房地产资本结构优化探析—以万科为例

房地产资本结构优化探析——以万科为例摘要：自改革开放以来，中国的经济发展飞速，生活的各个领域都取得了傲人的成就。

特别是，作为中国支柱产业的房地产，在经济发展中有着举足轻重的地位，房地产业的国家监管在稳定对人口的支持中起着重要的作用。

资本密集型企业是房地产具有典型特征的，资本一直是企业生存和发展的重要因素。

资本结构的相关性对所有房地产行业都很重要，但是几乎所有房地产行业资本结构都存在着问题。

通过对房地产行业的股权结构，债务状况，盈利能力和融资渠道的深入调查和分析，本文确定了房地产行业的资本结构通常没有科学和适当地调整。

其中万科企业有限公司作为领导者，则表现的更为明显，融资渠道的狭窄、过高的的资产负债率、管理层对风险控制的关注不足以及中小型为主的股权结构限制了房地产业的发展。

通过以上的实证分析，我建议万科企业股份有限公司带头房地产行业应采取对策，扩大融资渠道，适当增加长期负债在总负债中的比重，集中股权结构，增加股权比例。

通过调整最佳结构来启动。

关键词：万科企业股份有限公司；资本结构；融资结构。

1 绪论1.1 选题的目的及意义1.1.1 选题的目的本文将房地产作为研究对象，因为房地产行业作为中国乃至世界各国的支柱产业之一，一直都是非常热门的话题，对经济的发展有着重要的影响。

资金密集是房地产公司最典型的特征，所以通常来说对于房地产公司在运营过程中，资金链是非常重要的，完善科学合理的资本结构对房地产企业的有着十分重要的影响。

1.1.2 选题的意义企业资本结构的是否合理，对企业的生存和发展起到决定性的作用。

行业不同的情况下，对于资本结构也有着不同的标准。

房地产公司的特点是资本要求特别高。

企业的正常运作与充足的资金有着千丝万缕的联系。

公司的资本结构趋于合理化，这已成为公司具有强大竞争优势的重要因素。

在中国，房地产公司的融资通常是债务，其中最常见的是短期债务。

在回顾中国房地产上市公司资本结构的发展现状的基础上，我们具体的讨论了一些影响资本结构发展的原因，探索在当前经济发展形势之下,房地产公司优化内部资本结构的可行方案,对我国房地产业的整体发展有极大的意义。

1.2 资本结构1.2.1 资本结构的定义所谓资本结构是企业资产在整体框架中及其自身价值条件下的份额。

必须从宏观和微观两个方面对上市公司的股权状况进行分类和分析，建议在理论上加以区分。

一般而言，我们认为公司的资本结构涵盖长期和短期资本以及债务。

公司的资本被突出显示，也就是说，它代表资本的总构成和公司的份额。

另一方面，短期债务是作为经营活动中的资本进行管理的，因此，在这种观念下的资本结构代表了长期债务和权益的结构和比例。

1.2.2 资本结构理论MM理论。

该理论是说负债状况与企业价值之间的特定关系。

在考虑所得税和公司税时，企业的价值会随着负债的增加而增加，因为企业的利益受到税法的保护。

如果不考虑所得税而不论公司的债务状况如何，则公司的价值就是营业利润与收益之比。

如果业务风险相同，则价值不与债务状况相关联。

代理理论。

理论认为，资本结构的状况决定着日常的工作水平和管理层的决策，而管理层的决策直接影响公司的章程、公司的收入和公司的市场价值。

同时，债务融资在管理中的作用可以鼓励管理人员优化其决策技巧并努力工作，从而显着降低将两种权利分开的代理成本。

从另一个角度看，如果债权人控制企业，债务国的融资活动当然也需要支付代理费。

因此，所有权结构资产负债表的调整实际上是由债务代理成本与权益代理成本之间的余额决定的。

分层金融理论。

捐赠集合在内部和外部被划分，内部捐赠集合由运营商和所有者与捐赠行为相关联。

外部收集捐款的方法包括发行普通股，优先股，债券等。

对股东而言，还包括避免财务风险的措施。

当谈到融资方案时，普通企业通常选择负债。

一方面，他们可以从国家准则中受益，另一方面，它们可以增加书中业务的价值。

但是，也存在债务过多的风险，债务融资的比例过高，这将导致企业价值下降的增加。

总之，公司应合理选择债务。

实际上，公司必须维持一定的债务能力，以便为临时发行债券提供有利可图的投资机会，并避免高成本发行新股。

1.3 国内研究动态21世纪以来中国的市场经济发展迅速，上市公司也逐渐多了起来，所以经济学者们对公司的资本结构组成因素也开始重视了，经过多年的大量的实际研究工作。

主要从两方面着手的。

第一，怎样就能规划出最优化、最完善的公司现有的资本结构。

第二，哪些方面可能对企业资本结构有重大的影响了。

其中，代表人物：胡远成老师花了三年的时间研究企业的性质，运用相互分析和回归的几种要素来确定企业的资本结构与资本之间的关系。

年内要审查的业务运营流程的经济利益和效率。

复杂的关系。

胡教授认为：资本负债的比例与企业的负面经济利益密切相关；资本承担额与公司资本的使用，使用效率和债务期限的持续时间之间没有明显的相关性。

此外，张兆国和陈华东等老师还分析了资本结构的两个特殊影响：财务杠杆和治理的影响。

他们的研究表明，在这两种影响下，中国上市公司的资本结构相对较弱。

针对这种现象，他们分析了业务的其他方面，例如：补偿激励措施，政府库存管理系统和对债券持有人的加强监督系统，并提出了各种方式来解决这一问题。

优化中国上市公司的资本结构。

1.4 国外研究动态莫迪利亚尼和米勒通过研究和讨论企业的资本结构以及由此产生的MM率，发现融资结构影响公司资本结构，并为以后在这方面的研究指明了方向。

奥兹坎对英国多家企业的发行的股票面板数据分析，看出了一个杆比率目标长期存在，这个比率快速进行。

法玛对好多家企业做了多年面板数据研究，其中用关联法与回归方法来论证，发现负债资本上升的现象，可是调整速度比较缓慢。

蔡方和阿文·戈什财富500强上市公司的财务数据认真分析理解得到的是：良好的资本结构不是一个独立的方面，而是几个区域之间的不断扩大。

如果公司的债务比率超出此范围，则上市公司将采取更好的措施来调整和调节债务。

伯特·米格尔和朱利奥多对 133西班牙家非金融公司作了分析与研究，发现了公司本身的特征是如何影响资本结构的有力证据。

对资本结构的研究又进了一步。

2 万科股份有限公司资本结构现状分析万科集团成立于1991年，因为本文的目的是研究房地产行业公司代表万科的资本结构，以便为整个行业和业务发展做出贡献，因此本文选择进行比较的基准年为五年。

2.1 债务比率图2.1 2015-2018年五大房地产企业资产负债率比较图表显示万科集团，中海地产，龙湖地产，恒大地产，保利地产在2015至2018年的企业资产负债率，经比较万科集团的资产负债率在过去四年中稳定保持在70％至80％，相对来说保持在较高水平。

中海地产作为中国五大房地产集团之一，其资本负债率最低，大约仅为60%。

从图表上看，恒大的资产负债率最高，为80％，万科集团仅次于它。

2.2 负债结构图2.2 2014-2018万科流动负债率纵向比较通过图表可以看出，2014年万科集团的流动负债比率比2015年高，呈下降趋势，而2015年万科集团的长期负债比率比2014年高，呈上升趋势。

与前两年不同的是，2015至2018年万科集团的流动负债比值一年比一年高, 从2015年的87.59%上升到2018年的88.45%，整体上呈上升趋势，而长期负债比率一年比一年低,从2015年的12.40%降低到2018年的11.55%，整体上呈下降趋势。

通过分析可以得出，这几年来万科集团的融资主要来源于短期贷款之类的流动负债，目前来看，企业在短期内的还款压力还是比较繁重的。

2.3 股本结构表2.3 万科集团的股份构成2019-01-142018-09-302018-06-30数量（万股）比例（%）数量（万股）比例（%）数量（万股）比例（%）有限制条件股份1,584.880.141,538.700.14 1,538.700.14无限制条件股份1,102,328.3299.861,103,422.3399.861,103,267.1199.86人民币A股970,832.7887.94971,926.7887.96971,771.5687.96境内上市B股0.000.000.000.000.000.00 H股131,495.5511.91131,495.5511.90万科集团作为中国房地产行业的大亨，它的股权结构还是比较合理的。

在进行股改之后，占了万科集团大多数比例股份高达87.94%，全部为流通股，剩下的股份中香港上市的外资股占比较大，所占的比例为11.91%，而仅仅只占0.14%的是有限制条件的股份，由此看来，股份构成是十分分散的。

当然，万科集团与中国其他上市的股份有限公司相比，它的股权结构是比较合理的。

3 万科股份有限公司资本结构存在的问题企业从创建到一定发展程度，在开发过程中需要大量资金。

合理的工作方式和资金分配是每个企业的重要课程。

经过几年的探索和发展，万科逐步形成了适应万科发展的资本运营体系。

2008年经济危机的爆发给包括万科在内的许多房地产公司造成了各种损失。

万科通过灵活的定价策略和品牌效应来管理融资，这种效应保持了很高的声誉，并度过了危机。

但是，在当前的开发过程中，万科还有许多方面需要改进。

现在让我们分析它的一些问题：3.1 资产负债率高资产负债率是指公司所欠的外债，以公司的总负债，再除以总资产的百分比，是总负债与总资产的比率。

以万科股票为例，万科股票活动涵盖了广泛的领域。

业务发展非常重要，它可以增加公司的销售和营业利润。

不但公司的销售额很高，而且营业利润也很可观，2016年至2018年的净利润率分别达到3.8％，3.8％和4.245％。

但由于外部负债高，这增加了万科业务发展的负担，使公司利润难以支付高债务比率，从而使公司资金难以运作。

3.2 企业负债的结构不合理近年来，万科的短期债务一直处于较高水平，而长期债务一直处于较低水平。

但是，短期负债的财务风险和长期负债的财务风险相对比，要大很多，因为就还款期而言，短期负债的比长期负债的时间上要短得多。

短期负债的百分比将增加公司的盈利能力，但如果保持这种水平，则公司资本链会严重中断，破产风险将增加。

除其他事项外，万科集团的短期负债的预付款逐年增加，占2018年资产负债总额的44.76％，这表明万科集团的房地产销售表现良好，因此缓解了债务结构不当的问题。

在审查万科的融资方法时，还发现融资渠道相对简单，主要是通过银行贷款，股票发行，股票债务互换等。

这会不可避免地会增加企业的财务风险。

3.3 企业股权结构存在问题万科集团的股权较为分散，这也是它治理结构比较完善的主要原因，主要体现在公司流通股份额远超同行平均水平。

当然，股权分散也有一些弊端。

一方面，由于公司的股权不够集中，造成企业缺乏大股东强力的支持；多数股东们根本没有能力去影响公司发展的方向，这就导致了公司的经营权掌握在部分管理人员的手中，无法得到股东们的监督。