房贷基础简介
中国银行房贷利率标准
中国银行房贷利率标准一、基础利率设定中国银行房贷利率标准的基础利率是由中国人民银行根据国家经济发展状况和金融市场运行情况，结合政策导向和风险管理要求，定期公布和调整的。
目前，中国人民银行公布的贷款基准利率为：一年以内（含一年）4.35%，一至五年（含五年）4.75%，五年以上4.9%。
二、利率浮动中国银行在设定房贷利率时，会根据借款人的信用状况、还款能力、贷款用途等因素进行浮动。
浮动的幅度一般在基数的0.5%至2%之间。
具体的浮动幅度会由银行根据借款人的具体情况进行评估，并会在签订贷款合同时与借款人进行约定。
三、还款方式与利率关系中国银行的房贷还款方式主要有等额本息和等额本金两种。
等额本息是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，等额本金是指借款人每月以相等的本金偿还贷款利息，两种还款方式在利率上的差异不大。
具体的利率差异会根据借款人的还款方式、贷款期限、信用状况等因素进行微调。
四、逾期与利率调整如果借款人逾期还款，中国银行有权根据逾期时间和逾期金额对贷款利率进行调整。
一般情况下，如果借款人逾期不超过90天，银行会按照合同约定收取逾期罚息；如果逾期超过90天，银行有权将逾期记录加入征信系统，同时可能会采取法律手段追偿欠款。
如果逾期情况严重，银行可能会采取更为严格的措施，例如提前收回贷款、拍卖抵押物等。
五、提前还款与利率关系如果借款人在贷款期间提前还款，中国银行会根据提前还款的时间和金额收取一定的违约金。
一般情况下，提前还款的违约金为提前还款金额的3%至5%。
如果借款人提前还款的金额较大，银行可能会对违约金进行调整。
另外，如果借款人选择等额本息还款方式，提前还款可以减少利息支出；如果选择等额本金还款方式，提前还款则不能减少利息支出。
六、贷款类型与利率关系中国银行的房贷类型主要包括一手房按揭贷款、二手房按揭贷款和公积金贷款等。
不同类型的贷款由于风险不同，其利率也会有所不同。
一般来说，一手房按揭贷款的利率较低，因为开发商为借款人提供了担保；二手房按揭贷款的利率则较高，因为房屋抵押物的价值不确定；公积金贷款的利率最低，因为公积金贷款是国家为了支持住房制度改革而设立的福利性贷款。
申请房贷的具体流程
申请房贷的具体流程一、了解房贷基础知识1. 啥是房贷呢？简单说，房贷就是你向银行借钱来买房子，然后再按照约定的方式慢慢还钱给银行。
这就像是你先把房子的钱让银行帮你垫着，你再分期还给人家。
2. 房贷的类型也不少。
有商业贷款，这一般是银行根据自己的规定和市场情况来制定利率和还款方式的。
还有公积金贷款，这个就是利用你平时交的公积金来贷款买房，利率往往会比较低一些。
不过，公积金贷款的要求可能会多一点，比如说你的公积金缴存时间得达到一定要求。
二、准备申请房贷的材料1. 收入证明是很重要的一项。
你得让你的工作单位给你开个证明，说明你每个月能赚多少钱。
这就像是给银行一个保证，告诉银行你有能力还房贷。
2. 银行流水也不能少。
银行要看看你的钱是怎么进进出出的，看看你的收入是不是稳定。
要是你的流水很混乱，或者收入看起来不太够还房贷，那银行可能就会有点担心了。
3. 还有购房合同。
这个是你和开发商或者卖房的人签的合同，证明你确实是要买房子，而且房子的基本情况都在合同里写着呢。
三、选择合适的银行1. 不同的银行，房贷政策可能会有很大差别。
有些银行可能对首付比例要求比较低，有些银行的利率可能会更优惠。
你得一家一家去打听，看看哪家银行最适合你。
比如说，你可以先从你平时存钱的银行开始了解，因为你是他们的老客户，说不定会有一些特殊待遇呢。
2. 你还得看看银行的服务。
有些银行办理房贷的手续特别繁琐，工作人员态度还不好，这种银行你可能就要再考虑考虑了。
而有些银行会有专门的房贷顾问，能给你详细解答各种问题，服务很周到，那这样的银行就比较靠谱。
四、正式申请房贷1. 你带着准备好的材料到银行去，找到负责房贷的工作人员。
他们会先检查你的材料是不是齐全，如果缺了什么，他们会告诉你赶紧补上。
2. 然后银行会对你的信用情况进行评估。
要是你以前有过信用卡逾期之类的不良信用记录，那可能会影响你房贷的申请。
所以平时大家一定要注意保持良好的信用。
3. 银行还会评估房子的价值。
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完善风险处置机制
建立快速响应机制，对触发预警的风险事件进行及时处置和化解。
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团队能力提升和激励机制设计
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制定能力提升计划
针对员工能力短板，制定个性化的能力提升计划 ，促进员工全面发展。
搭建学习交流平台
鼓励员工之间分享经验和知识，促进团队内部的 学习和交流。
及法律责任
逾期还款处理程序
明确逾期还款处理流程，包括提醒、催收、法律 诉讼等环节。
法律责任界定
阐述借款人和银行在房贷合同中的权利和义务， 明确违约情况下各自应承担的法律责任。
风险化解措施
探讨通过债务重组、资产处置等方式化解逾期还 款风险的可能性及实施条件。
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购房需求
区分首套房、改善型住 房及投资型购房等不同 需求类型，提供个性化
产品方案。
产品差异化竞争优势挖掘
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利率优势
与竞争对手相比，提供更具竞 争力的贷款利率，降低客户购
房成本。
还款方式灵活
提供等额本息、等额本金、按 月付息到期还本等多种还款方 式，满足客户不同还款需求。
快速审批流程
银监会对商业银行房贷业务实施严格 监管，确保银行业务合规性和风险控 制能力。
利率政策
央行通过调整利率水平来影响房贷市 场的供求关系，利率变动将直接影响 借款人的还款压力和银行的贷款收益 。
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贷款基础知识
贷款基础知识在现代社会，贷款已经成为许多人解决资金需求的重要手段。
无论是购房、购车、创业，还是应对突发的财务状况，贷款都能提供一定的帮助。
但对于贷款，你真的了解吗？接下来，让我们一起深入探讨一下贷款的基础知识。
一、贷款的定义与类型贷款，简单来说，就是借款人向出借人借入一定金额的资金，并按照约定的利率和还款方式在一定期限内归还本金和利息。
常见的贷款类型有以下几种：1、个人住房贷款这是许多人一生中最大的一笔贷款。
当我们购买房屋时，如果自己的资金不足以支付全部房款，就可以向银行等金融机构申请住房贷款。
这种贷款通常期限较长，一般为 10 年至 30 年不等。
2、个人汽车贷款如果你想购买一辆汽车，但手头资金不够，汽车贷款就是一个选择。
汽车贷款的期限相对较短，一般在 3 年至 5 年之间。
3、个人消费贷款用于满足个人日常消费需求，如购买家电、装修房屋、旅游等。
消费贷款的额度和期限会根据借款人的信用状况和还款能力而定。
4、个人经营贷款针对个体工商户或小微企业主，用于企业的经营周转。
这类贷款通常需要提供企业的经营状况和财务报表等相关资料。
5、助学贷款帮助学生支付学费和生活费用，通常在学生毕业后开始还款。
二、贷款的申请条件要成功申请贷款，一般需要满足以下条件：1、良好的信用记录金融机构会查看借款人的信用报告，了解其过往的还款情况。
如果有逾期还款、欠款等不良记录，可能会影响贷款申请的审批。
2、稳定的收入来源借款人需要有稳定的工作或经营收入，以证明自己有能力按时偿还贷款本息。
3、合理的负债比例如果借款人已经有较多的债务，金融机构可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款申请或降低贷款额度。
4、符合年龄要求通常借款人需要年满 18 周岁，具有完全民事行为能力。
5、提供必要的资料根据贷款类型的不同，借款人可能需要提供身份证、收入证明、资产证明、购房合同、购车发票等相关资料。
三、贷款的利率贷款利率是贷款成本的重要组成部分。
利率的高低取决于多种因素，如市场利率水平、借款人的信用状况、贷款期限、贷款金额等。
房贷基础知识
房贷基础知识近年来，随着房地产市场的持续升温，购房已成为很多人生活中的一大重要事件。
然而，房价的不断攀升使很多购房者无法一次性支付全部款项，因此，房贷成为了他们的首选。
在购房过程中，了解一些房贷的基础知识将对您有很大帮助。
本文将介绍一些与房贷相关的基础知识，帮助您更好地理解房贷的运作机制。
1. 什么是房贷？房贷，又被称为房屋抵押贷款，是指购买房屋时向银行或其他金融机构借款的行为。
购房者将购买的房屋作为抵押物，以获取贷款资金来支付房屋的一部分或全部价格。
购房者需要按照约定的还款方式，按时还款并支付利息。
2. 房贷的利率类型房贷的利率类型主要分为固定利率和浮动利率两种。
固定利率是指在贷款期限内利率保持不变，购房者每月的还款金额也是固定的。
浮动利率则根据市场利率波动来调整，贷款利率会随着市场变化而变化，其中的利息金额也会随之调整。
3. 贷款额度和还款期限贷款额度是指购房者从银行或金融机构获得的房贷金额。
银行会根据购房者的收入、信用记录和房屋评估价值等因素来确定贷款额度。
还款期限是指购房者约定的还款时间，一般以月为单位，常见的还款期限有20年、30年等。
4. 抵押物评估和担保方式在申请房贷时，购房者需要将购买的房屋作为抵押物提供给银行或金融机构。
银行会派专业人员进行抵押物评估，以确定房屋的价值和可抵押的额度。
同时，购房者还需要选择一种担保方式，常见的担保方式有抵押担保和质押担保。
5. 还款方式和计算方法还款方式指购房者与银行约定的还款方式，常见的还款方式有等额本息和等额本金两种。
等额本息是指每月还款金额固定，包括本金和利息；等额本金是指每月还款的本金固定，利息随着剩余本金的减少而逐渐减少。
购房者可以根据自己的经济状况选择适合的还款方式。
6. 风险和注意事项在购房贷款过程中，购房者需要注意一些风险和注意事项。
首先，要了解并遵守金融机构的贷款规定，确保自己符合贷款资格。
其次，要仔细阅读并理解贷款合同的各项条款，避免出现不必要的纠纷。
房贷基础必学知识点
房贷基础必学知识点
1. 什么是房贷：房贷是指个人或家庭通过贷款的方式购买房屋的资金支持。
2. 房贷类型：房贷根据还款方式和贷款利率的不同可分为等额本息还款贷款和等额本金还款贷款；根据贷款利率的不同可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
3. 贷款额度：贷款额度一般根据购房人的还款能力、购房资金来源以及房屋估值等因素来确定。
4. 贷款利率：贷款利率是指购房人在还款过程中需要支付给银行的利息，贷款利率根据国家政策和市场情况调整。
5. 还款方式：等额本息还款方式是指借款人在每个还款期内需要支付的本金和利息相等；等额本金还款方式是指借款人在每个还款期内需要支付的本金相同，但利息逐期递减。
6. 贷款期限：贷款期限是指借款人按约定的时间来偿还贷款的期限，一般可根据购房人的还款能力和银行政策来确定。
7. 首付比例：首付比例是指购房人购买房屋时需要自己支付的款项占房屋总价的比例，根据银行政策和购房人的信用情况有所差异。
8. 购房额度计算：购房额度一般根据购房人的收入、负债情况、信用记录、工作稳定性和购房所在地等因素来计算。
9. 还款计划：还款计划是指贷款人按照约定的还款方式和期限来进行
规划，包括每期还款金额、还款期限和还款日期等。
10. 提前还款：提前还款是指在贷款期限内提前偿还贷款的行为，可以减少还款利息和提前解除贷款关系。
以上是房贷基础必学知识点，购房者在考虑购房贷款时可以参考以上知识点来进行相关的决策和规划。
房贷注意事项及流程
房贷注意事项及流程在购房过程中，房贷是一项重要的资金来源。
但是，申请房贷需要注意很多事项，同时也要了解相关的流程。
本文将详细介绍房贷注意事项及流程。
一、注意事项1.了解自己的信用情况在申请房贷之前，首先要了解自己的信用情况。
信用记录对于申请房贷非常重要，银行会根据信用记录来判断是否给予贷款，以及贷款金额和利率等。
如果信用记录不良，银行可能会拒绝申请或者提高利率，对购房计划会产生不良影响。
2.合理评估房贷额度在申请房贷时，需要根据自己的收入、负债情况以及其他因素来评估房贷额度。
贷款额度过高可能导致还款压力过大，而贷款额度过低又可能无法满足购房需求。
因此，在申请房贷时，需要合理评估房贷额度。
3.选择合适的还款方式在申请房贷时，需要选择合适的还款方式。
目前常见的还款方式包括等额本息、等额本金、先息后本等。
不同的还款方式对于还款压力和还款期限都有不同的影响，需要根据自己的实际情况选择合适的还款方式。
4.注意贷款利率贷款利率是购房中的重要因素之一。
在申请房贷时，需要注意贷款利率的变化和选择。
一般来说，固定利率相对稳定，但是利率较高；而浮动利率相对灵活，但是利率波动较大。
因此，在选择贷款利率时，需要根据自己的实际情况和市场情况来选择。
5.了解贷款期限贷款期限是购房中的另一个重要因素。
贷款期限越长，每月还款金额越低，但是总利息也会相应增加。
因此，在申请房贷时，需要根据自己的实际情况和还款能力来选择合适的贷款期限。
6.了解相关费用在申请房贷时，还需要了解相关费用，如贷款手续费、抵押登记费、评估费等。
这些费用可能会对购房产生一定的影响，需要提前了解并计算好。
二、流程1.准备材料申请房贷需要准备一些必要的材料，如个人身份证、户口本、结婚证、工作证明、收入证明、房产证等。
根据不同的银行和贷款方式，还需要提供其他的材料。
2.申请贷款准备好材料后，可以前往银行申请房贷。
在申请过程中，银行会对申请人的信用情况、收入情况、负债情况等进行审核，以确定是否给予贷款。
《房贷基础简介》课件
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资金不足而违约。
提前还款
03
如果有能力，可以选择提前还款，以减少贷款期限和违约风险
。
如何处理房贷逾期问题？
尽快与贷款机构联系
一旦发现逾期，应尽快与贷款机构联系，说明情况并寻求解决方 案。
协商延期还款
如果短期内无法偿还贷款，可以与贷款机构协商延期还款，以避免 违约。
出售资产或寻求贷款重组
如果面临严重的财务困难，可以考虑出售资产或寻求贷款重组，以 解决逾期问题。
房贷的利率与费用
房贷利率
房贷利率是决定借款人每月还款 金额的重要因素，通常根据国家 政策和市场情况调整。
房贷费用
房贷费用是指在申请房贷过程中 产生的相关费用，如评估费、保 险费、公证费等。
02
申请房贷的流程
选择贷款机构
对比利率和费用
在选择贷款机构时，应对 比不同机构的房贷利率和 费用，选择性价比最高的 机构。
权利和义务。
确认利率和费用
确认合同中注明的利率和费用，确 保与之前了解的信息一致。
签署合同
在确认无误后，与贷款机构签署正 式的贷款合同。
03
还款与提前还款
还款方式
等额本金还款法
每月偿还相同本金，利息逐月减 少。
等额本息还款法
每月偿还相同金额，其中本金和 利息按月分配。
一次性还本付息法
到期时一次性偿还本金和利息。
了解贷款条件
了解贷款机构的贷款条件 ，如贷款额度、贷款期限 、还款方式等，确保自己 符合条件。
查询信誉度
查询贷款机构的信誉度和 服务质量，选择信誉度高 、服务优良的机构。
准备申请材料
身份证明
提供有效的身份证明原 件及复印件。
房贷计算方法大全
房贷计算方法大全摘要：一、房贷计算方法简介二、房贷利息计算方法1.按揭贷款利息计算2.公积金贷款利息计算3.商业贷款利息计算三、房贷还款方式及优缺点1.等额本息还款法2.等额本金还款法3.按期付息还款法四、购房贷款额度与贷款年限的计算五、房贷提前还款划算吗？六、如何降低房贷利息和还款压力？七、总结正文：一、房贷计算方法简介房贷计算方法主要包括贷款金额、贷款年限、贷款利率、还款方式等因素。
在我国，房贷主要分为商业贷款、公积金贷款和按揭贷款。
接下来，我们将详细介绍各种贷款计算方法。
二、房贷利息计算方法1.按揭贷款利息计算按揭贷款利息计算公式为：月供=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^贷款月数]÷[（1+月利率）^贷款月数－1]。
2.公积金贷款利息计算公积金贷款利息计算公式为：月供=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^贷款月数]÷[（1+月利率）^贷款月数－1]。
3.商业贷款利息计算商业贷款利息计算公式为：月供=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^贷款月数]÷[（1+月利率）^贷款月数－1]。
三、房贷还款方式及优缺点1.等额本息还款法优点：每月还款金额固定，便于预算和安排生活支出；缺点：总利息较高，还款压力相对较大。
2.等额本金还款法优点：总利息较低，还款过程中逐渐减轻负担；缺点：初期还款金额较高，可能影响生活支出。
3.按期付息还款法优点：利息较低，还款灵活；缺点：每月还款金额不固定，需注意资金安排。
四、购房贷款额度与贷款年限的计算购房贷款额度主要根据购房总价、首付比例和贷款比例来计算。
贷款年限则根据贷款金额、还款能力和银行政策来确定。
五、房贷提前还款划算吗？房贷提前还款是否划算，需要根据贷款利率、还款年限和个人财务状况来综合分析。
一般来说，如果贷款利率较高，提前还款可以节省利息；如果贷款利率较低，提前还款可能不会节省太多利息。
贷款业务基础知识
贷款业务基础知识贷款业务是金融机构为满足客户资金需求而提供的一种金融服务。
在现代金融体系中，贷款业务是银行业务的核心之一，对于个人和企业来说都有着重要的意义。
本文将介绍贷款业务的基础知识，包括贷款的定义、贷款分类、贷款申请流程以及贷款的风险与管理等。
一、贷款的定义贷款是指金融机构将资金提供给借款人，并约定借款人按照一定的利率和期限偿还本金和利息的金融行为。
贷款通常由银行或其他金融机构提供，可以用于个人消费、企业经营、房屋购买等各种目的。
二、贷款分类根据借款人的不同，贷款可以分为个人贷款和企业贷款。
个人贷款主要用于个人消费或购买房屋、车辆等，而企业贷款则是为了满足企业发展所需的资金。
根据还款方式的不同，贷款可以分为等额本息贷款和等额本金贷款。
等额本息贷款是每期还款额相等，包括本金和利息；等额本金贷款则是每期还款本金相等，利息逐渐减少。
此外，贷款还可以按照担保方式分类，有无担保贷款和有无抵押贷款之分。
无担保贷款是指借款人无需提供任何担保物的贷款，而有担保贷款则需要提供担保物或第三方担保。
三、贷款申请流程1. 填写贷款申请表：借款人需要填写银行或金融机构提供的贷款申请表格，提供个人或企业的基本信息、财务状况等。
2. 提供相关资料：借款人需要提供个人身份证明、收入证明、企业营业执照、财务报表等相关资料。
3. 评估与审批：银行或金融机构会对借款人的资信状况进行评估和审批，包括信用记录、还款能力等。
4. 签订合同：借款获得批准后，银行或金融机构会与借款人签订贷款合同，并约定还款利率、期限等。
5. 放款：在合同签订后，银行或金融机构会将贷款款项划入借款人的账户。
四、贷款的风险与管理贷款业务存在一定的风险，金融机构需要进行风险管理来保证贷款的安全性和可回收性。
1. 信用风险：借款人的信用状况直接影响到贷款的风险。
金融机构需要评估借款人的信用记录和还款能力。
2. 利率风险：贷款利率会影响借款人的还款负担和金融机构的利润。
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建筑面积大于５０Ｍ 自然人年龄不高于７０岁 各银行趋势相同，略有差别
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收入计算方式
银行要求客户收入超过月还款额的一倍 即个人收入＝个人月负债总额×2
客户收入超过2万元无税单，则提供相应的入帐记录，银 行流水帐
高端客户实际收入不能达到标准可以用其他资产抵冲， 无抵押房屋，租赁收入
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收入计算方式
人民币:6.655%
日元：3.75％
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贷款所需资料及费用
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申请贷款所需资料
身份证明文件 现居住地址证明/海外地址证明（适用不居住 于国内的贷款者） 申请人过去一年税单或雇佣合同/在职证明/公 司出具的工资单 申请人最近3个月银行帐单（可证明其薪水收 入） 房屋买卖合同/预售合同，二手房产权证 其他相关文件
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商业利率
执行人民银行规定利率 – l至5年：年利率为7.29% - 7.65% – 6至30年：年利率为7.83% 利率调整 – 根据已贷款房屋数量，贷款房屋种类以及主 贷人情况实行利率下浮（15%下限, 6.655%）
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年限和贷款额度
住房贷款（一、二手房，套内面积小于90 平方米） 国内居民 – 最长30年 – 最高八成 国外公民 – 最长20年 – 最高七成
对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从 以个人为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶 （或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高 贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另 增加补充住房公积金贷款限额10万元。 只有一个人参与贷款的家庭：基本公积金可贷款额度 不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。 总计不超过30万元。
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商业银行部分贷款政策
总体：收紧 套数 房龄 价格 面积 收入 审批要点 驳回情形
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银行政策收紧的相关方 面
重点支持个人第一次购买家庭自用住房 适当支持购买高档住房和经纪适用房 不支持非住宅的按揭贷款 严格控制购买豪华别墅 严格控制投资购房 严防“假按揭”、“零首付”
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银行政策收紧的相关方 面
每增加一套贷款，贷款成数下降1成 客户如已有四套贷款就不予受理 老式花园洋房和新式里弄最高贷六成 老公寓一般不予贷款，除非客户资质很好，所购物业 资质良好、内外观环境优良 ，如挂铜牌的保护建筑等 商铺及办公楼贷款五成，利率必须执行基准利率*1.1 倍 严格控制投资消费类及投资经营类贷款
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两种还款方式比较
月还款额
3000.00 2800.00 2600.00 2400.00 2200.00 2000.00 1800.00 1600.00 1400.00 1200.00 1000.00
1 11 21 31 41 51 61 71 81 91 101 111 121 131 141 151 161 171 181 191 201 211 221 231
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境外提供的公证文书
境外提供的材料，如委托书、同意书、监护权协议书、董 事会决议等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有 效： 香港地区：经中国司法部授权的香港律师公证。 澳门地区：中国法律服务（澳门）公司 台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送 公证员协会（每周二、四对外接待吴兴路225号2304 室TEL：64748800-5304），当事人凭正本前往海市 公证员协会核对盖章。 外国：经当地公证机构公证并经中国驻外公使馆认证。
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还款方式
1、等额本息还款法 – 月还款额相同 – 利息逐渐减少，本金逐渐增加 – 计算公式： 每月等额还本付息额=贷款本金×月利率× （1+月利率）的n次方 /{（1+月利率）的n 次方 －1} (其中n=还款期月数）
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还款方式
2、等额本金还款法
– 月还本金相同： – 利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算 – 计算公式： 每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－ 已归还本金的累计额）×月利率
双方家庭均无负担，储蓄存款65万元，另外股票证券帐 户内有余额58万元左右
现何先生购买一处2004年竣工的价值175万元的房产， 由于在年初归还了公积金贷款，并且出售了该房屋，现 想申请90万元组合贷款，网上查询结果为30万公积金6 －30年
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案例分析
通过上述情况最终何先生决定60万元商业贷款20年， 公积金贷款30万元30年 等额本金还款：商业还款5827.75元，公积金还款 2138.33元 等额本息还款：商业还款4528.54元，公积金还款 1651.04元 根据何先生夫妇年收入15万元的情况下只能选择等额 本息还款
1、贷款资料的逻辑性是否合理 2、买卖合同是否严密，交易是否真实
3、资料的齐全性
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原则上不发放贷款的几种情况
1、借款人及其配偶购买第四套以及以上房产 2、借款人及其配偶中有吸毒史的或有前科的 3、直系亲属间的房产买卖交易，视作关联交易 4、借款人在我行或其他金融机构有借款，且当前状态为 逾期的或曾在贷款或信用卡方面有恶意拖欠记录的。 5、房产楼龄在1984年以前的（老式花园洋房或新式里弄 除外）
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贷款相关税费
评估费 公积金贷款担保费 跨行转按揭的贷款担保费 公证费 律师费 手续费
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贷款所需资料
借款人及共有人身份证（小孩提供出生证或独生子女证）原件， 户口簿原件 婚姻证明原件：已婚的出示结婚证书、离婚的出示离婚证；配偶 也需提供相关的身份证明文件及户籍证明文件。 注：外文的婚姻证明应经上外翻译公司翻译。 税单；收入证明原件（月还款总额的2倍）；大额定期存单；其 他资产证明。 抵押人若为已婚者，则应配偶到场。 备注：公积金贷款另需提供公积金账号和身份证号码，贷款额度 及年限以公积金管理中心查询为准。
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商业贷款及公积金贷款
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公积金利率
公积金利率 0.5至5年：4.77%
6至30年：年利率为5.22%
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住房融资的三种模式
住房按揭贷款模式
商业抵押贷款模式 住房公积金模式 住房公积金制度：上海 1991 1993
商业性抵押贷款体系：上海
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公积金贷款政策
2007年9月1日起，对住房公积金贷款的额度上限做了 调整：
70% 60% 50% 40%
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借款人购买第1套房 屋可采用基准利率 下浮15%执行，购 买第2套房屋采用基 准利率上浮10％执 行。
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23
房龄
一般银行 竣工年限 贷款最高成数
1998年（含）以后
1992年至1997年 1988年至1991年
80%
70％ 60%
1987年（含）以前
原则上不得叙做
55% 35% 15%
100% 80% 60% 70%
60% 40% 20% 0%
40% 20%
35%
40% 20% 0% 30%
5% 0%
银行 按揭中介 非银机构
银行
按揭中介
直销
银行
按揭中介
Source: Literature Research, CVA analysis
4
商业抵押贷款模式代表 ----- 美国住房抵押市场
21
第二套房屋按揭政策
大部分银行：以户为计算单位，夫妻双方任何 一方申请过贷款则再次按揭视为第二套（贷款 成数降1成，贷款利率为基准利率×1.1倍目前 为8.613％）
22
二手
套数 购买自住住房且套型建筑 套型建筑面积90 面积90平方米 平方米以上 贷款利率 1
80% 70% 60% 50%
发达的商业性抵押贷款体系 拥有发达的抵押二级市场，证券化规模庞大 抵押二级市场的存在，使按揭服务（Mortgage） 公司得以拥有存在和发展的空间 按揭经纪人（Mortgage Broker）
5
按揭贷款现状
2007年政府对房地产行业再次进行宏观调控的一系列的新政策， 对中高档房产的价格飙升起到了一定的抑制作用。投资过热和过 渡竞争降低了银行控制风险的能力。自07年初央行针对个人按 揭贷款连续出台了一系列的调控政策，1年之内5次针对贷款利 率进行了调整，规范银行的贷款制度，中国人民银行、银监会曾 于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款 人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不 得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
两种还款方式月还款额比较
系列1 系列2
还款月份
16
案例分析
客户何先生，今年29岁，在外企从事会计工作，年收入 约在8.5万元左右，另本人兼职为私营企业做兼职会计， 2006年收入约有3.5万元(不是很稳定,但应该预计两年 内兼职收入保持在2.5万元-3万元)。太太林小姐26岁， 在供电单位工作，年收入约6.5万元
10
公积金贷款政策
有二个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每一 个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本 公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款 额度不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可 贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款 额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度 不超过50万元。 如夫妻双方任何一方公积金已经使用过第二次使用贷 款不可累加，最高额度为30万元
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外币贷款问题
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外资银行政策
贷款金额：最高可贷房价的70%； 贷款期限：期房最长可达30年，二手房最长 可达20年，房贷申请者年龄+贷款期限≦65； 还款方式：提供每月等额、双周等额、每月递 减延本还息和递增还款5种还款方式（各大银 行略有不同）