新编土地增值税培训讲义(税务版)
纳税人学堂课件——土地增值税业务培训
（财税〔2006〕21号）
3
新
房
征
管
新房的定义
新建房是指建成后未使用的房产。 新房也就是增量房（能增加现有房屋数量的房产），俗称一手房，指房地产开发 商投资新建造的商品房。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕 48号）
财税字﹝1995﹞ 48号第十一条
特别强调
对取得土地使用权以后，没有进行开发就转让了。 这种情况计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款， 交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 没有加计扣除的环节
《土地增值税宣传提纲》国税函发﹝1995﹞110号第六条
纳税时间
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
调解书×（不可以）
（二）公开竞价拍卖；
（三）个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务 人；
（四）主管税务机关认定的其他情形。
类似的问题主管税务机关可以参考认定
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
扣除项目金额
自建的：
1.取得土地使用权所支付的金额；
扣除项目涉及的增值税进项税额，
允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，
不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
购置房计算
某人出售一间商业用房，取得收入500 万元，销售时缴纳有关税费30万元（不考虑营 改增是否含税等情况）。其6年前购置时发票 金额为200万元，请问这个人销售商业房应缴 纳土地增值税多少万元？
土地增值税讲义
土地增值税税收政策培训主讲人：高驰相关法规：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）；2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）；3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）；4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）；7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）；8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）；9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）；10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）；11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）；12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）；13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）；14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）；15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》（2011年第1号）；16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表本次培训大纲一、土地增值税基础知识（一）概述（二）征税范围、纳税人和税率（三）转让房地产增值额的确定（四）应纳税额的计算二、土地增值税清算管理规程（一）土地增值税的清算条件（二）清算审核的内容（PPT第1页）各位好，我是财务部的高驰。
税务知识培训之土增-土地增值税
三、税率 土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率 （%）
速算扣除系数 （%）
（二）具体规定
具体事项
征收规定
以房地产进行投资、联营
房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的 企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商 品房进行投资和联营的，征税。将投资联营的上述房地产再转让， 征税。
合作建房
1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。
企业兼并转让房地产
（7）增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） （8）增值率＝3 995÷6 005×100%＝66.53% （9）应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1 297.75（万元）
【典型例题2】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的 厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现 行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元， 该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5
的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度 止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至 售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超 过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契 税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为 加计5%的基数。
第四部分 应纳税额的计算
一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下：
【精品】(最新)财税规划《土地增值税》业务培训讲稿
《土地增值税》业务培训讲稿一、概述土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。
国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实施。
二、基本政策（一）纳税人、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。
（二）征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：（1）以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（2）以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；（财税字[1995]48号赠与的范围：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）（3）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（4）房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税；（5）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；（6）合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；（7）开发公司代建房地产的不征税。
土地增值税讲义
九、土地增值税计税依据的 检查与管理
（二）开发企业转让房地产的扣除项目： 1.取得土地使用权时所支付的金额。包括纳 税人为取得土地使用权支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出 让方式取得的土地使用权的，为支付的土地 出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以 行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土 地使用权时按规定补交的出让金按国家统一 规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土 地使用权的，为支付的地价款。
十二、土地增值税速算公式推算
3.当增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%时，这种情况适用30%、40%、50%三 档税率。 B×50%×30% ＋ B×（ 100% － 50% ）×40% ＋ （ A － B×100% ） ×50%=A×50% － B×15% 4. 当增值额超过扣除项目金额 200%时，这种情 况适用30%、40%、50%、60%四档税率。则 土地增值税 = B×50%×30% ＋ B×（ 100%－ 50% ）×40% ＋ B×（ 200% － 100% ）×50% ＋ （ A － B×100% ） ×60%=A×60% － B×35%
七、土地增值税征税范围的 具体界定
1、土地使用权划拨； 2、土地使用权出让（一级市场，只对转让 征。）； 3、集体土地转让（非法）； 4、无偿继承房地产（无收益）； 5、出租房地产（产权未发生转移）； 6、代建房收入（属于服务性质的收入， 5%的营业税）； 7、赠与（无收益）；但有条件。 8、房地产的重新评估增值（产权未转移）。
四、土地增值税税种性质分析
一般讲，一个税种的性质主要是根据其 征税对象来确定，当然，还有按开征目 的等方法来判定。 本质上是财产税； 具体有特定目的税的属性； 具有所得税、收益税性质的属性 具有行为税的属性。
土地增值税讲义汇编(总结各个培训资料汇编而得,心血结晶啊)
①是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开 发间接费用的情形。 ②开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。 ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 ④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同 时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P249） ⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （P249） 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计 算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。
对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除： 取得土地使用权时支付的地价款； 按国家统一规定交纳的有关费用； 开发土地和新建房及配套设施的成本、费用； 与转让房地产有关的税金； 取得土地使用权时支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按 转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按 建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的总面积或建筑面积÷受让土地使用 权的总面积）
按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次 、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑 面积分摊较为合理。
土地增值税政策培训课件
• 2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价 款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成 本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
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• 3 、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计 算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定 的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
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小结
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土地成本分摊方法
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开发成本
. 土地征用及拆迁补偿费 . 前期工程费 . 建筑安装工程费 . 基础设施费 . 公共配套设施费 . 开发间接费用
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土地征用及拆迁补偿费
. 包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。
发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。 )
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. 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有 关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转 让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。
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清算单位
• 国税发[2006]187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。
• 《广东省清算管理规程》第十三条： 房地产开发项目应以 国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分
期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细 规划批准文件确定分期开发的清算单位；
最新土地增值税清算业务知识培训
01 Chapter土地增值税的定义土地增值税只对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收，对转让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物不征收。
土地增值税的征收范围包括：国有土地使用权出让、转让；地上建筑物及其附着物出售、赠与；以房地产作价入股、抵债等。
不属于土地增值税征收范围的情况包括：房地产继承、出租、抵押等。
土地增值税的征收范围土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括国内单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外籍个人以及港澳台地区单位和个人。
纳税人必须按照税法规定及时办理纳税申报，并如实申报应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的纳税人02 Chapter直接转让土地使用权的。
算建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）地方税务机关规定的其他情况。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料房地产开发项目清算说明，应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联企业情况、合作条件、项目工程合同签订、工程进展、工程决算、成本核算及税金缴纳等资料；项目竣工决算报表；取得土地使用权的相关资料及支付土地出让金的相关资料；项目房地产转让、销售台账及收入明细账，或销售发票存根联；税务机关审核、确认并出具清算证明；纳税人凭清算证明办理土地使用权、房屋权属注销登记。
纳税人清算申报，并结清应缴纳税款；土地增值税清算中的常见问题03 Chapter收集相关资料编制清算计划了解土地增值税政策土地增值税清算前的准备工作01020304确认收入计算增值额和增值率扣除项目调整申报表土地增值税清算中的账务处理分析清算结果整理清算过程中产生的资料，包括项目合同、发票、财务报表等。
整理清算资料总结经验教训土地增值税清算后的总结与反馈04 Chapter评估分析根据收集的信息，对纳税人的土地增值税清算可能存在的风险进行归类和分析，如申报数据不实、遗漏申报等。
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新编土地增值税培训讲义（税务版）土地增值税培训讲义第一部分土地增值税政策解析 ..................................................................... ................. 2 第一章土地增值税的概述 ..................................................................... ................. 2 第一节土地增值税的概念 ..................................................................... ................. 2 第二节土地增值税的特点 ..................................................................... ................. 5 第三节土地增值税的立法原则 ..................................................................... .......... 7 第二章征税范围、纳税人和税率 ..................................................................... ... 10 第一节征税范围...................................................................... .............................. 10 第二节纳税人 ..................................................................... .................................. 17 第三节税率 ..................................................................... ...................................... 19 第三章增值额的确定 ..................................................................... ..................... 21 第一节收入额的确定 ..................................................................... ...................... 21 第二节扣除项目及其金额 ..................................................................... .............. 28 第三节评估价格办法及相关规定 ..................................................................... ... 42 第四章应纳税额的计算 ..................................................................... ................. 45 第一节转让土地使用权和出售新建房应纳税额的计算 ...................................... 46 第二节出售旧房应纳税额的计算 ..................................................................... .... 48 第三节特殊售房方式应纳税额的计算 (49)第五章减免税优惠 ..................................................................... .......................... 50 第一节一般减免规定 ..................................................................... ...................... 50 第二节特殊减免规定 ..................................................................... ...................... 52 第二部分土地增值税实务操作 ..................................................................... ................ 54 第一章征收和管理 ..................................................................... . (54)1第一节申报纳税程序 ..................................................................... ...................... 54 第二节纳税地点 ..................................................................... .............................. 58 第三节纳税时间和缴纳方法...................................................................... .......... 59 第四节相关责任与义务 ..................................................................... .................. 61 第五节其他征管事项 ..................................................................... ...................... 62 第二章土地增值税的清算...................................................................... ............. 63 第一节清算单位及条件 ..................................................................... .................... 64 第二节清算申请与受理 ..................................................................... ................... 67 第三节清算审核...................................................................... .............................. 69 第四节清算项目销售收入和扣除项目金额的确定 .............................................. 76 第五节核定征收 ..................................................................... ................................ 78 第六节清算后的税务处理 ..................................................................... .. (80)第一部分土地增值税政策解析第一章土地增值税的概述第一节土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
2土地属于不动产,对土地课税是一种古老的税收形式,也是各国普遍征收的一种财产税。
有些国家和土区将土地单列出来征收,如土地税、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税,等等。
有些国家和地区鉴于土地与地面的房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性,对土地、房屋及其他附着物一起征税,统称为房地产税、不动产税、财产税等。
对土地征税,不论是单列税种,还是未单列税种,也不论其冠以何种税名,依据征税的税基不同,大致可以分为两大类,一类是财产性质的土地税,它以土地的数量或价值为税基,或实行从量计税,或采取从价计税,前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税,后者如地价税等。
这类土地税的历史十分悠久,属于原始的直接税或财产税。
另一类是收益性质的土地税,其实质是对土地收益或地租的征税。
以土地增值税命名,有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。
此后,1904年德国在本土开征土地增值税,1911年在德联邦推广。
英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。
然而由于各种原因,这些国家都停征和取消了土地增值税。
目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的有意大利、韩国、中国内地和台湾等国家和地区。
中华人民共和国成立以来,虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产3税、城镇土地使用税等税种,但这些税种大多属于传统的土地税,有的还带有行为税的特点,调节房地产市场的力度很有限。
国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》),财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税,这是我国(除台湾省外)开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。
自1994年开征土地增值税以来,先后经历了松紧相互转换的曲折过程,而其松紧的背后又和宏观经济形势紧密相连。
土地增值税开征的第一年,即1994年,该项税收全国统计数字为0,随后的1995年全国也仅有0.3亿元,和当时全国近6000亿元的总税收形成了鲜明对比。
1995和1996年,为加强土地增值税征收,国家税务总局加大了与国家国有资产管理局、国家土地管理局和建设部的衔接力度,制定了转让国有房地产征收土地增值税的国有房地产价格评估程序,要求各级土地管理部门尽快完成城镇地籍调查等准备工作,为征收土地增值税提供征税资料。