凯德、万达、万科轻资产模式分析
万科轻资产运营模式下财务风险及其控制
万科轻资产运营模式下财务风险及其控制中国的房地产行业在进入21世纪后迅猛发展,拉动了国民经济增长,一跃成为中国国民经济的支柱产业。
但房地产业在不断发展的同时,其短板也日益凸显。
房价上涨过快、商品房库存积压、土地占用量大等问题使得房地产市场动荡不安。
为应对这种弊端,政府颁布多项调控政策,以期实现对房地产业的控制。
中国的房地产一直沿用的是“借钱——拿地——开发——销售”的重资产运营模式,但随着国家信贷、限购政策的颁布,加重了房企的资金压力,传统的重资产运营模式不但难以奏效,反而加重了企业的财务风险。
因此,越来越多的房企纷纷走向了轻资产运营模式的发展道路,以期优化产业结构,增强资本配置效率。
面对越来越多的房企向轻资产运营模式进行转型,在复杂多变的内外部环境下,如何识别房企财务风险、对风险进行评价、分析风险成因就成了公司重点关注的方向。
基于这样的背景,本文选择了万科集团作为研究案例,对其在转型过程中存在的财务风险进行分析。
万科作为我国房地产开发的领先企业之一,也是率先实施轻资产运营模式战略转型的公司之一,企业于2013年第一次提出“小股操盘”的运营理念,并于2014年正式踏上轻资产转型之路,其在轻资产转型中的探索具有一定代表性。
本文首先在梳理国内外关于轻资产运营研究的基础上,介绍有关理论基础,并对财务风险与控制相关理论进行梳理,对轻资产运营模式与财务风险之间的关系进行介绍。
其次以万科为例,深入分析万科在轻资产转型中存在的财务风险,构建财务风险评价体系。
最后针对前文分析出的企业负债比率高、收入结构不完善、合作方信用风险等财务风险,有针对的提出拓宽融资渠道、改善收入质量、权衡合作风险等风险控制的相关建议,为万科乃至整个房地产行业顺利完成轻资产运营模式的转型提供参考借鉴。
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。
这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。
下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。
一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。
可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。
2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。
4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。
通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。
二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。
这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。
2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。
通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。
3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。
通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。
4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。
专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。
总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。
无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。
房地产企业转型轻资产运营模式的研究 以万科集团为例
3、战略效果
3、战略效果
轻资产转型不仅使万科集团在财务和业务方面取得了显著成效，还为其未来 发展提供了更大的战略空间。转型后的万科集团更加注重创新和合作，积极探索 新的商业模式和市场机会，为企业长期的可持续发展奠定了基础。
五、结论
五、结论
以万科集团为例，房地产企业转型轻资产运营模式是行业发展的必然趋势。 通过转型轻资产运营模式，企业可以降低经营风险，提高抗风险能力，同时拓展 合作领域，加强品牌建设，创新业务模式等策略来实现转型。转型后的企业财务 状况得到改善，业务领域更加多元化，发展战略也得到了更大的拓展空间。因此， 对于其他房地产企业来说，转型轻资产运营模式是值得借鉴和参考的重要方向。
二、转型动因
1、市场竞争加剧
1、市场竞争加剧
随着中国房地产市场的不断发展和成熟，房地产企业之间的竞争也日益激烈。 为了在激烈的市场竞争中获得更大的市场份额，房地产企业必须不断创新和转型， 以提高自身的核心竞争力。
2、政策调控压力
2、政策调控压力
中国政府对房地产市场的调控力度不断加强，政策环境日益严峻。在这种情 况下，房地产企业需要加强自身的抗风险能力，降低对传统重资产运营模式的依 赖，以适应市场的变化。
3、降低经营风险
3、降低经营风险
传统的重资产运营模式使得房地产企业的资金投入较大，而市场变化和政策 调控等因素的影响可能导致企业资金链的紧张甚至断裂。转型轻资产运营模式可 以帮助企业降低对资金的依赖，提高企业的抗风险能力。
三、转型策略
1、拓展合作领域
1、拓展合作领域
万科集团在转型轻资产运营模式的过程中，积极拓展与其他企业的合作领域。 通过与金融机构、政府和其他企业的合作，万科集团可以获得更多的资源和支持， 实现互利共赢。
万达轻资产管理模式
万达轻资产管理模式
首先，万达轻资产管理模式注重灵活的资产配置。
它通过租赁、合作、托管等方式，减少直接投资，降低了资产负担，提高了资金
利用效率。
这种灵活的资产配置方式使得万达可以更加灵活地应对
市场变化，降低了经营风险。
其次，万达轻资产管理模式强调提高资产周转率。
通过引入更
多的合作伙伴，将商业地产的使用权和经营权分离，实现资产的多
元化利用，提高了资产周转率，从而提高了经营效益。
此外，万达轻资产管理模式还注重创新经营模式。
它不断探索
新的商业模式，包括引入新的商业业态、推出创新的消费体验、开
发新的商业服务等，以满足消费者不断变化的需求，提升商业地产
的竞争力和吸引力。
总的来说，万达轻资产管理模式是一种以灵活的资产配置、提
高资产周转率和创新经营模式为核心的管理理念。
通过这种模式，
万达集团可以更好地应对市场变化，降低经营风险，提高商业地产
的经营效益。
万达集团“轻资产”转型融资需求研究
万达集团“轻资产”转型融资需求研究房地产行业是我国的支柱产业，经历了行业发展的黄金十年后，以重资产运营的模式面临巨大的压力。
以万达集团“轻资产”转型为例，通过理论分析，实践研判等方法，中性测算万达集团未来五年“轻资产”运营融资需求。
然后，结合万达集团实际情况，中肯评价万达集团目前的融资能力无法支持未来的融资需求。
最后，提出万达集团“轻资产”运营融资的对策。
标签：万达集团；轻资产；融资需求1 问题的提出在农村向城市迈进的大环境下，我国房地产行业经历了突飞猛进的发展。
大量社会资本涌入，产业资金密集，导致了重资产占比畸高。
然而传统地产供需趋于饱和，行业利润率进入下行通道。
同时，由于互联网经济刺激下的多种不动产及服务模式涌现，未来的房地产市场格局变化也必将发生天翻地覆的变化。
房地产企业必须以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值，才能抓住机会在新兴业态中立于不败之地。
万达集团近期大刀阔斧的“轻资产”转型举措契合时机，可圈可点，成为业界亮点。
“轻资产”运营可以加快扩张速度，迅速做大规模，为万达集团插上了腾飞的翅膀。
那么，在迅速扩张之下，万达集团的融资模式是否能支持扩张速度？其“轻资产”运营能否持续？“轻资产”转型能否为其他房地产企业复制？鉴于此，本文拟通过剖析万达集团“轻资产”融资需求与融资能力，为房地产企业“轻资产”转型提供借鉴参考。
2 文献综述“轻资产运营”是自国际著名咨询公司麦肯锡备提出的，是指将次要业务对外承包，着眼于自身的主要业务。
学界对此利弊各持己见。
Georgiana Surdu （2011）研究指出大多数公司正通过轻资产转型来保持竞争力。
杨天波、景梁（2011）认为轻资产运营能让企业现金流更稳定，更好应对突发问题提升盈利水平。
Hung Ching Wen等人（2012）证实轻资产运营结构可提升盈利能力、降低盈利波能性、创造市场价值。
刘艳军（2010）指出，轻资产运营企业在扩张中会过于集中品牌建设疏于把关质量易流失技术，影响企业品牌。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
万科与万达的全面比较
万科与万达的全面比较万科是主流住宅开发的标杆企业，万达是商业地产开发的标杆企业。
万达与万科，王健林与王石，这两个“万”之争给岁末年初平淡的楼市增添了谈资。
对两“万”进行比较分析具有行业典型意义。
一、战略及商业模式演进历程应该说，在成立之初，两家企业都是典型的机会主义者。
在战略及商业模式构建，即在各自领域的专业化上，万达和万科两家公司掌门人及高管团队都经历了“痛苦”的思维洗礼，都是在不断发展过程中从无到有，从模糊到清晰的长期演进历程。
在完成了第一个项目以后，万科于1991年北上上海（1992年底，上海万科城市花园项目正式启动），正式开始了异地开发之路，也开始了探寻企业战略地位及核心竞争力之路。
最终，在2001年9月深圳万佳百货股份有限公司股权转让后，万科的住宅专业化形象才开始正式确立。
此时，距离万科成立已经过了整整十三年。
或者说，万科成为专业化开发商至今实有九年。
在上世纪整个90年代，万达同样处在企业探索、调整阶段。
但相对而言，比万科的步伐要快一些。
1992年，改制为万达集团股份有限公司，1995年～1998年，万达凭借较好的社会资源，在住宅开发的同时，历经了开办电梯厂、制药厂等其他产业。
正是在这一时期，万达开始了连锁商业的尝试，以期获得长期、稳定的收益来源。
这种探索与当时万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。
而这种思维模式也逐步引导万达向商业地产领域迈进，并逐步做大，直到今天。
比起同年成立更加巧合的是，2001年，长春万达商业广场--万达在全国的第一个商业地产项目--建成，昭示着万达商业地产时代的来临。
从此，万达走上了“商业＋住宅”两条腿走路的业务模式。
由此可见，2001年可谓是两家企业共同的“分水岭”。
但无论是万科的住宅专业化定位，还是万达的“商业＋住宅”两条腿模式，还都只是开始。
在随后的“黄金十年”里，两家企业的发展历程已被人们广为知晓了。
万科与万达各自有着中国房地产界最具代表性的两种发展模式：万科连续七年稳居行业第一的位置；而万达在商业地产领域始终稳居行业NO.1的地位。
商业地产轻重资产发展模式浅析
商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。
虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式。
借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产，重资产更依赖于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。
重资产发展模式无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。
重资产发展的瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。
“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓解了资金压力。
同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。
但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。
前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借鉴：1.租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力；2.行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；3.转型期内销售物业利益的损失在所难免：在转型阶段，要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益，来补贴持有持有物业的投资；4.稳健的财务策略：重资产模式以自有资金为主，转型期运作风险较大，因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。
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凯德、万达、万科轻资产模式分析
轻资产模式由麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源 有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从 而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。 在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是 核心业务发展。
而商业地产轻资产模式发源于美国房地产企业，主要指分工专 业、资产轻型化、房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、 后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资 金更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行资金。
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