集体留用地项目合作分析及步骤
XX村集体留用地项目合作分析及步骤
一、土地情况
土地性质：集体留用建设用地，土地证号XXX号，土地面积：XXX 平米。
控制性详细规划指标：容积率2.0（3.5），建筑密度20%，建筑限高40（120）米，绿地率35%。
二、操作程序
1、XX村办理土地变性手续，先打申请报告到国土局申请自留地空转成国有划拨建设用地；（需超过2/3村民签字通过，由国土局履行征收程序，征收补偿费需与村里协商是否需要出）
2、然后打报告给街道办申请与房地产公司合作；
3、街道办批准后转区政府批复；
4、区政府批复意见后打报告给区国土局办理出让并转让手续，进行土地评估，根据评估结果缴纳土地出让金，约为评估价的40%，还有缴纳税务局的所得税和印花税等，总共税费约评估价的48%。
5、缴税完后到政务中心办理不动产证；
6、向市国土局申请增加容积率（由2.0增至3.5），缴纳土地增容费用；（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款）；
7、设计院出概念规划设计方案，办理建设项目相关报建手续，启动项目建设。
三、成本分析
1、土地费用：
（1）按该宗地评估价格，土地出让金及相关税费按48%计，地价约230万元/亩（容积率2.0），该项小计3176万元；（该区域2013年基准地价1500元/平米，容积率2.0）
（2）增容费（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款），楼面地价约1724元/平米，由2.0调至3.5，增加1.5，该项费用1724×1.5×100%×19186.06=4961万元；
土地费用合计2647+4961=8137万元
2、对方要求置换的房屋的建设费用（置换面积按1：1.5算，根
据建设方案可协商），建设成本约3500元/平米，14242.88×1.5×3500=7477万元。
3、成本分析
由于地价评估及增容费为估算值，实际数据需专业评估机构出具，以地价230万元/亩（容积率2.0）计，根据对方要求置换房屋的比例分三种情况：
（1）置换面积按1：1.3算，土地费用和建设费用两项合计：14617万元。
折成楼面地价3463元/平米；
（2）置换面积按1：1.5算，土地费用和建设费用两项合计：15614万元。
折成楼面地价4070元/平米；
（3）置换面积按1：1.8算，土地费用和建设费用两项合计：17110万元。
折成楼面地价5246元/平米；
四、资金计划
五、风险分析
1、审批风险
（1）集体留用地征收为国有用地，需XX村2/3村民开会讨论通过，征收时涉及土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费，需与XX村协商，这些费用是否一并体现在置换房产里。
征收审批流程：XX村申请→区国土局审核批准→市国土局审核批准→市财政局审核批准→市政府审核批准，公告
审批时限，每个环节最长14个工作日，公告时限15个自然日，合计约95个自然日，即3个多月。
若审批不通过，该项目用地不能转成国有用地，公司损失前期办公经费和协调费，控制不超过50万元。
（2）公司与XX村合作，需社区管委会（街道办）和XX政府批准；
（3）申请增加容积率，需海口市规划局出意见，市国土局批准；
2、市场风险
由于项目审批时限较长，最快也要下半年才能启动，面临政策和市场的不确定性风险，需统筹考虑合作条件，控制前期投入。
六、结论
该区域楼盘销售均价约8000元/平米，楼面地价若超过3500元，项目基本没有利润。
因此，视土地评估情况，需与对方协商置换面积比例，若超过1：1.3，则需慎重考虑是否与对方合作。
村发展留用地开发状况分析及思考
村发展留用地开发状况分析及思考宁波城市土地储备中心 张秋华 罗叙文随着工业化、城市化的推进，农村的土地被大量征用，为缓解征地各类矛盾、构建和谐社会，保障失地农民长远生计、促进村级集体经济长远发展，10%村级发展留用地政策在此背景下应运而生。
北京、广东、湖南等省市从1998年前后开始了留用地的发展，到目前的遍地开花。
2002年宁波市人民市政府办公厅下发了《关于做好市区村发展留用地工作的意见》（甬政办发〔2002〕268号），对村发展留用地的适用对象、面积计算、使用、管理等提出了明确意见。
自此开始了村发展留用地政策的执行工作，这项政策也是具有宁波地方特色的一项政策，不少兄弟城市前来取经、学习。
在发展的同时也遇到了很多的问题和困惑，近年来，关于提高村级发展留用地开发效益的呼声强烈。
一、宁波村发展留用地政策执行现状（一）政策分析2005年，市政府办公厅下发了《关于完善宁波市区村发展留用地使用管理工作的意见》（甬政办发〔2005〕131号），分别从目的、适用对象、面积核开发成功案例Copyright©博看网 . All Rights Reserved.（一）高度重视，将提高留用地开发效益工作列为 3.土地作价入股合作开发。
当前农村工作的重点来抓4.委托经营开发。
1.各区建立落实留用地开发建设管理服务机构。
地，效益明显。
村集体以村级留用地作村级发展留用地能够落实的指标相当紧张，而面对价入股的形式与企业合资成立一股份公司，由该企业负已落实的留用地，如果不能提高其开发效益，势必造成责具体经营，村根据作价入股股份的数量，每年享受一可利用土地资源的浪费，也会影响村集体经济收益的增定比例的盈利分红。
长和农民收入的增加。
应对留用地开发建设工作引起高由村集体与街道（镇）牵头成立度重视，把这项工作放到壮大农村经济，增加农民收第三方资产经营公司，将村级发展留用地统一交由资产入，统筹城乡协调发展的重要位置上来。
经营公司规划使用。
村集体预留地实施方案
村集体预留地实施方案一、背景介绍。
村集体预留地是指村集体经济组织依法依规划留存的土地，用于村集体经济建设和村民生活用地。
在农村土地制度改革中，村集体预留地的管理和利用问题一直备受关注。
为了更好地实施村集体预留地政策，制定科学合理的实施方案至关重要。
二、目标和原则。
1. 目标，合理利用村集体预留地资源，促进农村经济发展，增加村集体经济收入，改善村民生活水平。
2. 原则，依法合规、科学规划、公开透明、保护生态、惠及村民。
三、实施步骤。
1. 调查摸底，对村集体预留地进行全面调查摸底，了解土地性质、规模、用途等情况。
2. 制定规划，根据调查结果，制定村集体预留地利用规划，明确用地范围、用途、开发建设项目等内容。
3. 公开征求意见，将规划方案向村民公开，征求意见，听取各方意见和建议，形成科学合理的规划方案。
4. 审批备案，经过公开征求意见后，将规划方案提交相关部门审批备案，确保规划方案的合法性和可行性。
5. 实施落实，依据规划方案，组织实施村集体预留地利用项目，确保项目建设符合规划要求，保障土地资源的合理利用。
四、保障措施。
1. 法律法规保障，严格按照国家土地管理法律法规，依法合规进行村集体预留地利用规划和项目建设。
2. 监督检查，建立健全监督检查机制，加强对村集体预留地利用项目的监督检查，确保项目建设过程中不违法不违规。
3. 公开透明，加强对规划方案的公开透明，接受社会监督和舆论监督，保障农民的知情权和参与权。
4. 生态保护，在村集体预留地利用过程中，严格控制开发建设规模，保护好生态环境，确保土地资源的可持续利用。
五、总结。
村集体预留地的合理利用对于促进农村经济发展，增加村集体经济收入，改善村民生活水平具有重要意义。
在实施过程中，需要坚持依法合规、科学规划、公开透明的原则，加强监督检查，保障生态环境，确保规划方案的科学合理和可行性。
希望通过本方案的实施，能够有效推动村集体预留地的合理利用，为农村经济发展和村民生活改善做出积极贡献。
土地托管经营合作方案
土地托管经营合作方案土地托管经营合作方案一、项目背景和目标目前，农村土地闲置现象严重，农民缺乏资金和技术力量进行有效的农业经营。
为了解决这些问题，我们提出了土地托管经营合作方案。
该方案旨在整合土地资源，引导农民参与土地经营，提高农业生产效益，增加农民收入，推动农业现代化发展。
二、合作模式1. 合作主体：政府、土地所有者、经营者三方合作。
2. 土地托管：农村闲置土地所有者同意将土地托管给经营者，经营者有权使用土地、经营农业活动。
3. 经营管理：经营者负责农业生产、销售、管理等工作，包括土地管理、投资、技术、市场等。
4. 政府支持：政府提供政策支持、金融支持、技术培训等，帮助经营者提高生产效益。
三、合作方式1. 合作协议：土地所有者和经营者签订土地托管合同，明确双方的权益和责任，并约定土地托管期限、托管费用、收益分配等。
2. 技术指导：政府组织专家为经营者提供农业生产、管理等方面的技术指导，帮助其提高生产效益。
3. 财务支持：政府提供贷款、补贴等金融支持，帮助经营者解决资金问题，并降低其经营风险。
4. 市场对接：政府组织经营者参加农产品展销会、农村电商平台等，推动其产品销售，增加其收入。
四、预期效果1. 提高土地利用率：通过托管经营，有效利用农村闲置土地资源，提高土地利用率，实现农业资源的最大化利用。
2. 提高农业生产效益：通过政府的技术指导和金融支持，帮助经营者提高农业生产效益，增加农民收入。
3. 促进农业现代化发展：推动农业生产方式转变，引入现代化管理模式和先进的农业技术，提高农业生产水平。
4. 促进农民就业创业：通过土地托管经营，激发农民的创业热情，促进农民就业，减少农村人口流失。
五、风险控制1. 合作协议：明确合作双方的权益和责任，并约定托管期限、费用、收益分配等，有效防范合作过程中的纠纷。
2. 技术支持：由政府提供技术指导，帮助经营者提高生产效益，减少因技术不足而造成的风险。
3. 资金支持：政府提供贷款、补贴等金融支持，帮助经营者解决资金问题，降低其经营风险。
江干区10%留用地的调查和开发建议
江干区10%留用地的调查和开发建议江干区经合办杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。
所谓“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济、安置失地农民，其实质是一种有效安置方法。
它与征地综合补偿标准、被征地人员社会保障等政策共同构成了杭州市征地制度改革的主要内容，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定。
杭州市的10%留用地制度主要内容为:?对撤村建居试点村按照其全部农用地(不含林地)的10%核定留用地指标可转为建设用地;对市以上重点基础设施项目征地经市政府批准采取开发性安置的，按照征用农用地(不含林地)的10%核定开发性安置用地指标;?留用地转为国有土地并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目;?土地出让金按照基准地价55%计算，并根据留用地的规划条件予以返还，最高可以全额返还，最少也可以返还收取土地出让金的55%;(4) 留用地指标可由原村级集体经济组织自愿选择“指标货币化收购(试行)”。
我区作为杭州城市化推进的主要区块，面临钱江新城、九堡和丁桥居住区、入城口改造、德胜路延伸工程等多项市政府重大项目的建设拆迁任务，城郊村也逐渐撤村建居，成为城市社区，农民变成居民。
作为安置政策，我区目前许多村、社区有了10%留用地指标，利用好这些资源，不仅可以给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定，还可促进我区经济发展，提升商业居住环境，并且成为我区重要的招商土地资源，成为招高商、大商、洋商的主战场之一。
2001年，我区从意法服饰城和百安居建材超市两个项目开始，利用10%留用地指标进行了商业开发。
前期有部分指标为当初一些没有办理土地手续的商业项目，补办了土地手续，同时也引进了一些国内外知名的商业企业，这在全市也走在了前列，取得了一定影响。
杭州村集体留用地项目经验分享
来福士广场
高德置地广场
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滨江商业市场
滨江未来商业供应量达100多万方，10万方以上大体量商业中心 为主；相对32万的常住人口，总体商业供应过剩。
奥博综合体
星光大道
星耀城
天寓
龙湖天街
世贸中心 宝龙城市广场
龙禧硅谷广场
区政府商圈
中赢国际
中南购物中心
北塘河畔商业街 滨康综合体
泛公建中心商圈
物美
4
星耀城
28 6360 20610 13109
5
隆和国际
16 6434 14480 9316
6
银丰大厦
17 3393 19550 6633
7
汉氏大厦
20 2757 21348 5885
合计
214 58174 19293
滨江区写字楼存量
土地存量
60万㎡
项目存量
34万㎡
合计
94万㎡
112238
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世纪联华大型超市、餐饮、KTV、健身中心、幼教童玩等 以百货、生活超市、美食广场为核心，提供餐饮、居家生活、娱乐休闲等
综合了餐饮、百货、超市卖场、娱乐设施等各种概念 以酒店、餐饮为主的大型餐饮娱乐中心 零售、数码、餐饮、生活配套 以大卖场带动的生活邻里中心 以大卖场带动的生活邻里中心
档次
中档 中档 中高档 中高档 中档 中档 中档
滨江产业园租赁市场
滨江区产业园集中分布在高新技术园区，主要以信息技术、软件、文化创意 为主，整体入驻率80% ，主力租金1.2-1.8；未来容积率提升，产业园租赁 市场压力剧增。
海创基地
华业高科 技产业园
德信软件园 乐通科技园 乐苏科技园 东冠高新
农村集体经济组织留用地使用和合作开发建设管理规定
农村集体经济组织留用地使用和合作开发建设管理规定第一章总则第一条为进一步加强农村集体经济组织留用地的使用管理，规范村企合作行为，切实维护被征地农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规范法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府〔2009〕41号）、《广东省集体资产管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）和《AA市留用地管理实施办法》（惠府办〔2015〕13号）和《AA市历史留用地问题处理意见》（惠市国土资〔2016〕428号）等有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条本规定所称农村集体经济组织留用地，是指国家征收农村集体土地后，为解决被征地农村集体经济组织及其村（居）民的生产生活需要，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。
第三条留用地在城市规划区范围外的，原则上保留集体土地性质；留用地在城市规划区范围内以及涉及占用其他农村集体经济组织的集体土地的，依法征收为国有土地，由区管委会无偿返拨给被征收土地的农村集体经济组织，视同以出让方式取得的国有建设用地。
商服、住宅用途的国有留用地基准容积率统一为2.0 。
第四条任何单位和个人不得侵占、买卖、私分或以其他形式非法转让农村集体经济组织留用地。
未经依法批准，不得擅自改变其使用功能第五条农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开交易，不得用于房地产开发；依法处置国有留用地使用权的须以公开方式进行，但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。
禁止农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业通过股权转让等形式规避公开处置国有留用地的规定。
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定一、前言惠城区为了促进农村集体经济组织的发展，鼓励和支持留用地的使用，加强对留用地的管理和监督，制定本规定。
二、留用地使用管理1. 留用地使用范围留用地主要用于农村集体经济组织开展农业生产、农村旅游、休闲娱乐等经济活动，以及社会公共服务设施建设等。
2. 留用地使用方式留用地使用方式包括出租、转让和回租等，使用方式应当符合相关法律法规和政策规定。
3. 留用地使用条件留用地使用应当符合以下条件：•农村集体经济组织应当依法注册，并且具有经营能力和管理能力。
•留用地使用的经济活动应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•留用地使用的方案应当经过属地乡、村两级人民政府的审批，且相关证照齐全。
4. 留用地使用期限留用地使用期限不得超过50年，应当根据具体情况制定使用计划，并且在使用期限届满前向出租、转让方提前申请续期。
5. 留用地使用合同留用地使用双方应当签署留用地使用合同，并严格按照合同条款履行义务。
合同应当明确留用地的使用范围、使用方式、使用期限、使用费用等内容。
三、合作开发建设管理1. 合作开发建设范围合作开发建设主要包括农村旅游、民俗文化、康养产业等项目，需要依托留用地开展。
2. 合作开发建设条件合作开发建设应当符合以下条件：•合作方应当依法注册，具有资质和实力。
•项目应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•项目应当符合农村集体经济组织的发展方向和利益，符合留用土地的使用规划。
3. 合作开发建设程序合作开发建设的程序包括项目意向申报、评审、签署开发合同、施工建设、开业运营等。
4. 合作开发建设合同合作开发建设双方应当签署合作开发建设合同，并严格按照合同履行义务。
合同应当明确项目的开发内容、投资额、投资比例、分红比例等内容。
四、总则本规定的解释权归惠城区农村集体经济组织管理部门所有。
同时，惠城区农村集体经济组织管理部门还有权根据实际情况对本规定进行修改和补充。
留用地(城中村)项目合作开发相关问题探索
留用地项目合作开发相关问题探索———以杭州为例戴文良1[①] 叶永祥2[②][摘要] 杭州市是国内较早实施征地留用地制城市之一，自1999年试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。
但是留用地制度并未在国家法律法规中有所规定，属于地方政策性很强的制度，因而在留用地开发过程中应当注意把握地方政府对留用地制度的态度及相应政策文件。
本文试图阐述杭州留用地发展历程，并简单介绍杭州留用地开发模式，最后分析一些个人认为在留用地合作开发过程中应当注意的相关问题。
[关键词] 留用地杭州合作开发留用地项目一、留用地制度发展历程所谓留用地制度是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定留地用地指标，让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。
在留用地安置模式出台之前，各地对于失地农民安置的主要以货币安置为主，因而对于失地农民而言，原先的安置模式缺乏长远的生活保障。
留用地安置模式则通过村集体对留用地进行开发建设与经营管理，使被征地农民分享部分土地增值收益，在一定范围和程度上保障了失地农民长远生计，促进了社会的和谐稳定。
作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式，留用地安置自20世纪80年代初在深圳特区建设初期进行探索性尝试后，浙江、湖南、广东、福建等省份的部分城市对这一制度逐步规范，初步形成了杭州模式、咸嘉模式、温州模式、惠州模式等典型模式。
杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。
自1999年杭州市试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。
杭州市留用地政策主要由以下政府政策性文件所组成，并由此确定了10%留用地制度：1、1998年11月26日，杭州市委办公厅、市政府办公厅颁布《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》（市委办[1998]126号）规定，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。
浅析留用地开发建设问题及对策
浅析留用地开发建设问题及对策摘要：留用地开发建设是城市化进程中被征地村、社区集体经济的基本保障，是区级固定资产投资的重要组成部分，更是产业转型升级的重要载体，对壮大集体经济、培育产业税源、安置失土农民和维护社会稳定都具有十分重要的意义。
本文从杭州某城区为例，介绍了留用地开发情况，并就开发建设提出相关对策。
关键词：留用地；城市化；建设；问题；对策一、留用地开发背景据初步调查统计，截止2012年11月份，杭州某区留用地指标2677.12亩，项目总数104个。
其中，历年已建成项目22个，总用地399.29亩，总建筑面积约105.85万平方米；在建项目16个，总用地239.99亩，总建筑面积约116.52万平方；正在办理前期项目27个，总用地面积909.91亩；指标已落地待招商项目9个，总用地447.4亩；有指标未落地项目30个，总用地680.53亩。
建成项目中已成功引进了银泰、物美、乐购、欧亚达家居等国内外知名的商业品牌，打造了多幢特色楼宇，对区域经济发展拉动作用十分显著;前期项目启动了弄口徐龙项目、草庄金华一百项目、杨公迪赛项目和长睦运通项目等一批具有区域影响力的27个项目，其中弄口地块已被徐龙集团顺利摘牌，是我区首宗通过招拍挂成功出让的留用地合作地块。
二、留用地开发建设中存在主要问题结合走访、调研的相关情况，梳理以下五个方面问题：（一）业态差异控制难。
从目前已开发的留用地的业态来看，大多数留用地项目为酒店式公寓、超市、宾馆、饭店等业态，产业层次相对不高，缺少档次较高的商务楼宇，造成大量业态相同项目的重复布局，不利于产业和税源的培育。
（二）合作开发招商难。
新推出的留用地资源基本处于城市次中心或未来城市化推进区域，周边尚未形成较为成熟的商业、居住氛围；部分留用地落地规划体量偏小散，资源方难以对留用地合理准确的定位，引进大企业合作开发大项目难度较大；社区招商信息和渠道较少，很难形成信息互通机制和共同招商合力，招商存在一定盲目性和随意性，限制和影响了留用地招商开发的质量和效率。
留用地
提醒：大部分留用地项目不入透明售房网签系统。如透明售房网上无法查询到项目预售证信息， 一般都是签订租赁合同。
后期转让问题：
• 针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订的长期租赁协议中予以特别约定： 由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人 重新签订一份租赁协议，无须任何税费。 （注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自 行办理转让手续并承担相关税费。） • 但其中又涉及到更麻烦的问题： （1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致 相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。 （2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致 最终“套牢”。 （3）转让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有
转让和销售”，如果规划批建最小产权单 位是单间，那就是可以办出“单套产权”。 但此项规定只适用于新政出台后公开招拍 挂出让的土象山国际广场就是“209号文 件”出台后的第一个招拍挂留用地项目， 其二期规划获批的最小产权单位，正是 “间”。 注意：49%的才能采用此类分割方式
租赁合同
单个合同最长 20年 续签或赠送.
特别注意：
在杭政办函[2009]209号文件公布后，杭州市区内留用地合作开发项目土地 必须通过采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。 但杭政办函[2009]209号文件对于文件公布前已发生的历史遗留问题项目并 作了例外规定，即文件公布前已经与合作单位签订“合作开发协议”的留用 地项目，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民 （或股民）代表同意，经乡镇政府（街道办事处）审核并报区政府（管委会） 批准，由市国土资源行政主管部门在新闻媒体上予以公示。 公示无异议并报市政府批准后，可继续按照杭政办函〔2008〕183号文件规 定，由村级集体经济组织先行办理协议出让手续，领取《国有土地使用证》 后再按规定组建项目公司进行开发建设。 同时所有历史遗留问题项目必须在2009年12月31日前依法办理相关审批手 续，并签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》。