2014“两会”后房价走势分析
2014中国房地产走势
第59期筑基讲坛：中国房地产业发展的领军人物孟晓苏教授讲解中国经济与中国房地产2014中国房地产走势以下是中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生演讲: 根据会议要求我来讲一讲对新的一年的房地产市场预期问题，谈到预期必须要谈到回顾。
2013年虽然已经走完，但是国家统计局的数量还没有出来，我们完全可以通过一到十一月份的数据，这也是权威的国家统计局发布的数据来预测，来分析去年。
那么去年房屋的销售面积已经提高了13.5亿平方米，而房屋销售额预计将超过8.4万亿人民币。
2013年房地产市场投资看到19.5%到11月份的增长，可以预计2013年投资从7万多亿增长到了8.6万亿左右，和整个市场增长相匹配的是房价在去年也有相应的提高。
对于2014年房地产市场的预测，我从这么五个方面来做判断，第一走出调控误区，重建市场经济。
第二楼市持续发力，形成强劲内需。
第三结束两年低迷，进入上升周期。
第四房价总体走稳，限购城市另议，第五加快城镇发展，纠结流转土地。
首先谈第一个走出调控误区，重建市场经济，谈到2013年的调控，首先会想到国五条连续十年调控，连续三年限购，到了国五条，做到了无以复加。
到了年底中央三中全会明确提出市场在资源配置中要起决定性作用和更好发挥政府的作用，其中市场机制有效调节的经济活动一律取消审批。
我们这个经济发展难道真的离不开千手观音，万能政府吗？在80年代的时候，如果没有政府调控，农民就不种地了，后来说没有政府调控，房价就涨到天上去了，其结果是越调越难，这只看得见的手，成了闲不住的手，这本来是我的话，后来变成总理的话。
回顾当年的温州市委，为他们能够推动民营经济的发展？原来就是因为他们按照当时意识形态没有办法管，尤其干脆放弃了领导，由此出现推广到全国初期的温州经验。
可是这些年一些人到处乱调控搞乱了市场，万里同志农改初期一句话，与其瞎指挥还不如不指挥，设想如果上一届国务院五年上班不房价会怎么样，相信经济会比后来的好。
2014年1-2月国内房地产市场数据统计分析
2014年1-2月国内房地产市场数据统计分析数据来源：国家统计局报告摘要2014年1-2月，房地产投资增速整体平稳，销售增幅大幅回落，价格涨幅小幅下降。
需求方面，受去年同期基数较高影响，全国商品房销售面积和金额同比增速均止升转降，但规模仍处历史同期高位。
供应方面，房地产开发投资额同比增速小幅回落，新开工面积和竣工面积增速止升转降，施工面积增速小幅提高。
价格方面，1-2月全国商品房和住宅销售均价同比下跌，百城价格指数显示，2014年2月全国100个城市住宅均价同环比涨幅均收窄。
展望未来，两会表明新型城镇化将成为推动房地产发展的主要动力，长效机制建立健全仍是房地产发展的主要方向。
在建立长效机制的同时，短期内仍将坚持“分类施策、分城施策”的宏观调控。
对于房企而言，短期内热点城市限购将持续，三四线城市仍面临较长的去化周期。
一、房地产开发投资完成情况2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。
其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。
1-2月份，东部地区房地产开发投资4792亿元，同比增长19.1%，增速比去年全年提高0.8个百分点；中部地区投资1508亿元，增长21.5%，增速提高0.7个百分点；西部地区投资1656亿元，增长17.9%，增速回落4.7个百分点。
1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积529593万平方米，同比增长16.3%，增速比去年全年提高0.2个百分点；其中，住宅施工面积380952万平方米，增长13.5%。
房屋新开工面积16693万平方米，下降27.4%；其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。
房屋竣工面积12418万平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面积9266万平方米，下降10.6%。
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。
调控整体趋稳分类调控【中原集团研究中心】
2014调控：整体趋稳分类调控——从两会工作报告看2014年房地产政策走势中原集团研究中心3月5日上午，第十二届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。
其中提及房地产工作重点有：加快房地产税立法完善住房保障机制，推进公租房和廉租房并轨针对不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求通过从经济目标、货币政策、投资、房地产市场调控以及房产税五个方面的分析来看，整体而言，2014年房地产市场政策基本在现行预期内，后期估计会有城市在分类调控、中小套型住房供应、共有产权房供应等方面进行细化。
1、“完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”•2014经济增长目标，GDP7.5%，2014居民消费价格水平，CPI3.5%中原解读：在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控不会过于激进。
此经济目标属于中性偏利好。
2、“货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给基本平衡，适度适时预调微调”中原解读：根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知，除政策外，信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。
虽和去年一样“稳健”的基调，但解读时的适度松紧，预示着2014年货币政策将不会宽松，对房地产消费者和开发商而言都不算好消息。
3、“把投资作为稳定经济增长的关键”中原解读：投资在过往经济发展中均发挥了重要的作用，去年两会工作报告提出“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，今年更作为稳定经济增长的关键。
把投资演化到房地产市场，那么就是保障性安居工程的建设。
今年又在资金保障方面特别提及。
“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。
”在资金方面有中央的支持，那么后期房企建设保障房的参与度也会相应增加。
4、“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求”中原解读：此为本届政府首次正式提及房地产调控相关内容，和以往调控相比，“针对不同城市情况分类调控”和“增加共有产权住房供应”为首提。
2014年中国房地产趋势预判
策 ；二是无 论是 中央还是地方 ，出 台的政策都不会 强调
房地产调 控 ，而是 强调完善房 地产体 系 ；三是 出台的政
策 ，将 以完善房地产市场秩序为主 。
第二 ，双轨 制时代 ，政府 与房企将 共 同成 为房 地产
市场主体 。在 ｌ ０ 月２ ９日中共 中 央 政 治 局 集 体 学 习 时 ，习
好 ；二是 区域分化 ，一 、二 线城市市场 震荡下 降 ，三 、 四线城市市 场稳 中有降 ，县 、镇级市场 逐步 向好 ；三是
战略分化 ，大 型房 企将加快 工业化 、产业化 步伐 ，中小 型房企将 更多地选 择与政府 合作 ，进 军商业地 产 的房 企 将选择跨产业的资源整合 。 第 四 。畸高 状态 下 ，商 品住 宅 价格 将 步入 下 行 通 道 。不少 地产人及 专家都认 为 ，２ ０ １ ４ 年 ，房 价将延续 上
下 ，中国房地 产市场得 以快速发 展。可 随着 房价 的不 断
上 涨 ，社会矛 盾 日益激 化 ，房地 产上升 动能 已经 Ｅ ｔ 渐疲
第一 ，后 调控时代 ，政策 以完善房地产 供应体 系为 主。新 的领 导集体履新后 试 图采取 逐步淡化 房地产调 控
的冷 处理方法 来化解房地 产市场矛 盾 ，与此 同时 ，通过
三 是 在 中高 端商 品 房市 场 ，由房企 主 导 ，政 府 承担 服
务及 监管 职能 。
第 三 ，地 产 下半 场 ，房 地 产分 化 应 满足 民众 普遍住房 需求 ，近期 的诸多 高级 别会议不提房地产调控 即为明证 。 可见 ，我 国 已告别 房地 产 调控 时 代 ，２ ０ １ ４ 年 ，房 地 产政策将 现三个趋 势 ：一是 中央层面 出台的政策将很
中国楼市2014年经济报告
中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？楼市受到哪些因素影响第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。
房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。
中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。
自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。
压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。
第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。
第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。
这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。
由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。
第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。
央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。
第五，人民币利率市场化，是抬高利率。
第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%–15%，现在比基准利率贵5%–10%，一进一出，利率上就相差15%–25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。
这是对房地产进行釜底抽薪。
第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。
第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。
一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。
认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。
2014年中国房地产市场走势预判
2014年中国房地产市场走势预判：高位震荡、逐步降温：2014年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势，部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。
预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。
其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。
展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。
中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。
在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
2014年，我国城镇化进程将继续前行，刚性需求仍将推动商品房销售规模增长。
此外，虽然人口红利逐渐消失，但户籍制度的松动带来的人口流动能够减缓需求的直接下降，“单独二胎”政策的放开有望促进部分改善性需求释放。
由此，2014年全年商品房销售仍然向好。
2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。
其一是房地产市场2013年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。
另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。
其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。
2014年国内房地产市场走势判断
否 会全 面调 整 ？ 这 是 国 人最 为 关 注 的 问题 。
并且分析今年政府工作报告 ， 其 基 本 思 路 就 是 以增
场 。作 为房 地 产 投 资者 仍 希 望 延续 ２ ０ １ ３年 的形 势 ，
然而 ． 我们 应 看 到 ， 尽 管 国 内房地 产 市 场 价 格 持续 上 涨 。但 是 ２ ０ １ ３年持 续 上 涨 １ ２年 之 久 的 黄金 价 格 突 然 停 止 了上 涨 步 伐 ，从 １ ９ ０ ０美元 下 跌 到 １ ２ ０ ０多 美 元 ，下 跌 了 ３ ０ ％以上 ；类 似 ， ２ ０ １ ３年 比特 币进 入 中
放住房按揭贷款。尤其是随着美国 Ｑ Ｅ退出和美元
的升 值 ， 借 有 大 量 美 元 外 债 的 国 内房 地 产 企 业 都 可
易 宪容 ， 中 国社 会 科 学 院 金 融 研 究 所 研 究 员 。 （ 北 京 １ ０ ０ ７ ３ ２ ）
２ ０ １ ３年 是 国 内房 地 产 市 场 第 二 个 最 为 繁 荣 的
动 产 登 记 等 ．对 房 地 产 影 响 预期 的 态 势 不 会 改 变 。
年份ｆ 排 名第一 是 ２ ０ ０ ９年 ） ， 国 内房 价 在 ２ ０ １ ２年 上
明证 。
国。 被疯狂炒作 ， 上 涨 幅度 达 到几 百倍 ， 但 最 后 没 有
一
个 比特 币 的投 资 者 不 是 损 手 离 场 ； 还有 ， 最 近 新
兴 市 场 货 币跌 幅较 大 ， 对 国 内投 资 者 产 生 较 大 的影 响； 并且 ， 中 国 房地 产 市 场 已经 上 涨 了 十 多 年 ， 从 国 际经 验 来 看 ， 房 地 产 市 场不 可 能 只 涨 不跌 ， 上 涨 到 一 定 阶 段必 然会 引 起 房 价下 跌 。 ２ ０ １ ４年 中 国 的房地 产 市 场 走 势 如何 ， 取 决 于 四个 方 面 的 因 素 ：
2014年全国房地产市场走势分析与预测
2014年全国房地产市场走势分析与预测1．房地产开发投资增速相对平稳2014年1-4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，与上年同期相比回落4.7个百分点，与上月相比回落0.4个百分点。
其中，商品住宅完成投资15299亿元，同比增长16.6%，同比回落4.7个百分点。
4月份当月，全国完成房地产开发投资6983亿元，同比增长15.5%，增幅与上月相比加快1.2个百分点。
其中，住宅完成投资4769亿元，同比增长16.1%，增幅比上月加快0.9个百分点。
2．当月资金来源增速回升2014年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达37200亿元，同比增长4.5%，增幅比上月下降2.1个百分点。
其中，国内贷款增长最快，实现7709亿元，增长16.5%；利用外资最慢，下降28.7%。
在其他资金来源中，个人按揭贷款实现4238亿元，同比下降3.1%。
4月份当月，房地产开发资金来源新增8469亿元，同比下降2.0%，增速比上月加快5.1个百分点。
其中，国内贷款新增1483亿元，增长2.6%，增速比上月减慢3.8个百分点；个人按揭贷款新增1077亿元，同比下降11.4%，增速较上月减慢6.4个百分点。
3．土地购置和新开工面积双双下滑2014年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%，涨幅与上年同期相比回升0.7个百分点。
4月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2140万平方米，同比下降20.5%，降幅较上月收窄3.5个百分点。
2014年1-4月，全国商品房新开工面积为43234万平方米，下降22.1%，与上年同期相比，增速回落24.0个百分点。
其中，商品住宅新开工面积为31184万平方米，下降24.5%。
4月份当月，商品房新开工面积为14144万平方米，下降15.0%，增速较上月加快6.9个百分点。
其中，商品住宅新开工面积为9946万平方米，下降18.1%，加快5.6个百分点；办公楼新开工面积为612万平方米，增长12.5%；商业营业用房新开工面积为1861万平方米，下降8.9%。
房价暴涨或暴跌都将是一场灾难
房价暴涨或暴跌都将是一场灾难作者：木扎来源：《卓越理财》2014年第02期有分析称，2014年房价涨幅将有所收窄，城市间分化趋于加剧。
报告预计2014年房价涨幅将较2013年平稳，上半年涨价压力大于下半年。
交通银行金融研究中心日前在京发布的《2014年中国宏观经济金融展望报告》预测，十八届三中全会和中央经济工作会议释放出建立房地产长效机制的强烈信号，预计“后全会时期”这些政策预期将逐步得到兑现，但行政手段尚不会退出，调控属地化趋势明显。
2014年房价涨幅将有所收窄，城市间分化趋于加剧。
报告预计2014年房价涨幅将较2013年平稳，上半年涨价压力大于下半年。
2013年土地购置面积、新开工面积和施工面积的稳定回升有利于改善未来供给，使房价涨幅趋向温和，而从拿地到形成供应通常有1年至1年半的时滞，因此2014年上半年总体供给不足的压力依然突出，供应增加将在下半年逐渐显现。
同时，城市间房价分化将更为加剧，房价上涨区域布局由“普涨时代”全面进入“分化时代”：重点城市可售库存下降速度较快，供给不足的格局依旧难以缓解，预售证管理也可能影响供应形成速度，并且长期来看一二线重点城市作为区域经济中心，对周边的辐射和集聚效应明显，大量人口涌入形成的刚需成为支撑其房价上行的持续动力，其土地和商品房仍具备较大的增值空间；而经济发展水平与配套设施建设较不成熟的三四线城市库存则维持高位，人口流动与住房需求较为稳定，房价涨幅仍将在一定范围以内，部分库存积压严重的城市甚至存在房价下行风险。
对此，有一部分人认为城市房价还得涨。
在2013年12月16日某年会上，一房地产商明确表示：“我认为中国房地产业没有泡沫。
”同时他还找到了另外一条房价上涨的理由。
在他眼里，只要是买车摇号、买房限购的城市，未来的房价还会继续全面上涨。
他说：“最近很多城市的汽车都要限号出行了，买车也要摇号了，这说明什么呢？说明这些城市的房价得涨。
不涨，它限号干嘛？没人去了，就不用限号了。
2014年房地产行业分析
2014年房地产行业分析2014年，中国房地产行业经历了一系列的调整和政策变化，成交量和价格出现了一定的波动。
房地产市场的分析主要包括供需状况、价格变动以及政策因素等方面。
首先，供需状况是房地产市场的重要因素。
2014年，房地产市场的供应量有所增加，但是需求量并没有同步增加。
原因主要是因为经济增速放缓，人口红利逐渐减少，对房地产的需求也相应减少。
此外，2014年楼市调控政策持续推进，使得购房者对于购房意愿的抑制进一步增强，从而导致了供需失衡的状况。
其次，价格变动是房地产市场分析的重要内容。
2014年，房地产价格出现了一定的波动。
一方面，部分热点城市的房价上涨较快，呈现出“限购松绑、价格上涨”的特点。
另一方面，部分三四线城市的房价出现下跌的情况，这与楼市调控政策有关。
房价的波动使得购房者的心态更加谨慎，对于购房的观望情绪增强，进一步加剧了市场的供需失衡状况。
最后，政策因素也对房地产市场产生了重要影响。
2014年，国家连续出台了一系列楼市调控政策，包括限购政策、限贷政策、稳房价政策等。
这些政策的实施有效抑制了房地产市场的过热态势，但也在一定程度上影响了市场的供需平衡。
特别是限购政策的出台对于一些投资客的投资需求产生了明显的抑制，也起到了限制市场过热的作用。
综上所述，2014年房地产市场呈现出供需失衡、价格波动以及政策影响等特点。
市场的供应量增加，但需求量并没有同步增加，导致了供需失衡的状况。
房价出现了一定的波动，部分热点城市的房价上涨较快，而部分三四线城市的房价出现下跌的情况。
政策因素对于市场的影响较大，楼市调控政策的推出有效抑制了市场过热的势头，但也给市场的需求带来了一定的影响。