郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究(精简版)20161224
绿城郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告51p.ppt
截至目前，郑东新区景观绿化面积达 1400万平方米，建设城市公园40多个 ，整体规划绿化率达到49.66%，人均 绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突 破51%。
已有3000家企业在郑东新区注册， 日本日立、荷兰马士基、美国强生、中 石油、中石化等25家世界500强企业和 47家国内500强企业在郑东新区设立了 分支机构或参与项目投资、管理。仅 2010年，就有近900家企业进驻东区。
2006-2010年郑州市房地产投资额走势
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2006年
2007年
2008年
2009年
全社会固定资产投资总额（亿 元）
1031.9
1367
1773
2289
房地产投资额（亿元）
229.9
299
430
514
房地产固定投资占比
22.28% 21.87% 24.25% 22.46%
郑州市郑东区商务金融 地块可行性分析报告
关于我们 绿城建设
目录
1.项目概况 2.郑东新区城市规划 3.郑州市房地产发展背景 4. 郑州市房地产市场现状 5. 主要楼盘项目调研情况 6.项目分析与构想 6.项目经济测算
项目区域位置
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
地方重点政策
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20% 缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。
白沙地块土地出让标记地图
珠
号
信
高
线
路
速
东
南
四
康
环
庄
路
113号地
地铁12号线
郑开大道 人 文 路
114号地
绿博大道
万 三 公 路
G220
地
铁
东京
20
郑
四珠
号
信
环高
线
路
速
198号地
地铁12号线
郑开大道 人 文 路
绿博大道
高中小 小中 小 小
小小
中小 小 高
113号地 中
中小
高 中
小
小
小 小中
高 中小 小中 小
小 中小 小 高中
114号地
小 小
中
高
高中小 小中 小 小
小小
中小 小 高
198号地 中
中小
高 中
小
小
小 小中
高 中小 小中 小
小 中小 小 高中
199号地
小 小
中
高
113号地 114号地
198号地
199号地
113号地
融创象湖一号
吉地澜花语199号地碧园翡翠湾东润城 保利罗兰香谷
恒大雅苑
融创象湖一号
吉地澜花语
保利罗兰香谷 （5.5公里）
198号地
南熙福邸 （4.0公里）
吉地澜花语 （3.5公里）
融创象湖一号 （3.8公里）
东润城 （8.1公里）
199号地
198号地
惠济区
高新区
金水区
中原区
郑东新区
二七区
管城区
经开区
意向地块
北龙湖
郑州市郑东新区白沙组团总体规划(2013-2030年)
郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）文字简要说明一、目标定位(一)范围与期限规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。
组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。
本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至2020年。
(二)上位及相关规划1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》郑东新区白沙组团属于都市区东部新城的重要组成部分，该规划对东部新城定位要求：省级公共文化行政服务中心、先进制造业基地；产业定位为行政文化服务功能组团。
2、《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》对白沙组团的定位要求：职教基地，主导功能为职业教育、现代服务、创新产业基地，同时兼具居住与生活服务功能。
3、《白沙组团核心区详细城市设计》白沙核心区沿中心轴线从南向北依次设置三个居住组团，六个企业办公组团，九个行政办公组团，形成“三、六、九”的数理关系。
(三)现状特征1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。
2、现状建设情况目前，白沙组团的现状建设在原有郑汴新区总体规划、郑汴产业带规划的指引下，以教育科研、二类居住以及工业项目为主。
教育科研主要分布在郑开大道以北；二类居住主要分布在郑开大道以南；工业项目主要分布在中央大道以北，均为近几年建设，建筑质量较好。
白沙组团乡镇建设以村民住宅、村办企业为主。
村民住宅建筑层数多为2～3层，大部分为村民自建用房，未经统一的规划设计，建筑秩序较乱，环境卫生状况较差。
村办企业以建材市场以及工业仓储为主，主要位于白沙镇和圃田乡，沿商都路两侧分布，建筑层数多为2～3层，建筑质量较差，建筑秩序较乱。
(四)规划思路：紧密结合城市设计，加强区域联动与城乡协调，强化产业引领与核心集聚，实现环境优先与生态共荣(五)功能定位：构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究(精简版)20161226
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告2016年12月26日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
二、目标地块出让相关信息（一）出让要求地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（二）区域土地市场概况项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
中牟白沙地块竞品分析
中牟白沙地块竞品分析中牟县位于河南省郑州市的北部，是郑州市的重要组成部分。
近年来，中牟县的经济发展迅速，吸引了不少开发商的关注。
其中，白沙地块是中牟县的一块优质地块，其竞品分析能为开发商提供重要的市场信息。
首先，我们来看一下白沙地块的位置优势。
白沙地块位于中牟县城区的东部，紧邻郑州市二环高速公路，交通便利。
同时，该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、商业中心等，生活便利性较高。
此外，白沙地块距离郑州市中心较近，约15公里，居民可以方便地到达郑州市的核心商业区，享受更多的商业、娱乐和文化设施。
接下来，我们来分析一下白沙地块的竞争对手。
目前，中牟县的房地产市场相对较为稳定，除了一些传统的住宅项目外，并没有出现大规模的商业、写字楼等项目。
因此，白沙地块在该地区的竞品较为有限。
不过，由于白沙地块紧邻郑州市二环高速公路，可能吸引了一些开发商的关注。
我们可以预见，未来可能会有更多的商业、写字楼项目在该地块附近开发，提供更多的商业和办公空间。
另外，我们还需要考虑到中牟县整体的房地产市场情况。
中牟县的房地产市场相对较为稳定，不像郑州市中心区域那样波动较大。
然而，由于白沙地块靠近郑州市中心，一些购房需求较大的人群可能会选择在该地块购房，以便更方便地到达郑州市的商业中心。
因此，我们可以预见，该地块的住宅项目可能会受到一些来自外地的购房人群的关注。
最后，我们需要考虑到白沙地块的发展潜力。
中牟县作为郑州市的一个边缘地区，在经济发展和城市规划方面有很大的发展潜力。
加之白沙地块的地理位置优势和周边配套设施，未来的发展空间较大。
因此，白沙地块的开发商在设计和规划时应充分考虑到未来的发展潜力，选择适宜的项目类型，并做好市场营销工作，以吸引更多的购房人群。
综上所述，中牟白沙地块具备得天独厚的地理优势和发展潜力。
尽管目前的竞品较少，但随着中牟县经济的快速发展和人口的增加，未来可能会涌现更多的竞争对手。
因此，开发商在项目设计和市场营销方面需谨慎考虑，抓住机遇，提供符合市场需求的优质房地产产品，以在竞争中脱颖而出。
郑州白沙绿博调研报告
满足限购要求 满足限购要求
房，验资入会累计1523组
7300
未定，意向 无推售，暂无
参考美好香 限签问题
颂
2017年5月10日
亚新美好艺境│工程进度
出地面4层
拍摄照片时间：2017年5月20日。
亚新美好香颂│基础信息 该项目紧邻紫园122、123地块，距离项目较近。
项目名称 物业地址 建筑面积 容积率 物业类型 建筑风格 项目概况
2T2
三房
135㎡
84
10#、11#
2T2
三房
135㎡
72
12#、13#
2T2
三房
135㎡
56
合计
668
郑东碧桂园│户型鉴赏
大平层│2T2，11/25层
260㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
137㎡
高层│2T4，26层
118㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
洋房│2T2，7/8/9层
135㎡
郑东碧桂园│签约操作
优惠体系：
参考艺境
验资入会累计1770组
满足限购要求 满足限购要求
7300
计划绑定车 位及装修， 拆分合同签
无推售，暂无 约销售，具
限签问题 体拆分车位 款和装修款 待定
2017年5月10日
亚新美好香颂│工程进度
即将出地面
拍摄照片时间：2017年5月20日。
万科兰乔圣菲│基础信息 项目位于物流大道广惠街交汇处，总建面31.6万㎡，物业类型丰富
项目整体户型面积偏大，共4个户型，高层以118㎡、137㎡三房为主，洋房以135㎡三房为主； 1#、2#、3#、5#为260㎡大平层产品
楼号
梯户
户型
郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知
郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2003.03.04•【字号】郑政文[2003]36号•【施行日期】2003.03.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知（郑政文[2003]36号）各县(市)、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：为加快郑东新区(以下简称新区)建设步伐，依法、有效地解决新区内国有土地遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《闲置土地处置办法》等有关法律、法规和《郑东新区总体规划》，结合新区实际，经研究，市政府决定对新区内原规划用地和国有土地进行调整。
现将有关问题通知如下：一、用地调整范围此次用地调整的范围是：107国道以东、连霍高速公路以南、京珠高速公路以西、机场高速公路以北范围内的原规划用地和国有土地。
二、用地调整办法(一)对已取得《建设用地规划许可证》，但在6个月内未取得用地、拆迁批准手续又未申请延期，或申请延期未获批准的，由市规划局公告其《建设用地规划许可证》失效，用地重新纳入新区统一规划管理。
(二)对已取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》的土地，由新区管委会与用地单位协商后，统一委托具有相应资质的评估机构，按2001年10月1日市政府停止审批和供应新区建设用地时的用地条件进行评估，并根据不同情况区别处理：1．未依法动工进行建设的：闲置时间(指自国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书规定的开工日期起至2001年10月1日止的闲置时间，未规定开工日期的按合同生效或批准书颁发之日计算。
下同)未满一年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备；闲置时间满一年但未满两年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备，同时依法征收相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；闲置时间满两年的，依法无偿收回，纳入土地储备。
2019郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告
200 0
22 0109 00
250
➢房地产投资的增加从侧面
200
反映了经济增长势头良好，
150
人民收入增加。 100
50
第一产业 第二产业 第三产业
2 2001901
220010 9 2
22001093
郑州房地产投资情况
20 200194
2020015 9
2020 00ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
地块价值的战略理解
城市角度 发展趋势 区域市场 区域背景
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州产业结构发展状况 （亿元）
➢第三产业结构的快速发展 为城市功能的转型打下了基 础，也带来了消费需求的转 变。
1200 1000
800 600 400
➢郑州市房地产市场的投资 增速从2019年后开始趋缓， 但仍然维持在20%以上。
依托资源
城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围 /通达的交通条件/大型品牌开发商托市
城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开 发商托市。
受规划限定的影响，产品基本为商务办公，项 产品形式 目规划高端，产品形式已达到国内先进水平，
价格较高。
本区域产品领先优势明显，总价较高，产品形 式多样，以高层产品和商务住宅综合体为主， 住宅主力面积区间在140平方米左右。
产业的转变带动城市定位的变更
➢郑州作为中原地区的核心 ➢郑州作为全国性的交通枢纽中心 ➢郑州作为经济迅猛发展的省会城市 ➢郑州作为第三产业高速发展的城市
重工业城市
以第一产业为主的 城市，如长春
服务性城市
多为旅游城市或 后花园城市，如 泰山、深圳
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郑东新区白沙片区地块可行性研究报告
2016年12月24日
一、目标地块基本情况
（一）目标地块区位
1、区域位置
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。
意向地块位置优越，规划交通便利。
白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态
智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
（二）规划设计条件
二、目标地块出让相关信息
（一）出让要求
地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式
地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为
3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择
（一）郑州市商品住宅市场概况
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（二）区域土地市场概况
项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10-11月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。
2016年1-11月份项目周边成交地块
（三）区域竞品及价格情况
白沙片区房地产市场，整体偏改善，目前区域内高层均价11000元/㎡，洋房均价15000元/㎡，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。
具体如下：
1、融创象湖壹号
规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。
项目于2016年6月18日在会展中心首次开盘，别墅均价25000元/㎡，洋房均15000元/㎡，小高层均价12500元/㎡，高层均价1000元/㎡。
2、吉地澜花语
规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。
3、东润城
高层均价约11000元/㎡，洋房12000元/㎡，联排26000元/㎡，双拼35000元/㎡。
4、碧桂园翡翠湾
一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。
项目于2016年8月13日首次开盘，精装高层均价10000元/㎡，别墅均价16800元/㎡。
综述，区域内价格采取政府审批制，政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
四、项目定位
（一）总体定位
顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：
城市菁英公园美宅
（二）总体规划
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
（三）产品配比与分布
容积率为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90㎡两房，115-130㎡三房，160
地下室按照住宅套数的90%规划。
车位按照每100㎡配建一个停车位计算。
（四）产品竞争力研究
考虑目前市场“限房价竞地价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。
项目计划重点在物业服务方面提升，引入品牌牌物业如北京鲁能物业，在成本可控范围内，提高产品竞争力。
（五）价格策略
在售产品价格以及地块销售周期：114号地住宅全盘均价
五、开发与销售计划
（一）开发节点安排
（二）销售计划
住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，预计分15个月
六、成本分析
预计总投入90525.78万元，可售单方成本7690.3元/平米（含税）。
七、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温，2013年白沙正式化区为郑东新区，白沙片区作为继郑东新区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二，10月限购限贷政策出台，12月21日调控进一步升级，政府加大价格管制，预计将对房地产市场的限制作用加强，市场存在一定下滑风险。
八、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，保证顺利报名。
若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。
11。