房地产价格的概念
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
房地产相关概念
1.房地产定义：土地、建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
特征：①位置固定性、④易受政策限制性；⑤相互影响性；⑥保值性与增值性。
2.房地产估价定义：指以房地产为对象，由房地产专价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
3.区位：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
内容：包括坐落、位置、交通、配套设施。
4.房地产价格定义：和平地获得他人的房地产所必须付出的代价----货币、实物、无形资产和其他经济利益。
特征：①受区位影响比较大；②实质是房地产的个别情况影响；⑤既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
5.抵押价值定义：是为确定房地产抵押贷款额度而评=未设定法定优先受偿权下的价值—法定优先受偿款6.影响建筑物的个别因素：①面积；②设备、材料、7.房地产估价的原则：⑴合法原则；⑵最高最佳使用与分配原则；⑹贡献原则；⑺适合原则；⑻竞争原则；⑼需求与供给原则；⑽变动原则；⑾预测原则；⑿替代原则；⒀公平原则；⒁时点原则；⒂谨慎原则。
8.房地产估价的合法原则包括：①合法产权；②合法9.最高最佳使用原则的标准：①法律上的许可；②技10.市场比较法：是参照于估价时点近期类似房地产方法。
理论依据：替代原理11.市场比较法的操作步骤：①搜集交易实例；②选况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格12.可比实例：根据可比性要求，在充分详实的大量估价对象在用途、区域、房地产状况等方面相同或相近的交易实例作为可比实例。
13.假设开发法的基本公式：待开发房地产的价值=投资利息—销售税费—开发利润—购买待开发房地产应负担的税费14.假设开发法的估价方法：计息方法、折现方法。
区别：计息方法：①对开发完成后的房地产价值、据估价时点的房地产市场状况作出的；②是静止的数额，既不考虑各项支出与收入发生时间不同而直接相加减；③要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑销售，也不考虑延迟销售；④投资利息和开发利润单独显现出来。
房地产专业术语
房地产专业名词及术语(1）1、住宅(1）住宅的类型①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。
(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。
（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。
（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
（9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。
房地产估价术语标准
房地产估价术语标准房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产的价值进行评估和估算的过程。
在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面都需要进行房地产估价，因此对于房地产估价术语标准的了解是非常重要的。
下面将介绍一些常用的房地产估价术语标准，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
1. 市场价值。
市场价值是指在一定的市场条件下，根据买卖双方自愿交易的价格来确定的房地产的价值。
市场价值是房地产估价的核心概念，也是最常用的估价标准之一。
2. 折旧。
折旧是指房屋、建筑物等房地产物业由于使用年限、技术陈旧等原因所减少的价值。
折旧通常分为物理折旧、功能折旧和经济折旧三种类型，对于房地产的估价有着重要的影响。
3. 土地价值。
土地价值是指房地产中土地的价值，通常是通过比较法、收益法和成本法等方法进行估算。
在房地产估价中，土地价值占据着重要的地位，因为土地的价值通常是不断增值的。
4. 收益法。
收益法是一种通过房地产未来的经济收益来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于商业地产和投资性房地产的估价，通过对未来租金收益、增值收益等进行预测，来确定房地产的价值。
5. 成本法。
成本法是一种通过房地产的重建成本或替代成本来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于新建房地产或者特殊目的房地产的估价，通过对建筑物的建造成本、土地成本等进行估算，来确定房地产的价值。
6. 评估报告。
评估报告是房地产估价过程中的重要成果，它是评估师对房地产价值估算的结论和说明。
评估报告通常包括估价目的、估价方法、估价结果、估价师的资质和签名等内容，是房地产交易和贷款审批的重要依据。
7. 市场调查。
市场调查是房地产估价过程中的重要环节，通过对房地产市场的供求关系、价格走势、政策法规等方面进行调查，来确定房地产的市场价值和未来发展趋势。
以上就是关于房地产估价术语标准的一些介绍，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
房地产估价是一个复杂而又重要的领域，需要对各种估价方法和术语有着清晰的认识和理解，才能够做出准确的估价和判断。
房地产价格的形成及其影响因素
房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。
而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。
每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。
关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格具有两重性。
其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。
其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。
也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。
(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。
效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。
从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
房地产业务简述
房地产业务简述房地产业务是我行的传统业务之一，该项业务有资金需求量大、受政策影响大、市场竞争激烈等特点。
房地产业务简述的主要目的主要是介绍与房地产业务有关的基本概念和政策。
一、房地产业务概述（一）基本概念房地产业务是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
（二）分类房地产业可分为两大类：房地产投资开发业和房地产服务业。
1、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
其除了取得土地、建造房屋然后预售或出售新建的房屋这种行为外，还有购买房屋出租或转让等行为；同时还包括把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后转让等行为。
所以房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
2、房地产服务业包括房地产咨询、估价、物业管理等等，在此不做详解。
（三）房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，是发展国民经济和改善人们生活的基础产业之一。
归纳其作用主要有以下几点：1、为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、改善人们的居住和生活条件；3、改善投资环境，加快经济发展步伐；4、通过综合开发，有利于城市规划的实施；5、为城市建设开辟重要的资金积累渠道；6、带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器、水泥等行业发展；7、有利于产业结构调整；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加速经济建设；10、扩大就业面。
（四）市场因素（五）常见的房地产市场分析术语1、新竣工量：指报告期内房屋建筑按照设计要求全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。
如住宅、写字楼、商业等等。
2、空置量：指报告期内房屋存量中没有被占用的部分。
但目前空置量统计不是很完整，一般指已竣工的可销售或出组的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房地产价格上涨的原因、危害及对策
房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。
其上涨原因主要有：供求矛盾逐步凸显；开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡；经济适用房所占比例极小，无法影响供给、平抑房价；流动性过剩下的被动投机；户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。
房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫，增加金融风险，不利于中国经济良性、持续的发展。
关键词：房地产价格；原因分析；调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。
房价收入比即住房总价与居民年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性，国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。
黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。
而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右，在一些城市已超过或远远超过10倍，北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。
这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。
房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度，也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。
二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨，中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。
日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭，严重地打击了其经济，造成了其近十年的经济衰退。
国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究，并得出了有价值的结论。
但是，日本房地产发展有其特殊的一面，它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。
日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别，中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫，只有了解中国房地产价格上升的真正原因，才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。
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2017年7月上海房价地图
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2017年7月上海房价成交TOP5
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（三）环境因素
影响房地产价格的环境因素主要是指房地产周围环境的 状况，如噪声、大气污染状况、绿化状况、环境整洁度等。
青浦赵巷——万科有山 低密度海派风格的国际别墅社区
地块周围公园环绕，环境较好。
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二
三 四
五
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一、房地产价格的概念及构成
(一)
房地产价格的概念
(二)
房地产价格的构成
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（一）房地产价格的概念
房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产 权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上 来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。
纯粹流通费用
•在房地产买卖活动中发生 的流通费用 •如广告费、展销费、代售 代销费等
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3. 房地产开发税费
房产税
增值税
土地增 值税 契税
教育费 附加
城市维护 建设税
房地产开发 税费
城镇土地 使用税 企业所 得税
印花税
个人所 得税
注：其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。 增值税自2016年5月1日起由营业税改成，税率由5%增加到11%。
配套设施费
土地使用税8房地产经济学© 20 Nhomakorabea7 SUFE
2. 流通费用
流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳 动和活劳动的货币表现。
房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：
生产性流通费用
•房地产使用价值在由生 产领域转向流通领域的过 程中所引起的流通费用 •如空房看管费、包修期 内的维修费等
截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示 ，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61 家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计 净利润实现同比增长的企业有36家，占比约 为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企 业占比约达三成。 对此，中原地产首席分析师张大伟表示 ，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企 可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公 布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或 者中小型房企，主营业务依然是房地产的房 企业绩为正增长。
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4. 房地产开发利润
房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为 开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地 产开发经营成本）所应获得的正常利润。
沪深两市61家上市房企六成中报预增 三成亏损
来源：/a/163290733_565689
房地产拥有者偶然发生资金调度 困难，急需现金周转，无奈只有 出售房地产变现，这时的成交价 格多会低于正常市场价格。
房地产价格与租金纯收入关系为： P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n 其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入 (i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使 用年限。 如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长， 则： P0=R/r 如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够 大，则： P0=R/(r-g) 如果固定年限（如m年）变动一次租金，则: P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]
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（四）政策因素
政策因素主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、 行政措施等，如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、 土地利用规划等。
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（五）社会因素
社会因素主要是政治安定状况、社会治安水平、房地产运行 状况、城市化水平以及人口状况等。
大体来说，经济发展速 度越快，储蓄、投资和 消费水平越高，财政金 融状况越好，对房地产 的需求量就会越大，房 地产的价格就会越高； 否则就相反。同样，物 价水平的提高，也会引 起房地产价格的上升。
经济增长对房地产价格的影响
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（二）物理因素
影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或 物理的性质等因素，如房地产所处的位置，房屋的结构、类型等。
第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期
宏观篇
第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收
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第六章
房地产价格
一 房地产价格的概念及构成 房地产价格的影响因素 房地产价格的评价指标 房地产价格评估的主要方法 思考题与阅读内容
房地产经济学
姚玲珍 教授
2017年9月
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目 录
第一章 绪论
基础篇
第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论
第五章 房地产市场
微观篇
第六章 房地产价格 第七章 房地产投资
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目 录
第八章 房地产开发
微观篇
公共配套设施完善会影响 住房需求。
城镇化会给房地产业带来 巨大需求。
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（六）心理因素
人们的心理状态对房地产价格也有重大影响，如购买或出售 的心态、欣赏趣味、时尚风气及对享受、舒适程度的追求等。
当房地产需求者看中了某宗房地产时， 如果该房地产拥有者惜售，则房地产 需求者只有出高价才可能改变其惜售 态度，因此，如果达成交易，其成交 价格通常会高于正常市场价格。
注：决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。
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（二）房地产价格的构成
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房屋建筑成本 流通费用
房地产开发税费 房地产开发利润
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1. 房屋建筑成本
其他附加费 基地价格 管理费 勘察设计费 房屋建 筑成本 贷款利息
房屋建筑安 装工程费
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二、房地产价格的影响因素
(一) (二) 经济因素 物理因素
(三)
(四)
环境因素
政策因素 社会因素 心理因素
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(五)
(六)
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（一）经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要是指经济发展状况，储蓄、 消费和投资水平，财政收支和金融状况，物价水平尤其是建筑材 料价格水平等。