开发区的功能转型及与城市的空间整合

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图 4. 无锡新区土地利用现状、规划对比图 资料来源：2006 年无锡新区分区规划文本.
目前无锡高新区、新加坡工业园区、以及各类工业园由新区管委会统一管理，他们之间 空间界限已日趋模糊，融为一体，逐渐向城市综合新城方向发展。
案例二：苏州新加坡工业园区 苏州工业园区中新合作区是中新两国政府间的合作项目，1994 年成立。工业园区在两 国政府的扶持下稳步发展，成为促进苏州经济腾飞的重要增长极，开发区的功能也逐步进入 发展成熟期。苏州工业园区的发展定位是高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城 区，园区的发展定位决定了其用地结构的转化，如图所示，从 2002 年现状到近、远期规划 的调整，开发区居住和公共设施用地比例稳步上升，工业用地逐渐下降，道路和绿化用地比 例也逐渐和国际园区接轨。
区，工业则置换到外围，这种城市将开发区吞并的趋势不利于双方的可持续发展，易造成城
市的无限扩张与交接部位功能的混乱。
图 7. 城市与开发区空间发展模式图
因此，笔者认为，部分区级开发区可以发展成为“都市村落”模式，即在主城区与开发区 之间建立公共交通走廊，确保开发区内居民可 10 分钟之内到达公共站点。都市村落内提倡
1. 开发区的转型
开发区在城市中的微观区位可分为城市边缘、近郊与远郊型，80 年代开发区多位于城 市远郊，经验证明开发区要依托主城区的基础设施配套与信息供给才会有较好的发展，因此 90 年代以后开发区纷纷依托主城区而建，因此，目前多数开发区都位于城市的边缘或近郊。 下面分析这种区位类型的用地演变趋势：
表 2. 无锡新区与苏州新加坡工业园区用地构成演变一览表(%)
开发区 名称
时期
公
特
距离
共 仓 市 对外 道路
殊
居住 工业
绿地
市区
设 储 政 交通 广场
用
距离
施
地
2000 规划 7.33 32.81 3.13 3.42 0.91 10.63 17.76 12.34 0.93
2002 现状 8.0 60.8 5.3 1.2 1.8 6.2 12.9 3.7 0.1
15km
数据来源：2000、2002、2005 年无锡新城规划文本和 2002 年苏州工业园中新合作区规划调整文本.
案例一：无锡新区 无锡新区位于无锡市锡南片区，是在高新区、新加坡工业园的基础上于 1995 年成立的， 辖一区、一园、五镇和一街道。虽然是新区，其工业用地占据了一半左右，因此，可以将新 区看作是工业综合体，或是广域开发区[1]。表 2 案例 1 选取了无锡新城 2002、2005 年的现 状和 2000、2005 年的规划用地平衡表，从中可以看出 2002 至 2005 年期间实际建设用地分 类增量情况，同时了解实际用地结构的演变和规划意图的差别。 如无锡新区 2002-2005 现状用地增量比例所示，随着建设用地总量的翻番，增幅最高的 工业用地占建设用地总增量的 43.9%，其次道路广场用地占总增量的 28.83%，再次居住用 地占 18.32%。面积有所下降的是对外交通用地和绿地。再看其用地整体比例的变化趋势， 工业用地比重下降了 10%，道路用地提高了 5%，居住用地上升了 3%。由此可见，工业用 地用地比例虽然有所下降，但仍然是建设用地增量中最多的一类用地。并且，由 2000 年规 划用地可见，虽然规划用地导向是向综合方向发展，但工业用地仍急剧增长，到 2005 年现 状工业用地达到了 50.5%。可见，从开发区到新城用地结构的转变是个惯性的过程，最初开 发区会延续作为生产功能的基本需求，随着自上而下的调控和引导，增长趋势又是个减速的 过程，最终导致生产用地的下降。
案例一：蠡园开发区
图 1. 无锡蠡园开发区 2002、2006 年用地现状与规划图
蠡园开发区位于太湖风景区与市区之间，决定了它的空间定位是风景区与城市之间的过 度空间，从图 1 可以看出，2006 年开发区内的居住等生活配套用地比 2002 年明显增多，工 业用地趋于下降，这反映出开发区正逐步向城市功能区转型，在 2006 年规划图中，工业用 地已经完全消失，取而代之的是居住与科研用地。
7.9 4.7 6.7 5km 17.0 1.7 10.6
1本课题得到国家自然科学基金资助项目（50508009：开发区与城市的空间整合及规划调控研究-以长三角为 例）的资助。
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蠡园开发区
规划(2006) 41.5 28.4
-
-
-
15.2 1.4 13.5
最外层是工业用地。这种不同功能圈层式的分异特
征不断伴随着用地功能的置换得以加强。如苏州开
发区一期用地基本转换为城市生活区，南京江宁开 发区一期百家湖片区也逐步演变为居住、生活功能
图 6.城市边缘开发区用地模式图
区，这一方面是一期用地靠近市区，具有良好的市
场区位的结果；另一方面，随着开发区用地扩张，也需要在开发区外围，远离市区的位置布
东南开发区
案
19.1 7.6 53.0 2.1 0.2 14.0 3.6 0.6
例 现状(2006)
Hale Waihona Puke 3km东南开发区二
规划(2006) 36.2 2.8 30.4 1.1
0.9
11.2 1.3 15.7
数据来源：2002 年蠡园开发区和 2006 年东南开发区规划文本.
蠡园开发区和东南开发区均位于城乡结合部，用地现状呈现出典型的城市建成区边缘地 带的风貌特征，居住、工业用地相互混杂，城中村问题突出。蠡园开发区 2002 到 2006 年工 业用地现状从 33%下降到 9%，公共设施用地提高到 21%。在规划中，两个开发区的生活用 地、绿地均大幅度提高，无锡蠡园开发区居住用地、公共设施和道路广场用地都有不同幅度 的提高，而工业、仓储用地则消失。东南开发区的居住和绿化用地也大幅度提高，而工业用 地均降低至 30%。
案例二：东南开发区
图 2. 常州东南开发区 2006 年现状、近期、远期建设图 注：选自 2006 年常州市东南开发区规划调整文本.
东南开发区 1993 年成立，发展近 20 年，内部已再无可出让用地，靠近市区的区位条件 使其无法再外延扩张，在市场机制的作用下，房地产用地开始渗透到开发区中，迫使其更换 土地使用性质，成为城市生活功能片区。
2. 部分转型开发区与城市的空间重构
城市边缘区属于城乡结合部，因此在用地上表
现出典型的二元特征，用地的演变也是城市功能不
断向边缘扩散转移的过程。随着在城市边缘划定特
定区域作为开发区，该地块的土地利用性质依次为：
农业生态区——工业生产区——生活居住区——商
业服务区。同时，土地类型也由内而外形成圈层状
特征：最中心是商业行政用地，中间层是居住用地，
案例一： 2005 现状 11.3 50.5 5.5 1.9 1.2 3.3 17.9 1.6 0.15 无锡新区 2005 规划 20.1 29.2 11.2 3.9 1.3 6.2 13.7 14.3 0.1 7km
2002-2005
现状用地 18.32 43.90 6.83 3.29 0.27 负 28.83 负 0.38

开发区的功能转型及与城市的空间整合1
胡幸，王兴平，陈卓
东南大学建筑学院，南京（210096）
E-mail：exingzi4@
摘 要：本文以典型开发区的用地平衡表为研究样本，论述了部分开发区功能演变的必然趋 势，并分析这种变化对城市整体空间结构的影响，最后提出转型期间的开发区与城市之间空 间优化模式。 关键词：开发区，城市，用地功能，演变趋势
1.1 由工业区向生活区的转型
城市边缘型开发区向城市生活片区的转型是在市场机制的推动下进行的。随着城市建设 用地的扩张，开发区由边缘纳入到城市内部，城市功能不断渗透到开发区中，需要开发区转 换功能以缓解主城区的空间压力；对于开发区，当可开发土地枯竭时，也希望通过土地置换 实现再开发，另一方面，开发区希望引进一些如房地产、商贸等经营性项目来补偿出让工业 用地的亏损。当开发区与城市双方利益达成一致时即可通过房地产开发来实现用地的置换， 开发区向城市生活区的转型就成为必然。
这类开发区多集中在城市近郊，发展到成熟阶段后，通过政府调控将开发区与周边县镇 合并以形成地域更广的新区，从而将开发区纳入到城市的一体化发展当中。对于城市，这种 方式拓展了开发区经济延伸范围，进一步带动了区域发展，对于开发区则提供了更好的服务 平台，有利于招商引资。这类开发区的典型代表是无锡新区和苏州新加坡工业园区。
前言
开发区是以优惠政策吸引外资为目的的特定区域，随着政策优势的弱化和“孤岛”的消 除，部分开发区亟需全面的转型以适应外部发展要素对其的要求。本文通过对部分典型开发 区用地构成的变化趋势比较，分析开发区功能转型对城市整体空间的影响，并提出规划中因 控制老城新区连成一片的趋势，从而缓解城市不断扩张的摊大饼现象。
增量比例
案例二： 2002 现状 12.06 47.06 2.87 0.23 3.34 0.65 26.21 8.23
苏州新加 坡工业园
区
近期 远期
18.51 40.34 6.31 0.01 3.63 0.29 15.25 15.66 21.38 34.49 8.09 0.99 4.13 1.16 11.71 18.05
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这种开发区在成熟阶段向生活区或新城方向转化的趋势是我国一个较为普遍的现象。由 于我国开发区数量过多，因此部分开发区的转型有利于我国开发区整体水平的提高，对于位 于城市内部、效益较差的开发区政府应采取手段积极推进其功能转型，优化空间结构，完善 交通、通讯设施，加大生活服务业的发展，并通过“退二进三”置换出高污染企业，从而集聚 开发区的活力，形成风景优美、自我循环的新区环境。
图 5. 2002 年苏州新加坡工业园区现状、近期建设、规划图 资料来源：2003 年苏州工业园区中新合作区规划调整文本.