建议关注《房地产抵押估价指导意见》
房地产抵押价值定义的分析与补充建议
房地产抵押价值定义的分析与补充建议2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）（以下简称《通知》），《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）作为附件同时发布，并将于2006年3月1日实施。
《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。
本文将笔者对该定义内涵的理解以及定义中存在的矛盾问题进行简单分析，并提出补充建议。
一、抵押价值涵义的变化对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。
有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。
中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中在关于抵押价值的定义分析1[1]中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
进一步又从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。
将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。
国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但是其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。
其中第6.4.3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
第6.4.2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
房地产类抵押物动态估值工作指导意见(暂行)(A版) (2).
商业地产类抵押物动态估值工作指导意见（暂行）第一章总则第一条为指导房地产类抵押物动态估值工作开展（以下简称“动态估值”），规范工作流程，建立预警机制，及时防化风险，确保公司实现长期稳定健康可持续发展的目标，制定本指导意见。
第二条本指导意见适用于总部及分公司(含营业部，以下统称分公司)所有已投项目涉及的房地产类抵押物在超出估价报告价值时点基准日一年之后的动态估值管理。
第二章相关部门职责第三条业务部门负责在抵押物后期管理中对抵押物进行有效回访，对抵押物的形态、体量变动情况、企业状况变化及外部市场状况进行动态关注和现场查勘；负责根据动态估值的工作分类填报《动态估值确认单》以及抵押物《基本情况调查表》、《测算表》等相关材料；负责与相关企业沟通协调，为动态估值工作提供前提条件。
第四条总部风险管理部在已投项目后期风险管理，或在经营管理资产公允价值中，认为需进行抵押物动态估值时，填报《动态估值确认单》发起动态估值工作，由分公司风险管理部以及总部事业部风险管理岗接收该需求并告知业务部门，由业务部门填报抵押物《基本情况调查表》及《测算表》等相关材料。
第五条分公司风险管理部以及总部事业部风险管理岗在已投项目后期风险管理中，认为需进行抵押物动态估值时，填报《动态估值确认单》发起动态估值工作并告知业务部门，由业务部门填报抵押物《基本情况调查表》及《测算表》等相关材料。
第六条总部业务评估部负责对由总部组织评估的项目及总部风险管理部认为需进行抵押物动态估值项目的动态估值测算及结果确认。
第七条分公司评估业务主管部门负责对由分公司组织评估的项目及分公司风险管理主管部门认为需进行抵押物动态估值项目的动态估值测算及结果确认；负责将总部备案审查项目的动态估值结果告知总部业务评估部。
第三章动态估值的工作分类第八条定期进行已投项目涉及房地产类抵押物估价报告到达有效期，经业务部门回访及现场勘查明确需进行动态估值的，应进行动态估值。
此后至项目结束期间每半年确认一次是否需要动态第九条非定期进行1、项目投放期内，抵押物自身发生较大变动的或业务部门根据回访及现场勘查情况判断需进行动态估值的。
【精品】房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料房地产抵押评估中存在问题及改进的建议目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。
随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。
房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。
然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。
结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。
本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。
一、房地产抵押评估中存在的问题分析针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。
目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。
然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自主权，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面：（一）抵押评估知识的缺乏由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。
房地产抵押估价指导意见
《房地产抵押估价指导意见》(全文)第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
点的市场价本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解（二）
②已抵押担保的数额，若委托⼈提供的产权证上没有标注，是否还需要估价师⾃⾏向房管部门查询?在本地还好，如果估价对象地处外地，那估价师的尽职调查⼯作将有更⼤难度。
③若⼟地出让⾦、交易税费，应补缴政府费⽤等也在法定优先受偿权范畴之内，则估价师的尽职调查⼯作深度、⼴度、难度都将更⼤，⽽且调查所得数据不⼀定准确，将影响估价结论的准确性。
2．对可⽐实例进⾏实地查勘的困难。
就⽬前情况⽽⾔，估价所采⽤的可⽐实例的来源⼤多为估价⼈员⾃物业中介等处⾃⾏调查⽽来或是由房地产管理部门公布的市场交易案例，《意见》要求对可⽐实例“进⾏必要的实地查勘”，到底必要到什么程度?要进⼊可⽐实例房屋内部⼏乎不可能，甚⾄所在⼩区如果封闭式管理，也很难进⼊，那么最多只能了解到物业所处地理位置，对其内部状况、景观等不得⽽知。
3．《意见》中规定：“房地产估价⾏业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选⽤，不选⽤的，应当在估价报告中说明理由。
”就⽬前情况，这些参数应该还没有公布，⼤多是由估价师根据执业经验⾃⾏制定，也给⼈为调节评估值带来了操作空间，从促进抵押估价业务的健康发展⽅向来说，有关⾏业组织应该将其尽快公布。
4．《意见》中规定：“房地产抵押估价报告应当包括包括估价对象的变现能⼒分析”。
这种分析应该是定性的还是定量的?如果是需要进⾏定量的分析，则数据的不确定性、费⽤项⽬的不完整性都是存在的问题。
因为涉及抵押权实现⽽需对抵押物进⾏变现的情况，⼏乎都需要经过司法途径，涉及诉讼费⽤主要有案件受理费和申请执⾏费，另外还有执⾏中的实际⽀出费⽤，包括⼈民法院执⾏⼈员异地执⾏本案时按照国家有关规定标准⽀出的差旅费⽤，有⼈民法院或⼈民法院委托其他单位或个⼈进⾏的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际⽀出费⽤。
另外，诉讼费⽤还包括抵押权⼈⽀出的律师费⽤等。
这些费⽤和其他变现时应缴交的各种税费等是估价⼈员难以估算清楚的。
房地产司法鉴定评估指导意见
房地产司法鉴定评估指导意见好吧，今天咱们聊聊房地产司法鉴定评估指导意见。
这听起来可能有点儿严肃，不过别担心，咱们轻松点儿说。
大家知道，房地产可不是随便买卖的，尤其是当你觉得某个房子“价格不合理”时，或者当买家和卖家为价格争个不可开交。
哎，这时候就需要司法鉴定评估出马了，真是“救急”的大好帮手。
你想啊，房子这东西就像是我们生活的一部分，有时候值钱得不得了，有时候又觉得根本不值。
怎么判断？这就要看评估师了。
他们就像是房产界的小侦探，凭着一双火眼金睛，迅速找到房子的真实价值。
这可不是简单的算数，得考虑地段、面积、装修、还有市场的动向，真是头疼。
说到这里，大家可能会问，评估师到底看什么？地段！就像那句老话说的“地段决定一切”。
一块地，前面是马路，后面是公园，旁边还有个购物中心，那绝对是一块风水宝地。
反之，如果在个偏僻小巷里，连个便利店都没有，那就得打个折扣了。
还有房子的面积，越大越好，但你也得看看房子的形状。
长条形的房子跟方方正正的房子，舒适度可差得远呢。
评估师还会注意到房子的装修情况。
想想你家那几乎快要脱落的墙皮和那用十年了的厨房，能卖个好价钱吗？当然不行！所以，评估师就会给出一个比较合理的意见。
他们有一套自己的标准，像是“无论如何得保持公正”，让你觉得“哎，这个价格倒是能接受”。
再说说评估流程。
这个过程就像一场大戏，评估师先得实地查看房子，观察每一个角落。
就像在进行一次房子的“体检”，看有没有漏水、发霉，甚至墙壁有没有裂缝。
然后就开始了“数据分析”，这时候，他们会拿出各种材料，像是以往的成交记录，市场的走势等等，真是忙得不可开交。
他们会根据自己的评估，出具一份正式的报告。
这就像是给房子开了个“证明”，让所有人都心服口服。
评估不是一锤子买卖，有时候买卖双方还是会觉得不满意。
这时就得看法律了，必要时还得走上法庭。
听上去有点儿可怕，但其实就是一个程序，评估师会在法庭上作证，讲讲自己的评估依据。
说白了，就是把那些看似复杂的东西，给大家简单明了地讲清楚。
房地产抵押价值定义的分析与补充建议(同名13992)
房地产抵押价值定义的分析与补充建议2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）（以下简称《通知》），《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）作为附件同时发布，并将于2006年3月1日实施。
《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。
本文将笔者对该定义内涵的理解以及定义中存在的矛盾问题进行简单分析，并提出补充建议。
一、抵押价值涵义的变化对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。
有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。
中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中在关于抵押价值的定义分析1[1]中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
进一步又从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。
将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。
国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但是其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。
其中第6.4.3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
第6.4.2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(整理)对房地产抵押价值定义的分析与抵押估价操作建议.
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《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。
一、抵押价值涵义的变化对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。
有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，也有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。
中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》在关于抵押价值的定义分析中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
进一步从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。
将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。
国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。
其中第6．4．3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
第6．4．2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
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建议关注《房地产抵押估价指导意见》
2006年3月1日起，建设部、人民银行、银监会三部门联合制订的《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《指导意见》）开始正式施行。
该《指导意见》进一步完善了房地产估价技术标准体系，强调和细化了对房地产估价机构和金融机构的独立性要求，对评估报告应披露的信息以及应具备的特别提示条款亦做出了明确规定，从而大大丰富了评估报告的信息量及可用度，对于商业银行信贷风险防范有着积极的作用。
为最大限度维护我行的合法权益，建议我行在接受房地产估价机构出具的抵押评估报告时，严格根据《指导意见》规定，增加对评估报告形式要件及内容实质的审查：
一、评估报告名称应当明确表述为“房地产抵押估价报告”，必须加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字；抵押估价的目的应明确表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
二、房地产抵押价值应为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
估价机构关于法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
三、估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。
四、评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
以防止我行主张债权时，出现发包人与承包人共同欺诈银行以虚假工程款来抗辩银行的现象。
五、房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
六、房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。