2018上海商业市场-商圈活力
2018年上半年上海商业扩大消费成绩斐然
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表一 ：２（）１８年上半年上 海市三大指 标 完成情况 （单位 ：亿元 ）
序号
指标 社会消 费品零售总额 伞礼会 【古１定资产投资总额 Ｉ 海市货物 口总额
金额 ６ｌ４３．３０ ３ｌ７０．２７ ６３７１．８ｌ
同比增长 （％ ） ７．７ ６．０ １．８
同期增长 （％ ） ８．１ ６．４ ｌ２．０
（１ ０．１ ｒ／ｆ） 从 城市 零 售 额 占伞 目 比重 看 ， ｌ 海 【０ 伞 礼 会 消 费晶零 售 总 额 （１ ８００ｌ ８亿 ｃ）的 ３．４ｒ／ｒ，超 过 北 京 （３％ ），居 全 国 中心 城 市占比第
二 、商 业 对 经 济 、税 收 增 长 贡 献 增 加 （一 ）商 业 增 加 值 规 模 、 占 比 、贡 献 率均 居全 国 中心 城市 第一 。 半 年 ，一 海 商 业 （仪包括 批 发零 售业 、住宿餐 饮 业 ）实 现 增 加 值 ２４５４．６９亿元 ，比 卜年 同期 可 比增 长 ４．４％， 比 年 同期 增 速 （５．７％ ）回落 １．３个 百分 点 一 从 规 模 看 ，商 业 增 加 值 规 模 在 全 市 ，仪 次 于 、Ｉｌ，（４３０４．２８亿 冗 ）、金 融 业 （２９１７．７４１＇Ｌ／￣）： 与直辖 市相 比 ，上海 超过 北 京商业增 加值 （１４０９＂［Ｌ元 ）ｌ０４５．６９＂［Ｌ元 、 ７４．２％ 从 占比看 ， 卜海 商业 占全市和第 产 业 增加 值的 比重分 别达到 ｌ５．８％ 、２２．８ｏｋ 商 业 埘 伞市 和 第 ■产业增 加 值增 长 的 贡献 率分 别 达 到 ｌ ０．４ｒ／ｒ、ｌ ４．】％。从 贡献率看 ， 海商 业 增 『Ｊ口值规模 、占比 、贡献率 依 然保 持 伞 国
2018年6月上海商办市场报告
【解读】5 月成交以高性价比为主题曲，成交面积 TOP10 中有 6 个项目成
4
二、商业市场 （一）量价走势——5 月供应量创 17 个月新高，几何级增长
2018 年 5 月，上海商业市场供求量 31.64 万平米，环比大幅上涨 641%，同 比增长 12278%。供应量主要来自闵行区，共 4 个项目上市 16.3 万平米，占比高达 52%。 成交方面看，5 月共成交 14.23 万平米，环比上涨 61%，同比上涨 36%。从价格上看， 5 月成交均价为 31807 元/ 平米，环比下滑 8%，但是同比仍然有 18%的增福。
上海商办市场报告
2018 年 6 月刊
Contents 目录
一、市场回顾——商办市场供应量井喷，成交量有涨有跌
3
二、商业市场
5
（一）量价走势——5 月供应量创 17 个月新高，几何级增长
5
（二）区域分布——外环线内外温差大，成交继续向外偏移
6
（三）项目排名——泗泾板项山商业广场问鼎，均价仅 1 万出头
13
2
一、市场回顾——商办市场供应量井喷，成交量有涨有跌
物业类型 单位 商业 办公
万平米 31.64 25.2
5 月供应面积 环比
同比
▲641% ▲12278%
▲87%
——
万平米 14.23
6.7
5 月成交面积 环比 ▲61% ▼40%
同比 ▲36% ▼35%
5 月成交均价
元/ 平米 环比 同比
31807
漕 泗泾3周康 新源自4588 2657
小上海新城 创智
江湾城
114
24705
国际广场 新华红
金虹桥
1
2018年4月上海商业项目分析市场调研报告-大悦城
06
如何成为
最懂
上海年轻人商业体
抓准定位拥抱新玩法不断制造话题
知乎·不知道诊所
挖掘目标客群关注话题:美颜、吃货、育儿、工作、学习，这些在社交媒体中出现频次最高的关键词，获得参与者共鸣，提供足够的互动方式带动情绪。
内场分为七个科室，分别是：外科——不知道怎么美症，口腔科——59分吃货症，内科——不学习空虚焦虑症，放射科——镜头恐惧症，心理科——久丧不愈症，小儿科——养娃瑟瑟发抖症，变态反应科——过敏症。
手作人街：专注一事·寄情一物·做回匠人·找寻初心
霓虹街：霓虹的斑斓·窄廊桥·你和我的距离·近在咫尺
未央街：异国料理的美味·搭配邂逅和放松·黑夜给你的·比黑暗更多
水泥桶通道：水泥管里穿梭·恍若童年重现·探索的脚步·让你发现更多
摩坊More Fun166：基于对消费者的深刻洞察，挖掘其深层社交需
求，从满足社交目的出发打造的原创性亲密社区。
并通过情感元素融
入消费体验，高科技互动装置、高比例的体验式业态与创意零售的组
合，增加消费者的逗留时间，促使消费人流高效变现。
八吉岛i-LAND：中国商业地产的第一个“二次元社区”“八吉岛i-LAND”的出现，集结了手办、模玩、扭蛋、动漫衍生品、主题餐厅、主题Café等众多优质二次元主题业态，恰好抓住了二次元用户注意力的同时，也实现更多的二次元品牌内容孵化，撬动二次元营销的势能。
2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展，并对2019年的发展趋势做出预测。
回望2018年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55个新商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。
未来2-3
年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。
PART 01
2018
年上海商业地产市场盘点
土地市场
2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中心及郊区商办用地供应量相对收紧。
上海主要商圈和商场调查分析报告
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。
随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。
而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。
我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。
目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A2.徐家汇商圈、A+3.淮海路商圈、A4.陆家嘴商圈、A5.南京东路商圈、A6.虹桥商圈、B7.五角场商圈、B8.中山公园商圈、B9.四川北路商圈。
C根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。
（A级）南京西路商圈??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。
南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。
??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。
中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。
恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。
久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。
金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。
金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。
??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。
2018年上海市奉贤区社会消费品市场运行情况
2018年上海市奉贤区社会消费品市场运行情况2018年,本区社会消费品市场运行良好，社会消费品零售总额增长稳定。
面临全市商贸业增幅稳步收窄的趋势，我区商业发展需寻求新契机。
一、消费品市场运行的概况1-12月全区实现商品销售额1811.1亿元，同比增长9.1%，增速比上年同期降低1.1个百分点；全市实现商品销售额119460.3亿元，同比增长5.6%，增速比上年同期放缓6.4个百分点；全区累计实现社会消费品零售总额580.2亿元，同比增长8.4%，增速比上年同期放缓0.7个百分点；全市累计实现社会消费品零售总额12764.9亿元，同比增长7.9%，增速比上年同期提高0.3个百分点。
1-12月，全区社会消费品零售总额增速高于全市0.5个百分点，与去年同期相比增速差减少0.5个百分点；商品销售总额增速高于全市3.5个百分点，而去年同期我区商品销售总额增速低于全市1.8个百分点（见图一、二）。
二、消费品市场运行主要特点（一）全年消费品市场增速平稳2018年面对全球金融不景气及中美贸易战，我区消费品市场显示出较强的稳定性和韧劲，全年消费品市场增速平稳。
第四季度，社会消费品零售总额以同比8.4%的增速稳收，给明年我区消费品市场继续向好发展增加信心。
（二）限上零售额主要经济指标特点1-12月我区累计实现限额以上社会消费品零售额129.3亿元，同比增长7.5%。
按消费形态分，限额以上住宿餐饮业收入为5.9亿元，同比下降4.4%；限额以上单位商品零售额为72.2亿元，同比下降2.4%；其中，通过公共网络实现的商品销售零售额为16.8亿元，同比增长4.5%（见图三）。
图三2018年12月份社会消费品零售总额主要数据1.网络零售起涨翻红自一季度网上商品销售出现负增长以来，第四季度我区网络零售增速再次翻红。
全区限额以上批发和零售企业通过公共网络实现的累计商品零售额为16.8亿元，同比增长4.5%，拉动限额以上零售额增长1.0个百分点，占全区限额以上批发和零售企业商品零售额的比重为23.3%，比重比上年提高1.5个百分点；全区限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的累计客房收入和餐费收入为1144.6万元和174.7万元，同比分别增长37.9%和下降65.7 %；限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的客房收入占全区限额以上住宿和餐饮企业客房收入的比重为7.2%，比重比上年提高2.2个百分点；限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的餐费收入占全区限额以上住宿和餐饮企业餐费收入的比重为0.3%，比重比上年下降0.6个百分点。
2018年4月上海6家商业项目市场调研报告(美罗城、大悦城等)77页
上海市调报告运营二部2018·04·10目录市调项目01借鉴分享03项目分享02市调项目项目分析01美罗大厦占地总面积2.15公顷，建筑面积11万平方米，其中美罗城6.7万平方米，美罗大厦4.3万平方米6.7万㎡美罗城年营业额达到10亿以上10亿1994年动工，1997年竣工，同年荣获市优“白玉兰奖”，1998年荣获国优“鲁班奖”。
20年一天播放15秒60次，收费32万元/周一天播放30秒60次，收费48万元/周48万元/周1997年竣工，从09年开始调整，以一年一层，一层一品，一品一店之姿，成为徐家汇的人气聚集高地9年美罗城租金从较低的6元/平/天到较高的36元/平/天，而周边徐家汇商业街的租金大约在6-18元/平/天间浮动2倍街、里、坊、道、廊是美罗城为楼层命名的关键字。
六层楼自下而上分别借鉴了日本文化，网红热点，东南亚风光，法国设计，欧洲风情，和文艺情怀。
五番街从“Fifth Avenue”取意，延伸为日本的时尚和潮流概念。
美罗城08年组织了一支赴日本招商的队伍，并委托专业公司，进行海外直接招商。
五番街的品牌有80%是日本新品牌，其中60%的商家是首次进入中国市场。
五番街占比高达90%的品牌在徐家汇区域仅此一家，其中大部分为日本品牌，彰显了五番街纯正日式品牌购物街的特质。
一楼森林里是美罗城历时七年改造的收官之作，街区呈现“悠悠白桦，青青绿草”的小清新风。
美罗城希望将一楼打造成最新潮流品牌联合国。
森林里有着成为优质网红街区的潜质，美罗城的招商人员一家一家找来的网红饮品甜品店们占据了四分之一的街区面积。
喜茶、宝珠奶酪、聪少甜品、TSUJIRI辻利、awfully chocolate、超级乐茶、CA1并排开店的景象也只有在美罗城可以看到了，另外美罗城是喜茶在上海布局的第二家店。
必须光脚丫才能进的沪上首家LA RUTA DE VIA(拉如达薇亚)，聚集了将近150个国际时尚品牌，其中99家品牌首次进入中国。
17787356_上海、北京领跑全国_南宁成为年度黑马城市——2018中国商业地产：活力40城报告
上海、北京依旧领跑全国，二线城市商业分化突围，新开业购物中心对城市消费的带动作用凸显，三四线城市成为增量市场的主体，占46%。
上海、北京领跑全国 南宁成为年度黑马城市——2018中国商业地产：活力40城报告文 / RET 睿意德、德勤、南洋理工2017—2018年于商业地产是胶着分化的一年，传统品牌拓展速度放缓，新兴网红品牌尚未呈现主流担当，大宗交易规模激增，技术在行业的应用加持。
但经济增长对消费的强调，也为行业的发展提供了新的增长契机。
本研究旨在通过对重点城市的持续追踪，为开发商和品牌呈现在过去一年里市场的微妙变化，尝试揭示其中蕴藏的机遇和风险，为其提供调整再出发的策略参考。
《2018中国商业地产活力40城》延续了上一年度40城系列的主体研究框架，选取150余组结果型的现状指标，通过对2.8万个数据的分析，勾勒各城市的商业发展画像。
从开发商和品牌两个视角，结合此研究系列过往数据积累及实地走访调研结果，对城市准入性进行判断。
一、总体排名北京轻奢市场奋起，技术、文化后发力激活商业创新，与上海差距缩小。
上海、北京依旧领跑全国，二者差距呈现稳步缩小态势。
北京消费力指数追平上海，消费结构稳步升级，人均81元以上餐厅占比从18%提升至23%，超越上海；品质型消费市场增长强劲，零售指数差距以人工智能为代表的新技术正在驱动零售业的数字化转型，预计未来将成为影响购物中心商业模式的核心力量。
明显缩小，特别是轻奢品牌偏好指数，从落后上海2点缩小到1.15点，统计期内代表型轻奢品牌 Coach 、Kate Spade 均有新店开业。
北京商业创新活跃度领衔一线城市，丰富的人才储备、技术资源和文化资源为商业创新提供了不竭的源泉和强劲的后发力。
广深商业活力提升速度领跑全国，湾区商圈迎来协同升级新契机。
华南地区商业活力提升速度领跑全国，广州、深圳活力指数上浮均超过1.5个百分点。
广深两城消费意愿较高，其中广州消费力及消费意愿均领衔一线城市，深圳年轻指数居全国第一，新兴消费力量活跃。
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人
流
1
客源平均距离
服 务
客源距离中位数
范
2
空间聚集度
围
商圈活力 评估体系
物 商办租金价格
3
业 建筑规模
空置率
4
消 费
消费额
额 消费密度
商圈人流指数排名
市级商圈人流指数
200 100 80 100
65
62
58
52
35
32
28
22
9
0
人流指数
区级商圈人流指数
100 50
上海商业市场-商圈活力
01 网点商圈
02 活力评估
C ONTENT 目 录
活力排名 03
01
网点商圈
参照上海最新商业网点规划（2013-2020）进行拓店布点
区位简介
五公里辐射圈
市级商业
区级商业
社区商业
优先
次之
Hale Waihona Puke 最后上海主要商圈02
活力评估
选择活力商圈，择优而进
手机人流数 手机人流密度 轨交人流数 轨交人流密度
80
78
77
67
63
58
60
50
40
33
32
26
26
20
0 南京东路
陆家嘴
南京西路 淮海中路
徐家汇
豫园商城 活力指数
中山公园
五角场
四川北路
真北
大宁
区级商圈活力评估排名
区级商圈不可小觑，打浦桥、南方商城、世博等商圈的活力已经能够达到市级商圈的水平
区级商圈活力指数
50
47
45
40
36
35
32
30
29
25
租金指数
商圈辐射范围指数排名
市级商圈辐射范围指数
200 100 97 100
92
83
82
78
63
58
55
50
48
0
辐射指数
区级商圈辐射范围指数
100 50
67 65 63 61 59 58 55 54 54 48 47 42 31 26
0
辐射指数
商圈消费指数排名
市级商圈消费指数
200 100
100
20
15
10
5
0 打浦桥 长寿路 南方商城 世博
28
26
26
25
25
24
23
20
20
新虹桥 天山地区 塘桥地区 北外滩 南外滩 金桥地区 共康地区 控江路 曹家渡
18 长风
活力指数
活力前六商圈分析
THANK YOU !
66
56
52
29
27
21
14
12
11
6
0
消费指数
区级商圈消费指数
40 23 21
20
12 12 8 5 4 4 3 3 3 3 3 2
0
消费指数
03
活力排名
市级商圈活力评估排名
市级商圈活力排名中，南京东路、小陆家嘴占据前两名宝座，南京西路、淮海中路等传统商圈依然强势。
市级商圈活力指数
120
100 100
48 47 38 37 34 32 28 27 23 18 14
9
4
2
0
人流指数
物业租金指数排名
市级商圈物业租金指数
200 100 99 100
81
78
75
72
48
42
38
36
34
0
租金指数
区级商圈物业租金指数
50
47 43 42 34 33 33 31 28 27 26 25 23 18 17
0