2019年度阳江城市地价报告26页

阳江---城市环境巨变地价房价上升

导读

2010年土地供应

政府在市区出让土地36宗，总面积为1711022.03平方米，其中工业用途9宗，面积325796.55平方米；商业用途2宗，面积17894.31平方米；住宅（兼容商业或其他）25宗，面积1367331.17平方米。

2010年土地价格

阳江市区商业用地成交均价385元/㎡，比上年上升了28.76%；住宅用地成交均价960元/㎡，比上年上升了33.52％，工业用地成交均价296元/㎡，与上年基本持平。

2011年地价趋势预测

预计2011年阳江市区商业、住宅用地将保持平稳微升，增长幅度在6%左右；而工业用地仍将维持在2010年地价水平。

1 2009年度地区经济发展概况

1.1 阳江市2009年度地区生产总值(GDP)

2009年阳江市生产总值达518.7亿元，增长12.2%。地方财政一般预算收入首次突破20亿元，达20.2亿元，增长23.2%。规模以上工业总产值和规模以上工业增加值实现509.3亿元和123.4亿元，分别增长18.8%和20.2%。农业总产值195.8亿元，增长5%。第三产业增加值194.1亿元，增长14.3%。社会消费品零售总额316.7亿元，增长19.2%。

阳江市全年接待游客653.4万人次，旅游总收入35亿元，分别增长16.1%和

16.7%。阳江市商品房销售面积和销售额为104.9万平方米和28亿元，分别增长39.2%和50.9%。三大产业比例由上年的23.9:40.5:35.6优化为22.2:40.4:37.4。

表1-1 2009年GDP增长比例

注：数据来源于2010年1月21日《阳江日报》

图1-1 2000-2009年GDP总值图

注：数据来源于2009年阳江统计年鉴

1.2 阳江市城镇居民收入及消费情况

2009年度“家电下乡”、“万村千乡”市场工程等惠农政策得到较好落实，拉动了城乡消费。全年社会消费品零售总额比上年增长19.2%，达到了316.7亿元。城镇居民人均可支配收入为13075元，增长9.6%。

图1-2 2006-2009年城镇居民可支配收入图

注：数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》

1.3 固定资产投资及房地产开发情况

2009年度广东华厦阳西电厂1、2号机组和广东海上丝绸之路博物馆等一批重大项目建成投产，阳江核电站、阳云高速阳阳段等一批重大项目建设步伐加快，引进了国电公司海陵风电项目、华润水泥、正大集团和汉能LED等一批大企业大项目。使得阳江市固定资产投资加快，全年社会固定资产投资236.7亿元，增长38.6%。

表1-2 2009年固定资产投资经济指标

注：数据来源于2010年1月21日《阳江日报》

图1-3 2006-2009年固定资产投资图

注：数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》

1.4 房地产市场情况

2010年阳江市房地产市场从去年的大热渐渐走向温和，虽然受国家宏观调控政策等因素的影响，但我市房地产市场总体情况稳定，国刚性需求较大，未来房地产市场仍然保持快速增长的态势。2009年阳江市累计完成开发投资22.5亿元，

同比上升29%；施工面积258.4万㎡，同比上升1%；商品房销售面积100.8万㎡，同比上升59%；商品房销售额为27.4亿元，同比上升74.5%；实现房地产税收3.16亿元,同比增长27.4%；阳江市商品房交易平均价格为2722元/㎡，同比上升10%，阳江市区商品房交易平均价格为3103元/㎡，同比上升33.7%。

阳江市区（含海陵岛试验区、高新区）完成开发投资14.97亿元，同比增37%，销售面积46.04万平方米，同比增86%，销售额14.3亿元，同比增150%。

住宅空置面积为2.13万㎡，房屋106套，同比下降75.2%。其中空置一年以下（含一年）的为0.87万㎡，房屋44套，占总数的40.8%，其中市区空置一年以下（含一年）的为0.39万㎡，占全市的44.8%。空空置一年至二年（含二年）的房屋有22套，空置二年至三年（含三年）的房屋有28套，空置三年（不含三年）以上的房屋只有12套。

图1-4 2006-2009

年阳江市及市区商品房交易均价（单位：元/平方米）

走势图

表1-3 近五年阳江市房地产市场发展情况表

单位：万平方米、亿元

从预（销）售商品住宅的房价划分情况来看，每平方米售价在2000元以下（含2000元）的3756套，2000-3000元（含3000元）的2548套，3000元以上的1557套，比例为48%:32%:20%；而市区则分别是670套、1905套和1172套，比例18%:51%:31%。往年我市主要以每平方米售价在2000元以下（含2000元）商品住宅为主，而2009年的房价则是以每平方米售价2000元以上为主。

图1-5 阳江市区预（销）住宅房价比例图

注：以上数据来源于《阳江日报》（2010年2月25日）

2 地价影响因素分析

2010年阳江市地价总体水平继续上涨，受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响，涨幅明显收窄；居住地价增长率仍为各用途地价增长率之首。但同时，随着保障性住房建设力度的逐步加大，房地产紧缩性调控政策的进一步细化和落实以及多部委调控新措施的出台带来的市场观望和市场心理的变化，房地产市场将继续趋稳，地价总体水平或将延续平稳微升态势。

2.1 政策对地价的影响

从房地产市场的反映来看，2010年国家部门调控政策层层推进，市场主体持续观望，房价快速上涨势头得到遏制,具体表现在以下几个方面。

1、2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后土地出让中，首付款式缴纳的比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。现有土地出让中，多数开发商的土地出让金首付款仅为20%，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地地价款。新规将对遏制“囤地”和“炒地”现像起到有效作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，也带来了行业整合机会。

2、2010年4月，国务院发布《差别化住房信贷政策》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为。

3、自2010年1月至2010年12月，中国人民银行先后六次上调存款准备金率，此次上调之后，金融机构存款准备金率已达18.5%的历史高位。一年期的贷款利率也从年初的5.31%提高至5.81%。央行调高存款准备金率和货款利率，一方面为了抑制通胀预期，另一方面，也与10年信贷投放增速依旧过高有关，以此来减少商业银行可贷资金量。

从调控政策的宏观目标可以看出政府对房地产业的态度。调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管，促进房地产市场健康发展。房地产市场调控对土地市场影响明显，土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），使土地价格快速上涨的趋势得到抑制。

2.2 城市规划与城市建设对地价的影响

为把阳江市建设成环境优美、设施齐全、适宜居住和创业的现代化滨海城市，阳江市制定了城市建设规划。在城市总体规划的指导下，阳江积极推进中心城区

空间战略：南进、西拓、东联、北优，以西南为城市重点发展方向。远期重点向南“沿海”式发展，重点发展城市南部地区，前提是在中心城区规模突破之后，政府加大南部地区公共设施的投入，实现向海岸线发展，结合沿海高速铁路站场的设置及海陵岛旅游开放，在金朗岛打造大型综合性旅游服务中心。形成以商贸服务、城市会展为主要职能，培育区域性居住职能，成为现代化的海滨生态组团切实加强城市区域协调，统筹以市区为中心的城市协调发展等一系列加强城市现在化建设的新目标。

修编的（1996-2015）版总体规划首次提出了建设宜居创业的滨海水岸新城的新城市定位，更明确了与《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》无缝对接的思路，对城市分区组团的功能划分也更加科学合理。

2010年阳江市规划建设的重点建设项目45个，45个重点项目年度计划投资112亿元，确保阳江核电、云阳高速公路、市中医医院、海螺水泥等15个2010年全省重点建设项目。其中，2009年12月25日上午10时，备受瞩目的广东海上丝绸之路博物馆迎来开馆时间，面向大海，盛大的开馆庆典在海陵岛十里银滩“南海一号”博物馆广场举行，从此，中国大型水下考古博物馆的历史再次被改写。自2008年12月16日阳江核电站1号机组开工以来，阳江核电项目1、2号机组得到了快速推进。2010年11月15日，阳江核电站3号机组核岛主体工程开工建设。截至2010年底，阳江核电站已累计完成投资137亿元。2010年12月31日正式通车的阳阳高速是广东高速公路“九纵五横”中的第八条纵线。未来将延伸至云浮市，并连接广梧高速公路，成为我省西南部高速公路网的重要通道。该高速公路将阳江与云浮、肇庆以及广西等地更加紧密地联系在一起，有利于区域间人流、物流、资金流、信息流的快速流动，对拓宽阳江港经济腹地，加快沿线地区的开发，推动临港工业乃至整个阳江经济的发展有着重要意义。

近年经过市政道路改造及创业园林城市建设，阳江市区交通变得四通八达，道路宽敞，市民出行更便捷；道路两侧绿树成荫，公园我、广场密布，生活环境卫生得到进一步的优化。2010年阳江市继续大力开展市政建设改造，主城区主要交通干道东风三至东风四路从双向四车道水泥路改造成双向八车道沥青路，随着阳高速阳江连接线以及新江东路、体育北路、东门南路、富康路、南浦路、创业路北段、马曹路西段、体育北路这一批道路工程的竣工投入使用，城市交通网络将更加完善，城市血脉更加通畅。

从城市的规划发展方向看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。从城市局部地域来看，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。2.3 产业布局对地价的影响

“十一五”时期我市以建设全省中等发展水平经济、文化名城、法治社会、和谐阳江，实现全市人民富裕安康为总体目标，实施工业立市、旅游强市、农业稳市、商贸旺市、科教兴市五大战略，以做大经济总量为主题，以发展工业为主攻方向，以招商引资为突破口，着力发展民营经济、县域经济、临港经济、特色经济，促进全市经济社会加快发展、跨越发展和协调发展，为与全省同步全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化打下更为坚实的基础。

2010年广东省委、广东省人民政府制定了《关于促进粤西地区振兴发展的指导意见》，提出要以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持“开拓发展西部”的目标，充分发挥区位、资源和后发优势，，发展为广东新能源基地、重要产业承接地和现代滨海旅游目的地”为目标。东融珠三角、西接北部湾、北联大西南、南拓东南亚，创新发展模式，加快发展速度，壮大经济总量，提高人均水平，促

进三次产业协调发展，努力把粤西地区建设成为广东重化工业基地、区域性现代物流基地、循环经济示范地和海洋经济示范区、现代农业示范区、统筹城乡发展示范区，阳江市要加快融入珠三角，发展为广东新能源基地、重要产业承接地和现代滨海旅游目的地。

3 土地市场概况

3.1 土地市场供应状况

根据阳江市国土资源局用地科提供的数据显示，2010年阳江市区一级土地市场出让土地36宗，总面积为1711022.03平方米，其中工业用途9宗，面积325796.55平方米；商业用途2宗，面积17894.31平方米；住宅（兼容商业或其他）25宗，面积1367331.17平方米。出让面积比上年增加1246862.23平方米，增加了268.63%。政府出让土地面积大幅度增加，主要原因一是政府通过增加土地供应来加大未来商品房的供应量，通过增加城市外围区域的土地供应及限房价、限户型等有条件的土地出让方式来调整商品房的供应结构，起到平抑房价的目的。二是随着阳江多年连续快速发展,港珠澳大桥的正式动工将更加凸显阳江“左右逢源”的区位优势,承接珠三角的产业转移园区土地供应量增大；三是阳江市经济迅速发展，城市化速度加快，促使城市不断向外围扩张，对土地的需求量也不断增加。

表2-1 近五年政府出让土地情况表

面积单位：平方米

注：数据来源于阳江市国土资源局

说明：住宅用地包括单独的住宅用地、住宅（兼容商业）、商住及住宅（兼容其他）用地，以下类同。

3.1.1 土地供应结构分析

2010年政府出让宗数最多是住宅用地，占比达到69.44%；出让面积最多的为住宅用地，占了79.91%。。住宅用地供应增长主要原因一是随着10年国民经济回升和下半年通胀预期影响，房地产市场成为市民青睐的抗通胀投资方向；二是随着城市化的快速发展，交通、环境大大改善，住宅用地需求不断增加，促使城市不断向外围扩张。近几年大型房地产企业纷纷入我市，大项目纷纷起动，如城东的“中鼎·国际花园”和“中珠·在水一方”，城南的“保利·罗兰香谷”和“利腾·阳光马德里”和城北的“上东·新城”等，该类项目起点高、环境好、交通方便、配套完善，带动阳江市区房地产向中高端发展，增加了市民的改善性需求。

2010年阳江市区商业、住宅用地成交均价分别比上年上升了28.76%、33.52%，工业用地成交均价基本与上年持平。商业、住宅用地成交单价涨幅较大，一是因经济发展和城市化加快，土地和房地产的刚性需求量仍然较大；二是随着政府对

交通、环境及公共配套设施投入的加大，出让地块质素大幅提高。工业用地成交单价的差异不大，原因在于工业园区土地储备较多，政府招商引资力度较大。

表2-2 2010年政府出让土地用途情况表

注：数据来源于阳江市国土资源局

3.1.2 2010年出让土地区域分析

2010年一级市场出让的土地在旧城区、城东片区、城南新区、城西片区和城北片区均有分布（详见阳江市城区区片分布图），旧城区出让土地面积71342.56平方米，占4.17%；城东片区出让土地面积248912.41平方米，占14.55%；城南新区出让土地面积2365平方米，占0.14%；城西片区出让土地面积为921019平方米，占53.83%；城北片区出让土地面积156978.35平方米，占9.17%；银岭科技产业园出让面积310404.71平方米，占18.14%。

城西片区占有份额最大，占了53.83%，出让土地主要位于三江岛，三江岛是位于阳江市中心漠阳江河段上的天然江心绿洲岛，处在市区建成区直通白沙火车站的必经路上，也是市区西拓发展轴上的重要节点，按照市区总体发展规划，未来将是市区的中心城区，但目前该区交通及配套设施不完善，开发条件尚不成熟；其次为因岭科技产业园占了18.14%，该园区主是工业用地，原因在于该区基础设施不断完善，产业集聚度不断提高，政府招商引资力度也较

大；出让面积第三为城东片区，该片区地理位置和区域环境较好，交通便捷度高，配套设施齐全，人口密度较小，开发起点高，该区域大部分出让土地都可建成受市场追捧的湖景房；旧城区的四宗出让土地均为旧城改造，经征收后统一规划利用的土地。城北片区的金山路为阳江市对外主要交通干道，随着西平北路与阳茂高速阳江城北出口的连通，该区域的土地利用价值将大大提高；城南新城是阳江市区近几年开发建设的重点区域，也是阳江市区打造宜居的滨海新城的亮点区域，2010年随着保利地产、利腾地产等开发城南新城的大型楼盘的热卖和阳江市第一中学新址迁至城南新区，该片区不久将作为城市新中心带动城市向南发展，强化和彰显海滨新城的特色。

表2-3 2010年政府出让土地用途情况表面积

单位：平方米，金额单位：万元

图2-1 阳江市城区区片分布图

图2-2 区域出让土地面积比例图

3.2 土地市场需求状况

2010年阳江市区商品房销售面积约为106.24万平方米，同比增长5.4 %,销售金额约为了29.87亿，同比增长9%。受国家严厉的房地产调控政策和国家金融政策紧缩的影响，2010年阳江房地产的销售面积和销售金额增幅平稳，地价水平和房屋销售价格较上年仍有较大幅度上升。阳江市主要购房者是一次置业群体及改善性需求群体，房地产投资和投机成分较少，投资性买房受到打压，没有影响到实质性的刚性需求。因此即使市场观望气氛浓厚，部分观望者也依然可能转化为购房者。同时，随着城镇化步伐的加快，对住房用地的需求也会持续增大。

4 平均房价、平均租金看地价

4.1 平均房价、平均租金看地价

在现行市场条件下，采用调查数据进行分析、修正，计算出各片区的平均房价和平均租金。平均房价为该片区一手楼盘市场均价；平均租金为该片区市场平均租金。

表4-1 阳江市商业用地片区平均租金、平均房价

单位：元/㎡

表4-1 阳江市住宅用地片区平均租金、平均房价

单位：元/㎡

4.2地价分析

通过对阳江市区各片区房地产及土地市场的租售价格进行比较分析，并考虑当地规划及市场发展前景，得出2010年各区域不同类型土地的平均地价水平。

说明：商业、住宅用地推导价格为容积率为2.0的地面地价

1、旧城区为阳江市商业中心区域，主要商业街道、高档酒店分布于该区域，各项基础设施、公共服务配套设施完善，商业集聚度高，居住人口比较密集，是目前阳江市的主要商业、文化、娱乐中心，商业地价水平最高。主要以新华北路、新华南路、南恩路、人民路商业圈、东门路及西平路向周围辐射。商铺租金平均水平达到55元/㎡，商铺平均价格达到11000元/㎡，商品房价格在2800元/㎡左右。

2、城西片区内大部分土地为闲置的国有土地，前期土地成本较低，随着三江岛详细控制规划的出台、基础设施建设的速度加快、漠江二桥的开工建设、中洲大道路的开工建设及几个开房商进驻，使得该区域内的地价也在升温。

3、城南新区主要功能为商住、文化休闲区，江朗大道可直达老城中心，直通珠海、澳门、香港。拥有了市一中、两阳中学两所省级名校和阳江职业技术学校的城南新区，区域居住价值不断升值。

4、城东片区属于阳江市中心居住区域，各高层楼盘及高端别墅集中分布于此，楼盘平均销售价格为4000元/㎡。该区域住宅环境优雅、交通方便、公共及生活服务设施设备较完善，住宅物业价值较高，住宅用地交易价格快速上涨，而由于远离市中心，人流量较少，商业氛围尚未形成，区域内商业地价较低。

5、城北片区主要功能为物流、旅游服务中心，是阳江对外辐射的中心点。位于城市的边缘,对外交通便捷，住宅和工厂混杂生活环境一般,生活配套不完善。该区域拥有优越的交通便捷度，城市基础设施建设的力度不断加大，随着城北调整入口与西平北路相连，该区域的投资前景被看好。

6、阳江市区工业用地地价在2010年没有明显变化，主要是阳江市区工业产业集中在阳江高新区工业产业转移园，该园区的征地成本价格比较稳定，园区工业面积较大，足已应对工业产业发展的需要，加上政府招商引资优惠政策，工业

用地价格上涨的空间有限。

4.3地价房价比分析

根据调研阳江市区各区域地价水平及利用各种估价方法推导出来的地价结果来看，商业用地地价与房价比在0.12-0.13之间，住宅用地地价与房价比在0.13-0.16之间，地价占房价的水平并不高。各区域平均房价、推导地价的关系和差异主要在以下几个方面。详见下表4-3

表4-3 2010年市区地价房价对比分析表

单位：元/㎡

5 2011年地价走势预测及拟流转地块信息

5.1 2011年地价走势预测

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位的调控。在密集调控之下，阳江市楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。尽

管6至8月份有所回落，但依然保持高位。预计2011年市区房价将保持平稳，不会出现大幅回落。主要原因是：

第一、楼市成交量已保持2年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。

第二、随着经济的发展及城市化的加快，交通、环境及配套设施的不断完善，由一次置业及改善性需求带来的刚性需求依然旺盛，对房价形成有力支撑。

第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升，带动上下游行业纷纷提价，在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。

2011年将是房地产价格逐步稳定年，也将是调控成效逐步显现的一年，房地产市场价格将趋于平稳。由于市区土地资源有限，但因经济发展及城市化的加快，预计2011年阳江市区商业、住宅用地维持平稳微升态势，增长幅度为6%~8%；对于工业用地来说，阳江市是珠三角产业转移的最佳承接点之一，工业地产都有良好的发展前景，但由于工业园区土地储备充足，政府供给政策相对优惠，预计2011年工业用地仍将维持在2010年地价水平。

5.2 热点发展区域

5.2.1 城东片区

城东片区有着优越的自然

生态环境和丰富的水系资源，

沿那龙河形成的自然河岸生态

绿带构成了以共青湖、大金山

水库、独田水库和鸳鸯湖几大湖岸生态带将发展成为阳江未来城市景观轴。阳江