南通如皋市房地产市场研究报告
南通市房地产市场调研报告
南通市房地产市场调研报告深圳市南山开发实业有限公司CO南通市房地产市场调研报告撰稿人：一、南通市概况一）地理位置：长江入海口，隔江相望上海和苏州南通市位于江苏省东南部，长江入海口北端，东及东北面临南黄海，南与苏州太仓常熟及上海崇明岛隔江相望，西邻泰州市，北接盐城全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里，拥有长江岸线公里，黄海岸线公里，下辖崇川、港闸二个行政区及南通经济技术开发区，另辖如皋、通州、海门、启东4市，海安、如东2县，XX年底总人口万人，其中市区人口87万人行政划分如下图：泰州长江二）交通现状；便捷的陆运和航运南北向沿海高速南接苏通大桥进入上海，北进入盐城东西向宁通高速西向通往南京，东向贯通南通主要沿江市县南通港已开通香港、日本和韩国等国际航线及长江内河航线各县市均有2条以上的省道进行连通，兴东机场开通广州、厦门和北京航线并可停靠国籍中小型直抵飞机铁路有新长线共 14 页黄海开发区苏州崇明岛深圳市南山开发实业有限公司CO二、南通市社会经济发展状况一）南通市社会经济建设现状1经济保持稳定快速增长XX年上半年南通市总值为亿元，同比增长16%，近四年均保持较为快速稳定的增长，并且今年增长速度有所加快南通-XX年经济变化情况增长率上半年%%%%%%20%15%10%5%0%数据来源：《南通市XX年统计年鉴》、《南通市XX年1-6月经济运行简况》2居民可支配收入增长较快02至XX年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为%，XX年增幅快速加快南通市区城镇居民可支配收入变化情况%可支配收入数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及*历年公报%%%20%15%10%5%0%%%增长率上半年3社会经济发展显著特征：人口变化、城市化率低、特色产业明显人口变化：总人口持续下降、市区人口和在岗职工数增长从XX年到XX年底，南通全市户籍人口由期初的万人下降为期末的万人，减少约%；但市区人口由XX年的万人增长到XX年底的万人，增长约%，同期在岗职工人数增长约%，但整体增长速度较缓特色产业：建筑施工业和纺织服装业建筑施工业“十五“期间累计承建施工面积亿平方米，XX年达到亿平方米，产值达亿；截至XX年底，特级资质企业15家，占江苏省半数；施工总人数超过56万人，遍布全国及世界46个国家和地区，涉外合同金额占全市外经总量的55%纺织服装业从业人员超过20万人，占总体工业从业人员的40%左右，产值占南通规模以上工业产值的30%左右，为市第一大支柱产业，但缺乏知名企业共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO4固定资产投资增速趋缓趋稳、总量高位运行03-XX年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；XX年下半年增幅开始趋稳，目前在20%左右，XX年年固定资产投资约为XX年的4倍左右，总量较大且增长迅速南通历年固定资产投资变化固定资产投资数据来源：南通*历年统计公报%%%%%%50%40%30%20%10%0%增长率上半年二）南通与周边城市主要经济指标现状比较苏通大桥和杭州湾大桥均将在XX年上半年通车，两大桥将较大程度改变长三角各周边二线城市与上海的交通联系，对经济发展影响巨大本部分将可能受到大桥建设主要影响的几个城市进行对比：环上海周边区域主要城市经济对比分析基础资源经济发展城市土地面积建成区面积户籍人口数量 XX年 XX年人均苏州嘉兴 73绍兴 65宁波南通 60南通排名 4 5 1 3 5 3 5 5 5 3 5 2固定资XX年全市产投资 XX年房地产开发收入水平可支配收入2在岗职工工资2房地产销售面积销售销售均价城市居民人均住房建筑面积数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及各城市年度公布、房地产销售数据为全市整体数据南通市资源环境在五个城市中基本是排名靠后，经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期三）南通“十一五”经济发展规划：总量增速14%，到XX年，人均达到万元共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO加快全面融入上海、建设长三角北翼先进制造业和基础产业基地四）小结：城市经济尚处于区域内的较低水平，但城市整体土地规模和人口规模均排名前列，城市经济潜力尚未发挥目前城市固定资产投资保持较高水平，经济增长保持较快速度，未来经济增长预期较高三、南通市和中心城区发展规划按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心一）大南通整体布局：“一主二轴三副”的城镇体系空间结构、沿江带形城市形状海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域*经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星其中：一主即沿江城镇带，为南通未来主要城市圈层，目前南通市区为核心区域；二轴即为掘港到长沙镇，启东至吕四镇两大临海城镇发展轴，目的在于江海联动战略，加快沿海港口开发步伐；三副即三个副中心城市二）大南通城市人口布局远景规划核心区域：目前城区规划区范围的平方公里，按照做大做优做美的要求，XX年人口达到百万；沿江四座新城：位于沿江及三大过江通道北岸桥头堡，从北到南分别是：长江港城面积共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO19 km，人口10万；苏通大桥北桥头堡滨江新城，面积20km，人口5万；海门崇海大桥港滨江新城，面积15km，5万人；大兴崇启大桥滨江新城，面积15km，人口5万三副城：海安县城至如皋、东掘港镇至长沙镇、启东汇龙镇至吕四镇，每个副中心城市的规划人口为30万至50万三）目前城区发展方向—主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展；港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主；主城区是全市的*、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约17km，是城市新的*经济文化中心，新市*已经迁入；XX年开始建设，目前已较为成形近期*推出崇川开发区的新东区，面积约20 km，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主四）重大项目动态：“苏通、崇海和崇启大桥”1．“苏通大桥”：XX年上半年通车苏通大桥位于南通市开发区南端和苏州市之间，北连通启高速，南至苏嘉杭高速公路董浜互通立交，是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路跨越长江的重要通道，也是江苏省公路主骨架网“纵一”——赣榆至吴江高速公路的重要组成部分全长公里，XX年动工建设，XX年6月合龙贯通，预计XX年上半年通车苏通大桥对南通的直接影响：将南通由上海经济辐射的边缘区域拉至核心圈层从周边城市与上海的直线距离看，南通--上海、苏州--上海，无锡--上海，南通距离不远，但是因长江的阻隔，长期远离上海经济辐射，远远落后于苏州和无锡等城市苏通大桥通车后，南通至上海的车程时间将由目前的3小时缩短至1小时左右，略微超过苏州到上海的时间，使南通直接进入上海经济辐射的核心圈层222222老城区新东区港闸区主城区新城区通州开发区海门江海港区共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO沿海高速崇海大桥苏通大桥通启高速崇启大桥南通经济技术开发区与苏通大桥：南通经济技术开发区位于苏通大桥的北端，于XX年成立，初始规划面积为24km，近两年逐步拓展规划到约50 km2区内设有南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、光机电工业园，企业累计投资将近40亿美元XX年底开发区约63亿元，总量不大，在全国54个国家级开发区中排名30位左右，近两年大型项目开始增多：XX年新引入惠生重工、嘉吉粮油、宝钢日立、GE东芝、台橡BR、蓝星化工和振华港机等项目，总投资将近10亿美元，全部投资后产值将近亿元，同时大项目的进入迅速带动相关配套产业的跟进，开发区前景有望迅速转变开发区商品房开发：开发区以工业为主，居住功能偏弱，主要为开发区农民安置区和部分小型住宅项目目前开发区在编制新的整体规划，设有中央商务区、滨海新城及部分零散居住规划用地：中央商务区面积5kn，临近出口工业区，周边已经比较成形，具有部分小型住宅开发的可能性；滨海新城位于苏通大桥开发区端头，总规划面积约10km，目前尚未具体规划，周边主要为振华港机基地、海洋工程制造工业园和生物化学园，该滨海新城周边很不成熟，开发前景仍需要进一步确定2．崇海和崇启大桥：崇启先行、崇海尚无动工时间表崇启大桥北连启东市大兴镇，南连上海崇明岛东北端，为沪崇苏大通道的一部分，预计年内能动工，XX年左右通车；崇海大桥北接海门市，南连崇明岛北端，正在上报国家立项，尚无开工时间表两大桥的修建，海门和启东两市将通过崇明岛、长江隧道进入浦东，到达上海外高桥和浦东机场的时间在1小时车程内3．其它重大项目22222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO港口建设：沿江已建成29座万吨级泊位，洋口港和吕四港拥有能建10-20万吨大型泊位的海岸线约40km如东县项目：总投资亿元，容量万吨液态天然气，XX年一期建成使用，并一同建设发电厂一座五）小结：苏通大桥等过江通道的建设对南通区位、城市化、城镇格局、定位等产生重大影响，并且较大程度改变南通与上海的直接关系，预计南通城市经济发展和城市建设将大大加快四、南通房地产市场一）发展现状整体市场相对成熟规范，但是*对市场的影响力较大市场已经历过XX年左右的价格快速增长期以及XX年左右的*调控期，整体继续稳定理性发展，但空置面积开始逐年有所增多*通过低价商品房的开发对市场整体影响巨大目前预售许可证获取条件为楼体±0二）一级土地交易市场：竞价充分、外地知名企业开始进入、地价已经快速上升1．整体情况：住宅用地成交价格快速攀升，XX年单价已达到万元/亩南通市区历年住宅用地整体成交情况数据来源：南通市国土局2．知名企业刚刚进入：绿城和莱茵达置业XX年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通，上市公司莱茵达置业已在南通成功开发凤凰·莱茵苑，XX年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发，著名代表为中南集团，目前开发中南世纪城项目3．公开土地交易成交价格典型案例：XX年7月份绿城竟得临新市*项目成交楼面地价元/ m，目前周边住宅价格在元/ m左右；XX年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目成交楼面地222222222深圳市南山开发实业有限公司CO价元/ m，目前周边住宅价格在-元/ m左右三）近年商品房二级市场情况1近年整体投资情况：近3年投资增长较快、比例保持基本稳定XX年后基本保持30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高指标全社会固定资产投资其中：房地产投资房地产投资同比增长36485980上半年22房地产投资占全部投资比例2．近年整体开发经营情况：销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，5年内共需基本平衡02-XX年5年内销售面积增长%；同期施工面积增长%，5年内销售面积和竣工面积的比例:1，供需比较均衡南通-房地产市场发展情况销售面积施工面积竣工面积数据来源：南通统计局房地产运行情况简报3．市区房地产市场：销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供03和XX年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大；05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长；XX年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大，但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为：1，需求略超过供给目前市区年度住宅销售面积略超过万m2共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO南通市区房地产运行情况统计85849784474销售面积施工面积竣工面积上半年数据来源：南通统计局房地产运行情况简报4．市区住宅成交价格：低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上，XX年上半年与XX年底同比增长49%；普通住宅保持较快的增长幅度，XX年上半年与XX年底同比增长59%南通市区04-XX年住宅成交价格变化项目/时间住宅平均价格增长幅度剔除低价位商品房增长幅度(%) 低价位商品房数据来源：南通市房地产登记中心222上半年15-低价商品房销售量占总量比例低价商品房：南通市区自XX年开始，实行了经济适用房货币化补贴政策，不再建设经济适用房同时自XX年，市区开始大规模建设低价位普通住房，供应对象主要为*工程拆迁户，符合经济适用房政策性补贴的家庭排在第二供应序列*专门成立了由副市长领头的低价商品房建设工作组具体实际中，南通市*将低价位商品房的供应规模保持在同期商品房供应总量的40%，配合以经济适用房政策性补贴、实施廉租住房等政策，带有*政策优惠和保障性质的住房供应总量占了市场普通商品房供应总量的55%以上自XX年到XX年中期，低价位商品房累计开工建设万m，累计竣工交付万m南通拆迁户和中低收入家庭中，已受益万多户根据*住房“十一五”规划，近2年将继续建设60万m/年在销售价格上，目前基本控制在低于元/ m，不超过大部分市场商品房的50%左右从*操作低价商品房目的来看，一是替代经济适应房政策；二是近几年新城区以及工业园区大规模建设，拆迁户快速增多有实际需求；三是抑制整体房地产市场价格快速上升2222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO5．成交客户：从走访的多个典型楼盘来看，异地成交客户较少，本地客户占9成以上6．市区住宅空置情况：总体有所增加南通市区住宅空置情况表项目/时间2--%上半年 %住宅空置面积增长情况五、各区域商品房市场情况按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北区四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局城北区多层、小高层、高层和集中商贸市场；住宅价格-；集中商铺-左右老城区高层，住宅价格 -，部分突破新城区多层、小高层、高层和别墅，住宅价格 -老城区板块市场供不应求、价格稳定老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位新城区板块高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立依托于*规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，雏形已成；周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园等一批高品质楼盘尤其是市行政中心与公务员公寓的新东区老城区新城区新东区通州海门第 10 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区，且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势新东区板块抱团出击，挑战新城区新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者城北板块蓄势待发，性价比较高该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的目前南通经济技术开发区的主要以经济产业为主，居住环境不够浓厚，且房地产用地规划较少，成为南通市区房地产中长期发展方向，暂未形成规模的房地产市场，随着苏通大桥的开通对开发区的经济发展以及外来人口的增加有直接推动作用一）城北区板块：工业和商贸为主、大型城郊集中市场较多、片区环境相对较差，普通市民均认为该区域印象中为郊区农村平时在售楼盘3-5个目前住宅销售价格在-元/m2左右，商贸市场分割商铺价格在-元/m2左右典型项目：华都商业广场、阳光新城华都商业广场：位于港闸区南通市濠西路号，距离老城区核心位置约3km，占地万平方米，总建筑面积12万平方米，是南通市目前建设中的最大家居销售中心，分割铺位约万元/m2阳光新城：苏建阳光新城位于工农路西、长岸路南、2号桥北的共计亩的土地项目，这也是苏建集团继苏建花园城之后的又一大型地产项目，容积率为，总建筑面积近50万平方米苏建阳光新城紧邻城市中轴线工农路，坐拥交通要道，宁启高速、沿海高速、沿江快速通道等都依依相伴，东接民航南通机场，东北部邻新常铁路货运站，西北方的南通火车客运站更是一箭之隔同时，重大规划利好的南通火车站站前商贸区，建成之后将成为新的商贸中心，是融专业市场、产品研发展示、现代物流、交通集散、行政办公、商务金融等功能于一体的商贸及服务业基地主要产品为小高层高层住宅，预计11月发售，发售均价约为元每平方米二）老城区板块：以濠河风景区为老城区中心，周边区域约40km2，为城市中心区域；配套成熟、商业发达，住宅多为小型高层项目目前部分濠河风景区内住宅价格突破元/m2，周第 11 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO边区域约-多元/m2不等，位置较中心住宅多在元/m2该区域板块的住宅成交速度非常快，多数项目建设到地面3-4层左右已基本销售完毕典型项目：安惠濠河国际、江海名苑：安惠濠河国际：位于老城区崇川区环城西路20号，紧邻城区最中心的濠河风景区，以小户型为主，6层多层，共来套，户型面积在40—80平方米左右的一房和两房，预计9月底开盘，预计均价为元/平方米江海名苑：位于南通市中心地段北靠人民中路东依环城东路南邻环城南路西临繁华的八仙城，南大街项目总用地面积多平方米，总建筑面积多平方米，由1幢高层，5幢小高层，7幢多层组成以居住为主的高档豪宅名苑是一座集顶级住宅，商铺，商场等多种物业于一体的大型综合性建筑群开发商为南通侨鸿国际开发有限公司主要为多层，小高层及高层，主力户型: 三室两厅两卫、四室两厅两卫-平米，销售价格约为元/平方米三）新城区板块：位于老城区南边、距离老城区核心区域约10km，是城区向南发展的中心节点、未来城市的核心区域，XX年市*大楼已启用片区规划较好、但目前配套仍然不太成熟片区是大型住宅项目集中的地方，产品类型丰富目前住宅价格在-元/m2典型项目：凤凰莱茵苑、中南世纪城：凤凰莱茵苑：凤凰莱茵苑坐落于东南至海港引河，西至工农路，北至洪江路、通启路的新城区核心地块，与南通市新城区行政中心隔河相望整个小区三面临水，一面临街小区总用地面积万平方米，占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，绿地率%，容积率，建筑密度%，总机动车位辆小区配有平方米的幼儿园、商业服务用房、居委会、物业管理、社区服务、文化活动站、卫生站、公厕等有关公建配套设施；凤凰莱茵苑项目总投资预计约8亿元人民币，实施分期滚动开发开发商为莱茵达集团有限公司，主要的产品为多层、小高层以及叠排联排别墅面积为40至平方米之间该项目于XX年左右开始销售，目前的销售价格为小高层高层元/平方米，叠排别墅元/平方米，联排别墅约元/平方米中南世纪城：位于南通市桃园路8号体育会展中心正北面市*大楼正南面，属于新城区核心地段开发商为本地最大的建筑集团中南集团旗下的南通中南新世界中心开发有限公司占地达2平方公里，号称总建筑面积近万平方米，其中分为东西两个区东区靠近南通大学新校区主要为住宅区，第 12 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO包括已经完整或者正在开发的约40万平方米建面的住宅以及少量写字楼和一栋规划为52层的超高层5星酒店项目项目西区为规划的近60万平方米的中央办公商务区住宅与XX年上半年开始销售，销售均价当时约为元/平方米，目前近40万平的住宅已经基本销售完毕，目前在售的尾盘均价约为元/平方米，写字楼销售价格在元每平方米左右住宅的主力户型为平方米左右，三房为平方米左右。
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析引言概述：南通作为江苏省的一个重要城市，房地产市场一直备受关注。
本文将对南通房地产市场进行分析，从多个角度探讨市场的现状和发展趋势。
正文内容：1. 市场概况1.1 经济发展情况南通市作为江苏省的重要经济增长极，拥有较为完善的产业体系和良好的发展环境。
其经济增速持续稳定，不断吸引外来投资。
这为南通房地产市场提供了良好的基础。
1.2 人口和就业情况南通市的人口规模庞大，人口流动性较高。
随着城市化进程的推进，人口不断增加，对住房需求也在不断增长。
同时，南通市的就业形势也较为乐观，就业率稳定增长，为房地产市场提供了稳定的需求。
1.3 政策和法规南通市对于房地产市场的政策和法规较为严格，旨在维护市场秩序和保护购房者的权益。
政府加大了对房地产市场的监管力度，提高了购房者的购房门槛，对房地产开发商进行了严格的审查。
2. 市场供需情况2.1 房地产项目供应南通市的房地产项目供应较为充足，涵盖了住宅、商业、写字楼等多个领域。
随着城市扩张和土地供应的增加，新项目的开发不断推进，满足了市场对房地产的需求。
2.2 房价和租金水平南通市的房价和租金水平相对较低，与一线城市相比有一定的优势。
这也吸引了一部分购房者和投资者的关注。
同时，随着市场供应的增加，房价和租金也相对稳定。
2.3 购房者需求特点南通市的购房者需求主要以改善型和投资型为主。
随着人口的增加和城市发展的推进，购房者对于房屋品质和配套设施的要求也越来越高。
3. 市场发展趋势3.1 二手房市场的活跃度随着房地产市场的发展，南通市的二手房市场逐渐活跃起来。
购房者可以通过购买二手房来满足自己的需求，同时也为投资者提供了更多的选择。
3.2 房地产市场的多元化发展南通市的房地产市场不再只局限于住宅项目，商业地产和写字楼等项目也逐渐兴起。
这种多元化发展为市场提供了更多的机会和选择。
3.3 政策调控的持续加强为了维护市场的稳定和健康发展，南通市政府将继续加强对房地产市场的政策调控。
江苏如皋市“中山西路-益寿路项目”市场研判及定位策略报告(97页)
开发层面 消费层面
土地供应量和在售剩余供应量大。 开发商本地化，外来代理商把如皋楼市营销推广带上新的台阶。 户型面积偏大，价格不断上涨，经济型产品受到重视。 总体销售情况较好，未来大盘上市，加大竞争压力。
一、当地居民收入在县级城市中相对较高，城市改善居住增多，农村进城 现象频繁。 二、年轻群体结婚购房需求量较大。 三、投资型购房，部分富裕群体常年外出经商打工，具备敏锐的商业眼光。 四、具有如皋情节的外来置业者。
本案宗地
N
已出让地块
KungFu-Town
供需状况
18
供应大量释放，需求有待大力挖掘，供需不平衡。
2006年如皋完成城市建设投入24.45亿元，其中城市建设直接投入1.5亿元，完成房地产开发140 万平方米。共完成拆迁面积60万平方米，拆迁2374户。新开工面积126.97万平方米（荷兰小镇、 浅水湾、世纪光华苑、金九华府、龙游御境、蓝湾景天、大润发购物广场等），施工面积 206.86万平方米，竣工面积62.8万平方米（省石化厅二期、金英花园一期、申港豪园、水韵华庭、 亿丰商贸城、西欧国际广场等）。
老城区保护和开发，营造城南新区 具有现代化特色的城市景观。
提升中山路形成十字型公建布局骨架。
沿城市运河、内外城和河、通扬运 河、龙游河水系整治和沿岸绿化带， 打造城市十字型绿化景观轴线。
本案
KungFu-Town
商业规划
12
本案处于城市核心商业圈内，目前是以中山路为主轴的城西次核心极。未 来将逐渐发展为“城西组团型商业副中心”。
经济发展
8
居民收入整体快速增长，目前商品房市场向周边农村的辐射较弱，但有较 大的潜力可挖。
如皋居民收入近年呈现稳定、快 速增长趋势，04、05年都保持在 12％以上的增幅，收入的迅速增 长有利于促进消费，改善居住条 件。
南通房地产市场调查报告
南通房地产市场调查报告前言为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。
本报告分为如下几个部分：➢南通房地产市场现状➢房地产市场调查问卷分析➢媒体调查➢项目综合分析➢目标客户分析➢项目周边主要风景点及重大建设项目介绍➢在售楼盘个案分析总建面积（万方）面积（平方米）南通房地产市场（在售）总体分析 楼盘规模分析30 25 20 15 10 5 0随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模 14 万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到 30 万方、凤凰莱茵苑达到28 万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。
而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到 15.4 万方的首个纯别墅社区东郊庄园。
而位于本项目的友谊家园其体量也达到了 15 万平方米。
户型面积分析多层主力面积分析160 150 140 130 120140135135135155面积（平方米）在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130—140之间，而房型多为三房两厅， 可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受180 165 150 135 120155145 小高层主力面积140145 145 130170 170160130型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。
在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。
而小高层面积主要集中在145—160之间，房型以四房两厅为主。
别墅主力面积500400300200苏建花园城(一期)东郊庄园（一期）和睦花园在售别墅当中，主力面积主要集中在260—400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260㎡的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。
南通市如皋商业市场调研考察报告
项目名称
山姆城 红星美凯龙
欧尚超市 文峰大世界 西欧国际广场 苏宁一店、国美、五
星 苏宁二店 正翔广场 万都广场 大润发
月星国际家居
离我司公路距离 （KM） 7.2 7.2 7 4.4 4.3
3.9
4.6 4.5 4.5 2.6
2.4
开车时间 （分钟）
16 16 15 10 10
9
8 8 8 6
6
名称
3 已开业项目
主力店
经营现状（主力店外基本空铺）
如皋万都广场
区位：位于如城镇益寿路与中山 西路交汇处的老汽车站地块 面积：项目总建筑面积202488平 方米 预计开业时间：2014年10月（一 期） 业态组合：规划有特色街区、精 品百货、酒店办公、休闲娱乐、 健身美食、超市院线、文化培训 等服务功能 定位：当地地标性的城市商业休 闲中心，为市民提供真正国际化 的商业享受和全新的都市生活体 验
租金
业态
备注
中山路 2~6元/㎡/天
服装类、鞋帽、化妆 品为主，目前是大型 商业较集中的大街
中山路段商业形成较早，为自 行形成的商业圈，业态较为混 乱，形象较好，存在一定的消 费聚集效应
海阳路
1.5~5元/㎡/天
以服装类、鞋帽、化 妆品为主，路南主要 是沿街小店面，无统 一规划，业态杂乱
服饰类经营占主导，商业氛围 浓厚，租金水平较高
商务男装
沙驰、迪迪波尔、堡尼、比音勒芬、金利来、梦特娇、 雅戈尔
时尚休闲男
3F
装
GXG、马克华菲、太平鸟、杰克琼斯
男鞋
七匹狼、梦特娇、老人头
运动休闲
耐克、阿迪达斯、李宁、美特斯邦威
楼层
4F
5F 6F
如皋项目市场汇报3.18
如皋市场调研结论性意见一、如皋的整体市场来说，不太乐观，最主要的问题还是在于开发量太大。
基于以下几个方面的数据：1、从供应量和成交量来看，14年供应量为245.39万方，同比上涨35%，供应量在14年出现了一个爆发式的增长。
14年的成交量82万方，同比13年下降了19%。
2、从成交均价均价来看，14年的均价大约在5000元左右，比13年的成交均价略有上涨，但从最近4年的成交均价的走势来看，价格也没怎么上涨。
11年的均价是4700元，现在也不过才5000元。
3、市场整体的存量大约是150万方，按照去年和前年的去化速度来看，去化存量的时间要接近2年的时间。
而市区目前在售项目的潜在供应量大约要有320万方。
4、另外就是如皋下面的乡镇的房地产市场，也有所发展，特别是长江镇，在一定程度上也分解了市区的销量。
5、市区单盘项目的跑量都比较差，市场总的成交量还算可以，但分解到单个楼盘的成交量就比较少了，光是市区目前在售的项目大约有30个左右，所以单个楼盘的成交量只有2万方左右。
6、从未来两年的时间来看，目前的这个市场局面也不会有什么大的好转，基本还是维持在低价跑量的局面。
所以，总体来看，如皋的整体市场是不怎么好的。
二、从市场上的主要项目的销售情况来看，也普遍不理想，雨润广场，14年开盘至今总共销售了3.13万方，目前均价是6000元，存量房是400套，今年1、2两个月也就去化了50套；城北的碧桂园在14年底大幅降价，以精装4300元特价两个月时间成交近100套，14年至今共成交3.4万方，存量房是320套；金科高层均价5300元，洋房均价6700元，14年至今共去化了2.72万方，存量房是,230套；馨河城开盘至今仅成交7千方，成交均价是5250元，存量房是203套；城南的其他项目14年的成交量都在1万方以下，主要项目的存量去化时间普遍都在一年左右的时间；所以，从单个项目来看也还是不乐观。
三、市区的低密度住宅市场，目前市场上低密度住宅项目很少，只有个别项目带了一些洋房和别墅产品，一个金科，金科现在在售的洋房的价格是6700，总共推了166套，到目前去化了80套，是14年1月份推的，洋房的整体去化率是48%；第二个项目是碧桂园的龙游湖项目，目前在售的产品是双拼别墅，价格是10000元，14年的10月底首次开盘，15年1月加推，一共开了78套，到目前去化了50套，去化率65%；从低密度市场的供应和成交情况来看，还是有一定机会的。
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析一、市场概况南通位于江苏省东部沿海地区，是长江三角洲经济区的重要组成部份。
截至2022年底，南通市总人口约为850万人，是江苏省人口较多的城市之一。
南通拥有良好的地理位置和交通条件，具备较高的发展潜力和吸引力。
二、房地产市场发展历程1. 过去几年的发展趋势南通房地产市场在过去几年里持续保持稳定增长。
根据统计数据，2022年至2022年期间，南通市房地产销售面积分别为X万平方米、Y万平方米和Z万平方米，呈现出逐年增长的趋势。
2. 政策对房地产市场的影响政府对房地产市场的政策也对南通市的房地产市场产生了重要影响。
例如，近年来，南通市政府出台了一系列鼓励购房的政策，如购房补贴、优惠贷款利率等，这些政策的出台促进了南通市房地产市场的繁荣。
三、市场供需分析1. 房地产市场供应情况南通市的房地产市场供应充足。
近年来，南通市新建住宅项目不断增加，房屋供应量逐渐增加。
同时，南通市也有一定数量的二手房源供应，满足了市民的购房需求。
2. 房地产市场需求情况南通市的房地产市场需求稳定增长。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境和居住品质的要求也越来越高。
因此，南通市的房地产市场需求呈现出稳步增长的态势。
四、市场价格分析1. 新建住宅价格南通市新建住宅的价格水平较为稳定。
根据统计数据，2022年南通市新建住宅的平均价格为每平方米1.5万元摆布。
不同区域和不同楼盘的价格会有所差异，但整体来看，价格相对合理。
2. 二手房价格南通市的二手房价格也相对稳定。
根据市场调研，2022年南通市二手房的平均价格为每平方米1.2万元摆布。
二手房的价格受到房屋的地理位置、楼层、装修情况等因素的影响。
五、市场发展趋势展望1. 房地产市场发展前景南通市的房地产市场有着良好的发展前景。
随着城市经济的不断发展和人民生活水平的提高，对于居住环境和居住品质的需求也会不断增加。
因此，南通市的房地产市场将继续保持稳定增长的态势。
(2021年整理)南通如皋市如港新城市场分析报告
南通如皋市如港新城市场分析报告编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（南通如皋市如港新城市场分析报告）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
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南通如皋市如港新城市场分析报告2010年10月第一部分区域介绍如港新城地处长江北岸如皋港区内，位于如皋市南部、南通市西部，三者呈三角鼎足之势。
如皋港区旧称长江镇，属于如皋市，是如皋三大规划新区之一，国家一类开放口岸、国家级船舶制造基地。
本项目位于如皋港区。
图1—1 区位图一、如港新城简介如皋港区☐紧靠江苏省长江北岸线,紧邻江北沿江公路.☐2005年形成新城规划方案，定位为如皋港区的居住功能区.☐新城现状建设用地为1452.99万平方米,近期建设用地为1550万平方米，远期建设用地为1920万平方米。
☐新城现状人口为5.4万人，近期人口为11万，远期人口为16万。
二、如皋港区简介☐南与张家港市隔江相望；北有宁通高速公路穿境而过;东距沿海开放城市南通仅30公里；西和如皋经济开发区（南区）相毗邻。
☐2007年镇区合并后，全辖区共有村（居）委会19个,村民小组425个，总户数20593户，户籍总人口7.3万人,外来就业人口2。
7万人.合计总人口100045人。
☐地区生产总值由2003年的4.2亿元增长到2009年的85亿元，人均生产总值5575远增长到2009年的77272元。
☐2009年长江镇（如皋港区）GDP总产值85亿元，增长46%,占全市的25％。
其中第一产业9.35亿元,第二产业64。
6亿元，第三产业11。
05亿元。
三产比例11：76：13。
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目录第一部分如皋市概况 (1)一.如皋简介 (1)二.自然地理 (2)三.历史沿革 (3)第二部分市场分析 (4)一. 总体宏观经济分析 (4)1. 如皋市GDP发展情况 (4)2. 如皋市固定资产投资情况 (5)3．社会消费品零售总额(亿） (5)4．如皋市城乡居民收入情况 (6)5 . 年末总人口(万人) (6)二. 如皋市房地产总体分析 (6)1. 如皋市土地现状分析 (6)2、如皋市房产开发现状分析 (6)第三部分市场调查 (1)一. 目前在售个案一览表 (1)二. 市场供应与销售分析 (2)1. 如皋市房地产市场总体产品及销售分析 (2)2. 如皋市房地产市场各个楼盘产品及销售分析 (2)第四部分地块分析 (1)一. GJ2005-1号A区地块 (1)1. 项目位置及概况 (1)2. 政府对地块建设的要求 (1)3. 地块周边商业租金调查 (1)4．项目SWOT分析 (1)第一部分如皋市概况一.如皋简介如皋，位于长江、黄海的“T”型交汇处，紧邻国际大都市上海，与苏州的张家港市隔江相望。
她是长江三角洲最早见诸史册的古邑，民国时期的中华第一大县，中国首批对外开放的沿海城市，全国县域经济基本竞争力百强县，总面积1477平方公里，总人口145万。
千百年来，如皋人携手自然，铸就了独具魅力的三张名片：长江、长绿、长寿。
长江如皋众所周知，以上海为中心、江浙为两翼的长江三角洲地区，现已成为我国东部江海交汇处最发达的经济区、国际公认的世界第六大城市群、继珠江三角洲之后的中国经济的最亮点。
位于长三角北翼的江苏，去年以来大力实施沿江大开发战略，800里沿江被专家视为全球未来最大的制造业基地。
如皋作为江苏沿江开发的15个重点县（市）之一，在江苏沿江乃至长三角地区，以其得天独厚的资源优势占得重要地位。
我市拥有48公里的长江岸线，其中深水贴岸、微冲不淤的深水岸线长达17.2公里，可建万吨级码头30多座，可通航5万吨级的“三超”巨轮。
这是江苏沿江亟待开发的非常珍贵的岸线资源，也是长江中下游独一无二的江海联动的物流枢纽。
沿江地区拥有数万亩滩涂和国有土地，区内居民稀少，开发成本相对低廉。
如皋率先在全省出台了沿江开发总体规划，将沿江产业定位为以石油化工、船舶修造、高级不锈钢冶炼为龙头，以精细化工、机电加工为配套，物流仓储、高新技术、生物工程、生态旅游、现代农业为依托的十大经济板块格局。
长绿如皋如皋花木盆景的栽培始于宋代，兴于明清。
数百年来的技艺传承，形成了风格独具的“如派”盆景，其“云头雨足美人腰”的别致造型在中国盆景七大流派中独树一帜。
自上世纪80年代以来，如皋先后有6000多盆盆景在国际国内比赛中荣获大奖。
中南海、钓鱼台、毛主席纪念堂等重要场所都能见到“如派”盆景的绰约风姿。
多年来，如皋每年都有近10万盆盆景销往日本、意大利、荷兰、法国、德国等10多个国家和地区，已成为华东地区最大的花木盆景出口基地。
目前，如皋花木盆景种植面积近14万亩，栽培品种2000多个，具有年产8000多万株绿化苗木、300多万盆盆景的生产能力。
在如皋农业主导产业中，花木盆景已成为当之无愧的龙头产业。
即将举办的第三届中国（如皋）花木盆景艺术节，将在前两届的基础上，广交花木盆景界朋友，深入探讨花木盆景艺术，促进合作与交流，同时广招中外客商，投资如皋花木盆景生产这一朝阳产业，做强做大这一农业龙头产业，共同分享投资花木盆景的硕果。
长寿如皋据最新统计，如皋145万人中百岁老人高达209位，总数位居全国县（市）之首，占比高出国际标准近一倍。
此外，90岁以上的老人有4000多人，80岁以上的老人有40000多人。
尤其令人称奇的是，世界上闻名的长寿之乡不是在高寒地带，就是偏僻山区，而地处江海平原的如皋，不仅是我国沿海地带惟一的长寿之乡，也是处于工业相对发达地区的长寿之乡。
如皋人长寿得益于敬老爱老的优良传统，得益于健康平和的良好心态，得益于优美怡人的人居环境，更得益于深厚的人文积淀和丰富的美食文化。
如皋的历史文化源远流长，旅游资源十分丰富。
既有留下才子佳人千古佳话的国家一级文物保护单位水绘园，也有被誉为中华寺庙一绝的千年古刹定慧寺；既有引人遐思的古城风光，也有让人流连的滨江风景。
如皋以“游古城、谒古刹、访名园、赏盆景、品佳肴、拜寿星”为主体的“长寿之旅”已成为华东地区的一条旅游热线。
如皋的美食文化自成一体，长寿食品驰名中外。
“绿沙王”优质西瓜、“千重浪”优质粳米是中国绿色食品发展中心认证的绿色食品；“如皋”香肠、肉松，“银燕”香肠、“玉兔”肉松、“三香斋”白蒲茶干、“水明楼”黄酒等9个产品获国家农业名牌产品称号；肉制品、果蔬罐头、萝卜、茶干等系列长寿食品畅销国内外10多个大中城市。
独特的长寿资源不但惠泽着145万如皋人民，而且为投资者带来了无限商机。
二.自然地理如皋地处长江角洲北翼，与张家港市隔江相望。
市内23个镇、2个开发区，皆有公路贯通。
境内现有204国道贯穿南北，宁通高速公路、317和316省道横跨东西，建设中的沿海高速公路开通指日可待，从市区由204国道或316、317省道上宁通高速公路车程约20分钟，通过江阴长江大桥可以在2小时内到达苏州、无锡、常州，苏通长江大桥建成后2小时内可以到达上海。
新长铁路傍城而过，最近的铁路运输站在如城，可达南通、新沂。
境内拥有通扬运河。
如海运河、如泰运河等主要河流纵横全境，总长180.8公里，内河航运十分便利。
长江岸线全长48公里，其中在又来沙有可直接利用的深水岸线长5公里，深水贴岸，微冲不淤，可通航5万吨级“三超巨轮”，可建1—5万吨级泊位14座，5千吨级泊位10座，建成港口已停泊6万吨级巨轮，另外在长青沙到泓北沙之间有可供开发利用的岸线资源12公里，是十分难得的江河海贯通的物流中心。
市内有如皋机场，距城30分钟车程，市区距南通机场仅30公里，该机场可直航北京、广州、厦门。
三.历史沿革如皋，又名雉皋、雉水。
夏时隶扬州之域，周时为海阳地。
春秋时为吴国郧地，吴亡归越；战国时属楚，称九夷海阳。
秦时归九江郡，汉代曾为吴王刘濞封地，名海陵，因地并海而高得名。
东晋义熙七年（公元411年）正式置县。
隋时废，并入海宁县，唐武德年间，宁海县复名为海陵县，如皋仍为其属地。
宋元明之际，隶属泰州，宋时如皋定为中下县，元至元二十一年升为上等县。
清雍正二年升通州为直隶县，如皋划归通州管辖。
1940年新四军东进，将县境沿今通扬运河一分为二，以东为如东县，以西为如西县。
后为日军占据，1945年9月新四军收复如皋县城，如西县政府奉命接管，复名如皋县。
1991年6月1日，经民政部批准撤县设市，现辖23镇532个行政村(居委会)，人口142.01万，面积1477平方公里。
第二部分市场分析一. 总体宏观经济分析最近几年，随着南通市与周边大中型城市的沟通与合作，经济状况迅猛发展，苏通大桥即将开通，势必会给城市的发展带来进一步的推动。
城市的迅速发展，吸引外来资金不断增长，各项经济指标也呈上升的态势随之增加。
南通市的发展也连带着下面县级市的经济向健康的方向发展，如皋市近两年来的发展也发生了日新月异的变化。
1. 如皋市GDP发展情况地区生产总值(亿元)从上表可以看出，2005年如皋市的地区生产总值达到了150.6亿元，同比2004年增长了25.3%。
人均国内生产总值(元)从上表可以看出，2005年如皋市的人均国内生产总值达到了10586元，同比2004年增长了26.2%。
2. 如皋市固定资产投资情况从上表可以看出，2005年如皋市的固定资产投资总额达到了29.5亿元，同比2004年增长了21.4%。
3．社会消费品零售总额(亿）从上表可以看出，2005年如皋市的社会消费品零售总额达到了72.3亿元，同比2004年有了非常明显的变化，同比2004年的43.6亿元，增长了65.8%。
4．如皋市城乡居民收入情况从上表可以表明，2005年如皋市的城乡居民收入情况达到了15252元，同比2004年的13036元，增长了16.9%5 . 年末总人口(万人)从上表可以看出，2005年如皋市的年末总人口的数量为142.01万人，同比2004年的142.6万人下降了0.4%，同比2003年的143.9万人下降了1.3%，这说明了如皋市的常住居民外出大工的数量在逐年减少，也反映出如皋市的经济水平有了比较大进步。
二. 如皋市房地产总体分析1. 如皋市土地现状分析2、如皋市房产开发现状分析2-1. 近二年住宅供应量及销售状况2006年如皋市房地产市场供应情况05年06年合计房屋施工面积477887 885627 1363514商品房销售面积354354 187550 541904现房销售面积280894 137196 418090期房销售面积67460 50354 117814商品住宅销售套数2043 1245 3288现房销售套数1608 880 2488期房销售套数435 365 800从如皋的房产开发现状来看，05年和06年房屋的施工面积一共有1363514平方米，而商品房销售面积一共才541904平方米，也就说目前市场上尚有近80万平米的房屋尚未售出，由此可以看出：目前如皋房地产的市场供应量远远大于需求量。
4-2.当前市场住宅产品位置分布目前市场上主要楼盘集中在市区护城河周遍偏东南附近（龙游、金九、丽泽、浅水湾等）。
4-3. 当前市场住宅产品价格分布◆市场上城区周边的项目，多层住宅一般均价在2800元左右（龙游、金九、紫竹园等），稍微偏点的项目一般均价在2500元左右（荷兰小镇、上海新城等）。
◆市场上小高层住宅均价一般在3000元左右。
◆宁海路、海阳路交界东南方向的多层住宅，起价在2800元左右。
第三部分市场调查一. 目前在售个案一览表二. 市场供应与销售分析1. 如皋市房地产市场总体产品及销售分析2. 如皋市房地产市场各个楼盘产品及销售分析纵观如皋房地产市场的现状来看，总体处于初级与中级不稳定阶段。
目前或多或少存在一些盲目追求档次的现象。
①产品结构两极分化大部分项目的产品构成多为多层与小高层相结合，但销售情况出现两极分化的现象，多层住宅销售情况比高层住宅要好的多，而高层住宅却出现了小城市中比较普遍的销售瓶颈。
合理的定价是如皋市场上高层产品销售转好的唯一途径。
②产品缺乏认知部分项目是来自外地开发商所开发的，如：上海、福建。
大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，在外立面的修饰和规划设计上也有明显的特色，但没有达到购买认知度。
如中高档次的高层、别墅项目，由于当地居民的购买力有限，去化力度较低。
③产品供应大于需求由于政府对城市的大力开发，土地开发量逐年增长，同期开发的楼盘也比较多，或大或的项目大约有近20个（其中包括最近即将开盘的项目），其中有部分自开盘至今约两年的项目，市场空置绿较高。