业技能的构成中，供求搭配的技能是()。

ﻫ答案（)ﻫA．使供给方满意ﻫB.使需求方满意C.使供求双方在某宗房源上达成一致D．为需求方提供尽量多的房源以供选择ﻫ8．房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和验证管理，以下说法中,错误的是（)。

ﻫ答案（）A.它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记B.它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构C．它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目ﻫD．它有助于总结行业普遍存在的经验,发现普遍性问题ﻫ9．在中国台湾地区的房地产经纪业基本制度中信誉制度的一个最突出特点是()。

ﻫ答案（)A.建立公示制度ﻫB．建立评分制度C．建立教育制度D．建立营业保证金及赔偿制度10.房地产经纪人员与客户交谈时，应注意()。