物业公司设备维护管理制度

物业公司设备维护管理制度

以下是X X公司的设备维护管理制度，供读者参考。

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第1章总则

第1条目的

为保证各种设备和系统的正常运转，满足业主（住、用户）的设备服务要求，特制定以下管理制度。第2条范围

本制度适用于本物业公司所管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其他房屋附属装置。

第2章设备巡查

第3条巡视频率

1.定期巡视：工程部经理每日一次，主管（领班）每日上下午各一次，值班人员节假日每天巡视四

次，夜间值班人员每班巡视两次。

2.不定期巡视：工程部各级相关人员要根据设备运行特殊情况进行不定期巡视。

第4条巡视范围

1.重点机房和重点设备。

2.容易出故障的设备。

3.装饰装修工地。

4.设备改造工地。

5.刚经过修理的设备和系统。

6.客户反映问题集中的区域或设备。

第5条巡视内容

1.设备运转有无异常。

2.系统工作有无异常，管路有无跑、冒、滴、漏。

3.施工人员有无违章操作和施工扰民情况。

4.机房、设备、施工现场有无安全隐患。

5.员工是否按规定工作，工作质量是否存在问题。

6.改造工程进度如何，有无问题。

第6条填写值班巡视记录

值班员应填写值班巡视记录，经理、主管、（领班）应认真检查。巡视记录应全面、准确。

第7条巡视中发现的问题应及时处理并向上级领导及相关部门报告情况

。

第3章设备维修

第8条工程部设值班调度员（兼），由其负责接受业主（住、用户）报修机日常维修的派工任务。

1.接到业主（住、用户）故障报修或投诉时，及时填写《工程维修工作单》。

2.通知相关专业维修人员，维修人员接到派工任务后必须按时完成，并做好记录。

第9条工程部执行设备维护、保养制度，对各设备、设施的维修、保养按年度计划执行。对业主（住、用户）提出的特约维修，应于开工前填写工程部《维修工程预算书》，待费用认可后即可

开工，做好估工核料工作，合理收费。

第10条对影响业主（住、用户）日常生活、工作和小区（或大厦）观瞻的设备维修，应执行限时维修制度。维修人员接到抢修或紧急修理任务，必须按工程要求，打破正常上下班时间限时

修好或更换设备，保证正常使用。维修人员因抢修影响正常的工作时间，由主管报工程部

经理批准后调整。

第11条设备正常维修，执行责任到人的管理制度。各班组、各级维修保养人员必须按规定的时间和工作内容检查自己所负责的责任区域内各种设备的运行状况，发现故障及时排除。如果有

重要故障应及时向主管、工程部经理请示解决。

第12条冷暖空调等重要设备，执行春备夏、秋备冬的维修管理制度。相关专业设备主管应每年都做好设备维修的计划，规定停机和维修时间、项目和内容，集中组织人员逐项检查维修，并

通过试运行。达到技术标准后再正式使用，保证设备的正常运行。

第13条日常维修所需要的零件、材料实行统一管理。各班组在开展每项维修任务时，必须填写零件和材料申请单，由维修主管复核签字、工程部经理签字批准后，到仓库领取。工作完成后

的余料应及时退库。

第14条值班调度员每日下班前，将当日的《工程维修工作单》完成情况统计汇总，报部门经理。

第15条每周召开一次工程管理例会，会议内容是检查上周的维修完成情况和存在问题，本周主要维修任务、工作安排、需要的器材、工具、材料、零件及费用安排，落实具体维修任务，保

证小区（大厦）各种活动的正常开展。

第4章重要设备控制

第16条重要设备主要包括高低压配电室、消防中空室、电话机室、空调机房、燃气锅炉房、天然气分压站、水泵房、生活水箱、冷却塔等重要设备、设施。

第17条重要设备严格实行值班制度、巡视检查制度和门禁制度，其中配电室昼夜设岗值班。

第18条正常工作期间，负责管理各重要设备的专职人员（指当班员工、领班、主管、本部门经理）进入时，可免于登记，其他人员（指各级领导、有关部门经理、主管、本部门其他专业人

员、本专业不在当班的员工）进入时，均需要登记。

第19条上诉第18条范围之外的其他人员进入重要设备区时，应严格执行门禁制度，其中，正常工作时间进入的，需经本部门经理批准，其他时间需经值班经理（或请示本部门经理、总经

理）批准，并进行登记。

第20条来访者批准并登记进入重要设备时，当班人员应予陪同，确保来访者人身安全及重要设备的安全，不可让来访者自行参观和逗留。

第21条重要设备的安全防火事项按本物业公司的《消防安全制度》执行。

3.2.4 电梯运行管理办法

以下是X X公司的电梯运行管理办法，供读者参考。

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第1章总则

第1条对电梯设备的进行日常检查、养护，保证电梯设备的正常运行，减少故障，避免事故发生。

第2条工程部是电梯的日常检查、养护工作的归口管理部门。

第2章电梯日常检查

第3条工程人员负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。

第4条每天开梯后进行一次电梯全段运行状况将检查，填写《电梯日巡视记录》。

电梯日巡视记录

小区（或大厦）名称：日期：年月日

巡检项目

电梯号

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

机房1 机房各部清洁

2 油镜、油位

3 盘车工具

4 应急灯、灭火器

5 照明、通风设备

6 警告牌及门窗、锁

7 牵引电动机

8 减速箱及绳轮

9 安全装置

10 机房温度

轿箱1 轿厢门联锁

2 安全触板及开关

3 轿内显示器、按钮

4 对讲电话与警铃

（续表）

巡检项目

电梯号

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

轿箱5 棚板、壁板、地面

6 通风扇

7 照明灯

8 异音、异感

门厅1 厅门按钮及显示

2 消防按钮

3 厅门联锁

说明：良好打“√”，不良打“×”

巡视监察人：巡视时间：年月日时分第5条注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。

第6条进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。

第7条升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。

第8条日常清洁升降机，应使用较干洁及无腐蚀性的清洁剂。

第9条搬运有可能超载的沉重物品时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免发生意外。

第10条发生故障及紧急事故时采取临时应变措施。

第11条年审标志张贴在轿厢内按钮上方。

第3章电梯维修保养管理

第12条电梯机房要保持清洁，做到无灰尘、无蛛网、地板上无垃圾，不准堆放杂物和易燃品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。

第13条电梯检修或停驶保养，首先应切断电源，以确保操作安全。

第14条电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客后方可停机保养。

第15条轿厢内外、顶上、底下需经常擦净，放置生锈腐蚀，保持清洁美观。

第16条牵引电动机外形干净，无油垢，地盘无积油，电梯坑底无积水。

第17条各楼层门厅及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。

第18条电梯的转动机件均需要加油润滑，做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

第19条维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

第4章电梯故障应急处理

第20条所有员工只要发现电梯故障，都应该立即通知值班工程师。

第21条电梯出现故障后，工程部维修人员应设法了解电梯现处何楼层，及被困人数。工程部维修人员应立即到达电梯所在楼层，同时确定电梯维修公司是否应知道并给予帮助及维修服务。如果

是，则致电电梯维修公司以使其采取应急措施。

第22条非正常工作时间发生发生电梯故障时，工程部维修人员应通知值班经理。值班经理接到通知后，需立即前往电梯被困楼层。

第23条工程部维修人员停留在此楼层，并与被困在电梯中的人交流，建议他们采取保护措施，直到电梯维修公司人员到来，然后尽可能地配合电梯维修公司人员进行维修。

第24条急救工作完毕后，当事员工及当班工程师应书写报告，并详述整个应急处理过程。

第5章附则

第25条本办法由工程部制定，其修改、解释权归工程部所有。

第26条本办法自年月日起颁布生效。