中级经济师房地产专业高频考点打印版(全章节)

中级经济师房地产专业高频考点打印版（全章节）

第一章房地产经济基本理论

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考试分值在9分左右，主要介绍了房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论。本章基本为原文考核，不涉及案例分析题的考核，建议考生对本章的一些内容对比记忆，并通过做题巩固知识点，以达到“事半功倍”的效果。

区位理论【考频：近五年考察12次】

【考点点评】区位理论总共包含4个理论，即农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。“杜能圈”是农业区位理论的重点内容，中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围是中心地理论的重要内容，同心圆理论是城市空间结构理论的重要内容。学习本章内容一定要分清层次，把思路梳理清晰。

【经典真题示例-2017年】区域内向周围地区居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市，称为（）。A．中心性

B.中心地

C.中心地职能D．中心服务半径

【答案】B

【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。

中心性是指一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

【经典真题示例-2017年】关于城市空间结构理论的说法，错误的有（）。A．多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的

B.同心圆用地结构中第一环带是中心商务区

C.城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择

D.商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E．扇形理论强调城市土地利用过程中并非

只形成一个商业中心

【答案】ADE

【解析】A选项，多核心理论没有假设城区内土地是均质的。D选项，商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。E选项，多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心。

房地产供给【考频：近五年考察6次】

【考点点评】现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产供给的决定因素有如下四点：①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房

地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。房地产的价格上升，则供给量上升；房地产的开发建设成本上升，则供给量下降；房地产开发技术水平上升，则供给量上升；开发商预期未来房地产价格会上升，则未来供给量会增加，现期供给量会下降。房地产供给曲线表示的就是供给量与价格之间的关系，

得到了一条向右上方倾斜的供给曲线。这个考点一般会以多选题形式考察，大家可以结合生活日常来记忆。

【经典真题示例-2017年】决定房地产供给量的因素主要有（）。A．房地产的价格水平

B．房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期

E．房地产开发商对未来的预期

【答案】ABE

【解析】决定房地产供给量的因素：①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。选项C和选项D是决定房地产需求量的因素。

城市及其产生和发展【考频：近五年考察7次】

【考点点评】本考点的主要内容有城市的概念、城市与乡村的区别、城市的分类及其产生和发展，其中城市的分类和产生和发展是考察的重点。按照不同的分类标准，城市分类结果不同，容易混淆，所以大家一定要对比记忆，重点记忆按照城市平面几何形状、城市内部结构和城市道路格局分类得到的结果。城市的发展演变可划分为四大阶段：绝对集中阶段、相对集中阶段、相对分散阶段、绝对分散阶段。记忆口诀为“先集中后分散，绝对在两边”。【经典真题示例-2017年】按城市内部结构，城市分为（）。A．沿海城市和内地城市

B.平原城市和山地城市

C.单中心城市和多中心城市

D.带状城市和组团城市

【答案】C

【解析】根据不同的分类标准，可将城市划分为不同的类型。具体内容见下表。

【经典例题】居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有(

)。A ．人口年龄构成不同

B ．人口职业构成不同

C ．产业结构不同

D ．职能类型不同

E ．地形地貌不同

【答案】BCD 【解析】考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村；(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村；(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村；(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。

第二章建设用地使用权获取【本章考情概述】根据历年考情，本章考分在10左右，主要介绍了国有建设用地使用权的获取、闲置国有建设用地的处置和集体建设用地的使用制度。本章内容多在单选或多选题中考察，主要是对原文考察。建议大家学习本章时理清章

节结

构，分清层次，避免混淆，通过习题巩固知识点。1.建设用地的概念和分类【考频：近五年考察5次】

【考点点评】本考点也是记忆类考点，介绍了建设用地的概念和分类，其中建设用地的分类是考察重点，

也是

易混淆考点。因为实际需要的不同，建设用地有多种分类。分类情况如下：①建设用地所有权——国

有建设用地和集体建设用地；②建设用地的来源——新增建设用地和存量建设用地；③建设用地使用期限

——永久性建设用地和临时建设用地；④建设用地服务的产业类型——农业建设用地和非农建设用地；⑤建设用

分类标准分类结果

城市人口规模超大城市（城区常住人口1000万人以上）、特大城市（500~1000万）、大城

市

（100~500万）、中等城市（50~100万）和小城市（小于50万）

城市行政级别

一是直辖市。二是地级市。三是县级市。四是建制镇城市职能

商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市城市地理位置

南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市地形地貌

平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市城市平面几何形状

块状城市、带状城市、星状城市城市内部结构

单中心城市、多中心城市城市道路格局

棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市

地用途——工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地；⑥建设项目生产规模或总投资额的大小

——大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。针对此考点，大家一定对比记忆，切实做到一一对应。

【经典真题示例-2017年】下列用地中，不属于临时建设用地的是（）。A．进场道路用地

B．施工工棚用地C．材料堆场用地D．在建厂房用地

【答案】D

【解析】按照建设用地使用期限可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。而临时建设用地是指

在实施建设过程中需要临时使用的土地，如进场道路、材料堆场、工棚等用地。ABC三个选项都属于临时建设用地而D选项不是，所以答案为D。

【经典例题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（）。A．农业建设用地

B．非农业建设用地C．工业建设用地D．民用建设用地E．军事建设用地

【答案】AB

【解析】按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。

第三章房地产市场调研

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在9左右，本章主要介绍了房地产市场调研的作用和分类，房地产市场调研的程序，解释了房地产市场调研的基本内容，房地产市场调研方法、设计调研问卷开展有关调研工作，撰写房地产市

场调研报告。几乎每年都会以单选和多选的形式考察，重点考察的知识点有房地产市场调研的分类、原则和基本内容，还有房地产市场调研方法和调研报告的相关内容。本章还是以原文考察为主，考试难度不大，但知识点较多，易混淆，建议考试复习时对比记忆，以题带点，巩固知识。

房地产市场供求调研【考频：近五年考察5次】

【考点点评】本考点包括三个方面的内容，即供给调研、需求调研和交易调研。三个调研方面又分别包含不同的内容：供给调研——①房地产开发用地供给调研；②增量商品房供给调研；③存量商品房供给调研；

④商品房出租供给调研。需求调研——①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；

④房地产消费行为调研。交易调研——①房地产成交量调研；②房地产成交价调研；③房地产成交区域调研；

④房地产成交者构成调研。学习本考点可以从大到小，层层记忆，也可以寻找规律更便于记忆，例如供给调研都是从供给角度出发，需求调研是从消费者角度出发，交易调研是从成交角度出发。

【经典真题示例-2017年】下列房地产市场调研内容中，不属于房地产交易调研内容的是（）。A．房地产开发企业土地储备量

B．房地产成交量C．房地产成交价格

D．房地产成交者构成

【答案】A

【解析】房地产交易调研内容的是：房地产成交量；房地产成交价格；房地产成交者构成。

实地调研法【考频：近五年考察6次】

【考点点评】实地调研法是房地产市场调研中重要的一种调研方法，通过这个方法可以获得第一手资料。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。考试时多会以多选题形式考察这几种方法，通过这些方法进行调研得到的都是第一手资料，所以大家一定要跟文案调研法的几种方法区分开，注意对具体内容的识别辨析。

【经典真题示例-2017年】在房地产市场调研中，可通过（）方式或得第一手资料。A．文档检索

B．小组访谈C．查阅文件D．资料剪辑

【答案】B

【解析】实地调研法可获得第一手资料，B属于实地调研法。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

【经典例题】如果调查内容为对房地产市场走势的判断预测或对房地产市场当前一些热点问题的看法等，应采用的调研方法为（）。

A．小组访谈法B．深度访谈法C．现场踩盘法D．观察法

【答案】B

【解析】深度访谈法主要用于对问题进行深层了解和探索性研究，如对中央和地方政府房地产宏观调控政策的看法，对房地产市场走势的判断预测，对房价问题某些现象的解读，对房地产市场当前一些热点问题的看法等。房地产市场调研问卷设计的原则【考频：近五年考察5次】

【考点点评】房地产市场调研问卷设计的原则包含3个原则，即针对性原则、简明性原则、逻辑性原则。针对性原则是要求调研问卷中设计的问题要围绕调研主题有针对性的提问。简明性原则是要求问卷中的问题通俗易懂，题目数量不宜过多，题干不宜过长。逻辑性原则是要求问卷中问题类别之间要有逻辑关系，问题排列上要有逻辑关系，统计分析上要有逻辑关系。

【经典真题示例-2016年】按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是（）。

A.敏感性问题、较难回答的问题、容易回答的问题B．容易回答的问题、敏感性问题、较难回答的问题C．较难回答的问题、容易回答的问题、敏感性问题D．容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题

【答案】D

【解析】逻辑性原则是要求问卷中问题类别之间要有逻辑关系，问题排列上要有逻辑关系，统计分析上要有逻

辑关系。所以问卷中的问题从先到后排列顺序通常是容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题。

第四章房地产投资项目经济评价

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在19分左右，本章属于案例重点章，重点需要理解资金的时间价值以及计算，还有就是各项经济指标的含义的理解和记忆。近年均在此部分考核案例分析题，考核难度较灵活、深入，需要考生对很多概念能够进行深刻的分析和理解。因此建议复习时对于一些重点概念必须以教材为基础，结合历年考题的表达方式和出题规律进行理解和记忆。

出售型房地产开发投资项目的现金流量【考频：近五年考察6次】

【考点点评】出售型房地产开发项目的现金流入主要变现为销售收入。出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。与此同时，还要记住这四个现金流出项的具体内容。

【经典真题示例-2017年】房地产开发项目的开发费用包括（）。A．管理费用

B.材料费用C．销售费用D．财务费用E．人工费用

【答案】ACD

【解析】开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。土地取得成本：（1）土地使用权出让金。（2）城市基础设施建设费。（3）土地房屋征收补偿费。（4）土地使用权取得税费。

开发成本：（1）勘察设计和前期工程费。（2）建筑安装工程费。（3）基础设施建设费。（4）公共配套设施

建设费。（5）开发期间税费。

增值税：分为一般纳税人和小规模纳税人。销售不动产的增值税一般税率为11%。

【经典例题】出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为（）。A．租金收入

B．销售收入C．自营收入D．转让收入

【答案】B

【解析】出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收入体现。房地产投资项目的财务报表【考频：近五年考察7次】

【考点点评】房地产投资项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有4个即现金流量表、财

务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。本考点主要考察几个基本报表的内容，例如表报的分类、编制目的、包含的科目和用途。大家在学习时一定分清层次，对比记忆，注重细节记忆、理解记忆。

【经典真题示例-2017年】下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是（）。A．项目投资现金流量表

B．项目资本金现金流量表C．投资各方现金流量表D．财务计划现金流量表

【答案】A

【解析】项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。由于把所有的投资看成自有资金，所以表中没有“还本付息”栏目。

动态盈利性指标及其计算【考频：近五年考察9次】

【考点点评】本考点主要内容有财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。考试时经常考察它们的概念和计算公式。一定要明确区分开财务净现值和财务内部收益率的区别，前者是指项目按行业基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算内各计算时点的净现金流量折现到投资起始点的的现值之和；后者是指各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率。本考点属于重要考点，在考试时经常以案例题的形式考察。所以学习本考点一定要在记忆内容的同时，配合练习相关题目，以此来巩固知识。

【经典真题示例-2017年】财务内部收益率是项目在整个计算期内，使项目财务净现值（）时的折现率。A．等于目标利润

B．等于零C．大于零

D．等于目标收益额

【答案】B

【解析】财务内部收益率是项目在整个计算期内，使项目财务净现值等于零时的折现率。

【经典例题】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的年份。A．净现金流量

B.累计净现金流量

C.现金流入减去现金流出

D.累计净现值

【答案】D

【解析】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至累计净现值等于零止的年份。

第五章房地产投资项目可行性研究

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在7分左右。本章主要内容有房地产投资项目可行性研究、房地产投资项目不确定性分析和房地产投资项目方案比选。预计在以后的考试中，本章内容的重要性会有所提升。第五章需要重点学习的内容是不确定分析中盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析等内容，明确记忆涉及到的公式和概念。

计算期相同的互斥型方案比选【考频：近五年考察4次】

【考点点评】计算期相同的互斥型方案比选需要具备三个条件：费用及效益计算口径一致；具有相同的计

算期；具有相同的时间单位。计算期相同的比选方法有①净现值比较法，以净现值较大的方案为最优方案。

②净现值率比较法，在投资资金受到限制时使用此种方法，以净现值率较大的方案为最优方案。

③差额投资内部收益率法，只能用投资差额内部收益率进行比选。④差额净现值法，只能用来检验差额投资的相对效果。在什么条件下，用哪个方法进行计算，怎样计算，都是极有可能出题考察的，这四个方法的名称两两相似，所以可以两两对比来记忆，找到异同点。

【经典真题示例-2017年】在投资资金受到强制约束的情况下，计算期相同的两个或两个以上互斥性房地产投资方案比选，宜采用（）。

A．净现值比较法B．净现值率比较法

C．差额投资内部收益率法D．差额净现值法

【答案】B

【解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率比较法。

【经典例题】用净现值法对甲、乙、丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方案次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是（）。

A．甲方案一定最优B．乙方案一定最优C．丙方案一定最差

D．甲乙丙都有可能是最优方案

【答案】D

【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。因为投资现值未知，故都有可能为最优。

第六章房地产开发项目前期策划

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在8分左右，本章主要内容有房地产开发的前期策划的概述、房地产市场研判、客户定位、项目定位和产品定位以及前期策划报告。本章是非案例章节，所以学习本章还是以原文记忆为主。

房地产开发项目目标客户的确定【考频：近五年考察4次】

【考点点评】目标客户确定的过程，一般包括房地产市场细分、目标市场选择和目标客户选定3个主要环节。房地产市场细分的主要考察内容有细分依据，即地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市场再进行细分定位。本考点一般会以单选或多选考察。

【经典真题示例-2016年】在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行（）分析。

A．收入结构B．年龄结构C．职业差异D．需求差异

【答案】D

【解析】目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市

场再进行细分定位。

第七章房地产开发项目管理

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在10分左右，本章主要内容有房地产开发项目管理的内容、开发项目勘察设计管理的内容、开发项目工程招标、开发项目合同管理、开发项目实施控制及项目的竣工验收。本章内容较多，是非案例章节，学习本章内容需要理清层次，准确记忆。

1.房地产开发项目工程招标的程序【考频：近五年考察8次】

【考点点评】本考点是本章节的重点考察内容，且包含的要点较多，例如招标方式和招标程序。监护设备规定房屋建设和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000

万元人民币以上的，必须进行招标。房地产开发项目工程招标分为公开招标和邀请招标。邀请参加招标的施工单位一般不少于3家。同时评标、授标和签订承包合同过程中也会涉及多个时间结点和人数，这些数字一定重点掌握，同时要注意不用混淆，通过对比区分来记忆。

【经典真题示例-2017年】在房地产开发项目施工招标中，若中标人不与招标人订立合同而给招标人造成损失，招标人的合理做法是（）。

A．取消中标人的中标资格并没收其投标保证金B．追究中标人的违约责任并要求其赔偿损失

C．损失超过投标保证金输入的部分，要求中标人双倍赔偿D．通过诉讼方式要求中标人订立合同并没收其履约保证金

【答案】A

【解析】中标人不与招标人订立合同的。投标保证金不予退还并取消其中标资格。给中标人造成的损失超

过投标保证金数额的应对超过部分予以赔偿。没有提交投标保证金的应对招标人的损失承担赔偿责任。

第八章房地产估价

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在17分左右。本章主要内容有四种估价方法，即比较法、成本法、收益法以及假设开发法，对比可比实例的处理，净收益和报酬率的求取。本章是案例题的重点出题章节，相较前几章考核难度较深入，需要对很多概念能够深刻理解，对公式能够熟练掌握。因此建议复习时对于一些重点概念和公式必须以教材为基础，结合历年考题的出题行式和出题规律进行理解和记忆。

对可比实例成交价格进行处理【考频：近五年考察7次】

【考点点评】本考点下包含多个重要公式，具体内容如下：

（1）建筑面积、套内建筑面积下的单价、使用面积下的单价之间的换算为：

建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积÷建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积使用面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷使用面积

（2）如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，则公式为：

卖方实得金额

正常成交价格=

正常成交价格=

此公式的记忆口诀为“卖减买加”。

1?应由卖方缴纳的税费比率买方实付金额

1+应由买方缴纳的税费比率

（3）价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数的公式为：

可比实例在成交日期的价格×价值时点时的定基价格指数=可比实例在价值时点的价格

成交日期时的定基价格指数

上述几个公式经常在案例题中考察，所以一定要准确记忆，建议在学习此考点时以题带点，多做这个类型的题目，用做题来巩固知识。

【经典真题示例-2017年】可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于（）。A．可比实例正常价格

B．估价对象市场价格C．可比实例比较价格D．估价对象比较价格

【答案】A

【解析】可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于可比实例正常价格。

【经典例题】某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7％、5％。某宗房地产交易，买方付给卖方300万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A．315

B．285．7C．280．3D．280

【答案】B

【解析】交易情况修正中的税费的非正常负担的计算，应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的300万元，是买方实际支出的。根据公式：①正常价格=买方实付金额一应由买方负担的交易税费；②应由买方负担的交易税费=正常价格X应由买方缴纳的税费比率：

设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为5％，则x=300-5％x，x=285.7万元。

净收益的求取【考频：近五年考察5次】

【考点点评】净收益的测算途径为两种：①基于租赁收入测算净收益；②基于营业收入测算净收益。基于租赁收入测算净收益的公式为：

净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用=有效毛收入-运营费用

净收益的计算公式是易考点也是易错点，注意区分潜在毛收入和有效毛收入，有效毛收入=潜在毛收入-空置率和收租损失+其他收入，所以考试做题时一定要认真审题。

【经典真题示例-2017年】净收益等于（）减去运营费用。A．总收入

B．潜在毛收入C．毛利润

D．有效毛收入

【答案】D

【解析】净收益等于有效毛收入减去运营费用。

【经典例题】某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0％，运营费用率为20％，该住宅的年净收益是（）万元。

A．1．40B．1．44C．1．60D．1．80

【答案】B

【解析】基于租赁收入测算净收益的公式：净收益=有效毛租金×（1－运营费用率）=（潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入）×（1－运营费用率）=（2－2×10%）×（1-20%）=1．44。

建筑物折旧的求取【考频：近五年考察7次】

【考点点评】估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即：

建筑物折旧=建筑物重新构建价格－建筑物市场价值

根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物减损。经济折旧是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。简单来说物质折旧

——外力和建筑物；功能折旧——建筑物本身；经济折旧——建筑物以外的。这三种建筑物折旧几乎每年都会考点，所以一定要明确记忆。除此以外，还有建筑物折旧的求取方法，即年限法、市场提取法、分

解法。

【经典真题示例-2017年】某旧住宅因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于（）。A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．外部性折旧

【答案】B

【解析】功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。比如住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等。

第九章房地产市场营销

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在17分左右。本章的主要内容有市场营销的概述、销售渠道的策略以及各种定价策略和促销策略。房地产价格策略中的定价方法，会以案例题的形式考察，而且涉及的计算不易理解，是历年考试难点。因此，在学习过程中需要多理解、反复练习。

商品房销售代理的选择及工作流程【考频：近五年考察6次】

【考点点评】商品房销售代理指的是房地产经纪机构在授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品房买卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为。根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、独家销售权代理、公开销售代理、联合销售代理。这几种代理方式是本考点的重要内容，几乎每年都会以单选题的形式考察，但极易混淆，所以建议从房地产经纪机构的数量和佣金结算方式的不同来进行对比区分。

【经典真题示例-2017年】房地产开发企业将其开发的商品房委托一家经纪机构代理销售，在销售代理合同期内自己也销售，但自己售出的商品房要向经纪机构支付代理费用。这种代理方式属于（）。

A．联合代理B．独家代理

C．独家销售权代理D．平行销售代理

【答案】C

【解析】独家销售代理在合同有效期内，无论是房地产开发企业还是代理机构售出的商品房。开发企业均要向代理机构支付佣金。

房地产定价的基本方法【考频：近五年考察9次】

【考点点评】房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。成本导向定价法的立足点和出发点是房地产本身的状况和开发企业的预期，需求导向定价法和竞争导向定价法的立足点和出发点是房地产的市场状况。本考点会涉及计算，且几乎都是在案例题的部分出现，同时也是一大考试难点。建议多学习老师的课程并反复练习反复理解，重点掌握。

【经典真题示例-2016年】单纯按照卖方意图定价的房地产定价方法是（）。A．理解价值定价法

B．随行就市定价法C．目标利润定价法

D．追随领导企业定价法

【答案】C

【解析】成本导向定价是以房地产成本为基础，按照“成本+利润+税费=价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。

【经典例题】某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／㎡。根据市场调查结果，80％

的被调查者可接受的价格范围是6000—6500元／㎡，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／㎡

以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／㎡。该项目采用的主要定价方法是（）。A．目标利润定价法

B．需求导向定价法C．竞争导向定价法D．比较定价法

【答案】B

【解析】需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价

法。

房地产广告【考频：近五年考察5次】

【考点点评】房地产广告是商品房销售的一种间接促销方式，它的特点是：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④一定的时效性。但不是所有的房地产都可以发布广告，不得发布广告的房地产有:①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。不得发布广告的房地产情况是本考点是重点考察内容，总得来说上述八点可归纳为权属有争议，与国家法律规定相违背，以及工程质量不合格。

【经典真题示例-2017年】下列房地产中，不得发布房地产销售广告的有（）。A．已取得预售许可证但尚未竣工的商品房

B．在集体所有的土地上建设的房屋C．司法机关决定查封的房地产

D．产权人自住的具有合法产权的住宅E．依法设有抵押的房地产

【答案】BC

【解析】不得发布广告的房地产。①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家

征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；

⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第十章物业管理

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在18分左右，本章的主要内容有业主大会和业主委员会的内容，物业管理招投标，物业管理服务合同，以及物业服务费和住宅专项维修金。近些年，本章中的一些考点经常以案例题的形式考察，但不涉及计算。本章中包含较多数字，例如时间、人数、百分比。这些都是考察重点，需要准确记忆。

业主大会【考频：近五年考察11次】

【考点点评】业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。一个物业管理成立一个业主大会。首次业主大会会议需要在业主大会会议筹备组组成之日起90日内组织

召开。业主共同决定的事情，共10项内容，也是历年考察的重点。本考点在近些年考试中，几乎每年都会考到，其重要性不言而喻。所以建议一定要反复记忆、练习。

【经典真题示例-2017年】业主参与物业管理活动的组织形式是（）。A．业主委员会

B.业主联盟

C.业主代表大会D．业主大会

【答案】D

【解析】业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。所以业主参与物业管理活动的组织形式是业主大会。

【经典例题】由业主共同决定的事项有（）。

A．制定、修改管理规约和业主大会议事规则B．监督管理规约的实施

C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员D．选聘和解聘物业服务企业

E．筹集和使用专项维修资金

【答案】ACDE

【解析】由业主共同决定的事项：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④制定物业服务内容，标准以及物业服务收费方案；⑤选聘和解聘物业服务企业；

⑥筹集和使用专项维修资金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑧改变共有部分的用途；⑨利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；⑩法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主委员会【考频：近五年考察10次】

【考点点评】业主委员会是业主大会的执行机构，一般由5～11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会应自选举之日起7日内召开首次会议，推选主任、副主任。经1/3以上业主委员会委员提议，应在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出

席方为有效，所做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意，决定做出后，应当自决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内及时公告。本考点中涉及到的人数和时间是考试考察的重点，且此考点多以案例题的形式考察。

【经典真题示例-2017年】关于业主委员会委员任职期间的说法，正确的是（）。A．每届任期不超过4年，可连选连任

B.每届任期不超过5年，可连选连任

C.每届任期不超过4年，最多连任两届

D.每届任期不超过5年，最多连任两届

【答案】B

【解析】业主委员会委员任职每届任期不超过5年，可连选连任。

【经典例题】某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。如果该次会议所做出的决定有效，至少须经（）名委员同意通过。

A．5B．6

C．7D．8

【答案】B

【解析】业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

物业管理招标的条件和程序【考频：近五年考察7次】

【考点点评】物业管理招投标主体有开发建设单位、全体业主或业主大会和产权人。前期物业管理招投标由开发建设单位主持。业主大会成立后，业主大会就成为物业管理招投标的主体。新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅必须通过招投标方式选聘物业服务企业。物业管理招标共10个步骤。如果采取邀请招标，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。同时评标委员会人数也是一个常考点，一般评标委员会的人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。本考点与以上两个考点类似，考点中涉及到的数字及时间结点

是历年考试的常考知识，一定要准确记忆，尤其是评标委员会的人数与业主委员会的人数，前者是5个以上单数，后者是5~11个单数。

【经典真题示例-2015年】某房地产开发企业决定对其正在建设的高档住宅小区实行预售.为取得商品房预售许可证,该房地产开发企业决定以邀请招标的方式选聘物业服务企业负责该小区的前期物业管理.随后,按规定的招标程序进行了该小区前期物业管理的邀请招标,成立了由７人组成的评标委员会.评标委员会根据招标文件的规定进行了评标,并推荐了合格的中标候选人。

根据以上资料,回答下列问题:

1．该房地产开发企业至少应向()家以上物业服务企业发出投标邀请。A．２

B．３C．４D．５

【答案】B

【解析】采取邀请招标方式的,应向３个以上物业服务企业发出投标邀请书。

【经典例题】下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）。A．新开发的写字楼项目

B．新开发的住宅项目C．新开发的酒店项目

D.新开发的大型商场项目

E.新开发的住宅的同一物业管理区域内非住宅

【答案】BE

【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。

住宅专项维修资金的管理【★★★，要求掌握程度：熟悉】

【考点点评】本考点是主要内容有业主大会成立前与成立后住宅专项维修资金的管理。业主大会成立前，商品住宅业主，非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由物业所在

地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管和负责。本考点比较简单，都是文字性内容，因此只需要将他们准确无误的记住。

【经典例题】业主大会成立前，商品住宅业主，非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由（）代管和负责。

A.国务院建设（房地产）主管部门

B.物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门C．物业所在地直辖市、市、县人民政府D．建设单位

【答案】B

【解析】业主大会成立前，商品住宅业主，非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管和负责。

第十一章房地产金融

【本章考情概述】

根据历年考情，本章考分在15分左右，本章主要内容有房地产金融的概述和金融业务，以及与人们关系较密切的抵押贷款和个人住房贷款。根据近些年考试情况看，几乎每年都会有一道案例题是考察本章的内容。对于本章，需要重点把握的是个人住房贷款的相关术语和相关计算，以及个人住房贷款的种类。

个人住房贷款的种类【考频：近五年考察10次】

【考点点评】个人住房贷款的种类，因分类依据的不同，而得到的分类结果不同。常考的几种分类情况是：

（1）根据贷款用途不同，分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款、个人租房贷款等。（2）根据贷款资金来源不同，分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性，利率较低；商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；组合贷款是借款人所需资金先尽量申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款。

根据贷款还款方式的不同，分为一次性还本付息和分期还款的贷款。分期还款方式又有等额本息还款、等额本金还款等多种方式。

【经典真题示例-2017年】下列房地产贷款中，通常采用按月等额本息还款方式的是（）。A．土地一级开发贷款

B.房地产开发贷款

(n -m

C.保障性住房建设贷款D ．个人住房贷款

【答案】D

【解析】个人住房贷款的还款方式有按月等额本息还款方式和按月等额本金还款方式。

个人住房贷款的有关选择【★★★，要求掌握程度：熟悉】

【考点点评】本考点主要内容是购房人在选择了所购买的住房、准备贷款时，通常会面临一些选择，如贷款金额的选择、贷款方式的选择、贷款机构的选择和还款方式的选择。在需要把这个考点掌握。

个人住房贷款的有关计算【考频：近五年考察28次】

【考点点评】本考点是历年的一个考试重点也是一个难点，因为涉及到了大量计算。个人住房贷款有等额本金还款和等额本息还款两种方式，这两种方式对应的月还款额和贷款余额计算公式都不相同，一定要准确区分开。计算公式如下：等额本息还款方式的月还款额等额本金还款方式的月还款额

A =P i 1+i n 1+i n ?1A =P +[P -P t -1)]i

t n n 等额本息还款方式贷款余额

(1+i )n -m -1等额本金还款方式的贷款余额P m =A

i (1+i )

P m =P (1-m /n )本考点多以案例形式考察，整个考点的计算过程在一道案例题中可能都会考察到。大家一定要多多练习此类题目来巩固。

【经典真题示例-2016年】李某购买一套总价为100万元的住房。如果选择贷款，则最低首付比例为30%，住房公积金贷款的最高额度为50万元，住房公积金贷款的年利率为4．5%，商业性贷款的年利率为6．5%，贷款期限为10年。

1.若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为（）元。

A．1135．48

B．4046．44C．5158．92D．6317．40

【答案】D

【解析】贷款金额为100-40=60万，申请公积金贷款50万元，商业贷款10万元，根据公式计算，公积金月还款额为5181．92元，商业贷款月还款额为1135．48元，月还款额总计为6317．40元。

房地产开发项目融资概述【★★★★，要求掌握程度：掌握】

【考点点评】本考点主要内容有房地产开发项目融资的基本概念和种类。房地产开发项目融资，可分为直

接融资和间接融资，股权融资和债权融，境内融资和境外融资。房地产项目融资的分类可能会是未来的考试中一个考点，可将其概况为三组融资方式，在记忆时可以两两对比，准确的明白各种融资方式的具体操作。

【经典例题】下列属于间接融资的是（）。A．公开发行股票

B．发行企业债券C．非上市增资扩股D．银行贷款

【答案】D

【解析】ABC属于直接融资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增资扩股等。间接融资是通过金融机构筹集资金的融资方式，如银行贷款等。

房地产开发项目资金来源【★★★★，要求掌握程度：掌握】

【考点点评】本考点主要内容是房地产开发项目的资金来源，其渠道主要有：房地产开发企业的自有资金，

房地产开发贷款、预收房款，乙方垫资，公开发行股票，发行企业债券，发行房地产信托，非上市增资扩

股等。需要对本考点有一定的重视，尽量掌握资金来源的渠道。

【经典例题】房地产开发项目资金来源例题-房地产开发项目的资金来源渠道主要有（）。A．发行企业债券B．自有资金C．乙方垫资

D．发行房地产信托E．购买保险

【答案】ABCD

【解析】房地产开发项目的资金来源渠道主要有房地产开发企业的自有资金，房地产开发贷款、预收房款，乙方垫资，公开发行股票，发行企业债券，发行房地产信托，非上市增资扩股等。

房地产开发项目融资渠道比选【★★★，要求掌握程度：熟悉】

【考点点评】本考点主要内容是融资渠道的比选。在进行融资渠道比选前，先需要根据房地产开发项目所

需资金和自己账户上可动用资金等情况，确定融资数量、资金使用时间、资金使用期限等。

融资渠道比选考虑的因素主要有：不同融资渠道或方式的合法合规性，融资条件的宽严，融资成本的高低，

能否满足房地产开发项目对资金数量、资金使用时间、资金使用期限（如贷款期限）等的要求。对于本考点，目前来看只需要熟悉了解这些内容就可以。

【经典例题】房地产开发项目融资渠道比选考虑的因素主要包括（）。

A.不同融资渠道或方式的合法合规性

B.融资成本的高低

C.资金使用时间

D.融资条件的宽严

E.建设单位资质条件

【答案】ABCD

【解析】融资渠道比选考虑的因素主要有：不同融资渠道或方式的合法合规性，融资条件的宽严，融资成本的高低，能否满足房地产开发项目对资金数量、资金使用时间、资金使用期限（如贷款期限）等的要求。