物业管理九大典型纠纷

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>物业管理九大典型纠纷关注一：公共设施的主人究竟是谁?近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。

而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读：这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。

在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。

”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。

不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注二：签物业委托合同还是服务合同?据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

解读：这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。

据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。

其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三：物业管理费问题近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。

另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

解读：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。

同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。

因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。

《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

解决方法在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四：业主大会越权业主该怎么办?小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。

同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷解读现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

解决方法：业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。

关注五：开发商与物业管理的“父子关系”。

如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。

尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。

解读：《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。

但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的，一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。

关注六：谁做纠纷诉讼人由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

解读：据了解，在《物业管理条例》出台之前，上海法院依据《上海居住物业管理条例》，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。

而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，《上海居住物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。

解决方法：在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。

否则以业主委员会的名义起诉，否则有可能要承担败诉的责任。

关注七：物业公司究竟是管理还是服务?由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。

解读：《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。

表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主块规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

解决方法：此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速，物业公司是以服务为主而不是管理为主。

关注八：业主与物业公司权利义务不对等。

这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。

另外在目前法律柜架下，缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。

解读：虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规定，约束力明显不够，在业主权益保护方面，对业主权利则规定较为详细明确，而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，有的甚至就根本没有罗列出来。

在实际管理中，对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大;相邻相关业主在未直接损害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题，多数也不愿出面反映;物业管理企业管理权限受到限制，目前也争议较大。

解决方法：这方面仍然有待相关法规进行完善。

关注九：小区之间如何划分?这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不便而引发的矛盾;或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。

解读：《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，具体授权地方政府制定实施细则。

而本市的相关规定也比较原则，在实践中也难操作，造成此类案件久拖不决。

解决方法：比如何为自然街坊，以哪个年代为准，以谁的标准来划分，以及何为封闭小区，是物理状态封闭，还是法律状态封闭，尚无一个明确的科学的解释。

对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定，在有些纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议，是只要满足一件设施设备就可，还是需要全部设施设备，目前没有定论。

来源：（物业管理九大典型纠纷/s/372685.html）心怀法治.相关法律知识∙集体户口可以平移到亲戚家吗/s/907425.html∙买房需查看哪些证件 /s/907424.html ∙单亲孩子上学需要什么证件,怎么给孩子上户口/s/907423.html∙集体户口可以申请限价房吗/s/907422.html∙业主委员会与物业管理公司之间的法律关系/s/907421.html∙办出国护照要户口本吗 /s/907420.html ∙英烈保护法草案：明确人民英雄纪念碑的法律地位/s/907419.html∙房屋买卖税费的计算方法/s/907418.html∙沈阳市劳动争议仲裁的仲裁过程是什么样子的/s/907417.html∙身份证复印件的签注书写方法/s/907416.html∙开发商“一房多卖”怎么办/s/907415.html∙办准生证需要什么东西,有什么作用/s/907414.html∙如何书写仲裁答辩书 /s/907413.html ∙房贷的几种还款的方法 /s/907412.html ∙养老机构服务协议范本 /s/907411.html ∙上海补办户口本材料及程序2018最新/s/907410.html∙商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办/s/907409.html∙武汉集体户口怎么办理 /s/907408.html∙申请更改名字的申请书（2018最新）/s/907407.html∙对商事仲裁结果不服可以向法院起诉吗/s/907406.html∙物业公司维修房屋不及时，该不该退还物业费/s/907405.html∙没有户口本的可以在异地补办身份证吗/s/907404.html∙离婚后孩子户口怎么处理,离婚后孩子的户口需要迁出吗/s/907403.html∙换领身份证必须到户口所在地吗/s/907402.html∙婚房不仅要选对户型还须选对城市/s/907401.html∙户口本打错字怎么办 /s/907400.html∙合伙购房协议书（2018最新）书写格式2018 /s/907399.html∙如何委托律师陪（同）购（房）/s/907398.html∙办理户口迁移证明需要哪些证明材料/s/907397.html∙工商银行申请住房贷款的基本条件/s/907396.html∙户口可以落到哥哥家吗 /s/907395.html ∙身份证遗失申报程序 /s/907394.html ∙套内墙体面积包括什么 /s/907393.html ∙离婚用户口本证复印件可以吗/s/907392.html∙领结婚证女方户口本有变化吗/s/907391.html∙房屋产权变更的相关法律纠纷问题/s/907390.html∙男方离异小孩归女方再婚时女方是初婚怎么领准生证/s/907389.html∙农村户口没土地怎么办 /s/907388.html ∙职工购买公有住房的面积是否有限制/s/907387.html∙收养子女北京落户必须满足哪些条件/s/907386.html∙企业破产后能否申请仲裁/s/907385.html∙什么人可以申请购买经济适用住房/s/907384.html∙多大能自己办户口本 /s/907383.html∙迁户口后户口本在哪里办/s/907382.html∙申请个人住房贷款需要哪些流程/s/907381.html∙私自抱养户口新政2018 /s/907380.html ∙非农户口有什么好处 /s/907379.html∙办理房屋租赁登记手续应提交哪些文件/s/907378.html∙人才市场的户口是集体户口吗/s/907377.html∙分户口申请书（2018最新）书写格式2018 /s/907376.html∙已购公房买卖如何纳税 /s/907375.html ∙再婚准生证申请书（2018最新）模板/s/907374.html∙业主对实测面积有异议怎么办/s/907373.html∙如何书写劳动仲裁申请书（2018最新）/s/907372.html∙两部门拟规定(2018)：医药代表不得承担药品销售任务/s/907371.html∙商品房的销售面积如何确定/s/907370.html∙国企可以牵户口吗 /s/907369.html∙非农户口农村房子拆迁是否会有赔偿/s/907368.html∙如何委托律师陪（同）购（房）/s/907367.html∙2018最新中华人民共和国立法法全文/s/907366.html∙入职身份证检查程序 /s/907365.html ∙开发商违约延办产权证，应承担违约责任/s/907364.html∙怎么更改户口簿信息 /s/907363.html ∙上海可以跨区仲裁吗 /s/907362.html ∙户口迁移证办理程序是什么样的,需要哪些材料/s/907361.html∙公司怎么办理集体户口 /s/907360.html ∙身份证过期重新办理程序/s/907359.html∙身份证丢失后的处理程序/s/907358.html∙火灾事故赔偿案例及分析/s/907357.html∙女方迁出户口需要什么证件,需要男方身份证吗/s/907356.html∙长时间不办销户口有什么后果/s/907355.html∙非农户口农村拆迁能分到赔偿金吗/s/907354.html∙农村低保申请条件及程序/s/907353.html∙手里握市中心房也烦恼是卖了划算还是出租有理/s/907352.html∙户口拆分手续有多少 /s/907351.html ∙非农户口可以买合作医疗吗/s/907350.html∙购房十戒 /s/907349.html∙无身份证儿童乘飞机的程序/s/907348.html∙晚交取暖费有滞纳金吗 /s/907347.html ∙购房者权利知多少 /s/907346.html∙异地居住证明范文2018 /s/907345.html ∙打印户口本必须本人吗 /s/907344.html∙按揭购买的房子，退房流程是啥样的/s/907343.html∙离婚了没房子户口怎么办/s/907342.html∙再婚的夫妇是否可以生二孩/s/907341.html∙房产中介不能代理房屋买卖双方/s/907340.html∙别人冒用我身份证注册为股东怎么办/s/907339.html∙房屋订购书的性质 /s/907338.html∙集体户口可以上车牌吗 /s/907337.html ∙什么是空挂户 /s/907336.html∙物业管理纠纷处理 /s/907335.html∙怎么注销前妻的户口 /s/907334.html∙户口挂靠对户主有影响吗/s/907333.html∙购买了无销售许可证的房怎么办/s/907332.html∙2018年河南省工伤赔偿标准(2018年) /s/907331.html∙派出所身份证办理程序 /s/907330.html∙收房时要注意房屋的保修期/s/907329.html∙学前教育专业考哪些证 /s/907328.html ∙外地户口可以在北京领结婚证吗/s/907327.html∙户口所在地怎么填 /s/907326.html。