2003年北京房地产大预测
2003年房地产市场展望
[2003年房地产市场展望]一、看好2003，企盼中国房地产市场的第五个黄金年2002年是“入世年”，2003年是政府“换届年”，2003年房地产市场展望。
中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务，第一是继续保持快速发展的经济，第二是要不断完善市场经济体制。
新一届政府必将认真贯彻、落实。
十六大提出全面建设小康社会，到2020年全面达到小康，首先要求GDP要翻两番，要求年均GDP增长7.18%。
中国经济要继续快速增长，房地产市场肯定要继续兴旺，“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。
从经济发展势头看，2001年经济开局比较好，但呈下滑势头，最后GDP增长7.3%，而2002年反过来，一个季度比一个季度好，处在上升的势头。
所以从经济发展势头来看，各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。
尤其是中国的入世，改革开放的加快，经济结构性的调整，都有利于促进经济的发展。
经济发展又直接有利于居民收入的提高（2002年人均收入比上年增加10%以上），从而利于提高居民购房能力。
房改的进一步深化，必将不断激发有效需求。
今天房地产市场之所以发展这么好，主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。
新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措，也必将提高更多居民的买房积极性，就会不断地扩大房地产市场容量，从而拉动投资规模。
这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。
另从城市建设角度看，我们城市正经历一个“建筑年代”，各地还在加紧旧城改造，拆旧建新，实施货币化拆迁政策，也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应，法学论文《2003年房地产市场展望》。
◆分享好文◆因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。
现在业界好多人讨论房地产周期问题，有人得出的结论是房地产周期是7年左右，5年上升，2年衰退。
我想即使按照这个判断，我们现在还有第5年。
况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同，和发达国家完全的市场经济也不同。
2003年北京楼盘卖点评析(1)
三是即将结婚的年轻夫妻和大量的中低收入家庭。九力公司的调查显示，目前购房的主力群体家庭年收入在5万元以下。这部分群体的比例从2002年的36.8%上升到了2003年的43.8%，上升幅度最大；而年收入在10-20万元的家庭比例下降最为明显，说明中档住房接盘能力下降，京城房产进一步向低收入群体靠拢。
工薪阶层的特点是：中低收入（家庭年收入5万元以下），经济基础较薄弱，还款能力有限。购房群体的低龄化，也导致可支配收入的减少和购买力的下降。因此，适合其消费水平的只能是低中档住房和经济性户型。
观察工薪概念的住房，在地段、价格、面积上有以下特点：地段多集中于城市周边一些地段适宜的地区。目前，北京大众购房趋向正在往南（丰台、大兴）、往东（朝阳边缘、通州）、往北（昌平、怀柔）3个方向同时发展。这些地段有城铁概念，靠近市区，交通成本不高。价格上多集中于总价在40万元左右，单价在3000-4000元左右。面积上多集中于60-120平方米之间。2003年，北京经济适用房项目大多具有上述特点，因此销售情况非常好。
据业内人士透露，对休闲住宅需求旺盛的人群主要集中在IT业、金融业、演艺业、房地产业、教育界、律师界、企业界等行业中的成功人士。这部分先富裕起来的精英们有欲望、有能力、有需求去消费休闲住宅。这是因为休闲住宅大多具有清幽宁静的风景以及得天独厚的自然环境，不仅能陶冶人的精神生活，而且由于地域关系离城较近，能迅速处理一些突发性事件。同时，对于富有的成功人士来说，购买休闲住宅也是一种出于显示地位、身份和财富为主要目的的购买动机，他们格外重视因购买商品而表现出来的社会象征意义，借购买行为体现身份和形象。
资料分析经典练习题
国际货币基金组织预测世界经济走势经济增长率(%)1．从2000年开始，对全球经济最不恰当的描述是( )。
A．大部分国家和地区经济增长缓慢B．整体增长速度减慢，由此可能进入全球经济衰退期C．中国和印度等发展中国家的经济发展速度超过传统的发达国家，成为全球经济发展的亮点D．发展中国家的经济形势要明显好于发达国家2．经济增长最为缓慢的组织或者国家是( )。
A．美国 B．欧元区C．日本D．俄罗斯3．从上面的数据表可以得出( )。
A．美国的经济经过短暂的衰退后，会马上繁荣起来B．日本将很快(在一至两年内)走出经济衰退期C．七国集团的经济规模大于其他国家和组织的总和D．经济转型国家的经济形势可能趋于稳定4．从2000年到2002年中国的平均经济增长率最接近的是( )。
A．8．1% B．7．5%C．7．2% D．6．2%5．下列最能描述三年间的全球经济走势的图表是( )。
以下是某市通过1 038份网上问卷对打折购买商品进行调查的结果。
请根据此表回答打折商品消费场所服装（%）鞋、包（%）家用电器（%）其他商品综合性百货商场主题商场超市小店6．打折时网民如想购买电冰箱，最可能去的购物场所是( )。
A．综合性百货商场 B．主题商场 C．超市D．小店7．总的来说网民最少光顾的打折场所是( )。
A．综合性百货商场B．主题商场C．超市D．小店8．回收的问卷中，愿意选择去综合商场买鞋、包的人数大概有多少( )。
A．50人B．100人C．200人 D．300人9．下列说法不妥的是( )。
A．小店打折没有什么吸引力B．打折时人们比较喜欢去超市C．打折时去大商场买衣服合算D．该调查结果反映了全市的购物倾向10．接受调查者如购买厕所洁具与餐具一类商品，去主题商场的人数比例一般不会超过( )。
A．30% B．35% C．40% D．45%根据下面材料回答136~140题。
据一份研究报告测算，1997年我国实现国内生产总值74 772．4亿元，其中公有经济实现56 676．2亿元，非公有制实现18 096．2亿元，分别占整个国民经济的75．8%和24．2%。
2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告
2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告第一篇：2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告谢家瑾（节选）一 2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。
各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。
房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。
1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。
东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。
中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。
同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。
如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。
大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。
上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。
2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。
2002年2003年我国房地产行业景气分析
倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。
周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。
面对那流转的薄雾，我会幻想，那里有一个世外桃源。
在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场流星雨的来临…许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的，青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流…秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，点缀着飘逸的流云。
偶尔，一片飞舞的落叶，会飘到我的窗前。
斑驳的印迹里，携刻着深秋的颜色。
在一个落雪的晨，这纷纷扬扬的雪，飘落着一如千年前的洁白。
窗外，是未被污染的银白色世界。
我会去迎接，这人间的圣洁。
在这流转的岁月里，有着流转的四季，还有一颗流转的心，亘古不变的心。
2002年-2003年我国房地产行业景气分析2002年我国房地产行业景气特点分析总体景气冲高回落2002年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面：(1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势2000年-2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4％。
1-4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。
但从随后几个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。
2002年全年增长28.2％。
估计这一趋势还会延续。
(2)商品房销售增长明显降温这是导致房地产投资回落的重要原因。
商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之后，商品住房消费增长开始明显回落，2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。
一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％，但总体仍呈降温态势。
2003年北京楼盘卖点评析(2)
一是远离交通干线项目和远郊区的项目滞销，反之则旺销。2003年旺销项目多集中于京通高速公路沿线的通州、京昌高速公路沿线的回龙观地区、北苑——立汤路沿线的北苑边缘、京津塘高速公路沿线的亦庄、京开高速公路沿线的黄村卫星城、京石高速路沿线的良乡，以及五环和六环周边等地。
二是城市轻轨、地铁五号线、八通线等轨道交通沿线的普通商品房、经济适用房畅销。购房者多为中低收入阶层，他们很少是有车一族，因此购房后对轨道交通依赖性很强。2003年八通线附近的新华联家园、新华联锦园、阳光华苑等项目销售异常火爆，城铁沿线的回龙观地区、上地科技园区、西三旗、立水桥等地普通住宅排队争购就说明了这一现象。城铁及地铁13号线开通后，沿线物业明显升值，楼盘数目增多，销售两旺。10月底五环路、地铁八通线竣工，加之地铁五号线、四号线和十号线即将开工建设，道路沿线的物业已纷纷打起“便利”牌，吸引了越来越多的购房者的兴趣。而远离城市捷运系统的纯郊区住宅受到冷落，由于生活配套不便，交通成本居高不下，即使价格再便宜，也难吸引到无车一族购房。
品牌概念
随着北京房地产转向买方市场，购房者的关注重点与过去有了很大的变化。从住宅单体向小区整体环境转移，从实用性消费向个性消费和带有文化色彩的精神消费转移，从居住功能转为投资功能，这些变化使得以品牌为卖点的楼盘受到青睐。事实上，在住宅产品竞争趋向同质化的情况下，消费者对品牌的选择越来越重视。九力营销顾问公司的调查显示，北京市场上已有66%的消费者在购房时会优先考虑品牌项目，这一需求特点在二次置业的购房者中表现得更为突出。这使得开发商越来越意识到品牌的作用，有无品牌形象关系着在新一轮房地产洗牌中的位置。于是，发展商开始从“产品经营”转移到“品牌经营”。
2003年房地产季度分析.doc
中国房地产行业季度分析报告要点提示★运行情况：1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。
三季度，全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。
★存在问题：土地市场秩序亟待规范；资金的供求渠道需要调整；商品房空置面积涨幅扩大；区域性房地产市场过热。
★趋势预测：预计四季度房地产行业仍将继续保持30%左右的增长，但增幅可能放缓，结构性调整有可能展开。
从中长期来看，房地产业发展前景广阔。
★热点问题：解读房地产金融；土地政策调整的背景。
目录Ⅰ三季度市场运行状况 (3)一、房地产开发投资继续高速增长 (3)二、房地产资金到位情况较好 (5)三、新开工面积增速放缓 (6)四、商品房销售额持续增长 (8)五、房地产价格保持平稳上涨 (9)六、“国房景气指数”呈回落态势 (12)七、部分地区市场运行特点分析 (14)Ⅱ存在问题及相关建议 (20)一、土地市场秩序亟待规范 (20)二、资金的供求渠道需要调整 (22)三、商品房空置面积涨幅扩大 (24)四、区域性房地产市场过热 (28)Ⅲ发展趋势预测 (31)一、四季度行业发展增速可能放缓 (31)二、未来中长期发展前景广阔 (32)Ⅳ热点问题分析 (34)一、健全房地产金融快速发展的建议 (34)二、土地政策调整背景透视 (38)附录：基础数据平台 (41)一、全国房地产开发投资完成额 (41)二、三大地区房地产开发投资完成额 (41)三、商品房销售额 (41)四、商品房住宅施工销售面积 (42)五、全国完成开发土地面积 (42)六、全国土地交易价格指数 (43)七、全国房屋销售价格指数 (43)八、全国房屋租赁价格指数 (44)2Ⅰ三季度市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测1前言近年来随着国民经济水平的飞速提升和国内经济发展的蓬勃兴盛，经济新常态进程突飞猛进，各行各业都在经历新型电子信息技术为依托的产业结构升级和经济转型，市场竞争态势逐渐严峻，房地产市场也不可幸免。
其次，北京作为我国首都及政治中心和主要的经济中心之一，在城市格局塑造、城市发展战略规划等等方面都为房地产业的发展创造了诸多限制。
最近二十年里，北京市房地产市场无论在价格、形式、服务还是产品内容等方面，都经历了一场巨大变革，改革开放以来的经济发展使得房地产行业发展迅猛，人口红利也为房地产行业的黄金时代来临创造了巨大推动力。
房地产市场受到政治、经济、社会发展、人文背景、历史环境、消费理念等等多种因素影响，表现出显著的复杂性，对市场情况进行分析并组织未来发展趋势的预测意义重大。
2 北京市房地产市场情况分析2.1土地市场尽管国家一再出台相关调控政策，但近年来北京市土地市场仍旧热度不减，高溢价地块不断增多、溢价率不断提升，住宅用地、工业商业用地等都频频爆出高价，土地市场一方面受到“国企央企”等大部头企业的发展需要，一方面受到“学区房”、“北漂户”等外界因素不断挤压。
2.2商品房供给商品房供给量受土地供给影响大，城市规划建设已经进入相对成熟阶段，城区中心土地应用率高，难以产生工作的土地供给，因此也直接导致商品房的供给相对困难，供给量不足。
自2003年起，逐渐进入卖方市场时代，商品房的供不应求。
根据相关数据显示，在最近几年的商品房建设中，北京市高档住宅的建设量飙升，在住宅投入资金有限的情况下，开发商又将投入资金中的很大一部分投入别墅、高档公寓的建设，更加加剧了普通商品房供给不足的情况，也减少了最被大众所需要的住宅房产的有效供给，供给需求不平衡尤其显著。
2.3商品房需求商品房需求量逐年增加，人口迁移、人口自然增长带来的住房需求以及住房改善、拆迁等间接导致的住房需求都为北京市房地产市场创造了压力，加之非京户籍人口的不断涌入，购房需求的提升，都使得北京市的商品房市场处于供不应求的状况。
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2003年北京房地产大预测1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。
有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。
●不能简单由空置率高得出过热结论目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。
根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。
同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。
表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，及国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。
首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。
其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。
另外，我国商品房空置率统计口径及国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。
截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。
从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工及销售面积基本上还是同步增长的。
因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。
●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据一般认为，房价的增长速度持续超过GDP的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002年商品房平均售价4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售价4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。
从伟业指数来看，今年3季度全市综合价格指数为79点，比2000年1季度的83点降了4点。
从2003年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。
首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从2002年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。
这些都将继续拉低北京的平均房价。
因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。
2、从供应方面看，2003年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突破从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，2003年北京一、二、三级市场走势不尽相同。
但总体情况是趋于增加的。
●2003年土地供应略有增加2002年有关土地使用的一项重要政策就是"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定" ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。
●预计2003年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破7000万平方米首先，我们认为，"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让" 的政策效果将会滞后，其对商品房供应量的影响预计要到2004年以后才会显现出来，所以2003年的新增商品房数量并不会受到影响。
不仅如此，由于颁布了"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让"的政策，2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在"关门"之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长，因此2003年，北京的房地产项目在数量上会有较大的增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。
●二手房市场将逐渐放开，但2003年不会有大的突破2003年北京的二手房市场会有一些较为明显的积极变化，一些利好政策将逐步出台。
但阻碍北京二手房市场发展的根本问题，例如市场准入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、税费问题等，在2003年将会得到不同程度的解决，这将促进北京二手房市场的发展，但我们预计情况不会有大的突破。
3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。
●现状居住条件还有很大提升空间，需求潜力大北京市目前住房成套率为55％，处于住房的增量阶段，意味着有大量居住人口需要改善居住条件；在北京城镇非农户口家庭中，有37.9％的家庭为租房户，也就是说有104万户家庭还没有自己的住房，他们需要进行一次置业。
北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京买房置业。
因此，北京居住物业的需求潜力很大。
●收入上升导致消费结构变化，促使潜在需求转化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趋势，1996年以来平均每年增长20%左右，由于近年来通货膨胀率很低，甚至为负，所以居民的实际收入增长是较快的。
随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数已将至35以下。
同时，居住消费在居民消费中所占的比例将逐渐上升，到2001年这一比例已上升到11.5%。
●更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求由于房地产产品及其他消费品相比有价格高，决策时间长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以转为有效需求。
但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推出市场，将有利于潜在需求转为有效需求。
●需求结构将发生变化，自住型需求上升而投资型需求下降2003年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将有所上升，投资型比例有所下降。
从自住需求来看，一方面，低价位项目将在2003年形成强劲的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。
而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。
4、2003年北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。
北京房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的"过剩"和"不足"，即中价位楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需求量较少。
预计2003年供需结构会有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。
●不同价位区间供应量的变化根据伟业顾问对北京市在售楼盘的监测统计，目前的供应情况是，单价在5000-8000元/平方米的中价位楼盘的供应量最大，其次是单价在5000元/平方米以下的低价位楼盘，单价在8000元/平方米以上的高价位楼盘供应量最小。
我们预测未来中价位项目供应量将有所下降，而高低两端价位楼盘的供应量都将有所上升。
●不同价位区间需求量的变化伟业顾问的需求调查问卷显示，北京市目前低价位的楼盘需求量较大，而中价位和高价位的楼盘需求量较少，根据对客户需求调查问卷的分析，我们预测未来低价位项目需求量还会有较大幅度的上升，而中、高价位楼盘的需求量将继续下降。
●供需结构对比未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。
5、2003年通过伟业指数表现的房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨伟业指数显示，2002年北京商品房综合价格总体走势趋降，我们预计2003年伟业综合价格指数依旧是稳中有降，不仅如此，由于一些指数不能反映出来的原因，北京商品房的整体价格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。
●伟业指数的走势将稳中有降2002年第3季度伟业指数显示，全市的综合价格为7884元/平方米，比上季度下跌1.0%，比去年同期下降0.5%，从伟业指数的长期走势图来看，除2001年有小幅回升外，近几年来的综合价格指数一直是微幅走低的，因此，我们预计2003年北京商品房价格走势相对比较平稳，有一定的降幅。
主要原因是：第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位项目入市；第二，由于竞争的加剧，相同区域的新项目多数将低价入市，这都将拉低整体的价格指数。
●一些价格指数无法反映的原因将使实际价格下降的更多另外，还有一些价格的变化是伟业指数所不能反映的，首先，经济适用住房和危改房由于不属于商品房的范围，所以没有参及伟业指数的计算，但我们预计2003年这些价格较低的楼盘将大量入市，从而造成整个市场价格的下降。
其次，我们预计明年在同等的价位水平上，不仅项目的品质将大幅提高，而且将出现更多的精装修项目，从而使项目的性能价格比大幅上升；另外，一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，采取打折、送礼、抽奖等优惠措施，这种变相降价的形式也没有在伟业指数中反映，这说明市场的整体价格水平实际上比伟业指数反映的降幅还大。
●局部地区价格将有所上涨虽然伟业综合价格指数将稳中有降，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨，如通州、大兴等区域，这些区域的价格在总体市场价格走低的情况下一路攀升，今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，这些区域及城市中心区域的心理距离和时间距离将大大缩短，所以我们预计2003年这些区域房价仍会有所上升。