二手房买卖合同九种典型纠纷解析

二手房买卖合同典型纠纷解析

区域事务部经过对近期发生的纠纷和投诉进行汇总、整理，认为目前在区域发生的常见纠纷主要表现为以下几种，现将解决的依据和方式解析如下：

在出现纠纷的时候，建议大家首先积极的通过友好协商的方式尽快采取补救措施，大事化小，小事化了，力争在最短时间内促使买卖双方对一些非原则性的分歧达成谅解（毕竟哪一方都不愿对簿公堂），并及时召集三方就有关事项签订书面补充协议，切勿轻信所谓的口头“君子协定”。顺利签订并实际履行《房屋买卖合同》，有效的获取佣金才是我们的工作目标，同时也有利于我们的顾客给我们介绍新的顾客，从而给公司和个人带来源源不断的经济效益。只有在迫不得已的情况下，才可考虑依据合同约定和法律法规按照以下方式解决纠纷。

一、逾期支付房款引起的纠纷

买方逾期支付房款时，根据区域制定的《房屋买卖合同》第十一条第4项的约定，卖方除可以要求其继续支付房款之外，还可以要求买方按照每逾期一日支付总房价款1‰的标准支付逾期付款的违约金。同时需要买方注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行按揭贷款的方式支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买方仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖方的同意，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任。

二、逾期交付房屋引起的纠纷

卖方在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买方未按时付款，否则要对买方承担违约责任。这时，根据区域制定的《房屋买卖合同》第十一条第5项的约定，买方可以要求卖方交付房屋并按照每逾期一日支付总房价款1‰的标准支付逾期交房的违约金，若逾期30日卖方仍不交房，买方将有权行使房屋所有权人的权利，同时中介方有权（注意：有权不等于有义务）从物业交割保证金中扣除相应的违约金并支付给买方。若果卖方未按合同约定及时办理物业交割手续，经买方书面通知后十日内仍不予办理的，中介方有

权依据卖方书面通知的证据将物业交割保证金交于买方。

三、逾期办理过户手续引起的纠纷

卖方或买方都有可能因为种种原因想毁约而迟迟不去办理过户手续，根据区域制定的《房屋买卖合同》第十一条第1、2、3项约定，若卖方违约时，则视为其单方解除合同，应双倍（包括中介方代为保管的金额）返还乙方交付的定金，并承担全部佣金，中介方有权将代为保管的定金直接交付给买方，除非三方对此达成新的协议；若买方违约，同样视为其单方解除合同，无权要求返还定金，并承担全部佣金，中介方有权将代为保管的定金、房屋产权证或售房保证金直接交付给卖方，除非三方对此达成新的协议；若买卖双方均违约，在买卖双方各向中介方按照合同总房款的1%支付佣金后，中介方将代为保管的定金、房屋产权证或售房保证金分别退还给买卖双方；在卖方违约的情况下，若买方对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

四、要求返还定金引起的纠纷

按定金（注意：定金与订金意义是截然不同的）的性质，可以分为立约定金（目的在于保证能够实际签订房屋买卖合同），违约定金（目的在于保证能够实际履行房屋买卖合同）等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同（或者在买卖合同中约定定金条款），如果买方付了定金后，只是由中介公司或卖方出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，买方不想购买房屋，定金应当返还。以上是对定金进行简要的解释，有的城市或中介公司会在实际签订《房屋买卖合同》之前签订一个《购房意向书》，同时在购房意向书中体现立约定金，实际上我们目前的制式合同中没有这种情况，只是希望大家了解一下。同时，希望大家注意在我们的《房屋买卖合同》中约定的定金虽然通常由买方交给中介方，但是应当是买方向卖方支付的，且在操作中往往不能保证如数缴纳，因此建议在工作中，切记让卖方在中介方向买方出具的收据上签字确认，一方面让卖方确认定金已经实际交付（注意：实际交付是定金成立的法定要件），

另一方也让卖方对买方实际交付的定金数额进行确认，以免日后造成不必要的纠纷。

五、因中介行为引起的纠纷

如卖方或买方在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介方进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介方中介费的损失，中介方可以根据。合同追究其责任。根据区域制定的《房屋买卖合同》第八条约定，该行为应认定为买卖双方同时违约，应当各自支付中介方那个总房款1%的佣金。

六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。对此，需要大家注意的是，只有一方从事了法律规定或合同约定范围内的另一方有权解除合同的相应行为时，守约方才有权单方宣告解除合同。同时，只有人民法院或仲裁机构才有权确认合同无效。

七、因房屋质量引起的纠纷

由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，那卖方不承担赔偿责任。如果房屋的隐蔽瑕疵（不明显的缺陷）并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

八、因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按照有关规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等