容积率修正系数
南宁市综合用地容积率修正系数表
南宁市综合用地容积率修正系数表一、引言综合用地容积率是城市规划中的重要指标之一，它反映了城市用地的开发强度和土地利用效率。
南宁市作为广西壮族自治区的省会城市，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，对土地资源的利用和管理提出了更高的要求。
为了合理规划和利用土地资源，南宁市制定了综合用地容积率修正系数表，以指导城市的用地规划和建设。
二、综合用地容积率修正系数的定义综合用地容积率修正系数是指根据不同用地类型和区域特点，对标准容积率进行修正的系数。
它可以根据土地的实际情况，对标准容积率进行增加或减少，以达到合理利用土地和保护环境的目的。
三、综合用地容积率修正系数的意义综合用地容积率修正系数的制定，对于南宁市的土地利用和城市规划具有重要的意义。
3.1 促进土地资源的合理利用南宁市的土地资源有限，通过综合用地容积率修正系数的制定，可以根据不同用地类型和区域特点，合理利用土地资源，提高土地的利用效率。
3.2 保护生态环境综合用地容积率修正系数的制定还可以保护生态环境。
南宁市拥有丰富的自然资源和生态环境，通过对标准容积率的修正，可以减少建设用地对生态环境的影响，保护生态系统的完整性。
3.3 优化城市空间布局综合用地容积率修正系数的制定可以优化城市的空间布局。
根据不同用地类型和区域特点，合理调整容积率，可以使城市的空间分布更加合理，提高城市的功能布局和交通流动效率。
四、南宁市综合用地容积率修正系数表根据南宁市的实际情况和发展需求，制定了以下综合用地容积率修正系数表：用地类型区域特点容积率修正系数住宅用地市中心区 1.2用地类型区域特点容积率修正系数住宅用地市郊区 1.1商业用地市中心区 1.5商业用地市郊区 1.3工业用地工业园区 1.8工业用地市郊区 1.5根据综合用地容积率修正系数表，可以看出不同用地类型和区域特点对容积率的修正系数是不同的。
这样可以根据具体情况，对不同用地类型和区域进行合理的规划和建设。
五、综合用地容积率修正系数的应用综合用地容积率修正系数的制定不仅仅是为了规范土地的利用和建设，更重要的是为了指导城市的规划和建设。
容积率修正系数确定
容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数，它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。
容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用，因此，其重要性不言而喻。
本文将讨论如何确定容积率修正系数。
容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比，通常用于计算土地的使用效率。
容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整，反映出城市容积率的实际使用情况。
容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑：1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素，因为这些因素可以决定容积率的最大值。
城市规划要求不同，修正系数确定也要相应发生变化，如在现代化城市建设中，规划要求绿化率要高，所以容积率也会相应的下降，而在一些老城区或是人口密集的区域，容积率修正系数会相应的升高，以适应市区内的繁忙人群活动需求。
2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素，因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。
例如，商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品，而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。
不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。
3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素，包括土地的地形、地貌、土地属性等。
道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。
例如，如果一块地地形复杂或土地属性不良，那么需要采用比较严格的修正措施，以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用，而且要确保安全稳定，特别是在雨季或地震多发地区。
如果一块土地平整且易于得到使用许可，那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。
4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一，因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。
如果市场需求较大，修正系数则要相对较高，以满足市场的需求，吸引更多的投资；而如果投资预期较低，则修正系数通常会降低，以减少投资风险，避免过度开发。
容积率修正系数分类
容积率修正系数分类容积率修正系数是指在城市规划、建设中，由于建筑物密度、建筑高度等因素的影响，为了更好的保障城市的建设安全和环境保护而制定的一个参数。
在实际的城市规划中，需要根据每一片地区的具体情况制定不同的容积率修正系数，以确保城市规划和建设的稳妥进行。
本文将介绍关于容积率修正系数的分类。
一般而言，容积率修正系数按照适用范围和标准制定途径可以分为多个类别。
其中，按适用范围分为以下三个类别：1. 区域内统一修正系数该类别适用于同一区域内进行城市规划和建设，整个区域的容积率修正系数统一制定。
这种修正系数主要适用于核心商业区、特定产业园区等需要统一规划和建设的区域。
制定该类修正系数需要考虑地区的发展方向和政策导向，以确保规划和建设的稳妥进行。
2. 按街区确定修正系数该类别适用于按照街区进行城市规划和建设的情况。
对于不同街区，容积率修正系数不同。
这种修正系数主要适用于繁华商业街区、历史文化街区等需要保护和发展的区域。
以北京王府井为例，其所在的街区容积率修正系数为3.0，而周边的街区则为2.5。
3. 按照建筑高度确定修正系数该类别适用于按照建筑高度进行城市规划和建设的情况。
建筑高度高的地区，其容积率修正系数也相应较高。
这种修正系数主要适用于高层住宅区、商业金融中心等需要大楼层高、建筑密度大的地区。
以上海陆家嘴为例，其容积率修正系数为10，而该区域所在的浦东新区其他地区则为6-8。
除了按适用范围分类，容积率修正系数还可以按制定途径进行划分。
一般而言，制定途径有以下两种：1. 政府制定政府部门通过制定城市规划、相关法规、政策等方式，对不同地区的容积率修正系数进行制定和规范，以确保城市规划和建设的稳妥进行，同时也能够促进城市的整体发展。
2. 市场制定市场机制决定建筑物的开发和使用，也会影响到容积率修正系数的制定。
在市场经济的环境下，开发商和投资者会根据市场需求和风险程度来决定是否进行投资和开发。
因此，在制定容积率修正系数时，也需要考虑市场的需求和规律等因素。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指在城市规划和建设中，对建筑物容积率进行修正的一个系数。
容积率是指建筑物所占地面面积与总建筑面积之间的比值，它是衡量一个建筑物使用地面面积的指标。
但是，在实际建设中，有时候由于一些特殊因素，建筑物的容积率需要进行修正。
容积率修正系数的引入是为了合理利用土地资源、保护生态环境、提高城市建设的可持续发展水平。
在城市规划中，容积率修正系数被广泛应用于各种类型的建筑物，包括住宅、商业、工业等，其作用不仅仅是简单地调整建筑物的容积率，更重要的是对城市的整体发展起到积极的推动作用。
容积率修正系数的确定是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
首先，需要考虑土地的利用状况和土地的规划用途，以确定相应的修正系数。
例如，在市中心地区，由于土地资源紧张，容积率修正系数可能较高，以便更好地利用有限的土地资源；而在郊区，由于土地资源较为充足，容积率修正系数可能较低，以保护生态环境和提升居住品质。
其次，容积率修正系数还需要考虑周边环境和交通状况。
例如，如果一个建筑物周围有绿地和公园，容积率修正系数可能较低，以保护绿地和提升居住舒适度；而如果一个建筑物周围的交通条件良好，容积率修正系数可能较高，以满足交通需求。
另外，容积率修正系数还需要考虑建筑物本身的特点和功能。
例如，商业综合体通常需要较高的容积率修正系数，以容纳更多的商业设施和公共空间；而住宅区可能需要较低的容积率修正系数，以提供更多的绿地和居住空间。
容积率修正系数的确定需要通过科学的方法和政府的管理。
在具体实施中，可以采用城市规划专家的意见和建议，进行科学的评估和计算。
政府部门可以参考相关的法律法规和规划标准，制定适合当地实际情况的容积率修正系数。
容积率修正系数的正确使用对城市的发展至关重要。
合理的容积率修正系数可以提高土地的利用效率，降低建筑物对土地资源的占用，减少土地浪费。
同时，容积率修正系数还可以提高城市的绿化率，保护生态环境，提升城市的景观品质。
容积率修正系数
0.8145
0.8133
0.8121
0.8109
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8097
0.8086
0.8075
0.8064
0.8053
0.8042
0.8031
0.8021
0.8011
0.8001
容积率
8
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
0.7499
0.7490
0.7481
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.7471
0.7462
0.7453
0.7444
0.7435
0.7426
0.7417
0.7408
0.7399
0.7391
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
0.9189
0.915
0.9112
0.9075
容积率
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.9038
0.9012
0.8986
0.8960
0.8935
0.8911
0.8887
0.8864
0.8841
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言商业用地容积率修正系数是指在城市规划中，为了满足商业用地的发展需求，对于商业建筑的容积率进行修正的一项指标。
容积率是指在一定土地面积上建筑物总体积与该土地面积之比，反映了建筑物的密度和使用效率。
通过对商业用地的容积率进行修正，可以更好地适应商业发展的需要，并提高土地利用效率。
本文将详细介绍商业用地容积率修正系数表的编制方法和使用原则，以及其对商业用地规划和开发的影响。
2. 商业用地容积率修正系数表编制方法商业用地容积率修正系数表的编制需要考虑多个因素，包括城市规划、建筑设计、经济发展等方面。
下面将介绍一般情况下商业用地容积率修正系数表的编制方法：2.1 数据收集与分析首先需要收集相关数据，包括城市人口统计、经济发展状况、交通状况等方面的数据。
通过对这些数据进行分析，可以了解城市的商业用地需求和发展潜力。
2.2 考虑商业用地类型商业用地可以包括零售商业、办公楼、酒店、娱乐场所等多种类型。
不同类型的商业用地具有不同的容积率需求，因此需要根据实际情况制定相应的修正系数。
2.3 考虑城市规划要求城市规划对于商业用地的容积率也有一定的要求。
例如，一些城市可能希望提高商业建筑的密度，以提高土地利用效率；而另一些城市可能更注重建筑物与周围环境的协调性。
因此，在编制容积率修正系数表时需要考虑城市规划要求。
2.4 考虑建筑设计要求商业建筑的设计也会对容积率产生影响。
例如，高层建筑通常具有较高的容积率，而低层建筑则相对较低。
在编制容积率修正系数表时需要考虑不同建筑设计对容积率的影响。
2.5 综合分析与确定修正系数通过综合分析上述因素，并结合实际情况，确定不同商业用地类型的容积率修正系数。
修正系数可以根据不同的要求进行调整，以满足城市发展的需要。
3. 商业用地容积率修正系数表使用原则商业用地容积率修正系数表在城市规划和商业用地开发中起到重要的指导作用。
以下是其使用原则：3.1 参考城市规划要求在使用容积率修正系数表时，需要参考所在城市的规划要求。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算有关容积率修正系数的计算口抚顺市土地估价事务所车晓华容积率是指地块的建筑面积与地块的总面积的比率.一般来说在城市的不同区域,容积率是不尽相同的l容积率的大小直接影响土地利用程度的高低.在地块面积一定的条件下,容积率越高,则建筑面积越多,土地收益也越多,地价也就越高:如容积率减小,则土地收益也随之减少,地价也随之降低.地价的高低随着容积率的变化反应非常敏感,尤其是采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,容积率修正系数的正确与否将直接决定地价评估的准确程度.如何计算容积率修正系数.本人作如下探讨:我们利用剩余法评估地价公式:地价:壁二壁篁掌±三唑①l十r+P推导出容积率与地价的关系.公式①中:专业费用(包括建筑师,工程师,测量师等)以建筑费为基数的百分率i表示,而专业费=建筑费xi;利率用表示,则利息:建筑费xr;正常利润率用P表示,则利润:总成本xp(总成本:建筑费+专业费+利息).由于以后的计算中税收可以差掉,所以不予考虑.现将公式①分解开来,我们以Dl表示土地单价;L表示售楼单价;D表示土地面积;表示建筑面积;JJ 表示建筑单价.地价=DM×DJ楼价:Lu×L建筑费:×则xDJ:唑DJ=×[等]与D之比即是容积率,用K表示D,:Kx②设:|-6%;r:6%;p:2o%则1+i+rp+ir+ip=1.3356:K×～L~-T1.3356～xJj=AK×()③口…期价是一定的,建筑造价也是一定的,且有该区域的基准地价,那么我们就可以用公式③计算出该土地等级或该区域的容积率修正值了.例如:在抚顺市的永安台地区,平均房屋售价是3300元f平方米,建筑造价为810元,平方米,容积率为1.5时的基准地价为22OO元,平方米,则△DF:AK×1760设△K:0l=0.1x:o.08即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.o8倍.以上的推算并非是不变的,由于容积率增加到一定的限度后,平均售价也会发生变化,建筑造价也会发生变化.例如:抚顺的站前地区,在容积率2.5以下时,房屋售价是25OO元,平方米,建造造价为810元,平方米,容积率为2.0时的基准地价为2200元,平方米.则△Dr:△Kx1126设’iLK:0.1=0.1x一o.05即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.05倍.在容积率超过2.5时,增加的面积售价为2200 平方米.建筑造价仍为810平方米.则:&DI=AKx887设AK:0.1:0.1×一o.04即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.04倍.当容积率达3.5以上时,售价仍然是22O0元,平方米,而建筑造价却增加为1100元,平方米.则: △n=△K×562设AK:0.1=0.1x:0.026即当容积率达3.5以上时,每增加0.1,地价增加0.026倍c(下转第28页】～————————————————————————-——————一j发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年lO月的市值忸为680元/平方米.笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距如此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发, 一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例编小),同时室内装修已相对落后, 造成的功能性贬值也使得房产价值下降.估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格.当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析.第瞳,谨考职业谴镳估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则,回避原则和保密原则.(1)房地产纠纷估价是为协议,调解,仲裁,诉讼等解决纠纷提供参考依据.它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷,房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益, 如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷, 还有可能激化矛盾.因此处理房地产纠纷估价时更应该站在套正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱,权势的诱惑,确保评估的公正性.(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定: 估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己,亲属及其他有利害关系人有关的估价业务.限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展.坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一.(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院,纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人.坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要.房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不忸要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性.这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会,为人民提供更好的专业服务.(上接第22页)通过以上的分析测算可以看出,容积率与地价的关地价随容积率增加而增加,在一定的区间内正比例变化,但增加的速度逢临界点减缓,当k=Jjxl_3356时,地价不再随容积率的变化而变化了;当L】x1.3356时,地价可能就是负增长,这种情况是完全有可能的,但这样作与土地利用最优化相悖.以上的规律只是对一般中小城市而言,对于有些城市高层住宅高地价也可以利用此公式另定参数进行容积率修正系数的计算.在不同的城市,不同的区域有着不同的房屋售价,建筑造价和税费,利用剩余法公式推导出的这一口……期容积率修正系数计算公式,依赖于有一个准确的房屋售价预测,建筑的综合造价以及各种费用的收缴情况.在应用比较法进行地价测算时,我们会比较容易地收集到比较案例的房屋售价,建筑造价和税费情况,而应用基准地价系数修正法时,我们可按等级区域依此容积率修正系数计算公式,根据该区域内的平均售价,建筑物造价和费税情况,找出容积率修正系数变化的临界点,计算出各区间段的容积率修正系数.如该区域的个别地块差异较大,我们则可以作个别修正处理.总之,容积率的不同,直接影响地价的高低,容积率系数修正值确定的准确与否直接影响地价的估算结果,尤其是在采用市场比较法和基准地价系数修正法进行地价测算时.当然不同的城市有着城市自身固有的特点,除了售价,建筑造价和税费差异较大之外,公式中的i,r,P也不同,但只要对这些数据进行详尽的调查测算,我们就可以推算出适合于该城市情况的容积率修正系数.。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。
容积率,是土地利用程度的技术经济指标.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于土地报酬递减规律的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的边际效益最终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为基准地价评估建立基础。
容积率修正主要针对商业用地和居住用地,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
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容积率修正系数
容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进
行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考
虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容
积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它
的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至
实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的
容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、
建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现
有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，
因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让
其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正
因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积
率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每
层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。